Non si può impedire al condomino dell’ultimo piano che ha l’uso esclusivo del lastrico solare di praticare un’apertura per collegare l’appartamento e il solaio, anche se l’intervento comporta il taglio di travi portanti del tetto. A meno che, beninteso, i lavori non creino problemi di statica all’edificio. L’articolo 1102 Cc non può infatti essere interpretato in senso tanto restrittivo da impedire ogni intervento sulla cosa comune: il giudice del merito deve invece verificare se dopo i lavori è garantita la funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti. È quanto emerge dalla sentenza 6253/17, pubblicata il 10 marzo dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Verifica necessaria
Altro che la «manifesta infondatezza con condanna aggravata alle spese» chiesta dal sostituto procuratore generale. Il ricorso del proprietario dell’ultimo piano è accolto eccome. E ciò perché sbaglia la Corte d’appello a ritenere che basti il taglio delle travi del tetto per integrare la violazione della norma ex articolo 1102 Cc sull’uso della cosa comune. Al centro del mirino del vicino che adisce per primo il giudice finisce la bussola in vetro posta a copertura del collegamento fra l’appartamento e il solaio. Ma un’analoga struttura sul tetto già c’è: quella che garantisce l’accesso condominiale. E in ogni caso il proprietario dell’ultimo piano può trasformare il tetto comune dell’edificio in terrazza di proprio uso esclusivo a patto che sia mantenuta la destinazione principale del bene, laddove la modifica non risulta di portata significativa. Il solo taglio delle travi non può dunque determinare l’alterazione della cosa comune che ne impedisce l’uso ex articolo 1102 Cc. Parola al giudice del rinvio, che dovrà verificare se la bussola in vetro realizzata sul lastrico solare non priva gli altri condomini della reale possibilità di utilizzare il solaio

La precompilata in condominio va ai supplementari: oggi, però, è l’ultimo giorno in cui gli amministratori di condominio possono inviare le comunicazioni dei dati all’Agenzia delle Entrate relativamente agli interventi di recupero edilizi e risparmio energetico, le cui spese sono detraibili al 50 per cento. Ma è con la mezzanotte di domenica 12 marzo che i giochi finiranno davvero. Sino ad allora sarà possibile correggere le comunicazioni inviate senza che la sanzione sia applicabile. Allo stesso modo ci si salva con la riduzione ad un terzo, se la segnalazione da parte dell’AdE perverrà entro i cinque giorni successivi alla stessa ma comunque entro sessanta giorni (6 maggio 2017).

Check list prima dell’invio

La sanzione scatta quest’anno solo «nei casi di lieve tardività o di errata trasmissione dei dati stessi, se l’errore non determina un’indebita fruizione di detrazioni o deduzioni». Ciò significa che l’errore può riguardare l’individuazione del beneficiario, la detraibilità, l’ammontare della spesa. Gli ultimi dubbi notturni degli amministratori di condominio possono quindi riguardare ciascuna di queste tre situazioni d’errore.

Chi è il Beneficiario

La sorgente dei dati è stato per (quasi) tutti il Rac – registro di anagrafe condominiale – che è composto però da dichiarazioni rese dai condòmini. Solo se queste fossero state assenti si è provveduto con la consultazione dei dati catastali. Ma il catasto, dove non è in vigore il sistema tavolare, può riportare situazioni non corrispondenti alla realtà. Ma è una missione impossibile, l’accertamento presso le Conservatorie, nei tempi ridotti del primo anno “sperimentale”.

Di qui le preoccupazioni sull’imputazione delle spese a coloro che apparentemente sono proprietari ma potrebbero poi non esserlo davvero. Ben più difficili gli accertamenti relativi agli altri diritti reali (nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) e di godimento (locazione e comodato).

l’Agenzia delle Entrate ha autorizzato l’amministratore a non inviare i dati di questi soggetti non proprietariu né titolari di diritti reali, se non reperibili. Quindi, solo in caso di indicazione dal condòmino di un beneficiario diverso dal proprietario o titolare di diritti reali l’amministratore lo indica e contrassegna il campo «Altre tipologie di soggetti». In caso di dati mancanti, sarà questo”beneficiario” non condòmino a correggere la propria precompilata.

