Non basta che sussista il quorum per la decisione adottata: nel verbale devono essere indicati per nome assenzienti e dissenzienti nelle votazioni rispetto ai singoli punti dell’ordine del giorno

Va annullata la delibera condominiale nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e dissenzienti, e i valori delle rispettive quote condominiali. Come infatti ha evidenziato la Corte di legittimità «non è conforme alle disposizioni dettate in tema di condominio negli edifici concernenti l’assemblea e, specificamente, la formazione degli atti nel collegio, la delibera per la cui approvazione, in occasione delle singole votazioni, l’assemblea si limita a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti, e omette di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari e le loro quote millesimali». A chiarirlo è la sentenza 3886/15 della tredicesima sezione civile del tribunale di Milano che ha annullato una delibera impugnata da alcuni condomini ribadendo, se ce ne fosse bisogno, la differenza tra nullità e annullabilità. Nulle devono essere qualificate come nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, quelle comunque invalide in relazione all’oggetto. Annullabili sono invece le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Nel caso in esame scaturito dall’approvazione da parte del condominio di un punto relativo al rifacimento del mattonato, il condominio, cui spetta l’onore di provare che tutti i condomini sono stati ritualmente convocati, ha provato la sola convocazione di uno dei condomini producendo la cartolina postale. Altro punto a vantaggio dei condomini quello relativo al primo punto all’ordine del giorno che di fatto prevedeva il solo rifacimento parziale della pavimentazione del porticato, mentre il capitolato dei lavori sottoposto all’assemblea prevedeva il rifacimento totale. Ancora. I ricorrenti evidenziano la genericità e l’imprecisione del verbale assembleare carente dell’indicazione dei condomini favorevoli e contrari alla deliberazione. Infatti «nel verbale si legge che all’assemblea hanno partecipato 40 teste per 187,04 millesimi con indicazione analitica dei condomini presenti personalmente o per delega, di quelli assenti e dei millesimi di proprietà per ciascuno di essi. Dunque dal verbale si evince con certezza la sussistenza del quorum costitutivo dell’assemblea. Tuttavia, con riferimento alla votazioni sui singoli punti all’ordine del giorno la delibera contiene delle omissioni, tali per cui non è dato conoscere i nominativi condomini che hanno votato in favore dei singoli punti dell’ordine del giorno, dei contrari e degli astenuti». La delibera per tutti questi motivi va quindi annullata.

La garanzia decennale in materia di appalti opera anche nelle ristrutturazioni, e non soltanto nella fase di costruzione vera e propria degli edifici. Infatti la garanzia del costruttore/appaltatore ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile (“Rovina e difetti di cose immobili”) scatta pure nel caso di interventi di riparazione e modifica successivi alla edificazione, nel caso di opere destinate per loro natura a lunga durata.

Il principio è riconfermato da una recente sentenza della Cassazione (n. 22553/2015 depositata il 4 novembre) , secondo cui la garanzia decennale prescritta dall’art 1669 può ben essere invocata anche con riguardo al compimento di opere – siano essi interventi di modificazione o riparazione – afferenti a un preesistente edificio. E ricade dunque sugli autori di tali interventi.

Il contenzioso sfociato alla fine in Cassazione contrapponeva una società di costruzioni a un condominio. La ditta aveva concluso nel ‘91 una importante serie di lavori di manutenzione straordinaria sullo stabile. Nel ‘96 l’amministratore aveva denunciato i primi guai, contestandoli alla ditta: macchie di umidità comparse in facciata; svariate fessure aperte sulle pareti esterne, sia nella tinta che nell’intonaco, avevano reso addirittura le facciate non più impermeabili, tanto da provocare infiltrazioni negli alloggi; vistose crepe nelle pareti e nel soffitto dei locali scale dei vari piani; in aggiunta le finestre di aerazione poste ad ogni piano risultavano inutilizzabili, mal montate, così come si era riscontrata la collocazione completamente errata dei telai delle persiane in alluminio.

La ditta, a fronte della richiesta del condominio di ovviare ai problemi, aveva rigettato ogni responsabilità. Il condominio quindi nel 97 aveva fatto causa chiedendo l’eliminazione dei vizi, oltre al risarcimento danni.

