Interpretazioni giurisprudenziali

Il lastrico in proprietà esclusiva vero e proprio segue la regola di 1/3 e 2/3 mentre il cornicione sporgente, facente parte del decoro architettonico dell’edificio, è a carico di tutto il condominio in base ai millesimi.
Il cornicione del lastrico solare, alla stregua del parapetto, viene considerato quale prolungamento dei muri perimetrali dell’’edificio, prolungamento che, pur garantendo protezione al lastrico solare di uso esclusivo, vale a completare strutturalmente lo stabile, contribuendo a definirne le linee architettoniche. Le spese ad esso relative, quindi andranno ripartite tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

La sovrastante ringhiera, che assolve una funzione protettiva, è invece esclusa dalla proprietà condominiale.

Misure di prevenzione degli incendi commisurate all’altezza degli edifici. Sono le novità contenute nel DM 25 gennaio 2019, che aggiorna il DM 246/1987 sulla sicurezza antincendio nelle abitazioni, pubblicato in Gazzetta Ufficiale. Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019, cioè 90 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta, e dovranno essere da subito applicate nei nuovi edifici. Gli edifici esistenti dovranno adeguare entro un anno, quindi entro il 6 maggio 2020, le misure gestionali, come ad esempio la dotazione di estintori e altri dispositivi antincendio. Sono invece concessi due anni di tempo, quindi fino al 6 maggio 2021, per l’adeguamento all’obbligo di installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza. Si tratta di regole che non sono obbligatorie in tutti i condomìni, ma solo in quelli più alti.

Antincendio, le nuove regole per i condomìni

La norma individua quattro livelli di prestazione antincendio in base all’altezza antincendi dell’edificio:
– livelli di prestazione . 0 per gli edifici di altezza antincendi da 12 metri a 24 metri;
– livelli di prestazione .1 per gli edifici di altezza antincendi da 24 metri a 54 metri;
– livelli di prestazione . 2 per gli edifici di altezza antincendi da oltre 54 metri fino a 80 metri;
– livelli di prestazione . 3 per gli edifici di altezza antincendi oltre 80 metri.
Per ogni gruppo sono indicati i compiti e le funzioni del responsabile dell’attività antincendio e degli occupanti. Al crescere dell’altezza antincendi, il decreto introduce via via misure preventive e attività di pianificazione dell’emergenza. Negli edifici di altezza antincendi superiore a 80 metri o con più di mille occupanti scatta inoltre l’obbligo di nominare un coordinatore per la gestione dell’emergenza.
Ricordiamo che per “altezza antincendi” negli edifici civili non si intende l’altezza di gronda, ma l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

Antincendio, dal 2 gennaio 2019 in vigore la regola tecnica per il commerciale

Sono interessate le strutture che superano i 400 metri quadri. Le misure di sicurezza varieranno in base alle dimensioni

Dal 2 gennaio 2019 sarà in vigore la nuova regola tecnica verticale per la prevenzione degli incendi nelle attività commerciali con superficie lorda superiore a 400 metri quadri. E’ stato pubblicato, infatti, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il DM 23 novembre 2018 con la regola tecnica verticale sulle attività commerciali che si aggiunge alle regole tecniche verticali già presenti nel DM 3 agosto 2015. Infatti, le attività commerciali saranno classificate in base alla loro dimensione calcolata in metri quadri e al numero di piani di cui si compone l’edificio. Nel computo della superficie lorda utile, oltre alle aree destinate alla vendita devono essere considerate quelle utilizzare per servizi, depositi e spazi comuni coperti direttamente funzionali all’attività commerciale.

Potranno invece essere omesse le quote dei piani dei percorsi di collegamento dell’attività commerciale con altre attività, ad esempio autorimesse o locali di pubblico spettacolo.

In base alle dimensioni varieranno le misure di sicurezza di cui dotarsi. In generale, dai 1500 metri quadri le misure diventeranno più severe.

