In un condominio la terrazza a livello è una superficie scoperta delimitata da parapetti e di esclusiva proprietà (o di godimento esclusivo) di un singolo condomino, che assurge per la sua fisionomia a copertura di una parte dell’edificio, normalmente gli alloggi sottostanti
Essa, anche se ha la funzione di coprire parzialmente il palazzo, assolve alla medesima funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. In considerazione di ciò, è soggetta alla disciplina dell’art. 1126 c.c., volto alla regolamentazione del criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione, ricostruzione, manutenzione dei lastrici solari di proprietà esclusiva.
L’art. 1126 c.c. così recita: <<quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.>>
Il criterio di ripartizione delle spese così definito è assolutamente pacifico nella giurisprudenza di legittimità (vedasi Cass. 22896/2013; Cass.5814/2016)
Già la decisione del Supremo Collegio 497/1976, sanciva il seguente principio: <<il condomino che, come proprietario del piano attico, ha l’uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno>>.
La ripartizione delle spese inerenti gli elementi accessori delle terrazze, quali i parapetti prospicienti la facciata dell’edificio, non è stata esplicitata in una norma. L’assenza di uno specifico criterio legale di riparto rappresenta motivo di contrasto.
La giurisprudenza non è unanime sull’argomento, con tre diversi indirizzi
Un primo filone giurisprudenziale riparte queste spese secondo il criterio fissato dall’art. 1126 c.c., e quindi 1/3 su coloro che hanno l’uso esclusivo della terrazza ed i restanti 2/3 su tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui la stessa serve da copertura.
E’ stato affermato in merito che <<le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un terrazzo di proprietà esclusiva che, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio di protezione, eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico dell’edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.>> (Trib. Milano 10/2/1992).
Per decoro architettonico si intende <<l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica, fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico>> (Cass. 27551/2005; Cass. 851/2007).
Il decoro architettonico nel senso sopra descritto può essere visto in un qualunque edificio (Cass. 8830/2008).
Esiste un secondo orientamento che considera il parapetto del lastrico solare un prolungamento dei muri perimetrali dell’edificio; prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche (Appello Milano 15/9/1989).
Le spese ad esso relative, secondo questa tesi, andrebbero ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1117 c.c.
Tale soluzione va senz’altro assunta qualora le spese di rifacimento o manutenzione riguardino il rivestimento esterno del parapetto il quale, contribuendo a definire la facciata (soprattutto nel caso dei parapetti in muratura costituenti continuazione del muro perimetrale), concorre a determinare l’aspetto estetico e la fisionomia dell’edificio considerato nel suo complesso.
Ed infatti richiamando la datata ma sempre attuale Cass. 5732/1978, si ha che <<i muri che limitano verso l’esterno gli appartamenti del piano attico – anche nei casi in cui non abbiano funzione di sostegno della copertura dell’edificio – non possono essere considerati come avulsi dalla struttura unitaria del fabbricato condominiale, del quale contribuiscono a formare la complessa struttura architettonica: essi pertanto rientrano tra le parti comuni dell’edificio a norma dello art. 1117 c.c.>>
Infine, il terzo ed ultimo orientamento considera applicabile l’art. 1126 c.c. unicamente alle spese necessarie per la conservazione della funzione di copertura della terrazza escludendo quelle per il rifacimento dei parapetti o di altri ripari, in quanto le predette strutture servirebbero non già alla copertura dei vani sottostanti ma alla praticabilità della terrazza.
Tali spese resterebbero a carico esclusivo del proprietario della terrazza, unico beneficiario della loro presenza (Cass. 15389/2000). Tuttavia, se il parapetto in muratura è nato con l’edificio condominiale ed è necessario abbatterlo e quindi ripristinarlo per poter impermeabilizzare il terrazzo, la spesa segue il criterio dell’art. 1126 c.c. (Cass. 11449/1992).
Al fine di dirimere i dubbi, sarebbe opportuno che l’assemblea condominiale, chiamata a pronunciarsi sulla ripartizione delle spese di riparazione del parapetto di una terrazza a livello, in assenza di una specifica norma regolamentare, stabilisca alla unanimità uno specifico criterio di riparto.