Il primo giudice aveva accolto il ricorso e condannato la ditta al pagamento danni, quantificato in 28mila euro circa. La sentenza era stata appellata da entrambe le parti.

La seconda fase della vicenda si era conclusa in Corte d’appello a Genova (sentenza n. 1381 depositata il 29 nov 2008), con un pronunciamento appellato di nuovo da entrambe le parti.

Nella sentenza appena depositata, la Cassazione respinge tre dei quattro motivi di ricorso promossi dalla ditta e ne accoglie uno solo, legato alla quantificazione del danno.

Nel corso dei processi la ditta, che ha sempre insistito sull’inapplicabilità dell’articolo 1669, ha cercato di far valere la circostanza che nel caso in specie non era mai esistito un vetro e proprio contratto di appalto. Infatti la società aveva acquisito la proprietà da terzi, ed aveva poi effettuato un importante intervento di manutenzione straordinaria. Quindi aveva agito in qualità di proprietaria esclusiva dello stabile, di cui poi aveva ceduto i singoli appartamenti con contratti separati.

In realtà già la Corte d’appello aveva trovato corretta l’applicazione della garanzia invocata. Ciò anche se, a rigore, gli interventi eseguiti sul fabbricato non potevano essere qualificati come di sola manutenzione straordinaria: accorpati due edifici aventi due diverse coperture; rifatte completamente le scale, realizzate in cemento armato; modificati i prospetti liberi con l’eliminazione degli archi sulle finestre; completamente ricostruiti due solai.

In sostanza la ditta non aveva restaurato l’edificio, non avendolo né consolidato, né ripristinato o rinnovato negli elementi costitutivi, e nemmeno arrecato radicali modifiche sostitutive, né portato lo stabile ad essere un immobile del tutto diverso dal preesistente. Aveva solo rinnovato e sostituito parti, anche strutturali, di un edificio già interamente edificato da terzi, avente caratteristiche ben precise, non modificate.

Tuttavia, è risultata corretta l’applicazione del 1669 sulla garanzia decennale, che non attiene dunque solo a vizi riguardanti la costruzione dell’edificio, o parte di esso, ma anche ai casi di modificazioni o riparazioni, se destinate per loro natura a lunga durata. La norma non ha un ambito applicativo limitato ai difetti costruttivi inerenti alla sola fase “genetica” di realizzazione dell’edificio, ma anche agli interventi successivi.

Come può reagire un condòmino, in regola con il pagamento delle spese condominiali, a fronte di una inattività dell’amministratore verso i mancati pagamenti da parte degli altri condòmini?

La riforma del condominio (legge 220 /2012) ha posto limiti stringenti ma è possibile che l’amministratore, per svariate ragioni non le rispetti , mettendo così di fatto seriamente a rischio lo stesso condominio.

In questo caso gli stessi condòmini sarebbero esposti al rischio di una serie di azioni esecutive intraprese o contro i “ beni condominiali “ quali il conto corrente (azione esecutiva giudicata normalmente lecita dai tribunali) o direttamente contro i loro beni personali, seppure ora la “legge di riforma “ abbia imposto il vincolo di aggredire i condomini in regola con i pagamenti solo dopo aver inutilmente escusso quelli morosi il cui nominativo dovrà necessariamente essere fornito dall’ amministratore al creditore del condominio che ne faccia richiesta.

In presenza di un tale scenario, al condòmino volonteroso non resterebbe che reagire chiedendo la revoca dell’amministratore inadempiente: dapprima normalmente in sede assembleare ed in seguito al tribunale. Una volta ottenuta la revoca, il condòmino dovrebbe poi ottenere (sempre tramite assemblea o ricorso al Tribunale) la nomina di un nuovo amministratore.

È tuttavia possibile che tali rimedi, per molte ragioni, non diano l’esito sperato, e che in ogni caso i tempi necessari (almeno per quanto riguarda il ricorso al tribunale) siano tali da compromettere seriamente il buon andamento del condominio. A questo punto, visti frustrati i propri sforzi, il condòmino potrebbe avvalersi di quelle norme codicistiche che permettono al singolo di agire personalmente nel caso di pericolo imminente sostituendosi all’ amministratore nella tutela della cosa comune (articolo 1134 del Codice civile).

