Il decreto legge 77 prevede nuove facilitazioni per il Superbonus. Allungati anche i tempi per spostare la residenza in caso di acquisto di prima casa sottoposta a lavori

Sono cinque le modifiche procedurali introdotte nel decreto legge 77 che riguardano le modifiche al Superbonus. Nel Dl Semplificazioni, quindi, entrano modifiche che rendono più facile ottenere il Superbonus 110%. Vediamo quali sono e cosa cambia per chi ha intenzione di usufruire del pacchetto di agevolazioni fiscali per gli interventi sulla casa.

LE NOVITÀ INTRODOTTE

Avviare i lavori sarà più facile. Con le ultime novità introdotte, inoltre, si sono anche allungati i tempi per spostare la residenza in caso di acquisto di prima casa sottoposta a lavori, con uno sgravio anche dal punto di vista burocratico. Nello specifico, si tratta di cinque facilitazioni procedurali per dare il via agli interventi sugli edifici sottoposti alle opere di miglioramento energetico che danno diritto al beneficio.

1 – CAPPOTTO TERMICO

Iniziamo a vedere nel dettaglio quali sono le novità. Il cappotto termico e il cordolo antisismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle norme sulle distanze minime.

2 – LE VIOLAZIONE FORMALI

Nel provvedimento viene specificato che le “violazione formali non arrecano pregiudizio all’esercizio delle funzioni di controllo” e non comportano quindi “la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alle irregolarità od omissione riscontrata”.

3 – PIÙ TEMPO PER LA RESIDENZA

Nel caso l’immobile sia venduto e interessato agli interventi del 110%, viene allungato da 18 a 30 mesi il termine per fissare la residenza nel nuovo immobile acquistato senza perdere però i benefici fiscali legati all’acquisto.

4 – BASTA LA CILA

Per avviare i lavori, con interventi strutturali, basterà infatti la Cila, cioè la comunicazione di inizio lavori. Se vengono descritti in maniera semplice nella Cila, gli interventi in edilizia libera vengono di nuovo ritenuti tali. Si parla, a titolo di esempio, dell’installazione di caldaie o finestre. Se in corso d’opera ci saranno delle modifiche, basterà riportarle a fine lavori come integrazione della Cila.

5 – LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Con le ultime modifiche contenute nel Dl Semplificazioni, si precisa che vanno considerati manutenzione straordinaria ed essere eseguiti mediante Cila (modello Superbonus) anche gli interventi che riguardano “le parti strutturali degli edifici o i prospetti”.

PANNELLI ANCHE IN CENTRO

Novità anche per i pannelli fotovoltaici che si potranno installare anche nei centri storici. Il Dl Semplificazioni convertito in legge, infatti, prevede la possibilità di fare questo tipo di intervento anche nei centri storici e non solo in altre aree come era precedentemente previsto.

Nell’ambito di interventi effettuati in condominio e che danno diritto al Superbonus, l’amministratore di condominio è chiamato ad occuparsi di molti aspetti importanti relativi al godimento del beneficio fiscale, come ad esempio:

– presentazione delle pratiche edilizie;
– assistenza e supporto al tecnico incaricato;
– cura degli adempimenti fiscali, tra cui la comunicazione dell’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali;
– attività di coordinamento tra tecnici e impresa esecutrice.

Tuttavia, nascono diversi interrogativi riguardo il compenso da corrispondere all’amministratore di condominio per il Superbonus che contempla attività, senza dubbio, particolarmente complesse e maggiori rispetto a quanto normalmente necessario per la gestione di lavori di manutenzione in condominio.
In particolare, una prima questione da chiarire è proprio se l’amministratore di condominio possa ricevere un compenso extra per lo svolgimento delle attività inerenti il Superbonus, e in caso di risposta affermativa come si possa quantificare tale compenso. Inoltre, si ritiene necessario chiarire se e quando tale compenso extra sia o meno detraibile.

Inoltre, l’amministratore, considerata la delicatezza e la complessità del lavoro che è chiamato a svolgere, potrebbe avvertire la necessità di farsi assistere da un tecnico. In tale situazione ci si chiede se l’amministratore possa farsi supportare da un professionista terzo, e se il compenso di tale professionista terzo sarà poi detraibile.

IL COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’art. 1129 del Codice civile, comma 14, prevede che all’atto dell’accettazione della nomina e dell’eventuale rinnovo dell’incarico, l’amministratore debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Il compenso, specificato dall’amministratore, è considerato in linea di massima comprensivo di tutte le attività svolte dal professionista (per maggiori approfondimenti vedi anche L’amministratore di condominio).
A tal riguardo Cass. civ. 02/03/2018, n. 5014, ha affermato che rientra nelle competenze dell’assemblea quella di riconoscere all’amministratore, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un’attività straordinaria, qualora non si ravvisi sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato.
Tale interpretazione appare preferibile rispetto al differente e più datato orientamento (vedi: Cass. civ. 28/04/2010, n. 10204; Cass. civ. 12/03/2003, n. 3596), secondo cui l’attività dell’amministratore – connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale, e non può pertanto stabilirsi una ulteriore retribuzione a parte.

