E’ nulla la delibera condominiale che approva a maggioranza la rimozione di una siepe situata in area condominiale. In tal senso ha deciso il Tribunale di Tivoli con la sentenza n. 1513 del 2 novembre 2022.

Il caso: Mevia, nel chiedere la nullità e/o annullamento di una delibera condominiale, deduceva che:

– di essere proprietaria di una villa facente parte del condominio convenuto;

– l’assemblea condominiale convocata in data 17.1.2019 aveva deliberato positivamente per la rimozione, per ragioni di sicurezza, di una siepe situata nella zona inferiore del condominio, di fronte ad alcune ville, tra le quali la sua;

– di essersi già in precedenza opposta a tale ipotizzato lavoro evidenziando il grave pericolo che sarebbe derivato dalla suddetta rimozione (abbassamento livello terreno, importante fuoriuscita di acqua, difficoltà di drenaggio della stessa, cedimento terreno, ecc);

–  riguardando l’eliminazione di un bene comune, avrebbe dovuto essere assunta all’unanimità.

Si costituiva il Condominio, il quale, nel chiedere il rigetto della domanda, eccepiva, tra l’altro, che:

– l’abbattimento della siepe non poteva essere considerata come innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.

– in ogni caso, la delibera era stata adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c. che consente di disporre ogni innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo dei beni comuni.

Per il tribunale la domanda deve essere accolta sulla base della seguente motivazione:

La Corte d’Appello di Roma con sentenza numero 478/2008 ha avuto modo di affermare che è l’abbattimento di alberi, comportando la distruzione di un bene comune, deve considerarsi un’innovazione vietata e in quanto tale richiede l’unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio, né può ritenersi che la delibera di approvazione a maggioranza della spesa relativa all’abbattimento possa costituire valida ratifica dell’opera fatta seguire di propria iniziativa dall’amministratore.

Tribunale di Lecce n. 2812 pubblicata in data 11 ottobre 2022

Compensi dell’amministratore e motivi di opposizione a decreto ingiuntivo: la vicenda

L’avvocato sig, X presenta opposizione all’ingiunzione per cui ha avuto la declaratoria di condanna al pagamento compensi amministratore, asseritamente dovuti, per l’attività di amministrazione di condominio dal marzo 2009 al settembre 2018 e di quota di pochi mancati corrispettivi per consumi idrici.

L’avvocato opponente porta, alla base dell’illegittimità della pretesa creditoria azionata in sede monitoria, la propria carenza di legittimazione passiva, poiché la domanda andava rivolta al condominio mentre i dichiarati debiti dei consumi idrici dovevano essere richiesti solo dall’amministratore subentrato all’opposto; eccepisce l’intervenuta prescrizione annuale ed, in subordine quinquennale del credito, nonché la nullità della nomina del professionista, siccome sprovvista dell’indicazione del compenso, evidenziando altresì che l’opposto non avesse mai tenuto idonea contabilità e che era stato porta sottoposto all’assemblea condominiale un rendiconto; contestava l’omesso deposito nonostante la richiesta di integrazione documentale formulata dall’ufficio, di documentazione idonea a suffragare il credito vantato, in sede monitoria; si duole dell’esosità del compenso specificato come dovuto, avendo l’amministratore, in ipotesi di rinnovo della carica, prospettato un determinato compenso.

Al termine di quanto qui indicato, chiede la revoca del decreto ingiuntivo ed il rigetto della richiesta di pagamento.

L’amministratore opposto dichiara di aver sempre, in costanza dell’incarico, provveduto a convocare le assemblee, cui anche l’opponente aveva partecipato; sottolinea che l’attività svolta fosse documentata nell’istanza presenta al Tribunale, cui doveva scriversi la propria nomina su richiesta di alcuni condomini, tesa a sanare la consistente morosità maturata rispetto ai corrispettivi della fornitura idrica; deduce che il recupero delle somme in danno dell’opponente risultasse, ammissibile ex art. 1131 c.c. nei limiti della quota sul medesimo gravante, attesa l’estinzione dell’obbligazione da parte degli altri condomini; dichiara di aver sempre documentato l’entità delle somme versate alla Società idrica nel corso della propria gestione, in occasione del passaggio di consegne al nuovo amministratore; evidenzia che il decorso della prescrizione è non quinquennale bensì decennale essendo riferita ad un’ipotesi di mandato, reiteratamente interrotto con comunicazioni a mezzo pec; specifica la concludenza della documentazione contabile depositata segnalando che mai, nel corso del decennio interessato dalla propria amministrazione, l’opponente avesse contestato le modalità di espletamento dell’ufficio.

La causa viene dal Giudice portata in decisione, dopo aver emesso provvedimento di rigetto ex art. 648 c.p.c. della domanda di provvisoria esecuzione dell’ingiunzione.

