Non è sufficiente inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea a mezzo posta per potersi dire assolto l’obbligo di cui all’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, in quanto permane sempre l’onere di provare che l’atto sia giunto a destinazione o meglio, nella sfera di conoscibilità del destinatario.

Di recente la Corte di cassazione (ordinanza n. 13015/2015) ha precisato che all’avviso di convocazione spedito a mezzo posta e, pacificamente, non consegnato al destinatario, consegue l’onere del condominio «di provare non solo la spedizione, ma anche che l’avviso di giacenza (adempimento che consente di acquisire conoscenza dell’invio della comunicazione e la conoscibilità del suo contenuto) fosse stato immesso nella cassetta postale del destinatario» .

Il condominio è un consumatore? Sì, a certe condizioni. Al contratto concluso con il professionista dall’amministratore del condominio, ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme sulla tutela del consumatore, anche in assenza di una prevalenza, fra i condomini, di persone fisiche consumatori.

Questo, in sostanza, è quanto dice il Tribunale di Ravenna (sentenza 711 del 27 settembre 2017) sull’applicabilità del Codice del consumo (Dlgs 206/2005) ai contratti che coinvolgono il condominio: in altri termini, il tema affrontato è se il condominio sia qualificabile o meno come consumatore.

L’orientamento che si è finora delineato, sia di merito che di legittimità, ha valorizzato in via pressoché esclusiva l’assunto secondo il quale, essendo il condominio ente di gestione privo di personalità giuridica, «l’amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale» (Cassazione, sentenze 10679/2015 e 452/2005).

Conforme a questo principio anche il Tribunale di Milano, per il quale gli effetti dell’attività contrattuale compiuta dall’amministratore vanno sempre riferiti ai singoli condomini, essendo irrilevante che il contratto sia stato concluso dall’amministratore (sezione XI, sentenza del 21 luglio 2016).

La pronuncia del giudice ravennate ha affrontato l’analisi della composizione del condominio, valutando se fra i condòmini vi fosse compresenza di professionisti e di persone fisiche che agissero al di fuori di attività professionali e se sussistesse prevalenza dell’una o dell’altra categoria.

Nel caso concreto lo stabile era occupato integralmente da persone fisiche, salvo due unità occupate da professionisti (per 76/1000) e non era emersa alcuna prova del carattere professionale dei condòmini. Il giudice ha ritenuto quindi confermata la qualifica di consumatore al condominio ma, spingendosi oltre, ha affermato che non sarebbe comunque richiesto un rapporto di prevalenza di persone fisiche quali condòmini, ai fini dell’applicabilità della normativa consumeristica. Ciò, in quanto l’amministratore del condominio, nel momento in cui stipula contratti di utenza o manutenzione per conto dei condomini, agirebbe comunque per scopi estranei all’attività professionale degli stessi.

Però va valutato nel concreto se i condòmini siano consumatori o professionisti. Se infatti i contratti stipulati dall’amministratore vanno sempre riferiti ai singoli condòmini e non al condominio, occorre volta per volta valutare non se il condominio ma se i singoli condòmini siano o meno consumatori, distinguendo per esempio un condominio meramente residenziale da uno composto da soli professionisti. Nell’ipotesi di compresenza tra professionisti e consumatori, potrà stabilirsi, in base al criterio di prevalenza, come per i contratti misti, quale sia la normativa in concreto applicabile.

Di recente, la Corte di Giustizia Ue ha precisato come la nozione di consumatore debba essere interpretata «in maniera restrittiva, facendo riferimento alla posizione di tale persona in un determinato contratto, in relazione alla natura ed alla finalità di quest’ultimo, e non invece alla situazione soggettiva di quella stessa persona, potendo un medesimo soggetto essere considerato un consumatore nell’ambito di determinate operazioni ed un operatore economico nell’ambito di altre».

Chiarimenti della Cassazione, con l’ordinanza 18/01/2018 n° 1237

L’art. 5, comma 4, lett. f, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, è inequivoco nel disporre che il meccanismo della condizione di procedibilità non si applica nei procedimenti in camera di consiglio, essendo proprio il giudizio di revoca dell’amministratore di condominio un procedimento camerale plurilaterale tipico.

Si spiega, tuttavia, come il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: 

1) riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare;

2) è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore;

3) è perciò improntato a celerità, informalità ed ufficiosità;

4) non riveste, tuttavia, alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto).

Pertanto, il decreto con cui la Corte d’Appello in sede di reclamo su provvedimento di revoca dell’amministratore di condominio, dichiari improcedibile la domanda per il mancato esperimento del procedimento di mediazione  comunque non costituisce “sentenza”. Essendo sprovvisto dei richiesti caratteri della definitività e decisorietà, in quanto non contiene alcun giudizio in merito ai fatti controversi.

Pertanto, non pregiudica il diritto del condomino ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, nè il diritto dell’amministratore allo svolgimento del suo incarico. Trattasi, dunque, di provvedimento non suscettibile di acquisire forza di giudicato.

