Per stabilire a chi appartiene l’intercapedine tra una proprietà e l’altra è necessario, anzitutto, fare riferimento dell’atto di trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare, poi al regolamento di condominio e, infine, all’utilità che un condomino può trarre dalla stessa, in base alla sua destinazione strutturale o funzionale.

In un caso sottoposto di recente all’attenzione della Corte di cassazione (sentenza n. 13295/2015) un condòmino del primo piano ne aveva citato in giudizio un altro soprastante, accusandolo di aver trasformato il tetto in un lastrico solare, creando, così, una servitù di luce e di veduta oltre ad aver fatto passare nel doppio soffitto (intercapedine) di sua proprietà, i tubi di scarico di cui chiedeva, pertanto, la rimozione. Il Tribunale respingeva la domanda mentre la Corte d’appello dava ragione al ricorrente e condannava il condòmino del piano di sopra a rimuovere le tubature . Per i giudici il condòmino, per mantenere i tubi, avrebbe dovuto dimostrare di essere proprietario del «vano tecnico» (cioè intercapedine) – dal momento che l’atto di acquisto nulla diceva a riguardo – o che fosse titolare di un diritto di servitù o che potesse avvalersi dell’usucapione. Ma la dimostrazione non era stata data.

Investita della questione, la corte di Cassazione, per stabilire a chi appartenesse l’intercapedine, ha preliminarmente richiamato l’attenzione sul concetto di pertinenza in base all’articolo 817 del Codice civile: « (…) in una cosa accessoria asservita funzionalmente ed in maniera durevole all’utilità o ad ornamento di un’altra cosa principale ed è caratterizzata da due elementi uno soggettivo e l’altro oggettivo».

Dal punto di vista soggettivo è necessario che la pertinenza sia asservita, per volontà del proprietario della cosa principale, in un rapporto funzionale con quest’ultima ovvero a servizio o ad ornamento della stessa. Ciò premesso, considerato che i titoli di proprietà delle parti non facevano alcun riferimento a tale vano tecnico e che la consulenza tecnica d’ufficio aveva constatato che l’intercapedine in questione aveva la funzione di isolare e proteggere l’appartamento collocato al primo piano, sussisteva effettivamente un rapporto funzionale tra l’intercapedine e l’appartamento.

Solo dopo questa analisi la Corte è riuscita a stabilire che quel vano tecnico (l’intercapedine risultato di una controsoffittatura dell’altezza di m.1,30) aveva la funzione di isolare l’appartamento al piano di sotto e che, pertanto, apparteneva al proprietario di quest’ultimo perché ne traeva il maggior beneficio.

A volte, per problemi organizzativi o personali, l’amministratore rassegna le proprie dimissioni al Condominio, non potendo più svolgere l’incarico

Esse possono essere rilasciate verbalmente, nel corso di un’assemblea, o per iscritto

La lettera di dimissioni dell’amministratore di condominio è una comunicazione, inoltrata a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, con la quale l’amministrazione scriverà al condominio, quindi a sé stesso –per cautela a tutti i condomini- quale amministratore in carica, esprimendo la propria decisione di dimettersi dall’incarico e indicando le motivazioni, che non dovranno essere generiche ma specifiche, che lo spingono a tale decisione. Quindi, una volta ricevuta la comunicazione, dovrà essere indetta una assemblea di condominio, affinché i condomini possano discutere sul merito della vicenda e nominare un nuovo amministratore di condominio

Con le dimissioni, il mandatario dello stabile intende cessare il rapporto prima della sua scadenza. L’assemblea del condominio non è chiamata a decidere in merito ma solo a recepirne il contenuto per poi procedere alla deliberazione di approvazione di un nuovo mandatario.

La decisione della riunione dell’edificio attiene pertanto esclusivamente alla nomina di un nuovo amministratore, deliberazione da assumersi sia in prima convocazione, sia in seconda, con le maggioranze prescritte dall’art. 1136 secondo comma, dopo aver dato atto e verbalizzato le dimissioni del precedente amministratore.

Qualsiasi sia la causa che spinge l’amministratore a dare le proprie dimissioni, le stesse non possono essere immediate, salvo il risarcimento di eventuali danni che le sue dimissioni immediate potessero causare. Esiste l’istituto della prorogatio imperii sulla cui base finchè non viene incaricato un nuovo mandatario, il precedente continua nelle sue attribuzioni

Per prorogatio si intende la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro.

La Cassazione rileva che l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’articolo 1129, secondo comma, del Codice civile, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cassazione, sentenze 1405/2007, 18660/2012 e 14930/2013). Il Supremo Collegio afferma simultaneamente che l’amministratore uscente conserva provvisoriamente i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non venga sostituito da altro amministratore. (Cassazione, sentenza 1445/1993)

Affermazione ribadita nel tempo: “in tema di condominio di edifici, l’istituto della ‘prorogatio imperii’ – che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministratore – è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina”. (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).