Quanto mi costi

L’esatta attribuzione dell’ammontare della spesa deve essere determinata non in base alla semplice ripartizione dell’ammontare pagato dall’amministratore con il bonifico parlante ma previa verifica dell’avvenuto pagamento del condòmino al condominio (si veda il Sole 24 ore del 19, 27 e 28 febbraio scorso).

Solo se l’amministratore ha potuto “anticipare” il pagamento, magari relativamente esiguo, da altri fondi, va contrassegnato il campo “pagamento non interamente corrisposto al 31/12”. Il campo è stato contrassegnato anche nel caso “di default” in cui il condòmino non abbia pagato nell’anno e possa l’anno successivo, a fronte del bonifico dell’amministratore, ottenere il beneficio. Anche un errore nella ripartizione delle spese può comportare la necessità della correzione negli ultimi cinque giorni.

L’anno che verrà

All’operazione precompilata segue l’invio delle normali certificazioni degli amministratori ai condòmini che potranno rispecchiarne il contenuto ma anche correggerlo, con la possibilità di essere sottoposti alla sanzione nel caso di avvenuto errore. Il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate è stato di gran lunga il più utilizzato anche perché gli aggiornamenti dei gestionali sono stati rilasciati troppo vicino alla scadenza.

Se la precompilata 2017 è al giro di boa le certificazioni fanno intravedere quello che sarà lo scenario dell’anno che verrà in cui tutti gli errori saranno sanzionati. Individuare i rimedi sarà l’obiettivo dei prossimi mesi perché altrimenti le sanzioni applicate alla complessità dei rapporti condominiali potranno diventare davvero rilevanti. La ricerca completa dei dati, con accesso alle conservatorie, coi costi a carico dei proprietari, l’obiettivo in agenda per rendere possibile che le variazioni di proprietà intervenute sino al 31 dicembre possano essere tutte già inserite nelle trasmissioni del 28 febbraio 2018.

La «certificazione» ai condòmini

In questo contesto non va scordata la certificazione da inviare ai condòmini con i dati esatti: occorrerà avvisarli che in molti casi dovranno correggere la loro «precompilata» (730 o Redditi – ex Unico) in base ai loro effettivi versamenti, soprattutto quando questi siano stati fatti da non condòmini (come conviventi o inquilini) Due fac simile pronti all’uso sono reperibili cliccando qui per i lavori di recupero edilizio e qui per quelli di risparmio energetico .

È la riforma che consente di lasciare il sistema centralizzato senza autorizzazione dell’assemblea. In base alla norma Uni 10200 consumi involontari anche a carico del condomino termoautonomo

Grazie alla riforma il regolamento non può vietare al singolo condomino di staccarsi dal riscaldamento centralizzato senza autorizzazione dell’assemblea, se non crea squilibri al sistema. Ma il singolo proprietario esclusivo che diventa termoautonomo deve continuare pagare pro quota non soltanto le spese di conservazione dell’impianto ma anche i relativi consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione, in applicazione della norma Uni 10200/2013 sulla ripartizione degli esborsi: la quota è il 25 per cento stimato dal consulente tecnico d’ufficio da suddividere fra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali. È quanto emerge dalla sentenza 18748/16, pubblicata dalla quinta sezione civile del tribunale di Roma (giudice Claudia Pedrelli).

Menomazione esclusa
Accolto il ricorso di due proprietari esclusivi: sono annullati il bilancio preventivo e i relativi piani di riparto a suo tempo approvati dall’assemblea perché imputano spese non dovute dai condomini che hanno lasciato l’impianto comune. È nullo il regolamento nella parte in cui prevede l’unanimità dei condomini per l’autorizzazione al distacco dal riscaldamento centralizzato: l’articolo 1118, comma 4, Cc impedisce infatti di menomare i diritti di ciascun proprietario esclusivo, entro i quali va ricompresa la facoltà di conquistare l’indipendenza termica per il proprio appartamento. La norma è stata introdotta dalla legge 220/12 e risulta successiva all’instaurazione del giudizio ma viene applicata ugualmente perché, spiega il giudice, la riforma del condominio si limita recepire la giurisprudenza di legittimità sul punto.

