Nell’ambito delle compravendite di immobili facenti parte di un edificio condominiale, una delle maggiori cause di litigiosità è rappresentata dall’individuazione del momento in cui sorge l’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali e del soggetto tenuto al pagamento tra venditore e acquirente.

Sulla questione non vi è una univocità di vedute sia in dottrina che in giurisprudenza.

Secondo quanto disposto dai commi 4 e 5 dell’articolo 63 disposizioni attuazione del codice civile «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

La problematica nasce dal fatto che la suddetta disposizione non dice nulla circa la determinazione del criterio in base al quale stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condòmino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali.

Nell’ambito della giurisprudenza nel tempo, si sono formati due orientamenti.

Secondo un primo orientamento il momento dell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali è quello dell’approvazione della delibera da parte dell’assemblea condominiale, mentre secondo un altro orientamento il momento dell’insorgenza dell’obbligo contributivo è quello dell’effettivo compimento dell’attività dalla quale nasce la spesa condominiale.

Recentemente i due orientamenti sembrano superati da un terzo orientamento affermato dalla stessa Corte di cassazione, secondo il quale il criterio per individuare il momento dell’insorgenza dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali dipende dalla natura delle stesse.

Per le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo contributivo viene individuato nel momento in cui viene effettivamente a compiersi l’attività gestionale relativa alla manutenzione, la conservazione e il godimento dei beni comuni o la prestazioni dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle stesse non richiede l’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, in quanto trattasi di spese fisse e rientranti nei poteri dell’amministratore del condominio.

Per le spese relative alla manutenzione straordinaria invece l’obbligo contributivo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione.

A quest’ultimo orientamento ha aderito di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20688/2018, pubblicata il 29 ottobre scorso.

Il caso esaminato dal Tribunale capitolino nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da una società alla quale era stato ingiunto il pagamento di una consistente somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati. La società opponente eccepiva la carenza di legittimazione passiva sostenendo di aver venduto a terzi i beni prima che maturassero i crediti azionati con il procedimento monitorio e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il nuovo acquirente al fine di ottenere la condanna di quest’ultimo al pagamento delle somme ingiunte. La richiesta di chiamata in causa veniva rigettata.

Poichè nel corso del giudizio era emerso che la società opponente aveva provveduto al frazionamento dei locali di sua proprietà vendendo una parte di questi a terzi ed il condominio aveva rinunciato ad una parte del proprio credito, il Tribunale, ritenendo gli oneri condominiali contestati quali spese ordinarie, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato la società opponente al pagamento di una somma minore rispetto a quella in precedenza ingiunta.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 28 marzo 2018 stabilisce che spetta all’assemblea condominiale nominare un amministratore di condominio e, solo ove questa non provveda, potrà intervenire l’autorità giudiziaria, avvenuta la cessazione del precedente mandato.

Qualora i condomini ricorrano al Tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore, non può pretendersi in automatico che il giudice provveda anche a nominare uno nuovo mandatario dello stabile. Ciò è perché il relativo compito spetta all’assemblea condominiale allo scopo di scegliere un nuovo soggetto che sostituisca quello revocato giudizialmente.

Trattasi di affermazioni del Tribunale di Milano contenute nella decisione di cui al decreto n. 955/2018 del 28 marzo 2018, provvedimento pronunciato nell’ambito di una procedura di richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129, comma 11 c.c. per gravi irregolarità nella gestione condominiale.

Nel caso di specie, dopo aver analizzato compiutamente la vicenda, i giudici hanno ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze atte a determinare la revoca dell’amministratore.

Non ha trovato accoglimento, invece, la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore in quanto, secondo il Tribunale, la nuova nomina spetta all’assemblea e, solo ove questa non vi riesca, interviene l’autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

Peccato che in questo modo venga a essere duplicata l’azione giudiziale, in violazione del principio di economia processuale.

Comunque, prosegue il Tribunale, in sede di ricorso per la nomina giudiziaria dell’amministratore, occorre fornire la prova dell’impossibilità volontaria della nomina: si deve pertanto depositare copia del verbale dell’assemblea in cui si dà atto del fatto che l’assemblea non è stata in grado di deliberare la nomina del nuovo mandatario.

Si tratta dei verbali cd. negativi dove non vi è alcuna manifestazione di volere dell’assise condominiale. Il riferimento normativo è in ambito comunione: la norma di riferimento è l’art. 1105 c.c. applicabile al condominio in ragione dell’art. 1139 c.c.

Vi era già un precedente del 2016 nei medesimi termini appena menzionati, dello stesso Tribunale di Milano (cfr. Trib. Milano 2 dicembre 2016, n. 3364/2016) che aveva qualificato come extrema ratio la nomina del nuovo amministratore da parte del Collegio Giudiziario. Anche qui è stato affermato che, per ottenere l’accoglimento giudiziale, occorre che venga fornita la prova dell’impossibilità dell’assemblea di provvedere alla nuova nomina, non essendo consentito al Tribunale di sostituirsi alla volontà assembleare in mancanza di evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua conseguente inerzia.