I principi evidenziati dal Tribunale: la determinazione del compenso

in primis viene evidenziato puntualmente dal Giudice che “la determinazione del compenso dell’amministratore nominato dal Tribunale è regolata dall’articolo 1709 del Cc, secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice” (cfr. Cass. Civ. n. 11717/21).

Impossibile prescrizione dei crediti

Entrando quindi nel merito della vicenda, il Tribunale osserva in tema di eccezione di prescrizione, che la pretesa in contestazione sia soggetta al termine decennale, siccome inerente prestazioni ricollegabili al contratto di mandato.

Ricorda che la Suprema Corte ha puntualizzato che non sono qualificabili quali obbligazioni periodiche né il credito per somme di denaro anticipate nell’interesse del Condominio né il compenso per l’ attività di amministratore, rimarcando, in ordine a tale ultimo profilo, che la cessazione legale dell’incarico determini la necessità di corrispondere a quest’ultimo la retribuzione, cosicché il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente, ma al compimento della prestazione posta a carico dell’amministratore, ovvero al decorso annuale dell’incarico (Cfr. Cass. Civ. sent. n. 19348/05).

A corroborare questa affermazione, specifica che la notazione e l’avvenuta iscrizione a ruolo nel procedimento monitorio nel 2019 evidenzia l’impossibilità di questa prescrizione, essendo i compensi riferibili alle attività svolte con decorrenza dall’aprile 2009. Pertanto esigibili quanto al primo anno, dall’aprile 2010 per cui la tesi regge al termine decennale della prescrizione.

Invalidità della nomina a amministratore per mancata indicazione specifica del compenso

Coglie, invece, nel segno, seppur parzialmente, la contestazione svolta dall’opponente ex art. 1129 c.c.: a seguito della riforma introdotta con la l.220/12, l’ art. 1129 comma 14, prescrive che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta; il profilo di invalidità scaturente dalla mancata predeterminazione del compenso, è quindi una nullità “testuale”, poiché è stabilita dalla legge (cfr. Cass. Civ. sent. n. 12927/22).

Sulla base di questo principio, la stessa richiesta di liquidazione inoltrata al Tribunale nel 2017 attesta la già provata mancanza di predeterminazione contrattuale del compenso e la conseguente nullità del rapporto di mandato, per cui le competenze maturate con riferimento agli anni ricompresi tra il 2013 – anno di entrata in vigore della riforma condominiale – ed il 2018 non risultano esigibili.

In relazione alle annualità comprese tra il 2009 ed il 2012, in assenza di convenzione tra l’amministratore ed il condominio, la consistenza delle spettanze dell’opposto dovrebbe essere determinata dall’Ufficio: osta però a questa operazione specifica, la valutazione del fatto che l’amministratore non abbia provveduto al deposito in giudizio della documentazione attestante la propria complessiva gestione, quali, a titolo esemplificativo, comunicazioni, convocazioni di assemblea, relativi verbali, rendiconti; egli, in particolare, si è limitato a depositare alcune missive, l’elenco di atti consegnato al nuovo amministratore, nonché l’elenco unilateralmente predisposto delle comunicazioni ai condomini allegato all’istanza di liquidazione inoltrata al Tribunale, evidentemente inidonei allo scopo.

La conclusione è che non può dirsi che il mandatario condominiale avesse soddisfatto l’onere probatorio inerente l’entità e concreta natura dell’attività in relazione alla quale ha chiesto la liquidazione.

Peraltro, non aveva depositato copia quietanzata della fattura condominiale dell’acqua di cui al pagamento richiesto all’opponente – fattura soltanto indicata nell’elenco rimesso al nuovo amministratore – e neppure vi era stato il deposito del rendiconto in cui la medesima risultava contemplata, per cui neppure l’esborso effettuato in esecuzione del mandato risulta in via documentale in atti.

Conclusioni

Da tutto ciò consegue la pronuncia di revoca dell’ingiunzione e la relativa domanda deve essere rigettata con conseguente condanna alle spese di giudizio.

Consumo idrico: fornitura di acqua alla singola unità immobiliare, costi fissi della fornitura comune e spese di lavaggio e/o innaffiamento di parti comuni

Con la sentenza n. 1287 del 16 novembre 2022 il Tribunale di Reggio Calabria ritorna sulla questione del riparto dei consumi idrici in Condominio e distingue a seconda che si tratti di fornitura di acqua alla singola unità immobiliare, costi fissi della fornitura comune e spese di lavaggio e/o innaffiamento di parti comuni, dettando regole di imputazione della spesa diversa a seconda della ratio sottesa alla stessa.

La vicenda trae origine da un’impugnativa di delibera assembleare molto articolata promossa dal condomino Tizio avverso il proprio Condominio.