Diverso invece è il caso del compenso riconosciuto all’amministratore dalle altre parti contrattuali che, ponendosi come potenziale conflitto d’interessi, potrebbe causare l’annullamento del contratto. Con riferimento all’istituto del conflitto d’interessi la giurisprudenza (Cass. civ. 31/01/2017, n. 2529) ha specificato che quest’ultimo, per risultare idoneo a produrre l’annullabilità del contratto, richiede l’accertamento dell’esistenza di un rapporto d’incompatibilità tra gli interessi del rappresentato e quelli del rappresentante, da dimostrare non in modo astratto od ipotetico.
Dunque, secondo la Corte di Cassazione tali situazioni sono da valutare caso per caso, attraverso un giudizio concreto che sfugga a generalizzazioni di sorta.
Ad ogni modo, nonostante tali situazioni in astratto non arrechino alcun danno al condominio, una semplice valutazione di opportunità imporrebbe di evitare questo genere di commistioni, che potrebbero in concreto minare l’indipendenza del legale rappresentante, nonché la sua credibilità verso il mandante.

LA (NON) DETRABILITÀ DEL COMPENSO EXTRA DELL’AMMINISTRATORE
Con la Circolare 22/12/2020, n. 30/E, al punto 4.4.1, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che l’eventuale compenso dell’amministratore condominiale per tutti gli adempimenti connessi al Superbonus non può essere portato in detrazione.
Ciò in base al principio secondo cui la detrazione spetta per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi, mentre tale spesa sostenuta dal condominio non è caratterizzata da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione, in quanto gli adempimenti amministrativi rientrano tra gli ordinari obblighi posti a carico dell’amministratore da imputare alle spese generali di condominio.

Dal 14 ottobre 2020, con l’entrata in vigore della legge 126 del 2020, le assemblee in videoconferenza sono diventate una realtà anche del mondo condominiale. A tal proposito, sono stati modificati il comma 3 e il comma 6 dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Frattanto, è stata approvata dal Parlamento in via definitiva un’ulteriore modifica del testo, attraverso la legge di conversione del decreto legge 125, che dovrebbe consentire la costituzione dell’assemblea in videoconferenza tramite l’assenso della maggioranza dei condòmini (e non più da parte di tutti).

La modifica
Di seguito il testo previgente, e tra parentesi in corsivo come è stato modificato il dispositivo dell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie: «comma 3: l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa; comma 6: Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso (“della maggioranza dei” ex art. 5 bis del Dl 125/2010) di tutti condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

La raccolta dei consensi
La prima parte del comma 6 consente la previsione dell’assemblea in videoconferenza ove sia stata prevista dal regolamento; tanto induce a ritenere che questa previsione non sia in contrasto con gli articoli 1136 del Codice civile e 66 e 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Si tratta di norme qualificate come inderogabili dalle previsioni di richiamo, contenute negli articoli 1138 del Codice civile e 72 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. Appare difficile, tuttavia, ritenere preesistente un regolamento assembleare sulla videoconferenza nei condomini italiani, salvo rari casi. Quindi, al fine di ovviare alla mancanza di un testo specifico, la soluzione potrebbe essere quella di raccogliere il consenso dei condòmini, secondo la forma più congeniale al caso (per documentarlo dopo, in caso di contestazione). Ad esempio, si potrebbe pensare di acquisire il consenso richiesto dalla norma anche tramite una (video)registrazione, proprio in occasione delle prove di collegamento preliminari alla prima assemblea.

La formula mista
Le assemblee “miste”, cioè quelle consentono ai condòmini di partecipare in parte di presenza e in parte da remoto, anche se astrattamente fattibili, non sono semplici da realizzare. In effetti, se del caso, occorrerà predisporre una sala cablata in fibra, con microfono omnidirezionale, televisore di ampissimo formato o videoproiettore, due telecamere una per le persone presenti, una una per l’amministratore. I condomini in remoto appariranno sullo schermo. Occorre che sia determinato il numero delle persone che saranno presenti fisicamente per assicurare la ventilazione costante. Difficile che si possa svolgere nel rispetto delle regole di prevenzione per gli uffici professionali, nello studio dell’amministratore. L’individuazione di sale attrezzate è possibile ma comporta ulteriori costi che possono essere evitati, se si riesce a istruire i condòmini ad operare tutti in videoconferenza.

