Al convegno di Palermo, penultima tappa del Tour del Condominio del Sole 24 Ore in collaborazione con Arai, il presidente Giuseppe Cinà ha ricorda che 26 anni fa, alla fondazione di Arai, non esistevano amministratori professionali: «Qui a Palermo era un condomino ad amministrare il suo stesso stabile». Da allora le cose sono certo cambiate e la platea foltissima e attenta alle relazioni ne è stata la prova.
Dopo la presentazione dei prodotti editoriali del Sole 24 Ore dedicati al condominio (Quotidiano del Sole 24 Ore – Condominio – Il Consulente Immobiliare – la banca dati Smart24 Condominio – il nuovo software gestionale Valore24 Condominio) è toccato ai relatori invitati dal Sole 24 Ore e da Arai. La prima relazione è stata tenuta da Rosario Dolce, che ha illustrato la recente sentenza del Tribunale di Udine sulle forme di accettazione della nomina da parte dell’amministratore: i giudici hanno respinto le richieste formalistiche di un condomino che avrebbe voluto annullare la delibera di nomina perché questa non era stata accettata in forma scritta.
Nicola Salzano ha affrontato il tema delle responsabilità penali dell’amministratore, soffermandosi soprattutto sulla diffamazione, che spesso è il risultato di un atteggiamento dettato dall’irritazione, che l’amministratore fatica a dominare soprattutto di fronte alle situazioni di morosità, imprudentemente ”messe in piazza” nonostante gli avvertimenti del Garante della privacy e della Cassazione.
L’ultimo contributo è stato quello di Antonio Costa, che si è concentrato sugli aspetti delle morosità irrecuperabili, cioè quei casi in cui la legge di fatto prevede l’inesigibilità del credito: la prescrizione, il fallimento della persone fisico della società di capitale proprietaria, la morte del moroso . Su quest’ultimo aspetto Costa ha precisato che, dati i tempi lungi di acettazione dell’eredità, l’amministratore inerte rischia la prescrizione del credito: il rimedio è rivolgersi al Tribunale, ha spiegato Costa, propronendo una actio interrogatoria che miri ad accelerare i tempi di accettazione o di rifiuto del’eredità. Anzi, in quest’ultimo caso, l’amministratore deve chiedere al Tribunale la niminza di un curatore dell’eredità giacente.
La ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123 c.c.,se non vi è una particolare convenzione adottata all’unanimità, quale manifestazione dell’autonomia contrattuale dei singoli. L’art. 1123 c.c. così dispone: <<Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità>>
Per poter identificare in modo corretto l’uso e l’utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune occorre riferirsi all’uso anche solo potenziale che il condomino può fare della cosa comune, non avendo rilievo le scelte personali e discrezionali
E’ nulla la delibera assembleare adottata senza il consenso unanime dei condomini quando ha ad oggetto la ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali di ripartizione delle stesse (Cass. 2301/2001; Cass. 16321/2016). E’ invece annullabile e quindi impugnabile nel termine di cui all’art. 1137, ultimo comma, c.c., la decisione con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità dai criteri di cui all’art. 1123 c.c. (Cass. 6714/2010; Cass. 3704/2011, 15523/2013). I compiti dell’assise di cui all’art. 1135 cod. civ., n. 2 e n. 3 attengono all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini e all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione
La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può valere quale univoco comportamento che manifesta il volere di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione. Esso può assurgere ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dei condomini (Cass. 3245/2009; Cass. 13004/2013)
E’ nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese ove si tratti di innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 comma 2 cod. civ. (Cass. 5814/2016)
L’art. 1120 comma 2 c.c. dispone che sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino
E’ nulla l’assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all’interno di un’area condominiale, in quanto comporta una limitazione all’uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. 11034/2016; Cass. 1898/2017).
Per l’azione di nullità della delibera occorre fare riferimento alla nullità del contratto ex art. 1421 c.c
Ai sensi dell’art. 1421 cc. le azioni di nullità possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla: il singolo deve dimostrare di avervi interesse perché dalla deliberazione deriva un apprezzabile suo pregiudizio. Non vale in ambito di diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale sulla cui base chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. 9562/1997; Cass. 5125/1993, Cass. 5814/2016).