Nelle regole viene anche chiesto di valutare la presenza di aree a rischio, dove ad esempio si effettuano lavorazioni pericolose o destinate alla ricarica di accumulatori elettrici di trazione (muletti). Tra i fattori a rischio ci sono anche i piani interrati.

Sempre in base alle dimensioni e al numero dei piani, dovranno essere rispettate le prescrizioni per la reazione e la resistenza al fuoco dei materiali. Sulla base di questi elementi e della densità di affollamento attesa, bisognerà poi progettare l’esodo in caso di incendio.

Le attività commerciali dovranno inoltre dotarsi di sistemi di controllo degli incendi, scegliendo ad esempio gli estintori in base agli effetti attesi sugli utenti che frequentano le strutture, di sistemi di allarme e per la rilevazione dei fumi. Si dovranno adottare particolari accorgimenti di sicurezza degli impianti tecnologici.

Regole tecniche verticali: cosa sono

Le regole tecniche verticali servono a caratterizzare meglio una specifica attività fornendo ulteriori indicazioni rispetto a quelle già previste dal Codice Prevenzione Incendi. L’applicazione delle regole tecniche verticali presuppone l’applicazione dell’intero Codice di prevenzione incendi, del quale sono parte integrante.
Differiscono dalla regola tecnica orizzontale che uniforma i diversi aspetti della progettazione antincendio, definendo criteri operativi e progettuali validi per più attività.

Il Codice di prevenzione degli incendi

Ricordiamo che il Codice si applica alla progettazione, realizzazione ed esercizio di attività industriali e produttive come officine meccaniche, stabilimenti per la lavorazione di alimenti, di carta e cartone, per la produzione di arredamento e abbigliamento, di prodotti in gomma, plastica e metalli, stabilimenti di produzione di laterizi, cementifici, centri informatici di elaborazione e archiviazione dati, depositi di combustibili, ecc.

In totale si tratta di 34 delle 80 attività comprese nell’elenco allegato al Regolamento recante disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi (Dpr 151/2011). Sono esclusi edifici di civile abitazione, strutture sanitarie, alberghi ecc. Il Codice si applica sia alle attività di nuova realizzazione che a quelle esistenti.
In generale, il Codice ha introdotto norme più elastiche, consentendo ai professionisti di scegliere tra soluzioni prescrittive, soluzioni alternative e il procedimento di deroga.
Ricordiamo che la soluzione prescrittiva è una soluzione progettuale di immediata applicazione nei casi specifici, che garantisce il raggiungimento del relativo livello di prestazione e non richiedono ulteriori valutazioni tecniche.
Nelle soluzioni alternative il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento del collegato livello di prestazione impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendi ammessi.
In quelle in deroga invece il progettista è tenuto a dimostrare il raggiungimento degli obiettivi di sicurezza impiegando uno dei metodi di progettazione della sicurezza antincendio ammessi.

Come anticipato nei giorni scorsi, si è svolta ieri a Roma presso il Ministero della Giustizia una importante riunione tra il sottosegretario alla Giustizia on. Jacopo Morrone ed i Presidenti di tutte le Associazioni di Amministratori di Condominio e della proprietà edilizia.​
L’On. Morrone si è impegnato davanti a noi tutti, rappresentanti delle varie sigle associative, a sistemare il settore degli Amministratori riordinando la professione dell’Amministratore condominiale, attraverso modifiche e necessari aggiornamenti da apportare alla legge 220/2012, venendo così incontro alle nostre richieste.
Non solo, ma si è anche discusso di dare la priorità alla istituzione di un Registro telematico degli amministratori professionisti, che dovrà costituire un vero e proprio riconoscimento della attività professionale e non un semplice onere burocratico. Verrà perciò attivata a questo scopo una piattaforma funzionale che possa costituire non soltanto una garanzia per gli utenti-condomini, ma anche una legittimazione del ruolo istituzionale che verrà attribuito alla attività dell’amministratore professionista. I nominativi degli Amministratori, con le relative referenze, saranno forniti dalle Associazioni di appartenenza. Altri incontri sono previsti prima delle ferie estive e su questi Vi terrò aggiornati.

