L’amministratore di condominio è un mandatario dei condomini e come tale agisce avendo diritto ad un compenso quale corrispettivo per i servizi prestati, ma a pena di nullità della sua nomina deve specificarlo chiaramente ed interamente al momento dell’accettazione dell’incarico (cfr. art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Nella retribuzione del mandatario deve ritenersi compresa tutta l’attività prestata in favore della compagine, indi per cui è illegittima la richiesta (non approvata dall’assemblea) di un compenso extra per le opere straordinarie eseguite sull’edificio. Cass. sent. 30/09/2019 n. 22313

Misura del compenso.
L’amministratore dal punto di vista legislativo non è un professionista al pari d’un avvocato, d’un architetto, d’un commercialista, ecc. per cui non ha mai avuto un tariffario di riferimento.

Nulla a cui rifarsi per dire, ad esempio, “per un condominio con cento partecipanti ho diritto ad X euro, per uno con cinquanta ad Y, per uno con cinquanta e l’ascensore, l’autoclave, ecc. a Z, ecc.“

In questo contesto e sempre tenendo a mente le norme applicabili sul mandato, il compenso era (ed è) liberamente concordato con il condominio.

Un esempio vero di libero mercato. Infatti fino ad un decennio addietro, se non v’era accordo le parti, la misura del compenso era determinata dal giudice (art. 1709 c.c.). Ciò vale anche oggi purché, come si diceva in precedenza l’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, specifichi analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (Art. 1129 c.c.).

In passato, in assenza di parametri di riferimento, la misura del compenso dell’amministratore era quella pattuita con l’assemblea al momento della nomina, senza possibilità di aggiungere extra, salvo che non gli fossero riconosciuti dall’assemblea.

Quanto sopra è stato ribadito dalla Cassazione con la sentenza n. 22313. Si legge nella pronuncia: “in tema di condominio, l’attività dell’amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210)” (Cass. 30 settembre 2013 n. 22313).

Il principio – a maggior ragione in considerazione dell’obbligo di indicazione del compenso ai sensi dell’art. 1129 c.c.,di cui s’è più volte detto – deve considerarsi valevole anche per la disciplina vigente dopo l’entrata in vigore della riforma.

COMPENSO ED ATTIVITA’ FISCALE DELL’AMMINISTRATORE

La legge di riforma del condominio negli edifici ha inserito nell’art. 1130 c.c. (che riguarda le attribuzioni dell’amministratore) e tra queste l’amministratore del condominio deve eseguire l’attività fiscale. Ma cosa s’intende con attività fiscale?

Con l’entrata in vigore della riforma, all’atto dell’accettazione della nomina l’amministratore deve indicare analiticamente il compenso per l’attività da svolgere (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.). E dunque niente più sorprese

Già prima dell’entrata in vigore della legge n. 220/2012, era noto che l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio, doveva:

• volturareil codice fiscale del condominio;
• versare la ritenuta d’accontooperata sul pagamento di fatture per determinate prestazioni (cfr. . 25-ter del d.p.r. n. 600/73);
• presentare il modello 770(cfr. art. 4 d.p.r. n. 435 del 2001);
• curare la pratica per le agevolazioni fiscalinel caso di ristrutturazioni edilizie o riqualificazioni energetiche. Questa l’attività era stata contestata da taluni amministratori, non esistendo uno specifico obbligo di legge in tal senso, ma è intervenuta su questo tema la giurisprudenza che, con la sentenza della Corte d’Appello di Milano, 6 febbraio 2008 ha deciso che questo onere gravasse sull’amministratore.

COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE E LAVORI STRAORDINARI

Se l’amministratore non ha chiesto un compenso extra all’atto dell’accettazione dell’incarico o del suo rinnovo, come specificato dall’art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., ma ne ha avanzato richiesta in una successiva assemblea, cioè dopo l’assunzione dell’incarico, magari proprio quando si è iniziato a discutere e decidere sui lavori straordinari, allora si si chiede se quella richiesta deve essere considerata valida o meno e se la tardività rischia di rendere eventualmente nulla la deliberazione di nomina

Al riguardo s’è espresso il Tribunale di Udine, con in un’interessante sentenza del novembre 2018 che ha innanzitutto inquadrato la questione specificando che la ratio dell’art. 1129, comma 14, c.c. va individuata nella necessità di garantire la massima trasparenza ai condomini al fine di renderli edotto sule singole voci di cui si compone il compenso dell’amministratore di condominio.

