Si tratta di uno dei casi in cui la novella si è limitata a recepire, positivizzandolo, un orientamento già consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, la quale ormai da tempo aveva evidenziato come l’amministratore fosse tenuto ad utilizzare, per ciascun condominio amministrato, un apposito conto corrente bancario o postale intestato direttamente all’ente di gestione, sul quale fare affluire le somme in entrata e dal quale trarre quelle in uscita. Si veda, ad esempio, Cass. civ., Sez. I, 10 maggio 2012, n. 7162, ove si precisava che: “pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”.
Il conto corrente
L’esame delle disposizioni novellate che riguardano il conto corrente condominiale deve iniziare dall’art. 1129, co. 7, cod. civ., che prevede l’obbligo per l’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”. Coerentemente, l’art. 1129, co. 12, n. 3, cod. civ., in tema di gravi irregolarità dell’amministratore, stabilisce che: “(Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma.”. Da ultimo, l’art. 1129, co. 11, cod. civ. dispone che, in caso di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, “i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria (…).”.
Dalle disposizioni citate emerge, anzitutto, l’obbligo per l’amministratore di aprire ed utilizzare un conto corrente apposito. Se il condominio ne è già dotato, il mandatario dovrà continuare ad utilizzarlo; se, invece, ne è sprovvisto, egli dovrà provvedere alla sua apertura.
L’utilizzo del conto corrente, poi, deve avvenire in modo esclusivo: devono transitarvi tutte le somme in entrata ed in uscita (significa, ad esempio, che è fatto divieto all’amministratore di riscuotere una somma da un condomino a titolo di pagamento delle quote condominiali ed utilizzare immediatamente quel denaro per pagare un fornitore titolare di un credito nei confronti del condominio).
La disposizione citata ha cura di precisare che il conto corrente condominiale deve essere specifico: si vuol dire che l’amministratore ha l’obbligo di attivare ed utilizzare un conto corrente per ciascuno dei condominii da lui amministrati. La finalità della norma è evidente: evitare indebite commistioni tra le provviste proprie di ciascun ente di gestione. Del resto, all’art. 1129, co. 12, n. 4, cod. civ. figura espressamente tra le gravi irregolarità dell’amministratore “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini(i).”.
La mancata apertura od il mancato utilizzo del conto corrente specifico intestato al condominio costituisce una grave irregolarità. In linea generale, la revoca dell’amministratore ad opera dell’assemblea può avvenire in qualsiasi momento e senza la necessità di una giusta causa; sempre in generale, in caso di grave irregolarità ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la revoca giudiziale del mandatario. L’ipotesi di grave irregolarità in esame presenta una particolarità: infatti prima di potersi rivolgere al giudice è necessario aver esperito senza successo un tentativo di revoca assembleare.
La giurisprudenza di merito (Trib. Ascoli Piceno, 7 agosto 2017) ha avuto occasione di pronunciarsi sulla nuova disposizione, affermando che “Il nuovo art. 1129 c.c. introduce una serie di importanti doveri in capo all’amministratore condominiale, che vanno ad integrare il contenuto base del contratto di mandato; tra questi, il menzionato obbligo di aprire un conto corrente condominiale ad hoc per i contributi e le spese condominiali del singolo condominio al fine di evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio suo personale e quelli dei diversi condominii amministrati. (…) il nuovo art. 1129 c.c., prevedendo come obbligo personale dell’amministratore quello di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale, ha ribadito tale violazione tra le cause di revoca giudiziale ed ha escluso, dunque, una competenza assembleare al riguardo.”.
Il registro di contabilità.
L’art. 1130, co. 1, n. 7, cod. civ. disciplina il registro di contabilità, uno dei quattro registri obbligatori (gli altri sono il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore). È affermato che: “(…) Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.”. L’art. 1130 bis, rubricato “Rendiconto condominiale”, include il registro di contabilità tra i documenti che il rendiconto deve obbligatoriamente contenere. Da ultimo, l’art. 1129, co. 12, n. 7, cod. civ. include, tra le gravi irregolarità dell’amministratore, l’inottemperanza agli obblighi relativi ai registri condominiali.
Dalle disposizioni riportate si apprende che: il registro di contabilità è un libro cassa, nel quale l’amministratore deve annotare in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita; la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni da quello dell’effettuazione del movimento; questo documento fa parte del rendiconto; la mancata tenuta dello stesso costituisce grave irregolarità del mandatario che, in quanto tale, legittima ciascun condomino a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone la revoca giudiziale.
Il rapporto tra conto corrente condominiale e registro di contabilità.
Il diritto di accesso ai dati inerenti alla situazione contabile del condominio era garantito anche prima della Riforma del 2012. Si veda in proposito Cass. Civ., Sez. III, 23 gennaio 2013, n. 1593, ove si opera un condivisibile bilanciamento tra diritto alla riservatezza del singolo condomino ed esigenza di trasparenza e di buon andamento del condominio: “Ai sensi dell’art. 4 del D.L.vo 30 giugno 2003, n. 196, “dato personale”, oggetto di tutela, è “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione” ed in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. cod. civ.; tuttavia ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.”.
La novella, dunque, non ha introdotto ex novo il diritto di accesso ai dati contabili condominiali, ma, oltre a ribadirlo positivizzandolo, certamente ha avuto il pregio di elaborare un meccanismo piuttosto stringente di verifica della coerenza contabile. Si è detto, a proposito del conto corrente condominiale, che l’amministratore ha l’obbligo di utilizzarlo in modo esclusivo: deve farvi transitare ogni somma in entrata ed in uscita. Si è anche detto, a proposito del registro di contabilità, che esso consiste in un libro cassa nel quale devono essere registrati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita. Ne deriva logicamente che tra estratto conto bancario e registro di contabilità debba sussistere un rapporto di perfetta coerenza.
La verifica della sussistenza o meno di tale armonia contabile rientra nelle possibilità del singolo proprietario, poiché egli ha diritto di accedere ai due documenti.
Quanto all’estratto conto bancario, l’art. 1129, co. 7, cod. civ. prevede che ciascun condomino abbia il diritto, rivolgendosi all’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto corrente. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non collabori e rifiuti di fornire copia della documentazione richiesta, il proprietario potrà rivolgersi direttamente all’istituto bancario. È quanto affermato dall’Arbitro Bancario Finanziario di Roma con la Decisione 16 settembre 2016, n. 7960: “In tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il novellato disposto dell’art. 1129 c.c. (così come modificato dalla L. n. 220/2012) non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto – piuttosto – di preventiva richiesta all’amministratore stesso (Fattispecie nella quale il Collegio ha condannato l’intermediario al rilascio della documentazione in favore della ricorrente – a spese di quest’ultima e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B. – essendo stato inutilmente assolto l’obbligo di preventiva richiesta all’amministratore).”.
Quanto al registro di contabilità, trattandosi di uno dei documenti che compongono il rendiconto condominiale, deve essere trasmesso ai condomini. Inoltre l’art. 1129, co. 2, cod. civ. prevede che l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, comunichi il locale dove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne visione ed estrarne copia.