Nell’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell’edificio – può ritenersi consentita una deliberazione con cui si tenda a sopperire all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo – cassa ad hoc, atto a evitare danni ben più gravi nei confronti di tutti i condomini, i quali sono soggetti al vincolo di solidarietà passiva. In ragione di ciò nasce in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l’obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute (Cass. 13631/2001)
Tra le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio v’è quella della rendicontazione annuale della gestione, obbligo così importante da determinare, in caso di omissione o ritardo, la possibile revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria.
Accade spesso che nel rendicontare le spese sostenute nell’anno, nel bilancio che viene sottoposto all’assemblea per l’approvazione vengano inserite anche quelle di natura straordinaria al fine di rappresentare in un unico documento contabile tutte le spese effettuate e presentare un quadro completo di tutta l’attività gestionale.
Fino a quando si tratta delle sole spese imprevedibili di scarsa entità, magari già contenute nel preventivo come eventuali ed incerte, non sorgono problemi di sorta, ma quando si tratta di spese di notevole entità, addirittura approvate con apposita delibera, si rischia che l’intero bilancio debba necessariamente essere approvato con una maggioranza qualificata e non con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio come previsto dall’art. 1136 3° comma codice civile.
Sarà pertanto consigliabile tenere separate le due gestioni per evitare di paralizzare quella ordinaria, essendo in tal caso necessaria per la sua l’approvazione una maggioranza più alta che potrebbe impedire o prolungare i tempi di riscossione di eventuali conguagli sovente contenuti in tali rendicontazioni.
E’ pur vero che, nel caso si dovesse approvare un rendiconto contenente spese di natura ordinaria e straordinaria con la maggioranza ridotta cd. semplice, la relativa delibera sarebbe annullabile, trattandosi di un vizio formale (maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge), e pertanto impugnabile entro i termini di trenta giorni che, una volta decorsi, renderebbe la deliberazione definitivamente valida.
Diversamente accade in ambito del supercondominio, inteso come condominio orizzontale con un numero di partecipanti superiore a sessanta.
In tale ipotesi, il legislatore della riforma ha espressamente stabilito che la gestione ordinaria delle parti comuni come la nomina dell’amministratore è di competenza dell’assemblea dei rappresentanti mentre tutti gli altri argomenti, ivi compresi quelli inerenti la gestione straordinaria, resta di competenza dell’assemblea di tutti i partecipanti o supercondòmini.
Orbene nel caso l’assemblea dei rappresentanti dovesse approvare spese straordinarie inserite nella rendicontazione annuale o poste all’ordine del giorno in un capo a parte, le relative delibere sono affette da una più grave forma di invalidità ossia sono nulle perché adottate contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della competenza dell’assemblea.
L’assoluta incompetenza nel decidere non può infatti portare a decadenze del diritto all’impugnazione delle delibere viziate.
La diversa conseguenza è rilevante in quanto la deliberazione affetta da nullità può essere impugnata da chiunque abbia interesse e senza limiti di tempo e cioè anche nella ipotesi che il proprio rappresentante abbia votato in senso favorevole.
Ciò è tanto importante perché il sistema di comunicazione al supercondòmino degli esiti dell’assemblea dei rappresentanti risulta alquanto incoerente e spesso non consente allo stesso di ricevere la stessa tutela prevista per i partecipanti al condominio.
Il legislatore della riforma del condominio ha infatti stabilito che una volta che il rappresentante sia stato convocato dall’amministratore del supercondominio, debba avvertire l’amministratore del subcondominio che a sua volta convocherà l’assemblea per informare i condomini e ricevere eventualmente indicazioni di voto.
E così, svoltasi l’assemblea dei rappresentanti, gli stessi sarebbero tenuti ad informare l’amministratore che a sua volta dovrà comunicare in assemblea gli esiti di quella dei rappresentanti.
Nel seguire alla lettera il dettato della norma si rischia un allungamento dei tempi di informazione che potrebbe pregiudicare non poco il diritto dei subcondòmini ad una eventuale impugnativa in quanto unici legittimati.