Comunque, nell’adempimento del contratto di mandato, l’amministratore è comunque tenuto a gestire l’ordinaria amministrazione del condominio, finché l’assemblea di condominio non abbia nominato un nuovo amministratore. Se l’assemblea di condominio non provvedesse alla nomina, l’amministratore dimissionario può adire le vie giudiziali per chiedere la nomina di un amministratore giudiziario ex art. 1129 primo comma c.c.

A norma dell’art. 1129 ottavo comma c.c. alla cessazione dell’incarico, l’Amministratore uscente è tenuto a consegnare tutto ciò che è in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

In questa sede viene redatto il cd. verbale di consegne che viene sottoscritto dall’amministratore cessato e da quello neo-nominato. Questo verbale è un negozio di accertamento di quanto viene dato al nuovo amministratore con riferimento al condominio

Ove l’amministratore uscente non vi provvedesse, si può agire in sede giudiziale con l’azione cautelare per ottenere il provvedimento d’urgenza di consegna della documentazione afferente al condominio “… a seguito dell’adozione della delibera di revoca l’amministratore è tenuto, tra l’altro, a restituire ogni cosa di pertinenza del condominio, senza che per l’inottemperanza a tale obbligo si debba fare ricorso al Tribunale a norma dell’ultimo comma dell’art. 1105 c.c., potendosi legittimamente richiedere l’adozione di un provvedimento di urgenza a norma dell’art. 700 c.p.c.” (Cass.: 11472/1991. Nello stesso senso: Trib. Civ. Ariano Irpino 24 aprile 2007; Trib. Roma, ord. 7 dicembre 1998; Pret. Milano 28 marzo 1990). Lo stesso vale per il caso del mandatario a dimissioni rese con nomina del nuovo amministratore

Il ricorso ex art. 700 c.p.c. può essere legittimamente esperito dall’amministratore condominiale “anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione” (Cfr.: Trib. Salerno 3 ottobre 2006).

Spetta, infatti, al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (Sentenza 21 febbraio 2018, n. 4259).

In fatto. Un condòmino che esercita la professione di avvocato, aveva svolto per conto del Suo Condominio un’attività processuale, al termine della quale aspettava il pagamento del compenso professionale maturato. Non essendo stato remunerato, decide allora di agire in giudizio. Chiede ed ottiene un Decreto ingiuntivo che notifica al Condominio.

Successivamente, l’assemblea dei condòmini decide di ripartire la spesa tra tutti i condòmini (compreso lui) in parti uguali, in assenza della tabella millesimale.

Il Condomino-avvocato non ci sta e impugna la delibera tacciandola di illegittimità sia per il criterio di ripartizione adottato sia perché, quale parte vittoriosa, ritiene non dovere partecipare alla contribuzione.

La vicenda perviene, dopo alterni esiti tra il primo e il secondo grado di giudizio, avanti alla Suprema Corte di Cassazione e qui decisa con il provvedimento sopra riportato.

Il provvedimento. Con riferimento ai criteri di ripartizione della spesa – così è stato precisato nella Sentenza – ogni qual volta vi sia una condanna giudiziale definitiva del condominio, in persona dell’amministratore, al pagamento di una somma di denaro in favore di un creditore della gestione condominiale, la ripartizione tra i condòmini degli oneri derivanti dalla condanna va fatta alla stregua dei criteri dettati dall’art. 1123 c.c., salvo diversa convenzione (argomentazione tratta dalla pronuncia resa sempre dalla Corte di Cassazione Sez. 2, 12/02/2001, n. 1959).

In buona sostanza, la mancanza di tabelle millesimali non giustifica l’assemblea ad adottare un criterio diverso da quello della proporzionalità.

In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, comma primo, c.c., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire secondo altro criterio le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Nel qual caso, spetterà al giudice stabilire l’entità del contributo dovuto dal singolo condomino conformemente ai criteri di ripartizione derivanti dai valori delle singole quote di proprietà (tra le tante pronunce richiamate: Cass. Sez. 2, 26/04/2013, n. 10081; Cass. Sez. 2, 30/07/1992, n. 9107).

La deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione in parti uguali degli oneri derivanti dalla condanna del condominio, in deroga all’art. 1123 c.c., è stata, dunque, ritenuta nulla (conformemente: Cass. Sez. 2, 16/02/2001, n. 2301; Cass. Sez. 2, 04/12/2013, n. 27233).

In conclusione, l’articolo 1123 codice civile non è derogabile nemmeno attraverso il ricorso ad una ripartizione in parti uguali, se non nel caso eccezionale in cui la relativa modifica sia stata disposta da tutti i condòmini all’unanimità.

Il rivestimento dei parapetti e delle solette dei balconi sono parti comuni di un edificio in quanto contribuiscono a renderne esteticamente gradevole la facciata!

Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Appello di Napoli, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile.

Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.