La questione dell’assegnazione di posti auto all’interno del cortile condominiale rappresenta un tema delicato, specialmente quando lo spazio comune non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini. Secondo la giurisprudenza e la normativa vigente, l’assegnazione deve rispettare il diritto di tutti i comproprietari all’uso paritario del bene comune, evitando limitazioni ingiustificate.

Il quadro normativo: cosa prevede la legge?

L’art. 1117 c.c. definisce il cortile come bene comune destinato all’uso collettivo, salvo diversa indicazione nei titoli. La gestione di tale bene è disciplinata dal principio dell’uso paritario stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune senza alterarne la destinazione né impedire l’altrui pari utilizzo.

L’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136 c.c., può regolamentare l’uso delle aree comuni al fine di garantire un godimento ordinato e razionale degli spazi, ma con limiti precisi. Non può infatti decidere di assegnare in modo esclusivo e a tempo indeterminato i posti auto a singoli condomini, salvo che vi sia l’unanimità dei consensi.

Delibere organizzative vs assegnazioni esclusive

Le delibere che disciplinano il parcheggio possono avere un valore organizzativo, prevedendo, ad esempio:

• La turnazione dei posti auto per garantire un’equa distribuzione.
• Regole per un uso ordinato e temporaneo degli spazi.

Questo tipo di decisioni rientra nelle facoltà dell’assemblea, purché approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., e rispettino il principio di pari godimento (Cass. n. 6573/2015).

Diversamente, una delibera che assegni posti auto fissi e in via esclusiva a determinati condomini costituisce una limitazione del diritto degli altri partecipanti. Tale decisione, qualificabile come innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., è nulla e può essere impugnata da qualsiasi condomino.

Giurisprudenza consolidata: l’assegnazione esclusiva è vietata

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’assegnazione nominativa ed esclusiva di posti auto nel cortile comune, senza il consenso unanime dei condomini, non è valida (Cass. n. 9069/2022). Tale assegnazione trasformerebbe l’originaria destinazione del bene comune, sottraendo il diritto di godimento agli altri comproprietari.

Tra i precedenti più rilevanti:

• Cass. n. 11034/2016: l’assegnazione esclusiva è una limitazione illegittima che compromette l’uso del bene comune.
• Cass. n. 12485/2012: le delibere che attribuiscono diritti esclusivi su parti comuni senza unanimità sono radicalmente nulle.

Regolamenti condominiali e volontà unanime

Solo un regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini o predisposto dall’originario costruttore, può prevedere l’assegnazione di posti auto in via esclusiva. Nessuna deliberazione assembleare ordinaria, anche se approvata a maggioranza, può disporre tali attribuzioni.

Conclusioni

L’assemblea condominiale può regolamentare l’uso del cortile comune destinato a parcheggio con delibere organizzative volte a garantire il pari utilizzo, come la turnazione. Tuttavia, non può procedere all’assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato dei posti auto senza l’unanimità dei consensi, pena la nullità della delibera.

Pertanto, ogni decisione assembleare che violi il principio di uso paritario sancito dall’art. 1102 c.c. e dalle norme sul condominio potrà essere impugnata da chiunque si ritenga leso nel proprio diritto di comproprietario.

Preparare cibi sul balcone di casa, ad esempio con un fornelletto da campo, è una pratica che, salvo specifici divieti, può rientrare nell’uso legittimo della proprietà esclusiva. Tuttavia, è importante conoscere i limiti imposti dal codice civile, dai regolamenti condominiali e dalle norme locali per evitare conflitti o sanzioni.

Il principio generale: libertà e limiti della proprietà privata

Ai sensi dell’art. 832 c.c., il proprietario ha diritto di godere del proprio bene in modo pieno e esclusivo, ma ciò deve avvenire senza ledere i diritti altrui. Inoltre, l’art. 833 c.c. vieta gli atti emulativi, ossia comportamenti che abbiano l’unico scopo di recare danno o molestia agli altri. Questo principio si applica anche all’uso del balcone: cucinare è lecito se non si causano immissioni intollerabili di fumi, odori o rumori che possano disturbare gli altri condomini.

Immissioni: quando sono vietate?

L’art. 844 c.c. disciplina le immissioni di fumo, odori e rumori, stabilendo che sono vietate quando superano la normale tollerabilità, considerando le caratteristiche della zona e le modalità di utilizzo degli immobili. Tuttavia, la valutazione è spesso soggettiva e richiede un esame caso per caso. Ad esempio, cucinare occasionalmente sul balcone potrebbe essere tollerabile, mentre una pratica costante e invasiva potrebbe risultare illecita.

