La tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di versamento del contributo del singolo condomino rientrano fra i compiti dell’amministratore (Cassazione civile, ordinanza n. 6086/2020)

La tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di avvenuto versamento del contributo da parte del singolo condomino all’ente, rientrano tra i compiti spettanti all’amministratore che deve adempierli con diligenza. Con l’ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 (testo in calce) la Suprema Corte di Cassazione affronta il tema dei doveri gravanti sull’amministratore di condominio in caso di lavori straordinari al fabbricato comune e dell’opportunità di detrazioni fiscali per i condomini. La Corte osserva che, malgrado non vi sia una espressa previsione di legge in tal senso, tra i compiti dell’amministratore in quanto mandatario cui è affidata la gestione del bene comune, rientra anche quello di curare tutti gli adempimenti previsti per legge e prodromici ad eventuali opportunità fiscali offerte ai condomini. L’esecuzione dei pagamenti all’impresa appaltatrice in maniera tracciabile, così come la certificazione dell’avvenuto versamento del contributo all’ente da parte del singolo condomino, rientrano pertanto tra i compiti dell’amministratore che deve adempiervi con diligenza.

I fatti di causa

La proprietaria di un immobile posto in condominio agiva in giudizio nei confronti dell’amministratore, riferendo che la condotta negligente di quest’ultimo le aveva precluso di usufruire della detrazione fiscale dal proprio reddito personale, correlata all’esecuzione di lavori edili di natura straordinaria al fabbricato comune. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo il diritto dell’attrice ad ottenere il ristoro della somma che non aveva potuto portare in detrazione. Malgrado il gravame proposto dall’amministratore, la pronuncia di primo grado veniva ribadita in appello rilevando che, nell’ipotesi di lavori eseguiti su uno stabile in proprietà comune, la certificazione dell’amministratore attestante l’eseguito versamento del contributo individuale è documentazione idonea al riconoscimento della detrazione secondo la normativa in materia. La vicenda giungeva quindi dinanzi la Suprema Corte di Cassazione.

Lavori in condominio e detrazioni fiscali: adempimenti e soggetti

I vari motivi di ricorso ruotano attorno all’asserzione che sarebbe stata la condomina, nell’effettuare i pagamenti dei contributi dovuti al condominio per l’esecuzione dei lavori, a dover rispettare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti effettuati all’appaltatore, così come stabilito nel D.M. n. 41/1998. Quest’ultimo dà attuazione a quanto previsto dalla L. n. 449/1997, che consente ai proprietari di immobili di godere di detrazioni fiscali sugli importi corrisposti per lavori straordinari di ristrutturazione edilizia. L’articolo 1, terzo comma del predetto D.M. prevede in particolare che “il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato”. Proprio muovendo dall’analisi del dato normativo, il Collegio osserva che il predetto art. 1, comma 1, lettera a) del D.M. prescrive che il condomino che intende avvalersi della detrazione fiscale in relazione ai contributi versati all’ente per l’esecuzione dei lavori, ha soltanto l’onere di trasmettere all’ufficio finanziario copia della delibera condominiale che ha approvato i lavori e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese. La Corte aggiunge anche che, per poter fruire della detrazione fiscale, sarà poi necessaria l’attestazione con cui l’amministratore certifica che il condomino ha effettivamente versato all’ente il proprio contributo individuale alla spesa comune. Chiarito quindi il quadro degli adempimenti necessari ai sensi del D.M. n. 41/1998 – pagamenti effettuati dal condominio committente all’appaltatore e certificazione, rilasciata dall’amministratore ai singoli condomini richiedenti, di avvenuto versamento del contributo alla spesa comune, fissato nella delibera assembleare di approvazione lavori e corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà del bene comune interessato – le critiche sollevate dal ricorrente sono prive di fondamento. E’ infatti il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – quindi il condominio a mezzo del proprio amministratore e non il singolo condomino – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con l’appaltatore.

La posizione dell’amministratore di condominio

E’ quindi evidente che in caso di esecuzione di lavori straordinari al condominio, tra i doveri dell’amministratore rientra anche quello di portare ad esecuzione il compimento dei lavori a suo tempo deliberati, compresi ovviamente i pagamenti all’impresa appaltatrice prescelta. E sebbene non sia previsto espressamente, è evidente che all’amministratore spetta effettuare i pagamenti in modo tracciabile secondo le norme di cui al D.M. n. 41/1998. Ciò in ragione del fatto che egli è il mandatario dell’intera compagine condominiale e ha quindi l’obbligo di seguire tutto l’iter relativo alla manutenzione straordinaria, ivi compreso l’espletamento delle attività prodromiche ad eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini, che potranno beneficiarne proprio in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune amministrato.

Conclusioni

Sulla scia delle riferite considerazioni i giudici di legittimità concludono quindi che rientra nel dovere di diligenza dell’amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale di cui alla L. n. 449/1997, trattandosi di un’attività (il pagamento del compenso all’appaltatore in maniera tracciabile) comunque compresa nella sua sfera di competenza. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando il ricorrente, a norma dell’art. 13 comma 1 bis del D.P.R. n. 115/2002, al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.