Data questa premessa, il Giudice ha tratto la conclusione secondo la quale la garanzia di trasparenza prevista dalla norma «non viene meno nell’ipotesi in cui all’atto della nomina o della conferma dell’amministratore non sono indicati il compenso e le singole voci per l’attività straordinaria, ciò perché, in primo luogo, tale attività, proprio perché straordinaria, non è preventivabile come nel caso di lavori straordinari non essendo possibile stabilire la complessità, la laboriosità, l’urgenza dei lavori da svolgere sui quali, poi, misurare il compenso dell’amministratore, tant’è che l’assemblea, di fronte alla necessità di dar corso ad opere straordinarie, viene edotta ed informata dell’attività e dei lavori da svolgere e può autonomamente stabilire e concordare, nella massima trasparenza, il compenso dovuto all’amministratore» (Trib. Udine 12 novembre 2018).

COMPENSO E TEMPI DI PRESCRIZIONE

Che si tratti di compenso concordato o comunque che può essere preteso, ci si chiede entro quanto tempo l’amministratore deve farsi avanti per non perderne il diritto?

Ricordiamo che il trascorrere del tempo fa sì che assuma importanza la prescrizione, ossia l’impossibilità, se il maturare della prescrizione è eccepito dalla controparte, di ottenere giustizia d’un proprio diritto. Proprio per tale ragione si dice che ciò che si prescrive non è il diritto, ma l’azione.

Riguardo al quesito, la questione prescrizione potrebbe essere vista sotto tre differenti punti di vista:

1) triennale, ai sensi dell’art. 2956 n.2 c.c. ossia di quella applicabile in relazione ai professionisti, per il compenso dell’opera prestata e per il rimborso delle spese correlative;

2) quinquennale ex art. 2948 n. 4 c.c., perché riguardante una somma che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi;

3) decennale in quanto riguardante un compenso derivante da un contratto e quindi rientrante nell’ambito dell’ordinaria prescrizione prevista dall’art. 2946 c.c.?

Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Milano, secondo cui la prescrizione debba considerarsi decennale

Il tutto trae origine da una causa conclusasi nel 2016 e relativa al pagamento del compenso dell’ex amministratore, il condominio convenuto eccepiva l’avvenuta prescrizione triennale, considerando quello dovuto all’amministratore alla stregua del credito d’un professionista.

Il Tribunale non accoglieva la tesi, affermando che «il credito dell’amministratore per il pagamento del compenso per l’attività prestata e per il recupero delle somme anticipate in esecuzione del contratto di mandato è regolato dall’art. 1720 c.c. ed è soggetto a prescrizione ordinaria decennale, non potendo neppure applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n.4 c.c. (Cass. 19348/2005:” Poiché il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’ amministratore trae origine dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale di cui all’art. 2948 n.4 cod. civ., non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l’obbligazione relativa al compenso dovuto all’ amministratore, atteso che la durata annuale dell’incarico, comportando la cessazione “ex lege” del rapporto, determina l’obbligo dell’ amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.”)» (Trib. Milano 30 aprile 2016 n. 5386).

Ricordiamo che il decorso della prescrizione può essere interrotto, ossia fatto ripartire da zero, semplicemente con l’invio di una raccomandata all’amministratore del condominio (o alla controparte in qualunque altro caso), nella quale si reclama l’adempimento della prestazione dovuta.

Rammentiamo, infine, che la prescrizione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma può esserlo solamente se eccepita dalla parte.

COMPENSO AMMINISTRATORE USCENTE

Da ultimo ci sembra importante riportare una importante recente sentenza.

Il principio di diritto: La delibera di nomina del nuovo amministratore cui non faccia seguito l’accettazione del medesimo sia in forma espressa che tacita, ad esempio tramite l’esecuzione del passaggio di consegne, non è sufficiente a determinare la cessazione dell’incarico del precedente amministratore, che pertanto continua a maturare il proprio compenso sino al perfezionarsi del subentro (Trib. Vicenza, n. 1897/2019 ).