Quoziente e tabelle
Decisiva la ctu che conferma come il distacco non determini inconvenienti agli altri condomini: riduce solo pro quota le spese sostenute per l’energia termica. Ma bisogna tenere conto anche della dispersione stimata nella distribuzione del calore che va messa a carico anche del proprietario esclusivo che si è affrancato dall’impianto comune: paga un contributo calcolato sul 25 per cento delle spese per l’acquisto del gas metano che fa funzionare la caldaia, quoziente che poi è ripartito sulla base delle tabelle millesimali fra tutti i condomini, compresi coloro che non utilizzano più l’impianto centralizzato. Intanto i due proprietari esclusivi ottengono dall’ente di gestione il rimborso delle somme versate in eccesso. Scatta la rifusione delle spese di lite in favore del loro procuratore dichiaratosi antistatario.

La responsabilità per i danni a cose e persone è del condominio, salvo eventi di forza maggiore

Partiamo dal caso ipotetico che la facciata di un condominio abbia  un cornicione pericolante che rischia di cadere sui passanti o sulle automobili parcheggiate in cortile. Nonostante il rischio sia stato segnalato in più occasioni dai condòmini, l’assemblea non ha mai risolto il problema per la mancanza  del numero legale necessario per riunirsi e  decidere.

I condomìni, a questo punto, decidono di porre all’attenzione dell’amministratore  la situazione di rischio, sollecitandolo ad  intervenire pur se manca l’autorizzazione dell’assemblea. L’invito ad agire prontamente rimane, tuttavia,  inascoltato poiché anche l’amministratore prende tempo. In queste circostanze, cosa stabilisce la legge?

Secondo l’art. 1135 comma 4  Codice civile  l’amministratore può, in casi di urgenza, ordinare lavori  di manutenzione straordinaria anche senza l’approvazione dell’assemblea.

In generale, sull’amministratore grava il dovere di attivarsi per eliminare le situazioni di pericolo a prescindere dall’autorizzazione deliberata dall’assemblea condominiale. Dopo aver iniziato i lavori, egli è obbligato a comunicarlo durante la prima assemblea utile.

Se l’amministratore, nonostante la grave situazione di rischio, non provvede ad avviare i lavori, dovrà risarcire in prima persona i danni procurati ai terzi e di cui abbia dovuto rispondere il condominio a causa della sua inerzia. Insomma, qualora la persona danneggiata domandi il risarcimento al condominio, l’assemblea potrà decidere di rifarsi sull’amministratore. Ma non solo. L’assemblea, a causa dello  scarso impegno mostrato nello svolgimento dei propri doveri, può revocargli  il mandato.

Occorre sottolineare che, alla luce di quanto detto, l’amministratore non può disconoscere la sua colpa giustificandosi con il fatto di  non aver avviato i lavori poiché mancava la preliminare autorizzazione dell’assemblea.

Per quanto riguarda il condominio, esso è responsabile per i danni cagionati a terzi, cose e persone, dalla caduta di frammenti di cemento dal cornicione o di vernice dalla facciata.  Nel caso in cui il crollo in questione è scatenato, invece, da eventi non prevedibili ed evitabili, quale ad esempio una scossa di terremoto, il condominio può esonerarsi dalla suddetta responsabilità.

Il risarcimento del danno è a carico del condominio e pagare saranno tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi. Come già detto, può rivalersi sull’amministratore rimasto inoperoso nonostante gli inviti a effettuare gli interventi di manutenzione urgenti.

Nel caso di inattività dell’amministratore e dell’assemblea, ogni singolo condòmino può rivolgersi al tribunale affinché il giudice, vagliato il carattere di urgenza, decreti l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria e indifferibile. La decisione del giudice va oltre la volontà dell’assemblea ed è un valido titolo per provvedere alla messa in sicurezza della facciata condominiale.

Rimedio in arrivo per gli amministratori, alle prese con la comunicazione all’Agenzia delle entrate dei dati dei condòmini cui spetta la detrazione per i lavori di recupero o risparmio energetico sulle parti comuni. L’Agenzia potrebbe snellire le «specifiche tecniche» eliminando le richieste più assurde. Sarebbe opportuna una revisione ed una proroga. Gli amministratori, quindi, anche se mancano pochi giorni, potrebbero sospendere momentaneamente gli invii con dati di cui non siano sicuri sino all’annunciata revisione (sempre che arrivi entro il 28 febbraio).