Ma l’intento del legislatore non è stato certo quello di complicare il funzionamento dei grandi complessi immobiliari ma di semplificarli. Pertanto, si ritiene che, una volta nominato il proprio rappresentante, tra l’altro con una maggioranza molto qualificata, con poteri privi di ogni limite e condizione, al rappresentato subcondòmino sarà sufficiente una semplice “presa d’atto” di quanto deciso, senza bisogno di ricorrere ad una attività che risulterebbe essere inutile e defatigante.
Il certificato di prevenzione incendi è necessario nel condominio in quanto è il presupposto del rispetto della normativa di sicurezza , penalmente sanzionata dagli articoli 46 e 55 del d.lvo n. 81/2008.
L’amministratore del condominio, in quanto mandatario del condominio per la cura e l’esercizio delle cose comuni , ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve osservare la normativa di sicurezza sul lavoro che , per l’art. 3 del d.lgs. n. 81/2008 si applica a tutti i settori di attività, privati e pubblici , e a tutte le tipologie di rischio. Pertanto la normativa antincendio si applica anche al condominio , quale luogo di vita e di lavoro, come previsto dall’art. 46 del d.lgs. n. 81/2008 (sanzionato penalmente dal successivo art. 55) il quale stabilisce che nei luoghi di lavoro previsti dal decreto devono essere adottate idonee misure per prevenire gli incendi e per tutelare l’incolumità dei lavoratori.
Ne consegue che l’amministratore di condominio in qualità di tutore del sicuro uso delle cose comuni e di garante della sicurezza dei condòmini e dei lavoratori deve adottare detta normativa di sicurezza, ai sensi degli articoli 1130 c.c. e 40, capoverso , c.p. . In particolare l’art. 20 del d.lgs. n. 139/2006 sanziona penalmente (con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 250 a 2.582 euro) chiunque , titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi (tra cui vi è il condominio nel quale , ad esempio, vi siano boxes chiusi per autovetture), ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo, quando si tratta di attività che comportano la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili , incendiari o esplodenti , da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita o dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica n. 151/2011.
Tale decreto individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi ed all’art. 3, comma 1, stabilisce che gli enti ed i privati responsabili delle attività di cui all’Allegato I categorie B e C sono tenuti a richiedere con apposita istanza al Comando provinciale dei vigili del fuoco l’esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché di progetti di modifiche da apportare a quelle esistenti , che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni antincendio. Il condominio è interessato dalla predetta normativa in quanto rientrano nelle attività soggette ai controlli antincendio (Allegato I categorie B e C numeri 75 e 77) le autorimesse di dimensioni oltre 1.000 metri quadri fino a 3.000 metri quadri oppure oltre 3.000 metri quadri e gli edifici di altezza oltre 32 mt. fino a 54 m.t. ed oltre 54 mt..
L’art. 4, comma primo, del regolamento prevede che per le attività previste dall’Allegato I la predetta istanza è presentata al Comando , prima dell’esercizio dell’attività, mediante segnalazione certificata di inizio attività , corredata dalla documentazione prevista dall’art. 2, comma 7. Il Comando verifica la completezza dell’istanza , della documentazione e dei relativi allegati e, in caso di esito positivo, rilascia ricevuta. Tuttavia cosa avviene se , una volta avviata la procedura amministrativa per ottenere il certificato , il titolare dell’attività l’abbandona ed avviene un incendio? E’ il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 29535/2019) che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un’esercente di un deposito di combustibili avverso una sentenza che l’aveva condannata per il reato di incendi colposo di due fabbricati.
La ricorrente aveva avviato la pratica per il rilascio del certificato di prevenzione incendi che poi non completava, poiché non richiedeva ai vigili del fuoco il sopralluogo per verificare l’adempimento delle prescrizioni , né presentava una D.I.A.. Successivamente la ricorrente non rispondeva ad una richiesta di integrazione documentale, proveniente dal Comando dei vigili del fuoco, e non ottemperava al suggerimento di installare un impianto di spegnimento automatico a pioggia.