L’avviso di convocazione.
Per la convocazione dell’assemblea occorre, pertanto, fare riferimento alla “piattaforma elettronica” individuata, a monte, da parte dell’amministratore, ovvero prescelta dall’assemblea in sede di approvazione del regolamento. Ad esempio, «[…] La S.V. è invitata a partecipare all’assemblea straordinaria del condominio… sito in…, che si terrà in prima convocazione il giorno … alle ore… e in seconda convocazione il giorno… alle ore… con partecipazione in video conferenza tramite il link all’evento… per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno…».

La privacy
La convocazione è soggetta ad un’apposita informativa all’interno della quale bisogna dettagliare tutte le richieste. Nel caso di videoregistrazione dei lavori assembleari sarà senz’altro necessario provvedere all’acquisizione di un consenso informato che ne vincoli l’utilizzo e la finalità. Dal sito alla videoconferenza La scelta della piattaforma ove celebrare l’assemblea dei condòmini è discrezionale. Intanto, la piattaforma dovrebbe prevedere che l’accesso sia selezionato a monte, previa identificazione soggettiva degli utenti. Si potrebbe pensare a un sistema analogo a quello descritto dall’articolo 71 ter delle disposizioni di attuazione al Codice civile, in termini di accessibilità. Lo svolgimento dell’assemblea telematica, in fin dei conti, non è dissimile da quella “frontale”, ma è bene adottare alcuni accorgimenti, per evitare brutte sorprese. È senz’altro accettabile l’utilizzo di un sistema di videoconferenza bidirezionale, nel senso che le regole tecniche – prima ancora che giuridiche – da adottare devono essere tali da garantire, da entrambi i lati della trasmissione, che si possa vedere e essere visti, udire ed essere uditi, in un contesto dove non sia in discussione la riconoscibilità di coloro che intervengono in via remota. Allo stesso modo il sistema deve consentire la condivisione del desktop di chi è collegato e soprattutto di chi svolge il ruolo di segretario.
La condivisione del file online consentirà a tutti i partecipanti di comprendere quanto si stia scrivendo, specie in ragione della delibera da adottare. La condivisione dello schermo contenente il verbale garantisce una partecipazione diretta ai lavori assembleari. Nel caso in cui, durante i lavori assembleari, si verifichi la situazione per cui qualcuno dei condòmini perda il collegamento telematico, si determinerebbe una situazione di impasse che risulterà, comunque, superabile dal buonsenso. Lo stesso presidente dell’assemblea potrebbe chiederne conferma, chiamando direttamente il condòmino “scollegato” e attivandosi per trovare una soluzione alternativa (anche, ad esempio, tramite un collegamento telefonico). In ogni caso, la prosecuzione delle attività assembleari risulterà fattibile solo nel caso in cui, nonostante la sopravvenuta assenza di uno dei partecipanti, si manterranno le maggioranze necessarie per poter legittimamente deliberare. Il presidente e il segretario La teleassemblea si differenzia da quella “frontale” quantomeno per la previsione delle figure del presidente e del segretario. Nell’articolo oggetto di analisi è previsto che il verbale redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, sia trasmesso all’Amministratore ed a tutti i condomini con le medesime formalità della convocazione.
Gli effetti della previsione normativa sono rilevanti per i requisiti formali, di cui dovrà necessariamente constare il verbale assembleare. In altri termini, la mancata sottoscrizione del documento da parte del presidente potrebbe essere elevata a causa di invalidità di tutto il deliberato, in base all’articolo 1137 del Codice civile. La modalità e la tempistica con cui si provvederà alla sottoscrizione e all’invio del verbale saranno scelte dal segretario e dal presidente.