Regolamenti condominiali: cosa possono vietare?

Non tutti i regolamenti condominiali hanno lo stesso valore:

• Regolamento assembleare: approvato dalla maggioranza dei condomini, non può limitare l’uso delle proprietà private, salvo per motivi di sicurezza o decoro.
• Regolamento contrattuale: se accettato dai proprietari al momento dell’acquisto o successivamente, può vietare attività specifiche, come cucinare sui balconi.

La Corte di Cassazione (sent. n. 10335/1998) ha ribadito che i regolamenti contrattuali possono limitare i diritti individuali dei condomini per garantire l’interesse generale. Pertanto, è essenziale verificare se il proprio regolamento condominiale include tali disposizioni.

Decoro architettonico e sicurezza

Il decoro dell’edificio, tutelato dall’art. 1120 c.c., può essere un altro fattore rilevante. Se l’attività di cucinare sul balcone altera l’aspetto estetico dell’immobile, ad esempio per via di attrezzature permanenti o sporco visibile, i condomini potrebbero richiedere di vietarla.

Anche la sicurezza è fondamentale: l’uso di dispositivi come fornelletti o barbecue deve rispettare le normative antincendio locali e le buone prassi per evitare rischi.

Conclusioni: diritti e doveri

In assenza di divieti regolamentari specifici, cucinare sul balcone è generalmente consentito, purché si rispettino:

1. Le norme sulle immissioni (art. 844 c.c.), evitando molestie intollerabili.
2. Le regole di sicurezza, per prevenire incidenti.
3. Il decoro e la convivenza pacifica, come indicato dagli artt. 833 e 1120 c.c.

Dunque, se non vi sono prescrizioni contrarie nel regolamento condominiale e l’attività avviene in modo discreto e sicuro, cucinare sul balcone può considerarsi legittimo. Resta sempre consigliabile mantenere un dialogo costruttivo con i vicini per evitare conflitti e promuovere una convivenza armoniosa.

Di seguito si riporta quanto comunicato dall’Agenzia delle Entrate relativamente alla comunicazioni dei dati riguardanti le spese di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali 

Si comunica che le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati relativi alle spese per interventi su parti comuni degli edifici residenziali riguardanti l’anno d’imposta 2024 da inviare entro il 16 marzo 2025 devono essere oggetto di un lieve adeguamento.

L’aggiornamento delle stesse si è reso necessario per dare attuazione alla graduale diminuzione della percentuale di detrazione prevista per gli interventi che usufruiscono del Superbonus, già stabilita nel comma 8-bis dell’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 19 maggio 2020, sostituito dall’articolo 1, comma 28, lettera e), della legge n. 234/2021 (legge di bilancio 2022).

In particolare e ad eccezione delle spese per interventi realizzati su immobili siti nei territori colpiti da eventi sismici per le quali la detrazione spetta nella misura del 110% fino al 31 dicembre 2025, la percentuale di detrazione Superbonus “ordinaria” applicata decresce in funzione dell’anno di sostenimento della spesa: nella misura del 110 per cento per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell’anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.

Nello specifico, nelle bozze delle specifiche tecniche per l’anno 2024 rispetto a quelle per l’anno 2023 è stata semplicemente modificata la descrizione del valore “1” del campo 5 “Superbonus” del record C, che identificata il caso “ordinario” non oggetto di deroghe, sostituendo la percentuale del 90% con 70% (le correzioni sono scritte in rosso).

Pertanto, i dati riferiti ad interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio residenziale ammessi al Superbonus, il cui campo 5 “Superbonus” è valorizzato con “1”:

• nelle specifiche tecniche per il 2023 sono relative a spese sostenute nel 2023 con percentuale Superbonus spettante nella misura del 90%;
• nelle specifiche tecniche per il 2024 sono relative a spese sostenute nel 2024 con percentuale Superbonus spettante nella misura del 70%;

Vista la portata del suddetto aggiornamento,  le specifiche tecniche saranno direttamente pubblicate nel sito internet dell’Agenzia delle Entrate, in contemporanea con la pubblicazione su Desktop telematico del nuovo software di controllo, senza emanare un nuovo provvedimento di modifica in base a quanto riportato al punto 2.1 del provvedimento del 21 febbraio 2024 “Eventuali correzioni alle specifiche tecniche di cui all’allegato 1 saranno pubblicate nell’apposita sezione del sito internet dell’Agenzia delle entrate e ne sarà data relativa comunicazione”

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