Il Comando redigeva una notizia di reato , ai sensi dell’art. 20 del d.lvo n. 139/2006, poiché la ricorrente operava in mancanza di un certificato di prevenzione incendi. Accadeva l’incendio nell’attività della ricorrente che interessava due fabbricati e la Corte di Cassazione confermava la sentenza del giudice di appello che riteneva provata la responsabilità della ricorrente, anche con riferimento al profilo colposo della sua condotta, poiché la stessa era pienamente consapevole del pericolo derivante dall’esercizio della sua attività in quanto aveva avviato, ma non portato a termine la procedura per il rilascio del certificato di prevenzione incendi. Altri elementi sufficienti per provare la sua colpevolezza si ricavavano inoltre nella constatazione che la ricorrente non solo aveva agito senza il certificato di prevenzione incendi, ma aveva anche utilizzato un impianto di antincendio tradizionale, necessitante la presenza umana , e non installava un impianto di rilevazione automatica di fiamme e neppure un impianto di spegnimento automatico a pioggia come suggerito dai vigili del fuoco .
Il passaggio di consegne è procedura molto delicata poiché l’amministratore uscente non solo deve consegnare la cassa, ma anche tutta la contabilità, comprensiva dei preventivi e dei consuntivi , del conto economico contenente i pagamenti effettuati e quelli da eseguire , la documentazione tecnica degli impianti e dei dipendenti del condominio.
Tutti i predetti documenti sono fondamentali per consentire il subentro e l’attività della nuova amministrazione e la consegna degli stessi è un preciso dovere dell’amministratore cessato. Il nuovo amministratore , di fronte al rifiuto del collega, può , autorizzato dall’assemblea, richiedere al giudice un provvedimento di urgenza e presentare al pubblico ministero una querela per il reato di appropriazione indebita aggravata . L’elemento oggettivo del reato può contemplare anche l’indebita percezione di somme del condominio da parte del cassato amministratore .
È il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 26599/2019) la quale ha dichiarato inammissibile il ricorso di un amministratore di condominio nei confronti di una sentenza che lo aveva condannato, per il reato di appropriazione indebita aggravata dall’abuso di prestazione d’opera, in relazione ad una somma prelevata dal conto corrente intestato al condominio .
L’amministratore contestava la consulenza tecnica del consulente del pubblico ministero la quale, a suo dire, non forniva la prova che i prelievi effettuati dal ricorrente dal conto corrente del condominio fossero indebiti, poichè non era possibile risalire alla loro causale per difetto di una documentazione esplicativa. La Corte di Cassazione valorizzava quanto accertato dal giudice di appello che , sulla base della predetta consulenza, accertava la mancanza di causale per i prelievi del ricorrente pari ad euro 5.800,00 , non avendo fornito al suo successore nell’amministrazione alcuna giustificazione documentale , neppure fornita nel corso del giudizio. Inoltre la data di decorrenza del reato è quella al momento della dismissione dalla carica, quando il ricorrente non restituiva al condominio quanto da lui indebitamente prelevato. Inoltre il reato di appropriazione indebita è istantaneo e si consuma con la prima condotta appropriativa , ovvero quando l’agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria. A tal fine la Corte di Cassazione richiama il precedente giurisprudenziale (sent. n. 40870/2017) il quale ritiene consumato il delitto di appropriazione indebita delle somme relative al condominio , introitate a seguito di rendiconti , da parte di colui che ne era stato l’amministratore , all’atto della cassazione della carica , momento in cui , in mancanza di restituzione delle somme ricevute nel corso della gestione , si verifica con certezza l’interversione del possesso.
L’approvazione definitiva del decreto crescita ha aggiunto dal 30 giugno 2019 la possibilità di cedere ai «fornitori dei beni e servizi» (anche non alla pari) il credito d’imposta relativo alla detrazione sui lavori per il risparmio energetico «non qualificato» dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del Tuir.
Inoltre, per tutti gli interventi antisismici e di risparmio energetico «qualificato», ha introdotto dal 1° maggio 2019 la possibilità per il fornitore di scontare il prezzo dell’intervento per un importo «pari» alla detrazione spettante al contribuente, previo recupero in compensazione in F24 del corrispondente credito.
In questa maniera, sono state agevolate anche le misure antisismiche detraibili al 50-70-80% dell’articolo 16, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, Dl 63/2013, che sono rimaste escluse dalle cessioni dei crediti.