Il regolamento e le modalità per il voto a distanza
Il nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente l’utilizzo dei mezzi di telecomunicazione per l’assemblea dei condòmini, specialmente nel caso in cui essi siano stati previsti dal regolamento. «Anche ove non previsto dal regolamento», si traduce nell’intendimento che, se sussista un regolamento o meglio una clausola regolamentare, non occorre il consenso unanime dei condòmini, o meglio degli aventi diritto. D’altronde il “codice” del condominio è preciso anche dal punto di vista lessicale e terminologico: quando si voglia fare riferimento all’unanimità – così ritiene la giurisprudenza -, non ci si riferisce al regolamento ma alla convenzione come quella prescritta dall’art. 1123 c.c. in tema di modifica dei criteri di ripartizione delle spese.
Il regolamento può, quindi, prevedere e disciplinare la teleassemblea, a norma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile. In questo momento di emergenza sanitaria, non pare semplice convocare un’assemblea fisica per sottoporre all’approvazione un disciplinare o per integrare il preesistente, inserendo una clausola che preveda la videoconferenza. Ove si riuscisse a raccogliere preventivamente il consenso della maggioranza dei condòmini, vista la modifica appena approvata, a dare luogo all’attivazione di una videoconferenza, allora potrebbe esserci il battesimo della nuova assemblea telematica. D’altronde il consenso a cui allude la norma, dovrebbe essere prestabile senza alcun vincolo di forma. L’importante sarà mantenere traccia di questo consenso per il futuro. Il regolamento o clausola sulla teleassemblea, per essere approvato, deve constare della maggioranza dei condòmini e del raggiungimento della soglia dei 500 millesimi. Mentre la clausola da applicare potrà prevedere la videoconferenza secondo le regole dell’articolo 66 disposizioni di attuazione del Codice civile, richiamando un disciplinare esterno va anche ricordato che l’assemblea non può deliberare qualora tutti gli aventi diritto non siano stati regolarmente convocati. Il regolamento dovrà anche disciplinare le modalità di funzionamento della videoconferenza. L’articolo 1136 del Codice civile ci ricorda, infatti, che «delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore». L’esigenza primaria avvertita dagli studiosi del diritto, su questo punto, rimane sempre la stessa: cioè quella di garantire, anche in videoconferenza, l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti, considerati nel loro complesso e singolarmente. Pertanto, è senz’altro accettabile l’utilizzo di un sistema di videoconferenza bidirezionale, nel senso che da entrambi i lati della trasmissione si possa vedere e essere visti, udire e essere uditi, pure in un contesto ove non sia in discussione la riconoscibilità (almeno da parte del presidente dell’assemblea) di coloro che intervengono in via remota. Un regolamento sulla teleassemblee che si rispetti non potrebbe omettere la disciplina dei seguenti argomenti:

• l’interscambio dei dati attraverso le comunicazioni elettroniche
• la partecipazione degli aventi diritto tramite l’utilizzo di piattaforma telematica di videoconferenza /webinar per consentire il collegamento simultaneo tra partecipanti, il loro intervento e la possibilità di prendere visione degli atti e documenti oggetto della riunione, garantendo anche la completa sicurezza dei dati e delle informazioni condivise durante lo svolgimento delle sedute telematiche;
• l’esercizio del diritto di voto e la sua registrazione, attraverso gli strumenti più adeguati al caso, tra cui vanno menzionate le tecniche del “sondaggio” e del “report”, che potrebbero essere parimenti fornite dalla piattaforma telematica;
• la possibilità per i partecipanti all’assemblea di esprimere comunque il proprio voto, attraverso intervento diretto e verbale alla videoconferenza;
• informativa sulla tutela della privacy/autorizzazione alla partecipazione in videoconferenza. Per accedere a una videoconferenza, è sufficiente avere il link o il codice della chiamata; in questo modo, dallo screenshot di una conversazione (eseguibile da qualunque utente) è possibile leggere il codice univoco della chiamata e inserirsi immediatamente, senza aver bisogno di un invito. Il Codice della privacy aveva già individuato dei limiti alle videochiamate, precisando i requisiti minimi da adottare per tutelare la privacy dei soggetti utilizzatori del sistema.

Regole speciali in caso di utilizzo del superbonus
L’articolo 121 del Dl 34/2020, il decreto Rilancio, prevede, a favore dei soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi elencati al comma 2, cioè per gli interventi di superbonus al 110 per cento oltreché per una serie di altri bonus preesistenti, la facoltà di optare, in luogo dell’utilizzo diretto in dichiarazione della detrazione spettante per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari. Ed è proprio quest’ultima previsione normativa, ripresa nel provvedimento direttoriale delle Entrate dell’ 8 agosto 2020 numero 283847/2020.

Come orientarsi
Le offerte da parte di istituti di credito e altri intermediari finanziari sono ormai all’ordine del giorno. Tuttavia, prima di ricorrere alla possibilità di cedere il credito fiscale o sottoscrivere un finanziamento per l’esecuzione delle opere, è bene che il contribuente analizzi tutte le caratteristiche dell’una e dell’altra opzione. La cessione L’articolo 1 comma 74 della Legge di stabilità per il 2016 (208/2015) ha istituito la possibilità di usufruire della cessione del credito al posto delle detrazioni fiscali per i lavori edilizi. Sebbene la ratio della normasia stata accolta con gran favore da parte degli operatori del settore e dai contribuenti, l’impossibilità di cedere il credito da parte dei soggetti capienti (coloro che risultano essere assoggettati ad Irpef) a banche, finanziarie o assicurazioni non permise di ottenere gli effetti sperati in sede di redazione dell’opzione. Inoltre la possibilità di fruizione di detta agevolazione esclusivamente per lavori di ecobonus e sismabonus limitò ulteriormente le transazioni. L’intendimento del legislatore, sin dall’inizio e mai modificato nel corso del tempo, è stato quello di consentire al contribuente di ridurre l’obbligazione sorta verso il condominio alla sola quota fiscalmente a suo carico, di fatto, cedendo la restante parte ad un cessionario. In concreto, l’operazione appena descritta rientra nell’applicazione dell’articolo 1260 del Codice civile il quale stabilisce che «il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge». A tal proposito occorre osservare che nella cessione del credito effettuata ai sensi degli articoli 1260 e seguenti del Codice civile, il cessionario subentra nel diritto di credito del cedente e si sostituisce a quest’ultimo nella medesima posizione.

