L’ex amministratore che ha anticipato delle spese può richiedere soltanto la restituzione della somma approvata dalla delibera condominiale.

Questo è quanto ha stabilito il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere che, con la sentenza del 4 aprile 2016, in merito al tema del rimborso delle spese sostenute dal precedente amministratore, ha sancito che: “In tema di condominio, l’amministratore cessato dall’incarico che sostiene di aver anticipato delle spese, non è legittimato a richiedere l’intero credito ma solo quello risultante dal suo estratto conto approvato con la delibera condominiale. Ne consegue che, in assenza di delegazione di pagamento precisa, deve essere revocato il decreto ingiuntivo proposto dall’ex amministratore pur in presenza di una delibera che approva il debito del condominio”.

Rimborso delle spese sostenute dal precedente amministratore: Il caso e la sentenza

Ma entriamo nello specifico, cercando di capire cosa era successo prima che si arrivasse alla sentenza del Tribunale: un ex amministratore di condominio aveva richiesto al giudice il pagamento, in suo favore, di una somma che riteneva di aver anticipato nel corso della sua precedente attività di amministrazione condominiale. Tale somma, inoltre, era comprovata da una delibera che aveva accettato il rendiconto. Dello stesso avviso, però, non era il condominio, che pertanto ha deciso di opporsi a tale richiesta di risarcimento.

Per questo motivo il condominio si è appellato alle leggi sul potere di spesa dell’amministratore che, salvo quanto previsto dagli articoli 1130 e 1135 del c.c., in tema di lavori urgenti egli non quasi alcun potere di spesa, “in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’articolo 1720 del c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea. Quindi, Per poter richiedere il rimborso delle anticipazioni sostenute per l’amministrazione di un fabbricato è necessario, in primo luogo, farsi legittimare dall’assemblea nella carica di amministratore; in secondo luogo, sottoporre all’approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali; infine, far approvare dall’assemblea le voci di spesa. (Cass. Sentenza 20 agosto 2014, n. 18084 – Cass. Sentenza 27 gennaio 2012, n. 1224)“.

Rimborso delle spese sostenute dal precedente amministratore: può essere restituito soltanto quanto approvato dall’assemblea

Ciò è avvenuto perché l’assemblea dei condomini ha il potere di approvare l’operato dell’amministratore che abbia effettuato spese di manutenzione ordinaria o straordinaria sulle parti comuni senza la preventiva approvazione, anche dopo che questi ha cessato il suo mandato; in questo modo, non basta assolutamente che dal rendiconto approvato emerga un disavanzo tale da far risultare il condominio debitore nei confronti dell’ex amministratore, a meno che questi non riesca a provare in maniera inequivocabile che quanto ha anticipato è più di quanto il condominio voglia far credere (Tribunale di Roma del 17 aprile 2014 – Cassazione Civ. n. 10253/2011).

Infatti, “in materia di deliberazione assembleare condominiale, l’approvazione di un rendiconto, ha valore di riconoscimento di debito solo in relazione alle sole poste passive specificamente indicate (entrate, uscite e saldo finale); quindi, poiché il credito per recupero delle somme, si fonda sull’articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, come chiarito dalla citata giurisprudenza, il professionista deve fornire la prova degli esborsi mediante un rendiconto del proprio operato”.

Rimborso delle spese sostenute dall’amministratore precedente: la delibera assembleare non discute

Cerchiamo quindi di capire qual è stato il ragionamento che ha portato il giudice del del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ad emettere questa sentenza

Dalla documentazione ufficiale dei fatti, è risultato che l’assemblea aveva approvato il rendiconto presentato dal precedente amministratore; inoltre, veniva anche provato che il rendiconto (non impugnato) rendeva incontestabile la registrazione tra i debiti del bilancio della voce relativa alle somme indicate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall’ex amministratore. Perché allora, secondo il giudice, l’amministratore non poteva e non doveva pretendere il risarcimento di determinate somme?

Secondo il Tribunale, dalle dichiarazioni prese in esame, non emergeva alcun obbligo di risarcimento risultante dal rendiconto approvato.  Inoltre, sempre secondo il parere del giudice, tale mandato non si evinceva né dal verbale né dalla dichiarazione presentata dal condominio. Inoltre, dagli atti presentati, non emergeva alcuna espromissione (non c’era intervento spontaneo di un debito altrui), né tanto meno alcuna delegazione di pagamento.  Per questi motivi, il giudice del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, ha stabilito che: “l’approvazione di un rendiconto di gestione condominiale col quale i condomini riconoscono il credito dell’amministratore rende sicuramente incontestabile la registrazione tra i debiti di bilancio della voce relativa alle somme eventualmente indicate a titolo di restituzione delle anticipazioni eseguite dall’amministratore del condominio ma, in assenza di delegazione di pagamento precisa, non impone il pagamento della somma riconosciuta nei confronti di un determinato soggetto. Quindi l’amministratore uscente, che sostiene di aver anticipato delle spese, non è legittimato a richiedere l’intero credito ma solo quello risultante dal suo estratto conto approvato con la delibera condominiale”.

Pertanto, per quanto riguardo il rimborso delle spese sostenute dall’ex amministratore, spetta soltanto il pagamento delle somme risultanti dall’estratto conto approvato col rendiconto.