L’obbligo di redazione del registro di contabilità

L’articolo 1130 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge di Riforma 220 del 2012, stabilisce al numero 7 che l’amministratore di condominio deve curare la tenuta del registro di contabilità. In tale registro, l’amministratore riporta, in ordine cronologico, i singoli movimenti contabili in entrata e in uscita operati sul conto corrente condominiale. L’annotazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui è effettuata l’operazione. Il successivo articolo 1130 bis stabilisce che l’assemblea dei condomini può nominare un revisore cui far esaminare la correttezza contabile delle voci del registro o può costituire un consiglio di condomini (tre nei condòmini con almeno dodici unità immobiliari) con la funzione di controllo sul bilancio. Il registro di contabilità è parte integrante del rendiconto condominiale. Attraverso il registro di contabilità i condòmini possono conoscere in che modo sono stati spesi i loro soldi da parte dell’amministratore nella gestione della cosa condominiale.

Il registro di contabilità condominiale secondo la giurisprudenza

Tra i contributi giurisprudenziali che meritano menzione in relazione al tema del registro di contabilità si deve richiamare la sentenza del Tribunale di Imperia del 10 dicembre 2020.

Tale provvedimento ha specificato alcune caratteristiche di validità del registro di contabilità:

– non deve essere redatto con forme rigorose, poiché non si applicano le norme in tema di bilancio delle società;

– deve essere intellegibile per consentire ai condòmini di controllare le voci di entrata e di uscita;

– deve essere strutturato secondo il “principio di cassa” e, dunque, le spese vanno annotate in base alla data effettiva del pagamento e le entrate in base alla data effettiva di incasso;

– l’amministratore deve inviare ad ogni condòmini l’elenco delle spese sostenute e i relativi documenti giustificativi, indicare le quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, evidenziare le spese da sostenere. In tal modo i condòmini possono meglio apprezzare e valutare il bilancio;

– la mancanza dei predetti elementi determina l’illegittimità del registro di contabilità e dunque l’invalidità della delibera assembleare che approva il bilancio.

L’indicazione generica e poco chiara delle voci di entrata e di uscita inficia la validità del bilancio poiché non fornisce al condomino un quadro completo della situazione contabile condominiale e di conseguenza non gli consente di apprezzare il bilancio stesso.

L’amministratore non solo deve redigere il registro di contabilità secondo i predetti criteri, ma lo deve anche produrre in assemblea in sede di approvazione del bilancio condominiale affinché tutti i condòmini abbiano contezza della gestione contabile dei beni condominiali.

Il bilancio approvato in assenza di un registro di contabilità che segue il principio di trasparenza è invalido e la relativa deliberazione assembleare può essere impugnata per chiederne l’annullabilità (Tribunale di Roma, sentenza del 12 febbraio 2021). Infatti, si ha in tal caso la violazione del diritto all’informazione di cui gode ogni condomino e che indice sul procedimento di formazione della volontà assembleare e dunque sull’approvazione delle delibere (Cass. civ. 12650/2008

Impugnabilità della delibera condominiale

Sulla scorta di quanto previsto dal legislatore e delle interpretazioni giurisprudenziali si può concludere che:

a – l’amministratore di condominio è obbligato a tenere il registro di contabilità;

b – tale registro deve essere il più trasparente possibile per consentire ai condòmini di esercitare i propri diritti in relazione alla situazione contabile condominiale;

c – l’amministratore è revocabile se non tiene il registro di contabilità o se lo fa con modalità tali da non rendere chiara la propria gestione contabile (art. 1129 comma 12 n. 7 Codice Civile);

d – la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo è impugnabile dal singolo condomino se il bilancio non è accompagnato da un registro di contabilità che consente al condomino di conoscere in che modo sono stati spesi i propri soldi versati in favore dell’ente condominiale.

In primo luogo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. egli può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, nonostante l’eventuale opposizione. Si tratta, evidentemente, di uno strumento immediato ed efficace per il recupero dei crediti condominiali, che non richiede né la preventiva autorizzazione dell’assemblea né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente

Precisiamo inoltre che l’Amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per poter agire contro il condomino moroso per le quote non pagate.

Infine l’amministratore, come misura cautelare, può sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.

La vecchia solidarietà passiva

Soffermandoci ora sulla natura degli obblighi dei condomini nei confronti di terzi Creditori del condominio, quali un’impresa appaltatrice che esegue lavori di ristrutturazione della facciata, o enti erogatori di energia elettrica, acqua ecc, sono opportune le seguenti considerazioni.

È un dato di fatto che le obbligazioni assunte dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, erano disciplinate fino alla riforma del 2012 dal principio della solidarietà passiva tra condomini. Il creditore pertanto per la soddisfazione del proprio credito poteva domandare il pagamento ad uno solo dei condomini il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi per la parte dovuta.

Sulla base di quanto stabilito dalla sentenza n. 9148/2008 del 08.04.2008 della Corte di cassazione a Sezioni Unite veniva introdotta, per la fattispecie considerata, la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, con superamento del precedente orientamento della solidarietà passiva.

Ne consegue che ogni condomino era chiamato a rispondere dei debiti soltanto per la propria quota di competenza e dunque il creditore poteva pertanto pretendere da ogni condomino solo la parte dovuta.

Il beneficio della preventiva escussione

Occorre dunque in questa sede soffersi su quella che è la posizione oggi assunta dal Legislatore con la nuova disciplina, per comprendere quanto e cosa sia stato recepito dell’orientamento giurisprudenziale sopra esposto.