La comunicazione all’Agenzia
L’accordo tra i soggetti deve risultare da atto avente data certa e, per essere efficace, deve essere notificata all’agenzia delle Entrate in qualità di debitore ceduto. Alla luce delle disposizioni del Codice civile, e in particolare dell’articolo 2704, non è necessario che l’atto di cessione rivesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata. Il Provvedimento 108577 dell’8/06/2017 dell’A. d E.  ha specificato che il condominio che ha formalizzato un accordo di cessione del credito, qualora non avesse indicato i dati nella delibera assembleare, dovrà trasmettere entro il 31/12 del periodo di imposta di riferimento, l’avvenuta cessione e la relativa accettazione del cessionario all’amministratore di condominio. Sarà dunque onere di quest’ultimo trasmettere all’agenzia delle Entrate, con apposita comunicazione, i dati del soggetto cedente e cessionario, nonché l’ammontare del credito ceduto, spettante sulla base delle spese sostenute dal condominio entro il 31 dicembre dell’anno precedente e alle quali il condòmino cedente ha contribuito per la parte non ceduta sotto forma di credito di imposta. A tal fine è bene ricordare che la possibilità di cedere il credito fiscale corrispondente alle spese sostenute resta un’opzione individuale in capo a ciascun beneficiario. In altri termini, nei rapporti con il fornitore o con il cessionario, l’opzione non è effettuata dal condominio ma dai singoli condòmini o aventi diritto. Il visto di conformità Il superbonus 110% conferma la sua particolarità anche in materia di cessione di credito rispetto alle altre agevolazioni fiscali. Difatti l’articolo 119, al comma 11, del Dl 34/2020, ha previsto che il contribuente ha l’obbligo di chiedere l’apposizione di un visto di conformità dei dati relativi alla documentazione attestante la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Si precisa che il visto di conformità pertanto non è previsto per le altre detrazioni per le quali l’ articolo 121 ammette l’opzione.
Oltre all’opzione della cessione del credito, in caso di lavori eseguiti su parti comuni di edificio, sia di natura ordinaria che straordinaria, è possibile ricorrere per il contribuente a forme di finanziamento erogate da istituti di credito.
Nell’applicazione pratica, si potrà verificare che per uno stesso lavoro il condòmino opti per cessione del credito e finanziamento bancario. Nel caso in cui i lavori eseguiti in condominio rientrassero nelle agevolazioni di ristrutturazione edilizia, riqualificazione energetica, sismabonus e bonus facciate, ovvero ove è presente una quota indetraibile per il condòmino, lo stesso potrà ricorrere all’istituto di credito per ottenere la liquidità necessaria per far fronte all’obbligazione fiscalmente rimasta a suo carico e cedere allo stesso tempo il credito collegato al lavoro eseguito su parte comune di edificio condominiale alla Banca, in ottemperanza alle suddette disposizioni normative (artt. 1260 c.c. e seguenti).

Quando il Fisco può bloccare lo sconto fiscale

Abusi edilizi. In quali casi bloccano l’accesso al Superbonus 110%?

Alla domanda più che legittima, anche in considerazione dello stato di salute urbanistico-edilizio del patrimonio immobiliare italiano, è stata data più di una risposta con il risultato di ingenerare dubbi e perplessità sull’interpretazione stessa della legge.

Legge che appunto è molto chiara per quanto riguarda il rapporto abusi edilizi e interventi “trainanti”, ma che invece presta il fianco a diverse interpretazioni quando si tratta di abusi edilizi e interventi “trainati” eseguiti all’interno di una unità immobiliare.

Se in una prima stesura delle legge era impossibile per gli edifici plurifamiliari di usufruire del Superbonus 110% in presenza di eventuali abusi su parti private, con l’aggiunta all’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 13-ter gli accertamenti di eventuali abusi sono da fare solo in riferimento alle parti comuni degli edifici che beneficiano degli incentivi disciplinati.