Cessione del credito anche per la detrazione corrispondente ad ecobonus più sismabonus, con le stesse regole e limiti previsti per ciascuno dei bonus presi singolarmente.

È con la risposta all’interpello n. 109 pubblicata il 18 aprile 2019 che l’Agenzia delle Entrate esprime il proprio giudizio favorevole alle richiesta di chiarimenti avanzata da una società intenzionata a cedere il credito acquisito da un condominio ai soci artigiani dell’impresa subappaltatrice.

Nel limite massimo di un solo ulteriore passaggio, per la detrazione sisma più ecobonus sarà possibile cedere il credito d’imposta corrispondente nel rispetto delle regole generali previste per ciascuna delle due agevolazioni prese singolarmente.

Ecobonus più sismabonus, via libera alla cessione del credito

A partire dal 2018, per i lavori che comportano un miglioramento del rischio sismico contestualmente al risparmio energetico, è possibile beneficiare di una detrazione pari all’80% o all’85%, entro il limite massimo di 136.00 euro di spesa per unità immobiliare.

Si tratta dell’agevolazione prevista dall’ecobonus + sismabonus, che consiste nel cumulo degli incentivi fiscali per i lavori effettuati in condominio e ricadenti in zone a rischio sismico 1, 2 e 3.

I chiarimenti sulla cessione del credito alle imprese, che consente ai contribuenti – anche incapienti – di ricevere l’importo della detrazione riconosciuta in un’unica soluzione, erano fino ad oggi stati forniti in relazione alle singole agevolazioni

Dal punto di vista tributario, il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico del condominio stesso e dell’amministratore.

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:

› effettuare e versare con mod. F24 le ritenute sui compensi erogati;

› rilasciare le relative certificazioni;

› presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con mod. 770.

L’obbligo di effettuare le ritenute scatta quando sono corrisposte somme soggette alle ritenute fiscali di legge, come ad esempio per:

› redditi di lavoro dipendente, quali i portieri, gli addetti alle pulizie ecc.;

› redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio;

› prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate dalle imprese.

Rientrano in tale ipotesi, a titolo esemplificativo, le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, le prestazioni di pulizia; la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio.

La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili.

Non si applica nemmeno in caso di forniture di beni con posa in opera (se la posa in opera è accessoria rispetto alla cessione del bene).

Le ritenute devono essere versate mediante utilizzo del mod. F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate.

Sono attualmente validi i seguenti codici tributo:

› 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;

› 1040, per le ritenute sui compensi di lavoro autonomo;

› 1019, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF (per esempio ditte individuali);

› 1020, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRES (per esempio società di capitali).

Le ritenute alla fonte del 4% operate dal condominio sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto, opere e servizi effettuati nell’esercizio d’impresa devono essere versate periodicamente, quando il relativo ammontare raggiunge l’importo di € 500 (comma 2-bis all’art. 25- ter, D.P.R. 600/1973, aggiunto dalla legge 232 dell’11 dicembre 2016).

Il condominio, ove non sia raggiunto il predetto limite, è comunque tenuto al versamento delle ritenute entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.

Annualmente il condominio deve poi rilasciare le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta.

Le certificazioni devono contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate.

Il modello CU 2019, relativa al 2018, riguarda:

› redditi da lavoro dipendente e assimilati; › redditi da lavoro autonomo;

› provvigioni (anche occasionali o da vendita a domicilio assoggettate a ritenuta) e redditi diversi;

› indennità per cessazione di rapporti di agenzia o di funzioni notarili o dell’attività sportiva di natura autonoma;

› tutte le relative ritenute d’acconto e detrazioni effettuate.

Le certificazioni uniche devono essere:

1. trasmesse in via telematica all’Agenzia delle entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte;
2. consegnate agli interessati entro il 31 marzo. L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e salve le riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate).

Il mod. 770 deve essere utilizzato dai sostituti d’imposta per comunicare in via telematica all’Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi alle ritenute operate, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni effettuate nonché il riepilogo dei crediti, nonché gli altri dati contributivi ed assicurativi richiesti.

Deve essere, inoltre, utilizzato dagli intermediari e dagli altri soggetti che intervengono in operazioni fiscalmente rilevanti, tenuti a comunicare i dati relativi alle ritenute operate su dividendi, proventi da partecipazione, redditi di capitale erogati od operazioni di natura finanziaria effettuate nello stesso periodo, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni operate e i crediti d’imposta utilizzati.

Modalità di presentazione

La dichiarazione mod. 770/2019 deve essere presentata esclusivamente per via telematica, e può essere trasmessa:

1. direttamente;
2. tramite intermediari abilitati.

Qualora il condominio predisponga la propria dichiarazione 770/2019 e decida di trasmetterla direttamente, senza avvalersi di un intermediario abilitato, deve obbligatoriamente utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline in base ai requisiti posseduti per il conseguimenti dell’abilitazione.

Per le modalità di abilitazione è necessario visionare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it)

Ogni condominio, in quanto sostituto d’imposta, deve ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico su richiesta del proprio amministratore.

Se l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, può utilizzare l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario ed effettuare la trasmissione telematica delle dichiarazioni riguardanti i condomini amministrati. Il servizio telematico restituisce immediatamente dopo l’invio, un messaggio che conferma solo l’avvenuta trasmissione del file e, in seguito, fornisce all’utente un’altra comunicazione attestante l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti, che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione della dichiarazione.

Soltanto quest’ultima comunicazione costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della dichiarazione.

Termini di presentazione

La trasmissione telematica del mod. 770/2019 deve essere effettuata direttamente o tramite intermediario abilitato entro il 31 ottobre 2019.

Il mod. 770/2019 La dichiarazione mod. 770 deve essere sottoscritto dall’amministratore in carica al momento in cui si presenta la relativa dichiarazione oppure può essere presentata, in mancanza, da un condomino a ciò delegato.

Tipo di dichiarazione

1. Dichiarazione correttiva nei termini secondo livello

Nell’ipotesi in cui il sostituto d’imposta intenda, prima della scadenza del termine di presentazione, rettificare o integrare un mod. 770/2019 semplificato od ordinario precedentemente presentato, deve compilare una nuova dichiarazione, completa di tutte le sue parti, barrando la casella “Correttiva nei termini”.

1. Dichiarazione integrativa secondo livello Scaduti i termini di presentazione della dichiarazione, il sostituto d’imposta può rettificare o integrare la stessa presentando una nuova dichiarazione completa di tutte le sue parti, su modello conforme a quello approvato per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione, barrando la casella “Dichiarazione integrativa”. Presupposto per poter presentare la dichiarazione integrativa è che sia stata validamente presentata la dichiarazione originaria.

In proposito si precisa che sono considerate valide anche le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dal termine di scadenza, fatta salva l’applicazione delle sanzioni.

In particolare, il sostituto d’imposta può integrare la dichiarazione:

› nell’ipotesi di ravvedimento prevista dall’art. 13, comma 1, lett. b) del D.Lgs. 472/1997, entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.

Tale dichiarazione può essere presentata sempreché non siano iniziati accessi, ispezioni o verifiche e consente l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, oltre alla corresponsione degli interessi dovuti per legge;

› nell’ipotesi prevista dall’art. 2, comma 8 del D.P.R. 322/1998, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, per correggere errori od omissioni cui consegua un maggior debito d’imposta e fatta salva l’applicazione delle sanzioni ferma restando l’applicazione dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997;

› nell’ipotesi prevista dal modificato art. 2, comma 8-bis del D.P.R. 322/1998, per correggere errori od omissioni che abbiano determinato l’indicazione di un maggior debito d’imposta o di un minor credito.

In tal caso l’eventuale credito risultante da tale dichiarazione può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241/1997, per eseguire il versamento di debiti maturati a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione integrativa.