Un discorso a parte merita il contratto di compravendita. Infatti, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale riguarda la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore. Capita spesso che il nuovo proprietario si trovi a dover pagare degli oneri relativi a delibere assembleari a cui non ha partecipato, oppure che il rogito contenga prescrizioni precise, poi inadempiute dalle parti. Di seguito, una breve disamina di questa casistica.

Quando l’acquirente diventa condomino

L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari (ossia il venditore) resta obbligato solidalmente con l’avente causa (vale a dire, il compratore) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).

La solidarietà tra venditore e acquirente

La legge si occupa espressamente di individuare i soggetti gravati dall’obbligo di pagamento delle spese condominiali in caso di compravendita dell’immobile. In particolare, dispone che l’acquirente sia responsabile in solido con il venditore per le somme dovute da quest’ultimo, relative all’anno in corso e a quello precedente l’alienazione (art. 63 c. 4 disp. att. c.c.). La disposizione in parola è una norma imperativa e, in quanto tale, inderogabile. Inoltre, non è suscettiva di applicazione analogica o estensiva. Con la locuzione di “anno in corso e […] quello precedente” si intende l’anno di gestione in corso e l’anno di gestione precedente, non l’anno solare (Trib. Bolzano 10 giugno 1999). Pertanto, né il regolamento né l’assemblea possono dilatare la responsabilità solidale oltre i 2 anni stabiliti ex lege.

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita?

Per rispondere al quesito, occorre operare un distinguo tra spese deliberate prima della vendita e spese deliberate dopo la vendita, ordinarie e straordinarie.
Poniamo che la delibera approvativa dei lavori sia stata adottata anteriormente alla vendita, mentre le opere siano state compiute posteriormente al rogito: a chi spetta versare i corrispondenti oneri condominiali? La questione è controversa, in termini semplicistici, si può rispondere come segue:

• in caso di spese ordinarie, risponde chi era proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori(anche se la delibera è stata approvata mentre era proprietario il venditore);
• in ipotesi di spese straordinarie, l’obbligazione sorge in capo a chi era titolare del diritto dominicale alla data della delibera, che ha valore costitutivo (Cass. 8782/2013; Cass. 1847/2018).

Contenuto del rogito sulle spese

Frequentemente, nell’atto di compravendita (cosiddetto rogito), è contemplata un’apposita clausola, in cui l’alienante dichiara che non vi sono debiti condominiali per gli anni pregressi e il regolare pagamento in relazione all’anno in corso. A tal fine, il venditore può domandare all’amministratore una dichiarazione liberatoria da cui si evinca che tutti gli oneri risultano essere stati corrisposti sino al momento dell’atto. È onere dell’amministratore fornire la citata attestazione (art. 1130 n. 9 c.c.), la quale non ha valore di quietanza, ma può assumere rilievo nei rapporti inter partes, tra venditore e compratore. Le parti, nell’atto notarile, possono accordarsi sul pagamento delle spese, ad esempio, stabilendo che paghi l’acquirente le spese straordinarie approvate mentre era condomino il venditore. Il suddetto accordo, però, ha efficacia meramente interna (ossia tra alienante e acquirente) e non è opponibile al Condominio.