La Corte di Cassazione, con la sentenza 26 gennaio 2022, n. 2299 (testo in calce), ha indicato chiaramente le differenze di disciplina intercorrenti tra le delibere condominiali e quelle assunte dall’assemblea dei comunisti.

Tali differenze scaturiscono dalla diversità tra condominio e comproprietà. A titolo di esempio, nel caso del condominio di edifici, v’è la coesistenza, nel medesimo bene, di enti in signoria esclusiva (i singoli appartamenti) e di beni comuni (scale, androni et cetera; mentre, nella comunione di diritti reali su immobili, il bene è in comproprietà pro indiviso tra tutti i titolari del diritto di proprietà secondo le rispettive quote.

Nel primo caso, i beni comuni sono indivisibili (art. 1119 c.c.) mentre, nel secondo, è ammissibile la divisione del bene comune (art. 1111 c.c.).

Nel condominio, la convocazione, lo svolgimento e la deliberazione sono regolate da norme specifiche e si applica la doppia maggioranza (per teste e per millesimi); nel caso della comproprietà, le delibere sono assunte secondo la maggioranza calcolata solo in base alle quote di comproprietà (art. 1105 c.c.) e la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea dei comunisti sono regolate dal principio della libertà di forme.

Tutto ciò premesso, l’istituto dell’eccesso di potere assembleare – previsto in ambito societario (art. 2373 c.c.) – è applicabile solo in relazione alle deliberazioni dell’assemblea del condominio, mentre non opera per le delibere assunte dai comproprietari, stante «l’ontologica diversità delle situazioni afferenti alla comunione del diritto reale di proprietà su un bene immobile ed il condominio negli edifici».

La vicenda

La vicenda nasceva a seguito dei lavori di riparazione del lastrico solare di proprietà esclusiva, finalizzati principalmente al ripristino delle condizioni di tenuta dell’impermeabilizzazione di detta copertura. A seguito di tali lavori volti ad eliminare le infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, l’amministratore aveva versato all’appaltatore il corrispettivo (a carico del condominio) delle opere di manutenzione straordinaria necessarie a risolvere i problemi sorti. Successivamente l’assemblea, compresa la necessità di intervenire urgentemente sulla copertura del caseggiato, approvava l’intervento di rifacimento del terrazzo, già eseguito, e la relativa spesa, ratificando, così, l’operato dell’amministratore.

Alcuni condomini, però, impugnavano tale delibera, deducendo, fra l’altro, l’illegittimità della stessa per mancanza del carattere di urgenza; in particolare, gli attori ritenevano che la spesa sostenuta fosse voluttuaria e gravosa, con la conseguenza che era obbligatoria la preventiva autorizzazione dell’assemblea e la preventiva istituzione del fondo speciale previsto dall’articolo 1135 c.c.

Il condominio convenuto, costituitosi in giudizio, contestava la fondatezza dell’impugnazione proposta e ne chiedeva il rigetto.

Inoltre, i condomini evidenziavano che l’intervento era stato approvato dall’assemblea che lo aveva qualificato come manutenzione straordinaria e non come innovazione e tale decisione non era stata assolutamente impugnata dagli attori, con conseguente effetto sanante di ogni possibile vizio.

La questione

È necessario costituire il fondo spese anche se le opere di manutenzione straordinaria sono urgenti, i lavori sono già stati saldati dall’amministratore e l’operato di quest’ultimo è stato ratificato dall’assemblea con successiva delibera?

La soluzione

Il Tribunale di Roma, sentenza del 19/6/2017 ha dato ragione al condominio.

Secondo lo stesso giudice, la costituzione del fondo speciale sarebbe stata inutile. Infatti i lavori erano stati già completamente eseguiti e ratificati dall’assemblea, la spesa era già stata sostenuta ed inserita nel consuntivo ed approvata dall’assemblea e, quindi, non sussisteva nessun rischio di una possibile esposizione debitoria del condominio verso il terzo appaltatore/creditore. Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha escluso ogni possibile nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale.

Le riflessioni conclusive

L’assemblea che delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (art. 1134, comma 1, n. 4).

L’esame della disposizione suddetta denota come la ratio della norma sia quella di circoscrivere l’esposizione dei singoli condomini verso fornitori e appaltatori del condominio in caso di delibere relative ad interventi implicanti significativi impegni economici.