Per riavere quanto anticipato, il condomino che ha effettuato una spesa per un intervento eseguito su parti comuni, deve dimostrare l’urgenza, ossia la necessità di eseguire l’esborso senza ritardo e, pertanto, senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini.

Lo ricorda il Tribunale di Savona, con sentenza n. 310 del 14 marzo 2018 . Apre la causa, la decisione di una S.r.l. di opporsi al decreto con cui il condominio le aveva ingiunto di pagare circa 20 mila euro ed avanzare, nel contempo, domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il rimborso, anche con parziale compensazione, di quanto interamente sopportato per saldare numerose fatture emesse da due imprese di pulizia per prestazioni svolte a favore di tutti i condòmini. Richieste entrambe bocciate. Intanto, scrive il giudice, dalla documentazione prodotta era emerso che la Società non aveva chiesto rimborsi. Non solo. La delibera con cui erano state spartite le spese non era stata mai impugnata, diventando, così, definitiva. Ad ogni modo, nella vicenda, prosegue il Tribunale, seppure la delibera fosse stata impugnata, non vertendo sulla modifica dei criteri di spesa ma sull’eventuale violazione di criteri già stabiliti, la stessa sarebbe stata, al più, solo annullabile. Queste, le motivazioni del rigetto dell’opposizione.

Quanto, invece, alla fondatezza della domanda riconvenzionale, la prova del fatto che le somme chieste fossero effettivamente dovute alla società opponente appariva lacunosa già a partire dalle fatture prodotte, imprecise per data e per numero progressivo, assolutamente generiche nell’oggetto e, peraltro, intestate alla S.r.l. e non al condominio. Dal contratto di servizi, poi, non era possibile risalire esattamente al luogo preciso in cui si sarebbero dovuti prestare i lavori. E non era neanche chiaro se le fatture allegate agli atti si riferissero a spese direttamente sostenute per esigenze condominiali o se, di contro, fossero legate a coperture assicurative o altri esborsi non ben individuati. La domanda della S.r.l., infine, oltre a non essere adeguatamente provata nel quantum, difettava persino dei presupposti dell’obbligo di restituzione vantato. Non poteva accogliersi, difatti, la tesi per cui – letto l’articolo 1110 del Codice civile – ben avrebbe potuto affrontare personalmente le spese, vista la trascuratezza degli altri partecipanti. La norma, ricorda il Tribunale, è inapplicabile in presenza di un condominio, imponendosi in tal caso la disciplina speciale dettata dall’articolo 1134 del Codice civile, i cui presupposti sono maggiormente stringenti. Come più volte affermato (tra le altre: Cassazione 4330/2012), in materia condominiale non opera la disposizione inerente la comunione in generale – per cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari – perché «mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione».

Occorre parametrarsi, allora, ad indici molto rigorosi in base ai quali potrà dirsi urgente, ad esempio, la spesa da eseguirsi senza ritardo (Cassazione 4364/2001) o quella la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cassazione 5256/1980). Il diritto al rimborso delle somme anticipate scatta, in sintesi, provando l’urgenza della spesa sostenuta, letta come necessità di provvedere senza ritardo e senza poter avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini (Cassazione 4364/2001). Ipotesi, ovviamente, non rinvenibile nella fattispecie, stante la natura periodica – e, dunque, tutt’altro che occasionale o urgente – delle spese di cui l’opponente chiedeva il rimborso. Spese, va detto, mai portate formalmente a conoscenza dell’assemblea la quale, di conseguenza, non aveva mai adottato e non avrebbe potuto farlo, alcuna delibera di contenuto ricognitivo di eventuali situazioni debitorie facenti capo al condominio. Di qui, la conferma del decreto ingiuntivo e del provvedimento interinale provvisoriamente esecutivo.

Il Tribunale di Palermo Sezione Seconda Civile ha stabilito con la Sentenza 9 Febbraio 2018 r.g. 7809/2016, che è valida la nomina dell’amministratore del condominio degli edifici, che ha omesso di precisare i riferimenti anagrafici e fiscali e quelli inerenti il compenso economico. Secondo il giudice , in particolare, il verbale assembleare contenente la delibera di conferimento dell’incarico non deve indicare necessariamente i dati di cui all’articolo 1129 del Codice civile. In altri termini, la delibera è valida anche senza la precisazione delle competenze professionali dell’amministratore, in quanto la specifica sull’entità del compenso può intervenire successivamente, cioè al momento dell’accettazione dell’incarico da parte del professionista.

Il contenzioso era partito da un condòmino, assente all’assemblea che aveva nominato l’amministratore senza però specificare, in sede di verbale, i rispettivi dati anagrafici e professionali e il compenso, in violazione dell’articolo 1129 del Codice civile.

Ma per il Tribunale i requisiti previsti dalla norma non sono stabiliti a pena di nullità della delibera ma piuttosto dell’atto di accettazione della nomina e del suo rinnovo, «che può anche essere successiva, appunto, alla delibera stessa». Tale disposizioni – dice la sentenza – si riferisce alla fattispecie della «Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore» e, pertanto, le sue diverse previsioni esulano da quelle invece inerenti la validità delle delibere assembleari.