La Cassazione, facendo riferimento alla natura del condominio quale ente di gestione (sentenza 16562/2015) ritiene lecito che (seppur con talune limitazioni) ogni singolo condòmino possa reagire alla inerzia processuale dell’amministratore impugnando lui stesso (con effetti che si ripercuoterebbero su tutti i condòmini) anche di fronte alla stessa corte di cassazione la sentenza sfavorevole resa nei confronti del condominio.

Il condòmino, in sostanza, potrebbe sostituirsi all’amministratore inadempiente (purché questo non abbia ricevuto dalla assemblea l’autorizzazione a non perseguire i morosi) e tutelare il bene comune (e quindi in parte anche il suo) richiedendo egli stesso un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini in ritardo nel pagamento delle spese condominiali.

Non risultano sentenze che si siano pronunciate sulla validità di tali iniziative da parte dei condòmini ma Cassazione (sentenza 4468/1995) aveva tuttavia ritenuto lecito che il singolo condòmino agisse in giudizio contro un altro condòmino per la restituzione (quanto meno pro quota) di quanto l’amministratore aveva, senza motivo, versato a quest’ultimo con fondi condominiali.

L’ordine di demolizione scatta perché il manufatto realizzato sulla terrazza a meno di tre metri dal confine preclude l’esercizio della servitù a chi da tempo ha acquistato il relativo diritto

Va rimossa la tettoia in legno che impedisce al vicino l’esercizio della servitù di veduta. Infatti è l’art. 907 Cc a stabilire che «quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905 Cc». A sottolinearlo è la sentenza 781/15 della seconda sezione civile della Corte d’appello di Palermo che ha rigettato il ricorso di un condomino condannato in primo grado a rimuovere il manufatto da lui collocato nella propria terrazza e che negava il diritto di veduta alla vicina del terzo piano che, non ottenendo nulla con le “buone” lo ha dovuto citare in giudizio. Spiega la Corte territoriale in merito al caso specifico che è proprio la norma a ricollegare il diritto di veduta alla distanza «tra lo sporto dal quale si esercita la veduta e la nuova costruzione sul fondo vicino». Proprio in tale ottica, quindi, il tribunale ha riconosciuto la sussistenza del diritto della donna riscontrando, alla luce della Ctu, che il ricorrente non aveva rispettato la prescritta distanza nell’installare la tettoia sul terrazzo e quindi negando il pieno diritto di veduta. Oltre alla Ctu anche la documentazione fotografica dimostrava che quanto accertato corrispondeva al vero. A nulla valgono le doglianze circa la costituzione della servitù di veduta della vicina che in origine non esisteva, quindi la realizzazione di una finestra prima inesistente, senza l’allegazione delle eventuali modifiche apportate allo stato dei luoghi. Pertanto il ricorso è da rigettare e la tettoia da eliminare.

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 31/03/2015 n° 6552

Con sentenza 31 marzo 2015, n. 6552 la Suprema Corte ha risolto la questione sul se il verbale dell’assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell’assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche in assenza dell’organo collegiale, essendo, al riguardo, sufficiente che il verbale riporti la sottoscrizione del Presidente e della Segretaria che lo hanno redatto o modificato, specificando se l’inserimento nel verbale, al termine o dopo lo scioglimento dell’assemblea condominiale, di un condomino considerato “assente” nel corso dell’intero procedimento collegiale (costituzione, discussione e deliberazione) costituisca (o non) “mero errore materiale” e legittimi, pertanto, la modifica dei quorum costitutivi e deliberativi raggiunti nel corso della riunione assembleare.

Il caso e la soluzione

Due condomini impugnavano una delibera condominiale sia per assunti vizi relativi alla sua verbalizzazione, la quale era stata modificata in alcune indicazioni riguardanti la presenza e l’assenza di altri condomini successivamente alla chiusura dell’assemblea stessa che sulla legittimità riguardanti alcun lavori.