Dunque per gli edifici plurifamiliari (che siano in condominio o no poco importa) per la richiesta del titolo abilitativo necessario per un intervento di isolamento termico a cappotto, il tecnico dovrà limitarsi ad asseverare la conformità delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. Fin qui tutto chiaro, grazie a questa modifica eventuali abusi edilizi presenti all’interno dell’unità immobiliare non precludono l’accesso al superbonus per gli interventi sulle parti comuni.

Ma le cose si complicano quando appunto si parla di interventi “trainati”. Ricordiamo che il Decreto Rilancio ha, infatti, previsto due tipologie di intervento: gli interventi trainanti (cappotto termico, sostituzione impianto di climatizzazione, interventi di riduzione del rischio sismico) che accedono direttamente al bonus 110%, rispettando determinati requisiti e adempimenti; gli interventi trainati (efficientamento energetico delle unità immobiliari, tra i quali la sostituzione degli infissi, abbattimento delle barriere architettoniche, fotovoltaico, colonnine di ricarica) che accedono alla detrazione del 110% solo se realizzati congiuntamente ad uno degli interventi trainanti.

Cosa succede quindi se c’è un abuso edilizio all’interno di un’unità immobiliare per la quale il proprietario intende sostituire gli infissi e i serramenti esterni? Questi infatti sono interventi “trainati” di efficientamento energetico dell’unità immobiliare che da sola non potrebbe accedere ad alcuna detrazione nel caso siano presenti eventuali abusi edilizi. Detto in altre parole: l’abuso edilizio presente all’interno dell’unità immobiliare preclude l’accesso alla detrazione fiscale del 110% per l’intervento trainato di sostituzione degli infissi?

A questo punto si è posta la necessità di chiarire anche il concetto stesso di “parte comune”. Il codice civile all’art. 1117 conferma che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Su questo dato di fatto un’impresa, che ha posto un interpello all’Agenzia delle Entrate, ha fatto notare che la presenza di eventuali non-conformità urbanistiche che dovessero essere riscontrate nelle singole unità abitative non preclude l’accesso al Superbonus 110% non solo per gli interventi “trainanti” (cappotto termico e sostituzione di caldaie), ma anche per la sostituzione di serramenti ed infissi (interventi “trainati”) proprio perché “tutti gli interventi che insistono sulle facciate del condominio, ovvero, sulle parti comuni, devono essere a tutti gli effetti considerati quali “parti comuni” di quest’ultimo”. Tale interpretazione è stata confermata dalla Direzione regionale dell’Agenzia delle Entrate dell’Emilia Romagna. In sintesi: gli abusi sulle parti private di una unità immobiliare non bloccano l’accesso al superbonus per il condominio, ma nemmeno per l’intervento trainato come la sostituzione degli infissi e dei serramenti per l’unità immobiliare con gli abusi.

Il Superbonus 110% è la maxi-agevolazione che interessa tutti i contribuenti che vogliono ristruttura casa e renderla più efficiente a livello energetico. Secondo gli ultimi report, ancora molte persone si lasciano scappare tale occasione a causa della burocrazia troppo complicata e le procedure lente per ottenere il contributo. In effetti, la misura ha diverse criticità, tra cui la normativa troppo complessa che viene sottoposta a revisioni continue ma anche le eventuali responsabilità penali in caso di mancanze e violazioni.

Per venire incontro a operatori e contribuenti, il Governo ha deciso di semplificare tutto ciò che riguarda la richiesta e l’ottenimento del Superbonus 110%. Le modifiche dovrebbero arrivare con il nuovo DL Semplificazioni a cui sta lavorando Mario Draghi, che dovrebbe essere presentato insieme al Piano di Ripresa e Resilienza (PNRR). Vediamo quali sono le misure che permetteranno di ottenere in modo più facile il bonus.

Superbonus 110% nel DL Semplificazioni: asseverazioni più snelle

Nonostante il Superbonus 110% abbia registrato una crescita del 200% nel 2021, l’agevolazione va ancora a rilento. L’obiettivo del Governo è rendere l’iter burocratico molto più semplice in modo da incentivare i contribuenti a chiedere e ottenere il bonus. Il Governo sta lavorando per inserire un capitolo legato all’agevolazione all’interno del Decreto Legge Semplificazioni. Le questioni su cui si sta lavorando sono soprattutto due:

– prorogare il Superbonus 110% al 2023 per dare ai contribuenti più tempo per gestire tutto l’iter

– velocizzare la procedura per i professionisti asseveratori

In particolare i tecnici hanno l’obbligo di certificare alcune informazioni sull’immobile, come la proprietà o le concessioni edilizie. Per rendere più facile l’iter per i professionisti, il Governo sta pensando che da ora in poi sarà necessario semplicemente presentare il certificato di conformità dell’immobile. Ciò permetterebbe anche di alleggerire il lavoro dei Comuni, dove a causa dello smart working la gestione delle pratiche diventa più lenta. Attualmente per avere questa asseverazione si può aspettare anche 4 mesi e queste tempistiche sono assolutamente incompatibili con il bisogno di avviare i lavori e ottenere i bonus.