Tornando al tema della revoca dell’amministratore, essa può essere deliberata in via ordinaria e in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, ove vi siano.

In seconda battuta può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se ad esempio l’amministratore ha omesso di informare l’assemblea di azione legale nei confronti del condominio esorbitanti dalle sue attribuzioni, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità come delineate dall’art. 1129 c.c. Trattasi di casi esemplificativi e non esaustivi

In questa seconda evenienza, deve essere avanzato ricorso al Tribunale allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.): il giudice si occupa di valutare le irregolarità nella gestione e che esse siano tali da determinare un grave pericolo di danno per il condominio. Il Giudice, con decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificar il ricorso e il decreto di fissazione di udienza alle altre parti. Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto che, fra le altre, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. la inerzia dell’amministratore rispetto a plurime violazioni del regolamento condominiale, quali la stenditura di panni dai balconi e l’occupazione delle parti comuni con masserizie varie in quanto espressamente vietate dal regolamento dell’edificio.

L’art. 1129 c.c. prevede, qualora ricorrano gravi irregolarità, la facoltà del singolo condomino di richiedere direttamente all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore, a prescindere dalla preventiva consultazione dell’ assemblea condominiale. Uniche eccezioni per cui si impone, invece, la preventiva convocazione dell’assemblea in ordine alla revoca, sono le ipotesi di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio

Principio riconosciuto e affermato già prima della riforma del condominio (2012) è che la richiesta di poter avere visione e/o copia de documenti concernenti l’edificio non deve comportare un ostacolo all’attività dell’amministratore e non deve risolversi in un onere economico per il condominio. Il nuovo art. 1129 comma 2 c.c. detta all’amministratore di comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
I numeri 6 e 7 contengono l’elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell’amministratore; registro di contabilità.
Si ricorda altresì che l’art. 1130 bis c.c. dispone che <<I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese>>.
La nostra giurisprudenza ha puntualizzato che l’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio: i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4686).

Il rivestimento dei parapetti e delle solette dei balconi sono parti comuni di un edificio in quanto contribuiscono a renderne esteticamente gradevole la facciata!

Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Appello di Napoli, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile. Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

Servitù atipica e non obbligazione «propter rem» la clausola che limita la proprietà: il terzo ben può prendere conoscenza nell’atto di trasferimento del bene, ma non basta il richiamo alla convenzione

Addio divieto al bed and breakfast in condominio. Altrettanto vale per case-famiglia, affittacamere, pensioni o alberghi. Almeno quando l’originario regolamento di natura contrattuale non risulta trascritto nei registri immobiliari: in tal caso, infatti, la clausola che limita il diritto di proprietà risulta inopponibile all’acquirente, a meno che il terzo non prende atto dei divieti esistenti sulla destinazione degli immobili nel contratto di trasferimento del bene. E ciò perché i paletti posti da regolamento non sono obbligazioni propter rem ma vere e proprie servitù atipiche: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non basta un generico rinvio al regolamento dell’ente di gestione. È quanto emerge dalla sentenza 21024/16, pubblicata il 18 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Presupposto mancante
Accolto il ricorso del condomino che impugna la delibera dopo l’introduzione dell’off limits al b&b. Sbaglia la Corte d’appello a ignorare la questione della mancata trascrizione del regolamento: il divieto introdotto non costituisce infatti un mera obbligazione ob rem perché l’impossibilità di destinare a bed and breakfast l’appartamento incide non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino: manca, spiegano gli “ermellini”, il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. E la reciprocità dei limiti risulta incompatibile con lo schema obbligatorio.

Interessi e interferenze
Non è invece estranea alla materia delle servitù la conseguenza che lo svantaggio che deriva dai paletti posti dal regolamento convenzionale di condominio riguardi più che gli immobili proprio i soggetti che ne godono a qualsiasi titolo: l’interferenza di interessi personali non fa venire meno la realità del peso, si pensi ad esempio alla servitù di non edificare. Insomma: il divieto di b&b è un vero e proprio peso imposto all’appartamento e l’opponibilità ai terzi acquirenti risulta regolata secondo le norme proprie della servitù con tanto di trascrizione: sono gli articoli 2659, primo comma n. 2, e 2665 Cc a imporre che le specifiche clausole limitative debbano essere indicate. Parola al giudice del rinvio.

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

1. a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
2. b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivodi chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
3. c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
4. d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
5. e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativie le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;
6. f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;
7. g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
8. h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

L’antenna televisiva

Le nuove tecnologie sono sempre più diffuse, il passaggio dall’analogico al digitale, a dicembre 2012, aveva coinvolto già 20 milioni di abitazioni. La maggior qualità del segnale, l’aumento del numero di programmi, il minore inquinamento elettromagnetico sono solo alcuni dei fattori che hanno determinato un vero e proprio boom di antenne e parabole presenti su terrazzi e balconi delle nostre città. Il Legislatore, conscio del cambiamento, ha voluto agevolare l’installazione dei nuovi impianti satellitari fermo restando che occorre introdurre una distinzione tra quelli personali e quelli “centralizzati”. Non bisogna dimenticare che, secondo una giurisprudenza ormai datata, l’articolo 21 della Costituzione garantisce la libera manifestazione del proprio pensiero e la ricezione del pensiero altrui con ogni mezzo di diffusione, compresi i canali televisivi (Cass. civ., Sez. II, sent. 16 dicembre 1983, n. 7418).