Nella costituzione del resistente Condominio, l’adito Tribunale, respinta la domanda di annullamento della delibera per assunti vizi formali, dichiarava l’invalidità della stessa in ordine ai criteri di riparto delle spese per l’esecuzione di lavori condominiali. Interposto appello da parte del Condominio e nella resistenza di entrambi gli appellati (che proponevano appello incidentale), la Corte di appello, in parziale riforma della sentenza impugnata (per il resto confermata), rigettava ogni domanda proposta dagli originari attori, che venivano condannati alla restituzione della somma versata dal predetto Condominio per effetto della provvisoria esecutività delle sentenza di prime cure, oltre che alla rifusione delle spese del doppio grado. Impugnata la decisione di seconde cure dai due condomini, la Corte di legittimità respingeva il ricorso.

Impatti pratico-operativi

La sentenza selezionata è particolarmente interessante perché evidenzia entro quali limiti e a quali condizioni il verbale di assemblea condominiale può essere modificato a seguito dell’esaurimento delle operazioni assembleari, statuendo, in concreto, che la correzione apportata nella copia del verbale assembleare consegnata ai due ricorrenti non inficiava la validità della deliberazione assunta per la quale, eliminato l’errore materiale del computo dei millesimi e tenuto conto dell’effettiva partecipazione dei condomini presenti (anche per delega), era stato raggiunto il quorum necessario.

A tal proposito la S.C. richiama i principi espressi dalla precedente giurisprudenza secondo cui, in via generale, il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune; esso deve, pertanto, contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c.

Tuttavia, con la decisione in rassegna, la Corte di legittimità ha stabilito che eventuali interventi correttivi meramente materiali apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del Presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della relativa delibera allorquando le rettificazioni – comunque controllabili successivamente – non abbiano inciso significativamente sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venir meno.

E’ opportuno, tuttavia, precisare che, in tema di condominio di edifici, deve invece considerarsi nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 disp. att. c.c., risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell’assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione.

Tribunale, Monza, sez. II, ordinanza 03/06/2015 n° 3717

La sentenza segnalata riguarda l’estensione del diritto del creditore di accedere alle informazioni condominiali al fine di tutelare le proprie ragioni.

Il tema, come noto, si intreccia con la complessa questione della solidarietà dei debiti condominiali: questione, questa, che ha trovato una (speriamo) definitiva sistemazione nella riforma del condominio, laddove, nel novellato art. 63 disp. att. c.c. è stata prevista una responsabilità solidale, ma sussidiaria, dei condomini. Ciò nel senso che l’esecuzione nei confronti di un condomino adempiente è possibile soltanto in seguito all’insolvenza del condomino moroso.

Ora, nel caso di specie, il creditore condominiale aveva proposto ricorso e ex art. 702 bis c.p.c. contro il condominio affinché potesse avere l’intera anagrafe condominiale.

Il condominio evocato in giudizio aveva resistito eccependo una serie di contestazioni.

In primo luogo, il convenuto sosteneva la cessazione della materia del contendere, poiché il creditore aveva già aggredito, con pignoramento presso terzi, il conto corrente condominiale.

In secondo luogo, il convenuto eccepiva l’inammissibilità della richiesta, poiché, a suo modo di vedere, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. il creditore avrebbe potuto ottenere un’informativa solo riguardante i morosi e non anche tutti gli altri condomini.

In sostanza, quindi, il convenuto contestava il fatto che esistesse un obbligo del condominio di informare il creditore in ordine alle quote di ciascuno.

Il Tribunale di Monza, in accoglimento ha invece accolto integralmente la pretesa del creditore,  così motivando la propria decisione.

Innanzitutto, il giudice ha ritenuto che il pignoramento del conto corrente del condominio non fosse di per sé satisfattivo dell’interesse del creditore, in quanto da ciò non deriva automaticamente l’estinzione dell’obbligazione.

Sul punto di maggiore interesse, ossia sull’estensione del diritto del creditore condominiale di accedere alle informazioni sulle quote dei condomini, il giudice ha poi chiarito che, attesa l’estraneità del creditore al condominio, egli è legittimato a chiedere l’informativa riguardante tutta l’anagrafe condominiale e non solo i dati e le informazioni relative ai condomini morosi. Solo così esso cosicché può tutelarsi in via preventiva sia nell’ipotesi in cui il credito non sia stato deliberato in assemblea (e pertanto tutti i condomini sono tutti obbligati pro-quota), sia che il credito  sia stato deliberato (e in questo caso si debba distinguere tra chi è moroso e chi non lo è). peraltro, sul punto viene ribadito che è onere dell’amministratore specificare se il credito sia stato approvato o meno e nella prima ipotesi fornire i nominativi dei soli morosi.