I problemi maggiori, dopo che il Sole 24 Ore e le Entrate hanno chiarito a Telefisco 2017 i dubbi su come indicare i morosi nella comunicazione, sono emersi da un’interpretazione piuttosto estensiva dell’Agenzia stessa sull’articolo 2 del Dm del 1° dicembre 2016, che stabilisce: «(…) gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, (…). Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini».

Lo stesso articolo 1 del provvedimento dell’Agenzia del 27 gennaio 2017 dispone: «(…) gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare».

I problemi, nascono dal modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia. Nella sezione («Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa»), infatti, non si è rispettata l’indicazione del decreto e, invece di farsi riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, si è introdotto – attraverso il campo «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa» – il riferimento ad altri soggetti (quali i locatari, i comodatari, i familiari conviventi ,eccetera), chiedendo di indicare il relativo codice fiscale.

L’agenzia avrebbe dovuto dovrebbe riflettere sull’impossibilità di ingabbiare la multiforme realtà condominiale nei suoi schemi e rassegnarsi a restare nel perimetro di quanto era stato indicato nel Dm, cioè ottenere i dati dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Invece, nella pretesa utopica di presentare ai contribuenti una precompilata perfetta, l’amministratore è stato chiamato a raccogliere un’infinità di dati di cui non è in possesso (e che neppure sono previsti nell’anagrafe condominiale istituita dalla legge 220/2012), oltretutto in tempi ridottissimi. Sinora, invece, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.

È chiaro, quindi, che le nuove regole delle Entrate hanno reso la comunicazione corretta impossibile, al di fuori dei casi più semplici, con il rischio della sanzione di 100 euro. Gli amministratori potrebbero quindi indicare solo i dati di chi risulta effettivamente «condòmino», eliminando così una buona parte dei possibili errori nella comunicazione. Anche se poi moltissimi «aventi diritto» dovranno controllare la loro precompilata e correggerla in base alle spese da loro effettivamente sostenute.

Considerando che mancano però solo 9 giorni alla scadenza, siamo tutti contrari ad un’operazione che non si attaglia alla realtà dei condomìni italiani e che una cosa opportuna da fare sarebbe rinviarne di un anno l’operatività o, almeno, sospendere l’applicazione delle sanzioni.

Le correzioni alle «specifiche tecniche» della comunicazione da inviare entro il 28 febbraio (con i dati dei condòmini che beneficiano della detrazione Irpef per lavori sulle parti comuni) si faranno. Parola del vice ministro dell’Economia Luigi Casero, interpellato ieri a Milano dal Sole 24 Ore, che ha confermato quanto scritto il 19 febbraio sul giornale: «L’input per correggere le specifiche tecniche è stato dato, e non è esclusa neppure una piccola proroga».

Quindi la semplificazione chiesta da Confedilizia per l’adempimento a carico degli amministratori condominiali sta per essere recepita dall’Agenzia delle Entrate ma i giorni che mancano alla scadenza sono davvero pochi: in questo contesto, quindi, una breve proroga che non impedisca all’Agenzia di recepire i dati provenienti dagli amministratori (valutabili in parecchie decine se non alcune centinaia di migliaia) in modo da poterli inserire nella dichiarazione dei redditi «precompilata» (modello 730 o Redditi) che i contribuenti dovrebbero avere a disposizione tra un paio di mesi, il 15 aprile 2017, per poi procedere alla consegna entro il 24 luglio 2017.

È quindi ragionevole pensare che la proroga non possa essere decisa per un a data lontana, come il 30 giugno (questo il nuovo termine chiesto da Anaci in una lettera al ministro dell’Economia Carlo Padoan), ma un differimento si renderebbe davvero indispensabile per permettere agli amministratori condominiali di rivedere le comunicazioni in giacenza e quelle ancora da fare alla luce della promessa semplificazione.

Il vero problema, infatti è il modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia, dove sono indicati i dati da inserire nella comunicazione . Confedilizia ha fatto presente che invece di fare riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, vengono nominati altri soggetti(inquilini, comodatari, familiari conviventi, eccetera). In sostanza, chi ha predisposto le «specifiche tecniche» è andato oltre quanto indicato nel Dm del 1° dicembre 2017 ma anche oltre a quanto indicato nel provvedimento del 27 gennaio della stessa Agenzia, dove si parla dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Dl resto, sinora, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.