L’amministratore deve rispettare la divisione parziaria del debito maturato dai singoli comproprietari della medesima unità immobiliare
Il decreto ingiuntivo che impone il pagamento in solido e non pro quota di oneri condominiali ai comproprietari di un appartamento deve essere revocato. La soluzione, infatti, contrasta con i criteri che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali contenuti nell’articolo 1123 del codice civile.
Lo ha affermato il tribunale di Palermo con la sentenza 1163 del 2017 che ha accolto il ricorso di tre comproprietari di un appartamento pervenuto loro per successione in quote diverse.
Il condominio, consapevole della situazione, aveva originariamente chiesto a ciascuno il pagamento in base alla quota di proprietà ma il tribunale aveva ingiunto il versamento in solido. Di qui l’opposizione presentata dai proprietari.
Il tribunale, nel decidere la questione revocando il decreto ingiuntivo, ha spiegato che l’amministrazione condominiale era a conoscenza delle quote di proprietà delle unità immobiliari, come è documentato dalla richiesta dei contributi avanzata per l’attività di ristrutturazione dell’edificio pro-quota di proprietà. La sopravvenuta morte di uno dei comproprietari avrebbe quindi dovuto allertare l’amministratore per distribuire ai singoli comproprietari delle unità immobiliari oggetto della pretesa creditoria la giusta quota degli oneri condominiali singolarmente su di essi ricadente. A un cauto e diligente amministratore di un condominio, ha proseguito il tribunale, non può sfuggire che il condominio è creditore rispetto ai singoli comproprietari condomini degli oneri condominiali pro-quota di proprietà di ciascuno, non rispondendo degli oneri condominiali vantati dalla comunione condominiale i condomini in solido fra loro verso il condominio stesso ma soltanto parziariamente sia con riferimento alla proprietà delle singole unità immobiliari sia con riferimento ai rapporti interni fra comproprietari di una stessa unità immobiliare.
I criteri che disciplinano la suddivisione delle spese condominiali sono infatti contenuti nell’articolo 1123 del Cc che dispone al primo comma che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Questo principio, ha spiegato il tribunale, costituisce criterio primario di suddivisione degli oneri condominiali ed è improntato alla ripartizione delle spese sulla base del valore delle proprietà dei singoli partecipanti alla comunione e, perciò, in base ai millesimi di proprietà di ciascuno dei condomini. Nulla di più semplice e immediato.
Nella specie, quindi, non ci si trova dinnanzi a un rapporto obbligatorio instaurato tra terzi estranei alla comunione condominiale ma a un’obbligazione che vincola i comproprietari pro-quota di una stessa unità immobiliare al condominio medesimo.
Ne consegue che il condominio, che è parte creditrice del rapporto obbligatorio, ha l’onere di rispettare la divisione parziaria del debito maturato nei suoi confronti dai singoli comproprietari della medesima unità immobiliare.