Regole stratificate
Per ogni tipologia di interventi, c’è una norma per la detrazione e una per la cessione o lo sconto. Inoltre, ogni agevolazione e ogni trasferimento del credito hanno percentuali e condizioni oggettive e soggettive differenti. Per fare chiarezza, quindi, si riporta qui sotto una tabella riassuntiva, con alcune delle differenze. Il legislatore avrebbe potuto riassumere tutto ciò in due semplici articoli, uno per i bonus e l’altro per le cessioni e/o gli sconti. Invece, ha introdotto di anno in anno i bonus e o relativi trasferimenti, creando molta confusione, in una tematica fiscale, peraltro, rivolta soprattutto alle persone fisiche.
Come si nota nella tabella , di tutti i bonus sull’edilizia, non sono ancora trasferibili a terzi solo quelli detraibili dall’Irpef al 50% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, quelli del 50% per il bonus mobili e grandi elettrodomestici e quelli del 36% per il bonus giardini.
Le modalità di cessione
Se la cessione del credito d’imposta viene effettuata al fornitore che ha effettuato i lavori, il punto 3.4 del provvedimento 18 aprile 2019, prot. 100372, applicabile alle cessioni dei crediti generati dagli interventi sul risparmio energetico «qualificato» sulle singole unità immobiliari, ha specificato che la fattura emessa dal fornitore deve essere «comprensiva dell’importo relativo alla detrazione ceduta sotto forma di credito d’imposta».
Questa precisazione è simile a quella già contenuta nel punto 3.4 dei provvedimenti 8 giugno 2017, prot. 108572 (sulle misure antisismiche, detraibili al 75% o 85%, dell’articolo 16, comma 1-quinquies, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63) 28 agosto 2017, prot. 165110 (sul risparmio energetico «qualificato» sulle parti comuni condominiali) e sembra voler consentire che il bonifico “parlante” del contribuente al fornitore possa essere per un importo al netto del prezzo della cessione, presumendo quindi una compensazione parziale tra il debito del contribuente verso il fornitore (pari al totale della fattura) e il prezzo della cessione del credito.
I chiarimenti delle Entrate
La conferma è arrivata dall’agenzia delle Entrate, con la risposta relativa alle cessioni dei crediti per le parti comuni condominiali, ma applicabile per analogia anche alle cessioni di quelli sulle singole unità immobiliari, considerando la similitudine tra i punti 3.4 dei rispettivi provvedimenti attuativi, quello del 28 agosto 2017, prot. 165110 e quello del 18 aprile 2019, prot. 100372.
In particolare, è stato chiarito che «il pagamento della quota eccedente quella corrispondente al credito ceduto è effettuato, ai sensi dell’articolo 4, comma 1, lettera d) del decreto interministeriale 19 febbraio 2007, dall’amministratore del condominio o da un condomino incaricato, mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita Iva ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato»: cioè mediante un bonifico “parlante”.
Riducendo l’importo del bonifico parlante, anche la ritenuta d’acconto dell’8% trattenuta dalle banche sarà di importo minore. La fattura del fornitore, invece, sarà sempre pari al 100% del costo dell’intervento e su questo importo verrà calcolata la relativa Iva. Il bonifico al netto del prezzo, comunque, è solo una possibilità e non un obbligo, quindi, il contribuente poteva pagare il bonifico parlante per il totale della fattura, ricevendo invece il pagamento del prezzo di cessione dal fornitore.
Quando ci sono più fornitori
Se all’intervento hanno partecipato diversi fornitori, la detrazione che può essere oggetto di cessione è commisurata all’importo complessivo delle spese sostenute nel periodo d’imposta nei confronti di ciascun fornitore, quindi, è possibile scegliere di cedere solo la detrazione generata dai pagamenti effettuati solo a uno di essi e non quella generata anche dai pagamenti effettuati agli altri.
Ad esempio, in presenza di due fornitori è possibile anche cedere solo il credito corrispondente alla detrazione spettante per le spese sostenute nei confronti di uno dei due fornitori disposto ad acquisire il predetto credito (risposta 3 delle Entrate a «Dichiarazioni24» del 31 maggio 2019).
La pignorabilità del conto corrente condominiale è stata ed è fonte di accesa discussione.