Superbonus 110%: serviranno solo i documenti essenziali

Il DL Semplificazioni inserirà anche alcune novità relative a documenti necessari per ottenere il Superbonus 110%:

La Valutazione di Impatto Ambientale (VIA) verrà concessa rapidamente, è un documento fondamentale per i cantieri

La Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) non sarà più necessaria per i lavori di manutenzione, ma rimarrà obbligatoria per le ristrutturazioni

Queste sono solo alcune delle modifiche previste all’interno della nuova manovra dovrebbe arrivare entro aprile. Tra i focus del Decreto troviamo anche e soprattutto la semplificazione della Pubblica Amministrazione, quindi in generale la richiesta di atti dovrebbe essere più veloce. Tutto ciò avverrà grazie soprattutto al Digitale, che oggi ha un ruolo cruciale sia nell’ambito pubblico che privato.

Il provvedimento aiuterà soprattutto quegli immobili che hanno tutte le carte in regola per accedere alla detrazione ma che fino ad ora non hanno fatto richiesta proprio a causa della burocrazia: sono quegli edifici – soprattutto condominiali – dove si intendono eseguire interventi di manutenzione straordinaria senza ristrutturazione, che comunque comportano il miglioramento di due classi energetiche (requisito fondamentale per accedere al bonus).

Queste erano le maggiori novità riguardo il Superbonus 110%: chi pur avendo i requisiti non lo ha ancora richiesto a causa della burocrazia, con l’approvazione delle modifiche avrà sicuramente meno ostacoli.

L’obbligo di redazione del registro di contabilità

L’articolo 1130 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge di Riforma 220 del 2012, stabilisce al numero 7 che l’amministratore di condominio deve curare la tenuta del registro di contabilità. In tale registro, l’amministratore riporta, in ordine cronologico, i singoli movimenti contabili in entrata e in uscita operati sul conto corrente condominiale. L’annotazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui è effettuata l’operazione. Il successivo articolo 1130 bis stabilisce che l’assemblea dei condomini può nominare un revisore cui far esaminare la correttezza contabile delle voci del registro o può costituire un consiglio di condomini (tre nei condòmini con almeno dodici unità immobiliari) con la funzione di controllo sul bilancio. Il registro di contabilità è parte integrante del rendiconto condominiale. Attraverso il registro di contabilità i condòmini possono conoscere in che modo sono stati spesi i loro soldi da parte dell’amministratore nella gestione della cosa condominiale.

Il registro di contabilità condominiale secondo la giurisprudenza

Tra i contributi giurisprudenziali che meritano menzione in relazione al tema del registro di contabilità si deve richiamare la sentenza del Tribunale di Imperia del 10 dicembre 2020.

Tale provvedimento ha specificato alcune caratteristiche di validità del registro di contabilità:

– non deve essere redatto con forme rigorose, poiché non si applicano le norme in tema di bilancio delle società;

– deve essere intellegibile per consentire ai condòmini di controllare le voci di entrata e di uscita;

– deve essere strutturato secondo il “principio di cassa” e, dunque, le spese vanno annotate in base alla data effettiva del pagamento e le entrate in base alla data effettiva di incasso;

– l’amministratore deve inviare ad ogni condòmini l’elenco delle spese sostenute e i relativi documenti giustificativi, indicare le quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, evidenziare le spese da sostenere. In tal modo i condòmini possono meglio apprezzare e valutare il bilancio;

– la mancanza dei predetti elementi determina l’illegittimità del registro di contabilità e dunque l’invalidità della delibera assembleare che approva il bilancio.

L’indicazione generica e poco chiara delle voci di entrata e di uscita inficia la validità del bilancio poiché non fornisce al condomino un quadro completo della situazione contabile condominiale e di conseguenza non gli consente di apprezzare il bilancio stesso.

L’amministratore non solo deve redigere il registro di contabilità secondo i predetti criteri, ma lo deve anche produrre in assemblea in sede di approvazione del bilancio condominiale affinché tutti i condòmini abbiano contezza della gestione contabile dei beni condominiali.

