I comproprietari e gli inquilini di uno stabile in Piemonte si riuniscono in assemblea, in qualità non di condòmini ma di fruitori del servizio, e decidono di affidare a una determinata ditta la fornitura di gasolio per il riscaldamento centralizzato e, nel contempo, incaricano l’amministratore dello stabile di firmare per conto loro il relativo contratto.
La ditta scelta, avendo effettuato la fornitura di combustibile e non essendo stata pagata, chiede e ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio. Quest’ultimo si ritiene però del tutto estraneo alla faccenda e inizia una causa di opposizione, sostenendo che l’assemblea che aveva deciso la conclusione del contratto di fornitura non avesse un carattere e una funzione condominiale.

Le pronunce di merito e quella di legittimità
La Corte d’Appello di Torino, riformando la sentenza di primo grado, accoglie la tesi difensiva del condominio, in ragione della circostanza che i partecipanti alla riunione si erano qualificati come utenti del servizio e non come condòmini. La Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza 13583 del 29 aprile 2022 ribalta di nuovo la decisione e annulla la sentenza della Corte d’appello, per la seguente spiegazione. L’articolo 10 della legge 392 del 1978 (cosiddetta legge dell’equo canone) attribuisce espressamente al conduttore dell’unità abitativa di partecipare alle assemblee condominiali relative alle spese ed alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento.

Di conseguenza, la partecipazione in tale tipo di assemblee di soggetti non condòmini, ma titolari di diritto di godimento, costituisce una fattispecie tipica prevista dalla legge e non può pertanto considerarsi un dato eccentrico, tale da escludere la natura condominiale della riunione, che anzi è rimarcata dalla stessa disposizione normativa. Non ha perciò nessun rilievo che gli intervenuti si siano qualificati “utenti” e non condòmini o conduttori di unità abitative dello stabile, trattandosi di un dato nominale e formalistico, che non può alterare la sostanziale, e anche formale, natura condominiale dell’assemblea.

Il carattere vincolante delle disposizioni sul condominio
La Cassazione ha poi chiarito che le disposizioni in materia di condominio, che attribuiscono da un lato all’assemblea le decisioni sui beni comuni e dall’altro all’amministratore sia il compito di attuarle che l’attività di gestione dei beni stessi e di tenuta della contabilità delle spese comuni, hanno carattere vincolante, delineando un sistema di organizzazione rigida, che non derogabile se non nei limiti previsti espressamente dalla legge. Pertanto, nel caso di un condominio, non sono ammissibili né permesse forme alternative per la gestione e amministrazione dei beni comuni.