I Giudici che da ultimo si sono espressi su questo argomento paiono essere favorevoli all’esecuzione coatta. Il filone di pensiero che ritiene questa operazione possibile basa le sue osservazioni sul fatto che il condominio, pur essendo un ente di gestione senza personalità giuridica ha comunque una sorta di sua soggettività giuridica distinta, già anche solo in ambito di gestione del denaro.
Su questa base si ritiene che vi sia una separazione tra i patrimoni dei singoli condomini e il patrimonio affidato all’amministratore, concludendo per la legittimità del pignoramento di quanto risulta sul conto condominiale, a garanzia dei terzi creditori del condominio.
Nella gestione di questo conto, il condominio si qualifica come centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche.
In pratica vi è un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell’edificio, determina la rottura del legame giuridico tra singoli condomini e Condominio.
Le somme versate formerebbero un “patrimonio condominiale” aggredibile dai creditori del condominio ex art. 2740 c.c. (Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2017; Trib. Milano, ordinanza 27 maggio 2014; Trib. Ascoli Piceno, ordinanza 26 novembre 2015).
Chi esclude la pignorabilità del conto condominiale basa il suo ragionamento sul beneficio di escussione a favore dei condomini in regola con i pagamenti.
L’art. 63 disp. att. c.c., al secondo comma, prevede che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”.
Questa disposizione sembra incompatibile con la possibilità di pignorare il saldo presente sul conto corrente condominiale. La norma infatti obbliga il creditore ad escutere, in via preventiva, i condomini morosi (cioè non in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, mentre, nell’ipotesi di pignoramento diretto del conto condominiale verrebbero pignorate le somme versate dai condomini “virtuosi”, contravvenendo alla norma).
In realtà, si ritiene che questa norma non esclude che i creditori, prim’ancora di agire contro i morosi, possano provare a soddisfare le proprie pretese creditorie direttamente contro il Condominio, il quale è soggetto diverso rispetto ai condomini diligenti e a quelli morosi.
Così ragionando, l’art. 63 disp. Att. C.c. riguarderebbe solo i rapporti tra i condomini, mentre l’apertura del conto corrente formerebbe una terza entità giuridica che garantisce con il proprio patrimonio (l’attivo presente sul conto corrente condominiale) i terzi creditori (Trib. Milano, 21 novembre 2017).
Di recente, il Tribunale di Teramo, in data 18 aprile 2019 ha evidenziato che il beneficio di escussione ex art. 63 disp. att c.c. contrasta decisamente la pignorabilità del conto condominiale.
Per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza qualificata
L’art. 1136 Cc rappresenta la norma cardine in materia di costituzione e validità dell’assemblea ed opera una prima distinzione a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione ed una ulteriore differenziazione in relazione all’oggetto della delibera.
Pertanto, ai fini costitutivi dell’assemblea viene stabilito come la stessa in prima convocazione risulta regolarmente formata con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per quanto concerne la validità delle deliberazioni, le stesse devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Viceversa, l’assemblea in seconda convocazione risulta regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni risulteranno valide qualora approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Per quanto concerne le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che incidono sulle destinazioni d’uso, alcune innovazioni, quelle sugli impianti di videosorveglianza, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
A seguito della riforma apprestata dalla L. 220/2012 si è accesso un dibattito dottrinale in relazione alla maggioranza necessaria per la nomina dell’amministratore in seconda convocazione, laddove alcuni autori hanno sostenuto che con la predetta riforma il legislatore abbia inteso abbassare il quorum per la nomina, risultando bastevole – come per le altre comuni deliberazioni adottate in seconda convocazione – il 50% degli intervenuti ed un numero di voti pari ad 1/3 del valore dell’edificio.
Altra parte della dottrina ha invece ritenuto che per la nomina dell’amministratore, a prescindere se effettuata in prima o seconda convocazione, sarebbe sempre richiesta la maggioranza qualificata, vale a dire la metà più uno degli intervenuti e il 50% del valore dell’edificio.