Il bilancio approvato in assenza di un registro di contabilità che segue il principio di trasparenza è invalido e la relativa deliberazione assembleare può essere impugnata per chiederne l’annullabilità (Tribunale di Roma, sentenza del 12 febbraio 2021). Infatti, si ha in tal caso la violazione del diritto all’informazione di cui gode ogni condomino e che indice sul procedimento di formazione della volontà assembleare e dunque sull’approvazione delle delibere (Cass. civ. 12650/2008

Impugnabilità della delibera condominiale

Sulla scorta di quanto previsto dal legislatore e delle interpretazioni giurisprudenziali si può concludere che:

a – l’amministratore di condominio è obbligato a tenere il registro di contabilità;

b – tale registro deve essere il più trasparente possibile per consentire ai condòmini di esercitare i propri diritti in relazione alla situazione contabile condominiale;

c – l’amministratore è revocabile se non tiene il registro di contabilità o se lo fa con modalità tali da non rendere chiara la propria gestione contabile (art. 1129 comma 12 n. 7 Codice Civile);

d – la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo è impugnabile dal singolo condomino se il bilancio non è accompagnato da un registro di contabilità che consente al condomino di conoscere in che modo sono stati spesi i propri soldi versati in favore dell’ente condominiale.

In primo luogo, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. egli può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, nonostante l’eventuale opposizione. Si tratta, evidentemente, di uno strumento immediato ed efficace per il recupero dei crediti condominiali, che non richiede né la preventiva autorizzazione dell’assemblea né l’obbligo di mettere in mora il condomino inadempiente

Precisiamo inoltre che l’Amministratore ha tempo sei mesi dalla chiusura dell’esercizio annuale per poter agire contro il condomino moroso per le quote non pagate.

Infine l’amministratore, come misura cautelare, può sospendere il condomino moroso dall’uso dei servizi comuni che siano suscettibili di godimento separato.

La vecchia solidarietà passiva

Soffermandoci ora sulla natura degli obblighi dei condomini nei confronti di terzi Creditori del condominio, quali un’impresa appaltatrice che esegue lavori di ristrutturazione della facciata, o enti erogatori di energia elettrica, acqua ecc, sono opportune le seguenti considerazioni.

È un dato di fatto che le obbligazioni assunte dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, erano disciplinate fino alla riforma del 2012 dal principio della solidarietà passiva tra condomini. Il creditore pertanto per la soddisfazione del proprio credito poteva domandare il pagamento ad uno solo dei condomini il quale, a sua volta, poteva rivalersi pro quota, nei confronti dei morosi per la parte dovuta.

Sulla base di quanto stabilito dalla sentenza n. 9148/2008 del 08.04.2008 della Corte di cassazione a Sezioni Unite veniva introdotta, per la fattispecie considerata, la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali nei confronti dei terzi creditori, con superamento del precedente orientamento della solidarietà passiva.

Ne consegue che ogni condomino era chiamato a rispondere dei debiti soltanto per la propria quota di competenza e dunque il creditore poteva pertanto pretendere da ogni condomino solo la parte dovuta.

Il beneficio della preventiva escussione

Occorre dunque in questa sede soffersi su quella che è la posizione oggi assunta dal Legislatore con la nuova disciplina, per comprendere quanto e cosa sia stato recepito dell’orientamento giurisprudenziale sopra esposto.

Possiamo ritenere reintrodotta la solidarietà passiva prima esistente? Forse sul punto c’è ancora un po’ di ambivalenza e non poche perplessità in merito.

Ai sensi del già citato art. 63, al secondo comma si prevede quanto segue:

“I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.”

Quindi, nel caso in cui la spesa in questione sia dovuta ad esempio, quale corrispettivo per l’effettuazione di lavori di straordinaria amministrazione, a fronte del contratto stipulato dall’amministratore in rappresentanza degli altri condomini, l’impresa che ha eseguito i lavori non potrà chiedere tutto il pagamento ad un solo condomino. Dovrà rivolgersi a ciascuno dei condomini in proporzione alla singola quota debitoria di spettanza. Inoltre, ed è qui la novità rilevante, il creditore dovrà agire “pro quota” prima nei confronti dei condomini morosi (a lui indicati dall’amministratore) e, solo nel caso in cui sia impossibile soddisfarsi sul patrimonio di questi ultimi, potrà successivamente rivolgersi ai condomini in regola. Viene pertanto introdotto il “beneficio della preventiva escussione” ma qualora le azioni esecutive nei confronti dei condomini morosi si dovessero rivelare infruttuose, i “condomini virtuosi” saranno comunque chiamati a rispondere delle obbligazioni condominiali.

Concludendo, è del tutto evidente come la riforma sia intervenuta per dirimere contrasti e conflitti di interesse tipici di questa materia. Da un lato ponendosi a tutela dei condomini adempienti e dall’altro cercando di soddisfare gli interessi dei creditori del condominio in caso di inadempimento dei condomini. Tuttavia, nel lato pratico, la nuova disciplina si presta ancora a diverse interpretazioni che renderebbero necessario un intervento chiarificatore.