Le spese ordinarie

Le spese ordinarie sono quelle che si rendono necessarie per la gestione, la manutenzione e il funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche, solitamente versate con cadenza annuale.

A titolo esemplificativo e non esaustivo, si considerano ordinarie le spese relative alla pulizia delle scale, illuminazione dei beni comuni, revisione degli impianti, riparazioni generiche come la sostituzione delle lampadine delle scale, l’assicurazione del condominio e il compenso dell’amministratore.

Per la loro approvazione non è indicata una maggioranza specifica, pertanto, si impiegano le regole generali del quorum richiesti dalla prima e dalla seconda convocazione, ex art. 1136 cc.

Le spese straordinarie

Sono, invece, considerate straordinarie le spese relative ad interventi occasionali, come accade quando diventa necessario sostituire la caldaia, rifare la facciata, il tetto o il solaio.

Generalmente, sono esborsi che superano di gran lunga le somme che di solito vengono impiegate nella manutenzione ordinaria e quando si tratta di spese di notevole entità, per la loro approvazione è necessaria una maggioranza qualificata, ovvero un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’entità della spesa va parametrata al valore dell’edificio e non alle possibilità economiche dei condomini, tenendo conto dell’ammontare complessivo e il rapporto di quest’ultimo con il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. n. 25145 del 26.11.2014).

In giurisprudenza vengono qualificate come urgenti le opere che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, siano indifferibili in quanto necessarie a evitare un possibile perimento della cosa comune (Cass. Civ. 18759/2016).

Le spese urgenti

Per tali motivi le spese urgenti non ammettono ritardo e riguardano le opere di manutenzione che non rientrano nella consueta periodicità; a titolo di esempio, rientrano in tale tipologia di spese quelle relative al tetto scoperchiato da un evento atmosferico o al cornicione gravemente danneggiato.

In virtù del carattere d’urgenza, anche un singolo condomino può porre in essere un intervento diretto senza l’autorizzazione dell’amministratore (che a sua volta ha il potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria in caso di urgenza, ex art. 1135 comma 2 c.c.) e dell’assemblea, dimostrando l’urgenza di non aver potuto allertare il condominio (Cass. civ. 4684/2018) e, di conseguenza, avrà diritto di ottenere il rimborso di quanto speso dagli altri condomini, ex art. 1134 c.c

Le spese di godimento

Sono le spese di esercizio che riguardano il funzionamento degli impianti comuni e vengono meno qualora si rinunci al servizio; un classico esempio è rappresentato dalle spese necessarie per il riscaldamento e l’energia elettrica; il condomino che decide di staccarsi dall’impianto centralizzato, dovrà pagare solo le spese necessarie per la conservazione dell’impianto che resta comunque un bene comune.

La rinuncia del singolo condomino, poi, non deve comportare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti alla comunione.

Le spese gravose e voluttuarie

Sono considerate gravose le spese la cui entità non è commisurata al valore dell’immobile, mentre sono voluttuarie le spese non necessarie, prive di utilità, come ad esempio l’installazione di ornamenti decorativi nel giardino condominiale.

Pertanto, qualora venissero deliberate innovazioni gravose o voluttuarie chi non intende trarne vantaggio potrà rifiutarsi di contribuire alla spesa e se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, a meno che la maggioranza dei condomini non decida di accollarsi integralmente la spesa.

Manutenzione ordinaria e atti conservativi

La regolare gestione del condominio comporta la sussistenza di ampi poteri in capo all’amministratore, per la conclusione di contratti inerenti all’ordinaria manutenzione delle parti comuni. In tali casi, e non solo, non è necessario ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea per concludere validamente un contratto in nome e per conto del condominio.

Ad esempio, in base all’art. 1130 c.c., 1° comma, n. 3, rientra tra i doveri dell’amministratore di condominio quello di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.

Questo significa, in altre parole, che tra i poteri di gestione propri dell’amministratore rientra anche quello di impegnare il condominio attraverso la conclusione di contratti non preventivamente autorizzati in sede di assemblea, relativi alla manutenzione ordinaria delle parti comuni.

All’amministratore sarà sufficiente rappresentare tali spese in sede di bilancio consuntivo, per ripartirne i costi tra i vari condomini e ottenerne il rimborso.

A titolo di esempio, rientrano tra queste spese quelle relative alla pulizia delle parti comuni dell’edificio, alla loro manutenzione periodica, agli interventi di riparazione degli impianti e al pagamento delle bollette relative alla fornitura di luce e acqua.

Le azioni esperibili senza preventiva autorizzazione

L’amministratore, inoltre, è tenuto a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Di conseguenza, egli ha il dovere di esperire, ove necessario, le c.d. azioni possessorie e le azioni di nunciazione, senza necessità di ottenere la preventiva autorizzazione dell’assemblea

Le azioni possessorie sono l’azione di reintegrazione, prevista dall’art. 1668 c.c., e l’azione di manutenzione, di cui al successivo art. 1670 c.c. L’amministratore, pertanto, può agire in giudizio per reagire all’occupazione abusiva dell’immobile da parte di terzi, oppure per inibire atti che alterino il decoro architettonico dell’edificio.

Con le azioni di nunciazione (denunce di nuova opera e di danno temuto, ex artt. 1171 e 1172 c.c.), di natura cautelare, l’amministratore può in piena autonomia agire in giudizio qualora ritenga che da una nuova costruzione o da una cosa altrui possa derivare un danno al condominio. Egli può, inoltre, agire in caso di immissioni, esalazioni e rumori oltre la normale tolRientrano nel potere d’azione dell’amministratore anche le azioni di responsabilità contro il costruttore per gravi difetti che mettano in pericolo la stabilità dell’edificio (v. art. 1669 c.c.).

Si ritiene che nelle suddette ipotesi l’amministratore possa agire contestualmente anche per il risarcimento dei danni che riguardino le parti comuni dell’edificio, non invece per i danni occorsi alle singole proprietà esclusive.

Va sottolineato che, in base al dettato dell’art. 1130 c.c., compiere atti conservativi nell’interesse del condominio non è solo un potere, ma un vero e proprio dovere dell’amministratore. Ne deriva che, in caso di inerzia, i condomini sono legittimati a chiedergli il risarcimento degli eventuali danni che ne siano derivati.

L’urgenza negli atti di manutenzione straordinaria

Anche nei casi in cui è obbligatorio chiedere la preventiva autorizzazione di spesa all’assemblea, può configurarsi un margine di autonomia in capo all’amministratore.

In particolare, quando vi sia urgenza di provvedere, quest’ultimo è legittimato a disporre pagamenti autonomamente, salvo poi riferire e chiedere la ratifica nella prima assemblea successiva (art. 1135, comma 2 c.c.), con una delibera adottata dalla maggioranza qualificata prevista dal codice.

Sono straordinarie, ad esempio, le spese relative ad interventi di rilievo sui muri portanti o sul solaio dell’edificio, la sostituzione dell’autoclave o degli ascensori, al rifacimento integrale degli impianti.

Se l’assemblea non dovesse ratificare la spesa, l’amministratore ha facoltà di ricorrere in giudizio per fare accertare il carattere di urgenza della spesa sostenuta. In caso di soccombenza, egli rimarrà personalmente obbligato con l’impresa e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.