Il Tribunale di Roma, V Sez. civile, nella sentenza pubblicata in data 3 Luglio 2019, afferma che è valida la tesi sopra esposta, ovvero, riguardo il quorum per la nomina dell’amministratore, osserva come in effetti « non è stato raggiunto il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc previsto per delibere aventi ad oggetto la nomina dell’amministratore, ed in particolare non risulta raggiunta una maggioranza che abbia rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero i 500 millesimi.
La limitazione posta dall’assemblea alla visione della documentazione contabile comporta la violazione di legge della delibera restrittiva del diritto del condomino
A seguito della riforma del condominio (L. 220/2012) il legislatore, con la modifica delle disposizioni del Libro III (Della proprietà), Titolo VII (Della comunione), Capo II (Del condominio negli edifici), artt. 1117 – 1139 del codice civile e degli artt. 61 – 72 disp. att. Cc, ha espressamente previsto una serie di documenti che il condominio e, per esso, l’amministratore, è tenuto a redigere o conservare a disposizione della compagine condominiale.
Lo stesso, peraltro, è tenuto a comunicare, all’atto della nomina ovvero della conferma, i locali dove sono custoditi i registri condominiali obbligatori e, in particolare, con la riformulazione dell’art. 1130, n. 6) e 7), Cc, il registro di anagrafe condominiale, quello dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità, nel quale è compreso l’estratto conto del C/C condominiale.
Tale obbligo di conservazione delle scritture e dei documenti giustificativi vige per dieci anni dalla data della relativa registrazione e l’amministratore, all’atto della cessazione dell’incarico, è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio ed i singoli condòmini.
Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia
La vicenda giudiziaria
La giurisprudenza in materia
Il diritto di visione dei documenti e di estrazione di copia
La riforma del condominio è improntata alla massima trasparenza nella gestione condominiale e nei rapporti tra amministratore e condòmini, e ciò è emerso chiaramente fin dai lavori preparatori al progetto di legge di riforma del condominio e, in particolare, dal dossier (GI0507) predisposto dal Servizio Studi del Dipartimento Giustizia, laddove è dato leggere come la nuova disposizione (l’art. 1130 bis Cc, aggiunto dall’art. 11 della L. 220/2012) “mira ad assicurare maggiore trasparenza nella gestione contabile dell’amministratore”.
Conseguentemente, è stato previsto che l’amministratore è tenuto a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Pertanto, con la riforma dell’art. 1129 Cc, il legislatore ha garantito un vero e proprio diritto di acceso e visione del singolo condomino ai “documenti” condominiali, anche con facoltà di estrarne copia.
Ecco che allora i condòmini hanno diritto, a semplice richiesta, ad ottenere la documentazione richiesta, tanto è vero che, ai sensi del predetto art. 1129, II co., Cc – norma espressamente ritenuta inderogabile dall’art. 1138 Cc – l’amministratore, deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Il libero accesso alla documentazione condominiale non può essere affatto precluso ovvero enormemente compresso da una delibera assembleare, in ragione del fatto che gli unici limiti cui è soggetto il potere di vigilanza e controllo di ogni singolo condomino, di stretta elaborazione giurisprudenziale, è quello per cui il diritto di accesso non può mai risolversi in un intralcio per l’amministrazione ovvero che le richieste di visione o copia dei documenti devono essere conformi con il principio della correttezza ex art. 1175 Cc (Cass. n. 12579/2017; Cass. n. 19799/2014).
A tal proposito, infatti, escluso l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, l’amministratore, tuttavia, “è tenuto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile …” (Cass. n. 16677/2018).
Ciò è confermato anche dal chiaro disposto dell’art. 1130 bis Cc, laddove viene espressamente sancito che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.”.
Orbene, dalle norme richiamate, nonché dalla giurisprudenza in materia, emerge un vero e proprio diritto di accesso del condominio alla documentazione condominiale, tanto è vero che è stata ritenuta nulla la delibera di approvazione del bilancio atteso il rifiuto dell’amministratore di mostrare i documenti contabili (Trib. di Roma, 26.10.2015. Nello stesso senso: Cass. n. 19210/2011).
Di recente, sul punto, è nuovamente intervenuta la giurisprudenza di merito, in particolare, il Tribunale di Civitavecchia, con la sentenza n. 715/2019, pubblicata in data 23 Maggio 2019.