Per svolgere una riunione in modalità completamente virtuale ora basta il consenso della maggioranza dei condomini. Ecco come muoversi per risparmiare tempo ed evitare contenziosi.
Il Superbonus 110% è ormai entrato nel vivo, purtroppo in contemporanea con l’arrivo della seconda ondata di Covid, che rappresenta un oggettivo freno – specie nel caso dei condomìni – all’approvazione degli interventi di ristrutturazione. Interventi che, per la portata e l’impegno economico, richiedono come è ovvio un confronto tra inquilini in sede assembleare.
Il tema è fin troppo noto: nei mesi scorsi, il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2022 e sarà suddivisa in 5 rate di pari ammontare. In alternativa, la detrazione si può cedere attraverso uno sconto in fattura.
Lo scoglio assemblee per i condomini.
Per chi abita in condominio e vuole accedere a queste agevolazioni quali il Superbonus 110%, previsto fino al 31 dicembre 2022, oggi c’è tuttavia lo scoglio delle assemblee date le restrizioni legate alla pandemia Covid-19. Vediamo come comportarsi per approvare i lavori e, soprattutto per evitare i rischi di futuri contenziosi. L’obiettivo è chiaro: far partire i lavori in tempi accettabili. Ma ogni situazione va valutata caso per caso e, soprattutto, non esistono regole infallibili. Il legislatore ha provveduto in tale senso a introdurre qualche novità con l’articolo 63 del Decreto Agosto – DL n. 104/2020 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 126/2020 dove si prevede, che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti con possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali previsti dal Decreto-legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Inoltre altra novità di rilievo, introdotta in sede di conversione e contenuta nel nuovo comma 1-bis dell’art. 63, è quella di poter prevedere lo svolgimento di un’assemblea di condominio anche in videoconferenza previo il consenso all’unanimità di tutti i condomini. Ma per dare un ulteriore spinta, la novità delle ultime settimane è tutta in un emendamento alla legge di conversione del Dl 125/2020, approvato dal Senato, che consente di passare alle teleassemblee con il “previo consenso” della sola maggioranza dei condomini mentre, prima dell’emendamento stesso, serviva l’unanimità. Una differenza non da poco, divenuta operativa con il via libera definitivo al Decreto. Anche se il consiglio degli esperti è quello di evitare forzature, usare il buon senso e cercare di muoversi sempre in totale armonia all’interno del condominio. Troppo alto, infatti, il rischio di futuri contenziosi in una materia – le teleassemblee di condominio – ancora molto fluida dal punto di vista normativo e in cui manca giurisprudenza.
Alcuni punti fermi per evitare contenziosi
Che scenari apre questo passaggio normativo e quali sono le possibilità realmente offerte dall’attuale quadro normativo e sanitario? Cerchiamo di mettere alcuni punti fermi. Innanzitutto, la valida alternativa della teleassemblea “totale”, anche con la semplice preventiva maggioranza dei condòmini consenzienti, è possibile e senza contenziosi, un po’ come l’assemblea “mista”, solo se il condominio è medio-piccolo e se tutti sono effettivamente d’accordo a farla (in questa situazione anche l’unanimità preventiva ha un senso). In secondo luogo, ove possibile (non nelle zone rosse), la soluzione con meno vincoli formali sarebbe l’assemblea “mista”, convocata cioè in maniera tradizionale in un luogo fisico e dove prima dell’inizio l’amministratore, che avrà indicato come possibile l’uso di una piattaforma telematica, si preoccupa di verificare il voto unanime degli intervenuti (presenti e remoti) sulla legittimità della partecipazione online. In questo modo, lavorando sul concetto di “consenso preventivo” di cui al comma 6 dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, si renderebbe inutile l’unanimità dei condomini.
Ancora: sempre in tema di restrizioni alla mobilità, i problemi pratici causati dalla presenza di alcuni condomini – anche in questo caso il discorso non vale per le zone rosse – sono comunque risolvibili se l’amministratore fa in modo che ci siano pochissime persone, l’ideale è da una a sei; per gli altri bisogna assicurarsi che tutti possano andare online.
Naturalmente va adeguato il luogo dell’assemblea (che potrebbe essere benissimo lo studio se davvero si riesce a garantire una presenza minima), preparandolo sotto il profilo tecnologico e sanitario; in sostanza, con un uso accorto delle deleghe e dell’online, aiutando chi ha meno dimestichezza con gli strumenti telematici, l’amministratore può realizzare un’assemblea mista senza rischi reali per sè e per i condòmini. Una soluzione, quest’ultima, che diminuisce il rischio di contenziosi.
Tuttavia, grazie alla facilità di utilizzo dei nuovi strumenti digitali sempre più accessibili a tutti e la semplicità delle piattaforme, le assemblee telematiche potrebbero aprire una nuova era per le riunioni di condominio, anche per quei condomini che non hanno dimestichezza con la tecnologia agevolando lo svolgimento delle stesse.
Basti pensare per alle “seconde case” dove in questo caso i proprietari potrebbero partecipare più facilmente alle riunioni. Inoltre, in un momento come quello che stiamo vivendo garantiscono una maggiore attenzione alla sicurezza e alla sostenibilità.
