Cosa è lecito e cosa non è lecito fare sul pianerottolo condominiale

l pianerottolo è una parte dell’edificio condominiale che si presume comune, salvo titolo contrario (cfr. Cass. n. 22330/2009). Ancorché non espressamente menzionato nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., infatti, il pianerottolo, al pari delle scale, si trova in nesso di strumentalità con le parti di proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 11831/2011) e costituisce elemento necessario alla configurazione di un edificio suddiviso in piani (cfr. Cass. n. 15444/2007).

I principi generali

L’uso del pianerottolo comune è consentito a ciascun condomino purché, ai sensi dell’art. 1102 c.c., questi non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. I rapporti condominiali, infatti, devono essere improntati al principio di solidarietà, che richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, cosicché la facoltà di ciascun condomino di trarre una più intensa utilizzazione dalla cosa comune deve risultare comunque compatibile con i diritti degli altri (cfr. Cass. n. 21256/2009). Di norma, il regolamento condominiale consente di collocare davanti all’uscio zerbini e tappeti, purché ciò non determini situazioni di pericolo per chi transiti sul pianerottolo o ne renda più incomodo il passaggio; del pari, può essere consentito il deposito della spazzatura, in attesa del conferimento nei cassonetti, purché momentaneo e non pregiudizievole della vivibilità e del decoro dell’edificio.

In applicazione ai principi generali, la giurisprudenza ha chiarito che “la collocazione sul pianerottolo […] di suppellettili determinanti l’ingombro al transito dei condomini […] comporta l’utilizzo illecito della superficie da parte del singolo condomino ex art. 1102 c.c., in danno degli altri comunisti per l’ingombro derivatone, seppur non assoluto, all’agevole e libero passaggio” (Trib. Cassino 01.06.2010).

Invero, in quanto funzionale al miglior godimento dell’immobile da parte di tutti i condomini, il pianerottolo non può essere trasformato dall’occupante l’unità abitativa che vi si affaccia in una pertinenza di fatto della medesima (cfr. Trib Modena 22.02.2007), a meno che la presunzione di comunione sia superata da titolo contrario, come nel caso in cui l’atto costitutivo del condominio abbia riservato, in tutto o in parte, il pianerottolo al dominio personale esclusivo di singoli proprietari (cfr. Cass. n. 1776/1994).

L’indagine sull’esistenza di un titolo idoneo ad escludere la condominialità del pianerottolo, in particolare, risulta rilevante ai fini della valutazione sulla legittimità dell’apertura di porte o dell’installazione di ringhiere e cancelletti da parte del proprietario dell’ultimo piano, innovazioni vietate se non effettuate nei limiti del decoro, della stabilità e della sicurezza dell’edificio condominiale, della medesima destinazione del bene e del pari uso dei condomini (cfr. App. Milano 22.07.1997). In assenza di volontà contraria dei proprietari o degli autori, inoltre, se dei manufatti di qualunque genere vengono realizzati su di un’area in comproprietà e servono all’uso comune, devono considerarsi comuni ai proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio.