Tenendo in considerazione i tempi stretti stabiliti dal legislatore per concludere le opere del Superbonus e del Bonus facciata e fruire dei crediti di imposta nessun condomino può far perdere tempo
Secondo l’articolo 843 c.c., primo e secondo comma, il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune (e se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità.
La norma è chiarissima. Si noti che l’obbligo di consentire l’accesso ed il passaggio nella sua proprietà non trova la sua fonte in un diritto di servitù a favore del fondo confinante, integrando, invece, gli estremi di una obligatio “propter rem” che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale del vicino e consistente nel dovere di consentire l’accesso e la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento di una parte comune tutte le volte in cui l’impedimento dell’accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni (Trib. Milano, 7 dicembre 2001). L’accesso ed il passaggio del vicino nel fondo altrui devono, quindi, essere sempre consentiti purché l’attività di immissione nell’altrui proprietà sia essenzialmente temporanea e giustificata dall’esigenza di non poter altrimenti eseguire la riparazione del bene comune. Di conseguenza in sede giudiziale il giudice di merito deve verificare se la soluzione prescelta sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, quella che consenta il raggiungimento dello scopo con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo. Naturalmente l’accesso al fondo del vicino, consentito dall’art. 843 c. c., permette implicitamente che l’accesso sia accompagnato dal deposito di cose, operazione necessariamente strumentale alla costruzione. A fine lavori, però, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante (cui, sin dall’inizio, fa carico l’obbligo del ripristino) ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del singolo condomino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza. Accade spesso, però, che il condomino proprietario dell’appartamento al piano terra si rifiuti – senza giustificato motivo – di far collocare il ponteggio nel suo giardino, impendendo così l’avvio dei lavori. Tuttavia, quando le opere mirano all’ottenimento del superbonus o del bonus facciate, i tempi stretti imposti dal legislatore per concludere i lavori e godere dei crediti di imposta non ammettono inutili perdite di tempo. La questione è stata trattata dal Tribunale di Firenze in una recente decisione del 19 settembre 2022. Superbonus, bonus facciate e opposizione all’installazione dei ponteggi del condomino al piano terra: la vicenda
L’assemblea di un caseggiato aveva deliberato (delibera mai impugnata da alcuno dei condomini), all’unanimità dei partecipanti (14 condomini su 23, pari a 624 millesimi), l’esecuzione di lavori per il rifacimento delle facciate, dei balconi, dei lastrici e del vano scala, con ecobonus 110%, bonus facciate al 90% (attualmente al 60%) e cessione del credito d’imposta all’impresa incaricata per gli importi ammessi ai bonus fiscali.
Al momento del montaggio dei ponteggi da parte della ditta, cui era stata subappaltata l’installazione dei medesimi, il condomino proprietario dell’unità (ad uso non abitativo) posta al piano seminterrato ne richiedeva l’immediata rimozione, non essendogli permesso il passaggio carrabile a causa del notevole ingombro. Il condominio, pertanto, agiva in giudizio, chiedendo che il Tribunale ordinasse ex articolo 700 c.p.c. al condomino di consentire l’installazione dei ponteggi nella sua proprietà. In relazione al fumus, i condomini notavano che il resistente – condomino era obbligato a consentire tale montaggio non solo ai sensi dell’art. 843 c.c., sussistendone i requisiti, ma anche ai sensi dell’art. 1137, primo comma, c.c., atteso che le delibere prese dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti sono obbligatorie per tutti i condomini. In relazione al periculum, il condominio faceva presente il grave danno conseguente all’eventuale non esecuzione dei lavori nei tempi stabiliti.
La decisione. Il Tribunale ha dato pienamente ragione alla collettività condominiale.
Lo stesso giudice ha notato che per quanto riguarda il requisito del fumus, l’art. 843 c.c. è applicabile al caso in esame, trattandosi di disposizione di carattere generale e, dunque, applicabile anche alla materia condominiale; del resto è emerso che i ponteggi si dovevano “necessariamente” installare proprio nel luogo indicato dalla ditta; in ogni caso il Tribunale ha sottolineato che la delibera di approvazione dei lavori (obbligatoria per tutti i condomini) non è stata impugnata dal condomino proprietario dell’unità posta al piano seminterrato. Nessun dubbio poi che fosse configurabile il periculum in mora.
Come ha notato il giudice toscano, infatti, il trascorrere del tempo necessario per agire in via ordinaria potrebbe comportare la perdita per il condominio della possibilità di avvalersi dei suddetti benefici fiscali, con conseguente grave danno per le casse dello stesso, nonché per lo stesso condomino contrario all’installazione dei ponteggi. Di conseguenza il decidente toscano ha disposto l’obbligo del condomino resistente a consentire l’accesso e il passaggio nella sua proprietà per l’installazione della ponteggiatura necessaria alla realizzazione delle opere deliberate.