 Le antenne private

Le antenne private possono essere installate nella proprietà esclusiva senza alcuna autorizzazione dell’assemblea; il diritto di installare un’antenna, tradizionale o satellitare, nella proprietà privata, non può essere contestato proprio perché verrebbero compromessi diritti di rango costituzionale. La Costituzione tutela il diritto all’informazione al punto da rendere possibile l’installazione delle antenne radio-televisive persino sul tetto del vicino purché, bene inteso, ci si trovi nella impossibilità di utilizzare spazi propri, altrimenti il sacrificio imposto ai vicini sarebbe ingiustificato (Cass. civ. Sez. II, sent. 21 aprile 2009, n. 9427 e sent. 6 maggio 2005, n. 9393)
Nel caso in cui sia necessario installare l’antenna sul terrazzo di uso esclusivo di proprietà del terzo, gli impianti dovranno essere collocati in modo da non impedire il libero utilizzo della proprietà privata.
Ovviamente il proprietario dell’antenna dovrà farsi carico di tutti i costi necessari alla sua installazione, manutenzione e, eventualmente, al suo smantellamento, provvedendo a tutte le necessarie operazioni di ripristino.
Poniamo il caso in cui il proprietario del locale a piano terra non abbia accesso al lastrico solare e, quindi, sia escluso dal pagament delle spese relative all’uso. Cosa succede se vuole installare l’antenna sul lastrico?
La giurisprudenza è propensa a ritenere che il proprietario del locale abbia tutto il diritto di procedere all’installazione dell’impianto con i limiti sopra indicati ma con una precisazione: occorrerà rivedere le tabelle millesimali prevedendo il diritto d’uso del lastrico. All’esercizio di un maggior diritto deve corrispondere, per ovvi motivi, un maggior onere a carico del proprietario.
Se vuole accedere al terrazzo, ipoteticamente, attraverserà l’androne del portone, utilizzerà le scale ed, eventualmente, accenderà la luce; se esistente, utilizzerà l’ascensore. A questo punto, per quale motivo perché non dovrebbe concorrere alle relative spese?

Le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea di condominio modifica i criteri stabiliti dalla legge o da tutti i condomini. Il decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali può essere posto nel nulla anche quando il verbale con cui l’assemblea ha approvato la ripartizione delle spese non sia stato impugnato. A stabilirlo è stata la Corte di Cassazione con la sentenza del 28 agosto 2015, n. 17268 .

Le spese sono a carico dei proprietari

Il condominio ottiene dal Giudice di pace un decreto ingiuntivo contro un condomino colpevole di non aver versato circa 500 euro per le spese necessarie all’adeguamento dei garage entroterra. Il condomino recalcitrante si oppone all’ingiunzione sostenendo di non essere tenuto al pagamento di tali oneri in quanto non era proprietario di box, posto auto o cantina nell’entroterra. Il rifiuto viene suffragato dal regolamento di condominio che considera i locali nel piano interrato di esclusiva proprietà dei rispettivi acquirenti. In sostanza, le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dei garage devono essere ripartite esclusivamente tra i proprietari in ragione di millesimi spettanti a ciascuno. L’opposizione viene accolta ma la sentenza viene appellata dal condominio. Il giudice d’appello conferma la sentenza di primo grado e revoca il decreto ingiuntivo ma il condominio, non contento, ricorre in cassazione.

Le ragioni del condominio

Il condominio sostiene che il condòmino dissenziente, non avendo impugnato il verbale di assemblea con cui era stato approvato il preventivo e la relativa ripartizione delle spese, non poteva sottrarsi dal relativo pagamento. L’assemblea di approvazione, in altre parole, avrebbe “cristallizzato” la situazione. Viene presentata una ulteriore eccezione: il regolamento di condominio prevede che «i condomini non proprietari dei posti macchina possono accedere all’autorimessa con autoveicoli per il tempo necessario ad effettuare le operazioni di carico e scarico». Conseguentemente, le spese di manutenzione graverebbero su tutti i condomini e non solo sui proprietari.

Il principio base

La Cassazione respinge il ricorso sottolineando che «in tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle, se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (si veda la sentenza della Cassazione del 29.3.2007, n. 7708). (…) è appena il caso di ribadire che il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cassazione, sentenza del 10.6.1981, n. 3775).» Il condomino, quindi, può opporsi al decreto ingiuntivo anche quando non abbia preventivamente impugnato il verbale dell’assemblea che disciplinava le modalità di ripartizione delle spese.