Il Tribunale di Termini Imerese con la sentenza 312 del 19 aprile 2022, in tema di impugnazione di delibere assembleari, censura la condotta del condominio il quale omette di partecipare al procedimento di mediazione, seppure sia stato regolarmente inviato, ricavando da essa un comportamento concludente per supportare la tesi avversaria, passibile, inoltre, di tripla condanna pecuniaria, e cioè di quella afferente: 1) il pagamento del doppio del contributo unificato, 2) il risarcimento del danno da lite temeraria, e, infine, 3) la refusione delle spese di lite.

La vicenda
La causa era stata introdotta da un condòmino ed aveva ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare con cui si disponeva l’approvazione di un fondo cassa per lo svolgimento delle azioni relative al recupero delle morosità, nonché l’approvazione di un rendiconto sprovvisto di nota sintetica esplicativa digestione da parte del suo estensore (l’amministratore).Il giudice, a fronte delle censure mosse, rilevava obiettivamente la fondatezza e dichiarava invalide entrambe le deliberazioni oggetto di gravame. La prima perché celava un fondo morosità in violazione della previsione dell’articolo 1123 Codice civile («salvo diversa convenzione»).

La seconda perché il rendiconto, siccome sprovvisto dei requisiti indicati dall’articolo 1130 bis Codice civile, non rispondeva ai principi della trasparenza e intelligibilità.L’attenzione del giudicante alla fattispecie è andata però oltre il merito della controversia ed è stata rimessa anche alla valutazione del comportamento tenuto dall’amministratore prima dell’incardinamento della lite giudiziale, con riguardo al procedimento di mediazione obbligatoria, previsto in materia dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Mancata partecipazione alla mediazione come lite temeraria
In punto, avendo constatato l’omessa partecipazione del condominio alla fase endoprocedimentale e l’assenza di alcuna giustificazione di sorta offerta al riguardo, il Tribunale siciliano ha valutato tale condotta sufficiente a corroborare la fondatezza della pretesa di parte attrice, in forza del combinato disposto degli articoli 8 comma IV bis del decreto legislativo 28/2010 e articolo 116 Codice procedura civile. L’omessa e ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione da parte del condominio è stata infine ritenuta dal giudicante degna di nota per essere censurata a norma dell’articolo 96 Codice procedura civile a titolo di “lite temeraria”.

La compagine condominiale convenuta è stata così condannata al versamento del doppio del contributo unificato presso le casse erariali ai sensi dell’articolo 8, comma 5, del decreto legislativo 28/2010, come modificato dalla legge 148/2011 e al pagamento della somma di euro duemila a titolo di risarcimento del danno in favore del condòmino che aveva impugnato la deliberazione in disamina. Da ultimo, il provvedimento giudiziale è stato concluso con la condanna alla refusione delle spese di lite secondo il tariffario forense.

Il caso affrontato dal Tribunale di Salerno n. 1324 del 19 aprile 2022.

La fattispecie

Una condomina impugna la deliberazione assunta dall’assemblea di condominio di cui fa parte sulla base di diverse argomentazioni: a) che la stessa non dava atto delle risultanze dell’assemblea svolta in prima convocazione; b) che ometteva di dare prova dell’avviso di convocazione a tutti i condomini; c) che ai rendiconti non risultavano allegati i registri di contabilità concernenti le rispettive annualità; d) che il verbale non riportava il dissenso espresso dall’attrice nonché dal Geometra Renato Puppo, per delega di alcuni condomini, in relazione al secondo punto all’ordine del giorno; e) che non erano sottoposti all’assemblea dei condomini i preventivi di spesa presentati dalla ditta degli Ascensori; f) che non era sottoposto alle decisioni dell’assemblea condominiale l’argomento concernente le dimissioni e la conferma o nomina dell’amministratore.

Il condominio si costituisce e contesta ogni asserzione avversaria.

Omessa indicazione prima convocazione

Seguendo l’ordine delle doglianze, il tribunale evidenzia in primo luogo che l’omessa menzione nel verbale delle risultanze dell’assemblea svolta in prima convocazione non ha alcuna conseguenza, avendo la giurisprudenza di legittimità escluso che l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione e la sua mancata menzione nel verbale dell’assemblea riunitasi in seconda convocazione inficino la validità di quest’ultima (cfr. Cass., 24 ottobre 1996, n. 3862; Cass., 13 novembre 2009, n. 24132; Cass., 24 ottobre 2014, n. 22685).

Invio a tutti i condomini dell’avviso di convocazione

Anche il tema della dimostrazione dell’invio alla collettività dei condomini della convocazione non merita pregio, dice il giudice. Ciò in quanto la legge n. 220 de 2012 – direttamente applicabile ratione temporis – ha previsto che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Cass. Civ., 18 aprile 2014, n. 9082).

Ne deriva che, nella fattispecie, il condomino che ha avuto l’avviso di convocazione non può dolersi dell’eventuale difetto di convocazione relativo agli altri condomini.

Viste queste questioni preliminari, si entra nel merito dell’oggetto della vertenza. Anche sotto questo profilo il giudice non da ragione alla condomina attrice, prendendo ogni singolo argomento e fornendone la relativa motivazione.

Omessa allegazione registri di contabilità

L’omessa allegazione ai rendiconti dei registri di contabilità concernenti le rispettive annualità non ha ragione di pregio.

Non è configurabile propriamente un obbligo per l’amministratore condominiale, qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea.

È noto il principio sulla cui base ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all’ordine del giorno in assemblea (Cass., 19 maggio 2008, n. 12650).

L’eventuale rifiuto dell’amministratore determina l’annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che questo rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea.

Non è invece configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. Civ., n. 19210/2011; Cass. Civ., n. 19799/2014).

Ove questa richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. n. 25693/2018; Cass. Civ. 5 ottobre 2020, n. 21271).

Omessa indicazione del dissenso a verbale

Per quanto concerne l’eccezione concernente l’omessa menzione nel verbale di assemblea del dissenso espresso dal rappresentante dell’attrice e di altri condomini, in relazione al secondo punto all’ordine del giorno, giova premettere che l’art. 1137, comma 2, c.c., ammette l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto.

Il condòmino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna.

Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).

Dal verbale risulta che questo tema è stato approvato all’unanimità.

Ne deriva che l’affermazione dell’attrice concernente l’omessa menzione del dissenso, non sostenuta da alcuna prova, non può inficiare la validità del verbale.

Valore presuntivo del verbale

Infatti il verbale dell’assemblea offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestare la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass., Sez. Il, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cass. Civ., ord. 12 agosto 2015, n. 16774).

Asserita omessa presa visione di preventivi

Al pari è da rigettare l’eccezione concernente l’omessa presa visione, da parte dell’assemblea condominiale, dei preventivi dell’impresa degli ascensori approvati a maggioranza, atteso che non vi è prova che i condomini abbiano espresso il loro voto in assenza di contezza dei predetti preventivi posto che, diversamente opinando, non si spiegherebbe il voto contrario di altro condomino il quale ha espresso il proprio dissenso rispetto ai preventivi, evidentemente non condividendoli, ma non ne denunciava, come sarebbe stato logico, l’omessa allegazione e/o presa visione.

Mancata indicazione nell’avviso di convocazione del tema inerente il mandato, conferma – nomina – revoca, dell’amministratore di condominio

Da ultimo, non costituisce di per sé motivo di annullabilità della delibera condominiale la mancata previsione all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria del punto concernente la nomina, riconferma o revoca dell’amministratore.

In conclusione la domanda è stata integralmente rigettata.