Il Tribunale di Latina con sentenza n° 359 del 6 febbraio 2019 ha ritenuto che l’assemblea non possa deliberare di non costituire il fondo speciale prima della stipula del contratto d’appalto.

Più recentemente il Tribunale di Modena con sentenza n° 763 del 16 maggio 2019 ha dichiarato la nullità della delibera con la quale venivano disposti lavori straordinari senza la contestuale previsione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’obbligatorietà del fondo speciale induce a ritenere che, senza la sua costituzione, non si possa dare il via ai lavori, anche se va tenuto conto che la norma che lo prevede non è inderogabile (né sono previste sanzioni in caso di sua violazione).

L’articolo 1135 c.c. consente ai condomini di stabilire in delibera che il contratto da stipulare con l’appaltatore dei lavori di manutenzione straordinaria o delle opere di innovazione preveda un pagamento collegato agli stati di avanzamento, nel qual caso il fondo speciale può essere costituito in relazione ai pagamenti dovuti di volta in volta.

Come sostengono alcuni autori però, il fondo graduale, venendo allestito soltanto dopo l’approvazione dei singoli stati d’avanzamento, suppone la già avvenuta esecuzione delle opere contabilizzate e, quindi, a differenza del fondo integrale, pure l’immediata esigibilità del credito dell’appaltatore per la parte di prezzo corrispondente a quello specifico stato di avanzamento.

In ogni caso tale fondo non deve essere costituito se le opere sono urgenti, i lavori sono stati già completamente eseguiti e saldati, la spesa è stata approvata dall’assemblea che ha ratificato così l’operato dell’amministratore: in tal caso si può escludere il rischio di una possibile esposizione debitoria del condominio verso il terzo appaltatore/creditore.

Come noto, ogni condomino ha diritto a un voto, indipendentemente dai millesimi di proprietà e dal numero di unità immobiliari di sua proprietà [1]. Naturalmente, il diverso peso della quota si farà sentire quando si tratterà di calcolare la maggioranza in base ai millesimi.

Per quanto attiene alle modalità di espressione, il voto in condominio deve essere palese e ciò – come si dirà a breve – principalmente allo scopo di individuare i condomini che hanno interesse a impugnare le delibere.

Il tribunale di Milano nella sentenza del 9 novembre 1992 [2] ha ritenuto illegittima la deliberazione dell’assemblea di condominio adottata a scrutinio segreto. Il voto segreto contrasta innanzitutto con la trasparenza che deve riguardare le decisioni dell’organo collegiale del condominio, al fine di consentire la verifica della valida formazione della volontà.

Il voto segreto, inoltre, non consente di accertare l’esistenza di eventuali conflitti di interessi tra il condominio e il singolo condomino.

D’altro canto, e non in ultimo, il diritto di impugnare le deliberazioni annullabili è di regola riconosciuto ai soli condomini assenti o dissenzienti i quali sono individuabili solo nel caso in cui la votazione sia palese. Non può impugnare la votazione dell’assemblea chi ha votato “a favore”. Sicché, se il voto fosse segreto, non si potrebbe comprendere chi ha diritto a contestare la votazione e chi invece è precluso da tale possibilità.

Detto orientamento è stato confermato anche da una serie di sentenze della Cassazione [3]. Cass. sent. n. 10329/1998.

Secondo la Suprema Corte, è annullabile la deliberazione dell’assemblea di condominio il cui verbale non indichi analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della proprietà di ciascuno espressa in millesimi, nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenti e dissenzienti.

Queste indicazioni sono assolutamente necessarie per verificare la validità della deliberazione e l’eventuale conflitto di interessi tra il singolo condomino e il condominio, nonché per individuare i soggetti legittimati a impugnare.

La natura negoziale dell’accordo, in tema di compenso “extra” in favore dell’amministratore, impone che per il relativo riconoscimento occorra dimostrare in giudizio, e nelle forme ad esso consone, l’effettiva attività posta in essere. La legittimità di un tale riconoscimento economico discende dal fatto che l’amministratore svolge un’attività piuttosto gravosa, parallela a quella “ordinaria”, non badando solamente alla tenuta della mera contabilità. Invero, questi è tenuto a predisporre, ove non si rivolga a monte ad un legale o ad un tecnico, alla stesura del contratto di appalto e/o alla verifica che le clausole ivi contenute non dispongano condizioni sfavorevoli al Condominio-committente, ovvero siano consone e non travalichino il mandato conferitogli in sede assembleare.