Possiamo ritenere reintrodotta la solidarietà passiva prima esistente? Forse sul punto c’è ancora un po’ di ambivalenza e non poche perplessità in merito.

Ai sensi del già citato art. 63, al secondo comma si prevede quanto segue:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

Quindi, nel caso in cui la spesa in questione sia dovuta ad esempio, quale corrispettivo per l’effettuazione di lavori di straordinaria amministrazione, a fronte del contratto stipulato dall’amministratore in rappresentanza degli altri condomini, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino. Dovrà rivolgersi a ciascuno dei condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola. Viene pertanto introdotto il “beneficio della preventiva escussione” ma qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i “condomini virtuosi” saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.

Concludendo, è del tutto evidente come la riforma sia intervenuta per dirimere contrasti e conflitti di interesse tipici di questa materia. Da un lato ponendosi a tutela dei condomini adempienti e dall’altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori del condominio in caso di inadempimento dei condomini. Tuttavia, nel lato pratico, la nuova disciplina si presta ancora a diverse interpretazioni che renderebbero necessario un intervento chiarificatore.

Pur senza essere la figura centrale del Superbonus, l’amministratore di condominio, in quanto legale rappresentante della committenza, vedrà certamente aumentato il carico del proprio lavoro in ragione degli adempimenti, ad esempio di natura fiscale, che gli sono attribuiti.
Allora ci chiede se l’amministratore ha diritto ad un compenso extra o meno.

Com’è noto l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”. L’interpretazione restrittiva di questa norma fa sì che nell’assemblea che si terrà per la deliberazione dei lavori teoricamente l’amministratore non potrebbe domandare un compenso per l’attività connessa all’ esecuzione degli interventi in esame.

V’è, invece, chi ritiene che la norma vada interpretata nel senso che il mandatario, ovvero l’amministratore, non possa pretendere al termine dell’anno di gestione somme non indicate nel compenso analitico indicato con la nomina o il rinnovo, ma che ciò non impedisca l’approvazione preventiva di uno specifico compenso per attività straordinaria al momento dell’approvazione stessa di quelle opere.

Una posizione quest’ultima più coerente anche con lo spirito della norma e la tipologia d’incarico, assimilabile al mandato, previsto solamente per atti ordinari e straordinari urgenti.

La ratio è chiara: si conferisce uno specifico incarico e per quell’incarico si deve conoscere il compenso in anticipo. Attività straordinarie non urgenti e per le quali non è dato mandato non rientrano nell’attività concordata e prevista dalla legge. Nulla vieta, allora, nella libera contrattazione tra le parti di prevedere un compenso per l’attività connesse alle opere straordinarie appositamente deliberate.

Con l’accortezza che il compenso debba essere approvato contestualmente all’approvazione dei lavori, non dopo.

Diverso il caso del compenso riconosciuto all’amministratore di condominio dalle altre parti contrattuali. Questo, palesandosi come un potenziale conflitto d’interessi, può portare all’annullamento del contratto.

La giurisprudenza ha specificato in più occasioni e circostanze che:

• il conflitto deve sostanziarsi in un rapporto d’incompatibilità tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante che deve verificarsi concretamente e non essere semplicemente astratto;
• a meno che non si tratti di contratto concluso con se stesso ex art. 1395 c.c., a nulla vale la preventiva informazione data all’assemblea condominiale sul fatto che la/le società proposta/e per l’esecuzione dei lavori riconosca/ano all’amministratore un compenso.

Non è automatica, dunque, l’assimilazione rapporto economico impresa amministratore conflitto col condominio e quindi annullabilità del contratto.

La situazione andrebbe valutata caso per caso: come si è arrivati a scegliere quell’impresa?
Era l’offerta più conveniente?
Il guadagno dell’amministratore ha sacrificato il beneficio per il condominio?

Un giudizio concreto, come dice la Cassazione, che sfugge a generalizzazioni di sorta.

Una valutazione di opportunità, comunque, imporrebbe di evitare questo genere di commistioni che, per quanto in astratto non siano di per sé foriere di danno per il condominio, in concreto minano l’indipendenza del legale rappresentante sostanzialmente e formalmente, rischiando d’intaccar e la sua credibilità verso il mandante e esponendo la compagine in caso di conflitti durante l’esecuzione dei lavori ad una tutela inferiore.
E proprio qui, cioè nello svolgimento del rapporto, nella cura dell’interesse reale del condominio alla migliore esecuzione delle opere che può annidarsi il conflitto.
Rammentiamo, infine, che qualunque compenso dato all’amministratore per i lavori in esame non è detraibile, secondo l’interpretazione attuale e consolidata fornita alle norme dall’Agenzia delle Entrate.

ULTIMORA
Ci si sta attivando per presentare una richiesta di interpello all’Agenzia delle Entrate, finalizzata a veder riconosciuto come detraibile il compenso dell’amministratore, quale professionista all’interno della procedura atta all’ottenimento degli sgravi fiscali di cui al Superbonus 110%. Infatti, qualora l’amministratore agisca come professionista incaricato dal General Contractor risulterebbe essere anche il responsabile del trattamento dati nei confronti di questo, configurandosi perciò un contratto di mandato che, come tale, si presume a titolo oneroso. Vedremo cosa risponde l’AdE