In ultimo, la pronuncia ribadisce altresì che l’espressione “dati” di cui parla l’art. 63 disp. att. c.c. comprende anche le quote millesimali.

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 03/06/2015 n° 11445

Capita di sovente di imbattersi, nelle aule di Tribunale, in giudizio che riguardano  l’uso, da parte dei singoli condomini, del bene comune.

La norma regolatrice, in tale materia, è costituita dall’art. 1102 c.c. (dettata in tema di comunione, ma applicabile anche al condominio stante il richiamo fattone dall’art. 1139 c.c.), la quale consente al condominio di servirsi della cosa comune, «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

La recente sentenza Cass. Civ., sez. II, 03/06/2015, n. 11445, ribadisce i criteri dinanzi passati in rassegna. Afferma, infatti, che «Il disposto dell’art. 1102 cod. civ. è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità – più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché  non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso. A tal fine il singolo condomino può apportare alla cosa comune le modificazioni del caso, sempre sul presupposto che l’utilità, che in contrasto con la specifica destinazione della medesima (Cass. 12310/11) o, a maggior ragione, che essa non perda la sua normale ed originaria destinazione (Cass. 1062/11)».

Ma la Corte, nel suo percorso argomentativo, non ha mancato di soffermarsi sui limiti che il Codice prevede anche per gli interventi intrapresi dal singolo sulla proprie proprietà esclusiva. Tali limiti, ad avviso del collegio, vanno individuati nelle disposizioni dell’art. 1120 c.c.

Tale norma infatti, nella parte in cui vieta le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico, ha individuato gli interessi condominiali che non possono essere lesi neppure con le innovazioni deliberate a maggioranza dall’assemblea condominiale. Ne consegue dal punto di vista logico che è giustificata l’applicabilità di questa norma sia alle modifiche che il singolo partecipante apporta alla cosa comune per servirsene più intensamente, sia alle attività del singolo su cosa propria comunque finalizzate all’uso più intenso della cosa comune.

Ne consegue che la realizzazione di un’opera come quella presa in esame dalla sentenza richiamata (ampliamento di un originario varco), deve ritenersi consentita al singolo condomino, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti al condominio, a condizione che non risulti violato il precetto dettato dal quarto comma dell’art. 1120 in precedenza citato.

Paga il proprietario esclusivo per l’azione urgente senza titolo: con la legge 220/12 lo stop è un potere-dovere dell’amministratore. Niente spoglio del servizio per il pignorato.

Inammissibile. Non va molto lontano il ricorso ex articolo 700 Cpc del singolo proprietario moroso contro il condominio che gli ha staccato l’acqua: dopo la riforma, infatti, la sospensione del servizio idrico a chi non paga la bolletta è divenuta un potere-dovere dell’amministratore dal momento che dall’articolo 63 disp. att. Cc risulta scomparso l’inciso «ove il regolamento lo consenta», mentre l’interessato non può lamentare lo spoglio dell’acqua, specialmente dopo l’avvenuto pignoramento e la disposta vendita forzata dell’immobile. Risultato: si configura la lite temeraria a carico della parte che ha proposto il ricorso d’urgenza. È quanto emerge dall’ordinanza pubblicata dalla seconda sezione civile del tribunale di Modena

Il singolo condomino deve essere condannato per aver instaurato la controversia giudiziale in modo temerario ravvisandosi nel concreto tutti i presupposti per la pronuncia ai sensi dell’articolo 96, terzo comma, Cpc per il ricorso d’urgenza promosso ex articolo 700 c.p.c. dopo che l’assemblea condominiale ha deliberato la sospensione per morosità dell’approvvigionamento idrico nel relativo appartamento dovendosi ritenere che, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione «ove il regolamento lo consenta», il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato configuri un potere-dovere dell’amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso, il quale non può lamentare alcuno spoglio non essendo il condomino possessore né detentore dell’immobile, dopo il pignoramento e la vendita forzata disposta.