Tizio lamentava in particolare che fosse stato erroneamente ripartito il consumo idrico in violazione dell’art. 1123 c.c., nonché che fossero state approvate spese illegittime (in particolare, la spesa per compilazione ed invio Mod. 770 e spese legali derivanti da procedure di Mediazione e procedimenti monitori), che fosse stato costituito un fondo di riserva in assenza del quorum necessario, che il rendiconto fosse viziato da indeterminatezza a causa di errori di calcolo dovuti all’imputazione di oneri condominiali a soggetti in realtà non facenti parte del Condominio.

Il Tribunale accoglie solo in minima parte le doglianze di Tizio, proprio in relazione all’errore nel riparto del consumo idrico per come approvato dalla delibera impugnata.

Consumo, costi fissi e parti comuni

Con ampia ed articolata disamina, il Giudicante espone le motivazioni dell’errore in cui sarebbe incorso il Condominio nell’approvare il rendiconto sul punto del consumo idrico.

Spiega il Tribunale che in tema di ripartizione delle spese relative al servizio idrico condominiale, come precisato in più occasioni dalla giurisprudenza, anche di legittimità, salva diversa convenzione (cioè un criterio imposto dal Regolamento modificabile solo dall’unanime volontà dei condomini), la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, ai sensi dell’art. 1123 c.c., 1° comma, in base ai valori millesimali (Cass. 26.05.2022, n.17119; Cass. Civ. sez. II, 01/08/2014, n. 17557; Trib. Milano 16.12.2021, n. 19567; 5.11.2020, n.15467; 6.02.2018, n. 1280; 30.11.2017, n.22394).

Tuttavia, specifica subito il magistrato, non tutti i costi relativi al consumo idrico sono uguali: vi sono infatti spese che sono legate non al prelievo di fornitura idrica afferente ad ogni singola unità (cioè, quanto ho consumato), bensì al semplice fatto che esiste un contratto tra il Condominio ed il fornitore e che la fornitura ha costi slegati dal consumo: questi c.d. costi fissi, cui siamo maggiormente attenti ed abituati quando si discute di oneri di riscaldamento centralizzato, sono in questo campo dati ad esempio dal canone contrattuale.

Vi sono poi consumi collegati alla manutenzione e gestione ordinaria delle parti comuni, come il prelievo di acqua per eseguire le pulizie di androne, scale, etc. o per innaffiare laddove il Condominio possegga zone verdi o giardini, aiuole, etc.

Sia i costi fissi che i consumi legati alle parti comuni sono elementi che non presentano alcun collegamento con il consumo; in difetto di ciò, pertanto, rivive il criterio di cui all’art. 1123, 1° comma, c.c., per cui essi andranno ripartiti in base ai valori millesimali di ciascuna unità immobiliare.

A questo punto ci si chiede spesso che cosa accada quando un appartamento risulti non abitato o abbia consumi a zero: ebbene, il Tribunale, menzionando proprio questa fattispecie, essendo la medesima presentatasi nel riparto in discussione, osserva come, sebbene i consumi vadano correttamente ripartiti a zero, in quanto l’unità non ha effettuato prelievi di acqua, i costi fissi e per le parti comuni non possono essere parimenti indicati come pari a zero, esattamente come avviene nella gestione del riscaldamento.

Si cita nuovamente la giurisprudenza della Corte di cassazione, la quale ricorda che «esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa significa sottrarli non solo al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale, ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore, la quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo» (Cass. 1 agosto 2014 n. 17557).

Pertanto, a prescindere dal consumo idrico, che talvolta potrebbe essere anche pari a zero (appartamenti vuoti o non abitati nel corso dell’anno), alcune voci della bolletta idrica vanno comunque imputate a tutti i condomini. Con riferimento ai predetti costi slegati dai consumi, questi debbono essere suddivisi tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione, cioè salvo diverso accordo tra tutti i condomini.

Diverso accordo che, per parte della giurisprudenza, può anche essere tacito (Cass. 26.05.2022, n.17119; Cass. 2013, n.13004). Nel caso di specie, non vi era errore nella quota di consumo attribuito al condomino Tizio in rendiconto, poiché, peraltro, il Condominio era dotato di contatori a sottrazione e la quota calcolata corrispondeva a quanto riportato come consumo effettivo dal fornitore per quella unità immobiliare. Ciò che invece viene censurato è che a determinati condòmini fosse stata imputata una quota di consumo idrico ‘complessivo’ pari a zero, senza distinzione tra costi fissi e costi per parti comuni, come visto sopra, cui anche costoro dovevano contribuire in ragione dei rispettivi millesimi. Tutte le altre censure mosse da Tizio al rendiconto vengono rigettate, o perché non provate o perché infondate.