Peraltro, prima dell’inizio delle opere – possibilmente anche con l’ausilio di un tecnico – l’amministratore è tenuto a denunciarne l’esecuzione alle autorità competenti, a seconda della natura e dell’entità delle medesime. Lo stesso, al contempo, deve procedere al recupero dei fondi occorrenti per dare inizio ai lavori ed evitare che il condominio possa incorrere in esposizioni debitorie.

Nondimeno, l’amministratore è tenuto – come in genere previsto in sede assembleare – a curare la pratica per il conseguimento dei vantaggi fiscali eventualmente discendenti dalle detrazioni IRPEF, previste normativamente. Al termine dei lavori, è poi lo stesso amministratore ad accettare l’opera (e a firmare il certificato di esecuzione a regola dell’arte dei lavori, ove predisposto da parte del relativo tecnico), ovvero a denunciare la presenza di vizi secondo la tempistica prevista dal contratto ovvero dalle norme settoriali.

Tribunale Perugia, 27/06/2019, n.1035

Credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate

Poiché il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ex articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, è l’amministratore che deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini, che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno, devono dimostrare di aver adempiuto all’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita.

Cassazione civile sez. II, 26/02/2019, n.5611

Il previo mandato non è sempre necessario: la legittimazione dell’amministratore di condominio nella diesa delle parti comuni, per il rispetto del regolamento condominiale e per la riscossione dei crediti

Nomina del legale: l’amministratore può sceglierlo in autonomia?

La questione se l’amministratore necessiti della previa autorizzazione dell’assemblea ai fini della nomina del legale o se, al contrario, possa procedervi autonomamente è argomento dibattuto. Sul punto, la Cassazione ha dato indicazione precisa. Che succede se l’amministratore nomina, come difensore del condominio, un avvocato suo amico o, comunque, lo fa senza consultare l’assemblea prima di conferirgli il mandato? Nulla: in base all’attuale legge e giurisprudenza consolidata, tra le funzioni tipiche dell’amministratore rientrano anche quelle di conferire la delega al legale per difendere il condominio, ad esempio resistendo all’impugnazione fatta da un condomino a una delibera assembleare (v. Cass. sent. n. 8309/2015).

Allo stesso modo, senza prima informare l’assemblea l’amministratore potrebbe incaricare l’avvocato di fare appello contro una sentenza sfavorevole al condominio, in considerazione anche dei tempi stretti entro cui va notificato l’atto di impugnazione. Una decisione del genere, infatti, stando alla su citata sentenza, non comporta né preventiva autorizzazione né tantomeno successiva ratifica da parte dei condomini, poiché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dell’amministratore e nell’esercizio delle sue funzioni: lo stesso principio aveva espresso la Suprema Corte nel 2014 (Cass. sent. n. 1451 del 23.01.2014).

Nella propria sfera di competenze (ordinarie o incrementate dall’assemblea), l’amministratore è munito di poteri di rappresentanza processuale ad agire e resistere senza necessità di autorizzazione.

Non di meno la differenza tra le materie che rientrano nelle attribuzioni dell’amministratore e quelle che ne esorbitano è essenziale in tema di legittimazione passiva: passivamente legittimato nelle controversie aventi un oggetto che rientra nelle sue attribuzioni (autonomamente, ad esempio, costituendosi in giudizio per impugnare l’eventuale sentenza sfavorevole), maggiori dubbi solleva l’ipotesi nella quale la controversia abbia un oggetto che travalica le attribuzioni dell’amministratore. In tal caso è previsto un obbligo di previa informativa all’assemblea, in caso contrario può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.

La legittimazione dell’amministratore di condominio

In generale, l’amministratore di condominio è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio e, quindi, indirettamente, anche degli stessi condomini. Rientra quindi nelle sue attribuzioni avviare una causa o difendere il condominio da un’azione intrapresa da altri (siano essi gli stessi condomini o i terzi) senza bisogno di richiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea, come poc’anzi precisato.

