Nel condominio si verifica un particolare fenomeno, riconosciuto ormai da anni dalla giurisprudenza, che comporta alcune importanti conseguenze in ordine alla gestione dell’edificio.
Per individuarne natura ed effetti occorre partire un po’ da lontano.
Va, infatti, innanzitutto precisato che l’insieme di beni e di impianti compresi nell’edificio possono (e devono) dirsi comuni (o meno) in rapporto all’applicazione dell’art. 1117 c.c.; norma che pone una “presunzione” (superabile da prova contraria) di condominialità delle “cose” citate nell’elenco in essa contenuto.
Tuttavia, può accadere, come insegna la Suprema Corte (si veda, ultima tra molte, Cassazione n. 1680/2015, ma anche 23851/2010 e n. 14558/2004) che la cosiddetta “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari ma solo ad alcune di esse. In tal caso sussiste il c.d. “condominio parziale”, fenomeno per cui il condominio pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.
Per fare un esempio pratico, un’ipotesi “classica” di “condominio parziale” si configura nel caso in cui vi sia un complesso residenziale formato da un insieme d’edifici (“blocchi” costituenti distinti corpi di fabbrica), con parti comuni relative solo a tali singoli “corpi”, le quali quindi appartengono solo ai proprietari delle unità immobiliari comprese in ciascuno di essi (Cassazione, sentenza n. 8066/2005).
Ciò non toglie, tuttavia, che lo stesso fenomeno possa verificarsi nel caso dell’unico fabbricato, al cui interno alcuni beni e/o impianti sono in comproprietà di una parte dei condomini.
Per il resto, le modalità di gestione dell’edificio e i diritti ed obblighi spettanti e gravanti sui condomini rimangono pressoché identici.
Infatti, nel concreto della gestione del “condominio parziale”, occorre applicare i seguenti principi:
– come nell’ipotesi ordinaria, la costituzione del “condominio parziale” è automatica (ex lege), e deriva direttamente (e soltanto) dal concreto verificarsi (di fatto) delle condizioni previste per la sua esistenza (Cassazione, sentenza n. 8136/2004);
– le spese di gestione riguardanti la manutenzione e l’utilizzo dei beni e degli impianti rientranti nel condominio parziale debbono essere attribuite solo ai condomini “interessati”, mentre tutti gli altri vanno esclusi (Tribunale di Trieste, sentenza n. 177/2010);
– secondo una giurisprudenza, dalle situazioni di cosiddetto condominio parziale derivano implicazioni anche sulla gestione e; in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni oggetto di delibera (Trib. Piacenza 22/5/2001 e Cassazione, sentenza n. 7885/1994). Tale interpretazione sembra aver ricevuto un esplicito riconoscimento dalla “riforma del condominio” (legge n. 220/2012) secondo cui “l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati” (nuovo testo del penultimo comma dell’articolo 1136 del Codice civile rispetto al precedente che parlava di “tutti i condomini”);
– nel caso del “condominio parziale” la responsabilità derivante dalla custodia di un bene/impianto comune (vedi articolo 2051 del Codice civile) oppure anche dalla loro carente manutenzione va ascritta solo alla parte di condomini che sono comproprietari (e non a tutti) (Tribunale di Roma n. 14530/2009 e Cassazione, sentenza n. 1959/2001);
– l’amministratore dell’intero condominio è legittimato passivo riguardo alle controversie afferenti a beni e/o impianti appartenenti (per legge, titolo e/o destinazione), anche ad alcuni solamente dei proprietari in “condominio parziale”, come unico rappresentante processuale, salva la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Tribunale di Milano, sentenza n. 1388/2012 e Cassazione, sentenza n. 651/2000);
– al contrario, il condominio parziale è privo di legittimazione attiva ad impugnare un provvedimento giudiziale negativo che ha riguardato l’intero condomino (Cassazione, sentenza n. 2363/2012), gravame che può essere proposto solo da quest’ultimo;
A ben vedere, si tratta di un vero e proprio “sub-condominio”, che si trova all’interno del condominio, riguarda solo una parte dei condomini, ma va gestito con le stesse procedure previste per quello “intero”.