È valida la decisione dell’assemblea con cui si intima a un condomino di liberare il proprio locale dagli oggetti che lo occupano?

Sin dove possono spingersi le decisioni assunte dall’assemblea dei condòmini? La giurisprudenza di legittimità è praticamente unanime nel ritenere che le deliberazioni non possano intaccare la proprietà privata dei singoli condòmini, pena la radicale nullità della decisione, impugnabile quindi in qualunque tempo.

In questo senso si è espressa la Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022, stabilendo che è nulla la delibera che ordina lo sgombero dei locali di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

La decisione si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui “l’assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni” (Cass., ord. n. 6652 del 15 marzo 2017). Approfondiamo la questione.

Ordine di sgombero: il caso

Avverso la decisione di primo grado, che dichiarava nulla la delibera con cui si stabiliva che uno dei condòmini dovesse sgomberare il proprio locale, proponeva appello il condominio.

Secondo la compagine, la deliberazione sarebbe stata mal interpretata in quanto autorizzava a intervenire a tutela delle parti comuni mediante una lettera indirizzata al singolo condomino (con cui lo si invitava a liberare il proprio locale dagli oggetti presenti) e un esposto relativo alla situazione nel suddetto locale indirizzato ai Vigili del Fuoco e all’Asl, per richiedere interventi urgenti di messa in sicurezza dell’immobile.

Secondo l’assemblea, infatti, l’accatastamento di mobili nell’unità immobiliare del condomino avrebbe favorito il rischio di incendi.

A riguardo il condominio evidenziava che l’intimazione allo sgombero del locale deliberata dall’assemblea ed inoltrata dall’amministratore al condomino non poteva essere interpretata come ordinanza amministrativa di sgombero, essendo la stessa finalizzata esclusivamente alla messa in sicurezza del locale.

A ciò si aggiunge la previsione regolamentare secondo cui l’assemblea aveva il potere di deliberare sulle norme alle quali i condòmini devono attenersi a tutela della reciproca tranquillità, del buono stato delle cose comuni e del decoro degli edifici.

Intimazione di sgombero: la decisione

La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza n. 4406 del 24 giugno 2022 in commento, ha solo parzialmente accolto l’appello proposto dal condominio.

Innanzitutto, rifacendosi al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (ex multis, Cass., sent. n. 14300 dell’8 luglio 2020), il collegio capitolino conferma la nullità dell’intimazione di sgombero fatta pervenire al condomino.

Il deliberato, infatti, non appare conforme ai principi generali delineati dal legislatore in materia di competenze assembleari, in quanto si risolve nell’imposizione al singolo condomino di spostare definitivamente dal locale di sua proprietà tutti gli oggetti ivi custoditi, sul presupposto, non provato e/o suffragato da accertamenti delle autorità interpellate (Vigili del Fuoco, Asl), circa l’effettiva pericolosità per gli altri condòmini e per le cose comuni del pericolo di incendio derivante dalla presenza dei mobili accatastati in assenza di sistemi di sicurezza.

Esposto alle autorità: la delibera è legittima

Al contrario, la Corte d’Appello di Roma accoglie il gravame per la restante parte del deliberato riguardante l’invio di un esposto relativo alla situazione presente nel locale di proprietà esclusiva del singolo condomino, al fine di richiedere un intervento urgente che consenta al condominio la messa in sicurezza del locale.

Ed invero, tale decisione deve ritenersi senz’altro ricompresa nelle competenze ex lege dell’assemblea e in quelle espressamente previste nel regolamento condominiale, laddove attribuisce all’assemblea di “deliberare su ogni altro argomento riguardante l’amministrazione, la conservazione e il godimento delle cose comuni”.

In conclusione, l’appello deve parzialmente accogliersi e dichiararsi la nullità della delibera impugnata limitatamente all’intimazione di sgombero del locale di proprietà esclusiva, fermo restando la validità del restante deliberato.

Nullità delibera assembleare rilevabile d’ufficio

Infine, è appena il caso di ricordare come la delibera assembleare affetta da nullità può essere invalidata dal giudice anche d’ufficio, e perfino in appello.

In questo senso la Corte di Cassazione (sent. n. 305/2016) e la più recente giurisprudenza di merito (Trib. Roma, sent. n. 3545 del 6 marzo 2022), secondo cui è rilevabile d’ufficio ed anche in appello la nullità della delibera.

A nulla vale, pertanto, nel caso affrontato dalla Corte d’Appello di Roma con la sentenza in commento, che il condominio abbia eccepito la violazione del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) perché, in primo grado, il condomino aveva chiesto l’annullamento della delibera anziché la nullità: il giudice può infatti rilevare quest’ultima anche d’ufficio.