I balconi aggettanti sono cose comuni?

I balconi aggettanti sono degli elementi dell’edificio che ne proiettano in avanti la facciata e contribuiscono al decoro del medesimo.

La questione delle spese per la loro riparazione è spesso oggetto di contrasti e ciò anche in ragione del fatto che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si considerano cose comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3.

Come si vede, i balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza sono esenti dall’applicazione della normativa de qua. La ragione precipua che giustifica detta previsione risiede nei loro caratteri strutturali, che fanno sì che i balconi non soddisfino alcuna utilità comune né svolgano alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.

Chi paga la riparazione dei balconi?

Come chiarito dalla Corte di cassazione già nel 2011, anche per la predetta ragione le spese per la riparazione dei balconi aggettanti sono a carico del condomino proprietario degli stessi.

I giudici hanno infatti affermato che “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218).

Anche prima, la Cassazione aveva affermato che “l’articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne’ di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile Sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913).

Balconi: chi paga per le decorazioni?

Se, come detto, i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell’appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute, un discorso a parte va fatto per le decorazioni.

Infatti, come affermato dalla Corte di cassazione, ad esempio, nella sentenza n. 10209/2015, i rivestimenti dei balconi e gli elementi decorativi delle loro parti frontale e inferiore di un balcone vanno considerati beni comuni se si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a far sì che lo stesso sia esteticamente gradevole. Di conseguenza, in tali ipotesi, le spese per la riparazione delle decorazioni sono poste a carico di tutti i condomini.

Per la Corte d’appello di Genova, il condominio risarcisce il proprietario del box danneggiato dalle infiltrazioni se si è disinteressato di curare la copertura di proprietà condominiale

Danni da infiltrazioni in condominio

La Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 1057 del 19 ottobre 2021, ha stabilito che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

I fatti

La proprietaria di un box auto, citava in giudizio innanzi al Tribunale di Genova il proprio condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale. La proprietaria del box chiedeva altresì che venissero effettuati lavori per prevenire il verificarsi di tali fenomeni.

Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale di Genova condannava il condominio ad eseguire i lavori per porre fine alle infiltrazioni, nonché lo condannava a risarcire i danni subiti dalla proprietaria del box. Il condominio ricorreva in appello.

La responsabilità del condominio

Dalla CTU svolta nel giudizio di primo grado, risulta che il box di parte appellata è sovrastato da una copertura di proprietà condominiale.

Le infiltrazioni d’acqua nel box, derivano proprio da tale copertura.

La causa delle infiltrazioni è determinata dalla vetustà e dal degrado delle opere di impermeabilizzazione, sottostanti la pavimentazione.

Secondo il condominio, la responsabilità è da attribuire ad una società esterna che era tenuta alla manutenzione dell’area sovrastante la copertura condominiale. Difatti, nello stesso regolamento di condominio, richiamato anche nell’atto di compravendita della proprietaria del box, si fa riferimento alla manutenzione di questa società esterna.

Secondo la Corte, ciò non è sufficiente per esonerare il condominio dalla responsabilità. Infatti, come evidenziato dall’appellata, un conto è l’obbligo di manutenzione, altro è l’obbligo di custodia.

Il Ctu ha descritto uno stato di incuria della copertura che si trascina da anni e di cui il condominio proprietario, avrebbe dovuto rendersi conto. I comproprietari sarebbero dovuto intervenire, senza accettare passivamente l’inerzia della società di manutenzione.

Sussiste, quindi, comunque, una colpa a carico del condominio per essersi disinteressato delle condizioni della copertura, pur sapendo che chi aveva delegato a mantenere l’area era, a suo stesso giudizio, inaffidabile.

Responsabilità ex art. 2051 c.c.

La Corte di Appello di Genova, ha sostenuto che, il proprietario è custode di un bene e di conseguenza è responsabile per eventuali danni a terzi.

Inoltre, il Condominio è responsabile per i danni causati anche nel caso in cui abbia trasferito ad un terzo poteri di intervento. L’unica prova liberatoria ammessa dall’art. 2051 c.c. è la dimostrazione del caso fortuito, che nel caso di specie non si è verificato.

La Corte ha anche precisato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. L’ente di gestione, risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, sebbene tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo.

Laddove vi sia una corresponsabilità in solido tra più soggetti, “ex” art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati.

Per la Cassazione, i posti auto in condominio non possono essere assegnati in via esclusiva e per un tempo indefinito

Posti auto in condominio

Nè l’assemblea, nè il regolamento possono prevedere l’attribuzione esclusiva e definitiva dei posti auto in condominio. E’ quanto ha chiarito la Cassazione (con la sentenza n. 9069/2022 sotto allegata).

La vicenda

Un condomino proprietario di un locale commerciale impugnava innanzi al Tribunale di Teramo due delibere assembleari. L’ assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali.

Il Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Atri, rigettò la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo al condomino proprietario di locali commerciali.

La Corte d’appello di L’Aquila, pur condividendo la doglianza dell’appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, l’assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condòmini titolari di appartamento.

Il condomino proprietario del locale commerciale ricorre in cassazione.

Richiama l’orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune.

Viene poi dedotto che l’articolo 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea “una per appartamento”, possono essere parcheggiate nel cortile, non avrebbe inteso assegnare ai condòmini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condòmini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si riafferma pertanto l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l’attribuzione dell’uso esclusivo ai 35 condòmini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione.

La Cassazione con sentenza n. 9069/2022 accoglie il ricorso.

Uso della cosa comune

La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.

La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture.

Il principio di diritto

Né il regolamento di condominio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.