È pacifico che l’amministratore possa agire autonomamente quando siano oggetto di giudizio questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali ai sensi degli art. 1130 e 1131 cod. civ. In tutti gli altri casi, egli deve sempre farsi prima autorizzare dall’assemblea o, in mancanza, richiedere da questa una ratifica dell’operato.

Altrettanto piano è il fatto che l’amministratore del condominio sia legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini, disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio, riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

La delibera che autorizza il capo condomino a promuovere o resistere in una causa, nelle altre materie al di fuori degli esempi citati, deve essere assunta con il consenso della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Riscossione dei crediti condominiali e legittimazione dell’amministratore

L’amministratore può agire senza previa autorizzazione dell’assemblea per riscuotere i crediti nei confronti dei condomini morosi. Pertanto, è legittimato a nominare un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo e può costituirsi in giudizio nel caso in cui il debitore proponga opposizione al decreto stesso.

L’amministratore ha l’autonomia, una volta ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo da parte di un fornitore, di nominare un avvocato di propria fiducia e incaricarlo di svolgere l’opposizione nelle modalità già descritte. Anche in questo caso, non necessita della previa autorizzazione dell’assemblea a meno che l’ oggetto del decreto non rientri tra le sue attribuzioni di competenza elencate dalla legge. Tra queste si può annoverare il pagamento dei fornitori.

Legittimazione dell’amministratore per il rispetto del regolamento condominiale

L’amministratore è legittimato ad agire in giudizio (sia in forma attiva che passiva), senza la necessità di una delibera preventiva di autorizzazione dell’assemblea per ottenere il rispetto del regolamento condominiale: ciò poiché l’esecuzione e la difesa delle delibere assembleari rientrano tra le attribuzioni proprie dell’amministratore (v. Cass. n. 1451/2014).

Il regolamento che vieta di svolgere negli appartamenti destinati ad uso abitativo attività di tipo commerciale, deve essere interpretato nel senso che tra le attività escluse ci sono anche le case di riposo per gli anziani. Trattasi infatti di attività che prevedono prestazioni assistenziali e alberghiere esercitate in forma imprenditoriale in cambio di una prestazione in denaro. L’assemblea può quindi inibirla con delibera, se il regolamento vieta lo svolgimento delle attività delle “industrie, professioni, laboratori, commerci, arti e mestieri.” Questi i chiarimenti forniti dalla Cassazione con la sentenza n. 38639/2021

Tralasciando l’esame delle questioni puramente procedurali e concentrando l’attenzione sul merito della questione, si evidenzia che la Corte di Cassazione ha rigettato le tesi difensive sollevate dai due condomini.

La Cassazione rileva che nel caso di specie il divieto di esercitare determinate attività all’interno del condominio è legittimo in quanto sancito da una “pattuizione contrattuale con cui, la fine di imprimere determinate caratteristiche all’edificio, si impongono limitazioni (il peso di cui all’art. 1027 c.c.) alla libertà di utilizzazione delle porzioni di proprietà esclusiva, attinenti non all’attività personale dei condomini, bensì alla proprietà del singolo immobile (…)”

Per quanto riguarda poi l’interpretazione delle clausole del regolamento che nel caso di specie vietano l’esercizio dell’attività di casa di riposo all’interno del Condominio, la Cassazione, dopo aver richiamato la corretta definizione della Corte di merito chiarisce che “Il dato che le case di riposo per anziani debbano comunque possedere i requisiti edilizi previsti proprio per gli alloggi destinati a civile abitazione non contrasta con la diversa considerazione che le medesime case di riposo si connotano come strutture a ciclo residenziale, le quali prestano servizi socio assistenziali ed erogano prestazioni di carattere alberghiero.”

Non rilevano, ai fini della esclusione delle case di riposo tra le attività commerciali vietate, le classificazioni della Camera di commercio, i pareri dell’Avvocatura dello Stato, le evoluzioni della legislazione in tema di servizi socio-assistenziali e il regime fiscale di esenzione stabilito per le prestazioni socio assistenziali.

Conclusioni che confermano anche la recente decisione del Tribunale di Napoli, che con la sentenza n. 147/2021 (sotto allegata) ha escluso la possibilità, all’interno di un condominio, di destinare gli appartamenti a case di riposo, perché trattasi di attività che prestano servizi anche di tipo alberghiero e assistenziale, non rileva che la destinazione dell’appartamento sia rimasta abitativa.