Dal punto di vista tributario, il condominio si qualifica come sostituto d’imposta, con conseguenti adempimenti fiscali a carico del condominio stesso e dell’amministratore.

Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto ai seguenti adempimenti fiscali:

› effettuare e versare con mod. F24 le ritenute sui compensi erogati;

› rilasciare le relative certificazioni;

› presentare la dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta con mod. 770.

L’obbligo di effettuare le ritenute scatta quando sono corrisposte somme soggette alle ritenute fiscali di legge, come ad esempio per:

› redditi di lavoro dipendente, quali i portieri, gli addetti alle pulizie ecc.;

› redditi di lavoro autonomo, quali l’amministratore del condominio o altri lavoratori autonomi e/o professionisti (anche per prestazioni occasionali) a favore del condominio;

› prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi effettuate dalle imprese.

Rientrano in tale ipotesi, a titolo esemplificativo, le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici, le prestazioni di pulizia; la manutenzione di caldaie, ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio.

La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili.

Non si applica nemmeno in caso di forniture di beni con posa in opera (se la posa in opera è accessoria rispetto alla cessione del bene).

Le ritenute devono essere versate mediante utilizzo del mod. F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate.

Sono attualmente validi i seguenti codici tributo:

› 1001, per le ritenute sulle retribuzioni per lavoro dipendente;

› 1040, per le ritenute sui compensi di lavoro autonomo;

› 1019, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF (per esempio ditte individuali);

› 1020, per le ritenute 4% in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRES (per esempio società di capitali).

Le ritenute alla fonte del 4% operate dal condominio sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto, opere e servizi effettuati nell’esercizio d’impresa devono essere versate periodicamente, quando il relativo ammontare raggiunge l’importo di € 500 (comma 2-bis all’art. 25- ter, D.P.R. 600/1973, aggiunto dalla legge 232 dell’11 dicembre 2016).

Il condominio, ove non sia raggiunto il predetto limite, è comunque tenuto al versamento delle ritenute entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno.

Annualmente il condominio deve poi rilasciare le certificazioni relative alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta.

Le certificazioni devono contenere i dati del percipiente e il dettaglio delle somme erogate, della relativa causale e delle ritenute operate.

Il modello CU 2019, relativa al 2018, riguarda:

› redditi da lavoro dipendente e assimilati; › redditi da lavoro autonomo;

› provvigioni (anche occasionali o da vendita a domicilio assoggettate a ritenuta) e redditi diversi;

› indennità per cessazione di rapporti di agenzia o di funzioni notarili o dell’attività sportiva di natura autonoma;

› tutte le relative ritenute d’acconto e detrazioni effettuate.

Le certificazioni uniche devono essere:

1. trasmesse in via telematica all’Agenzia delle entrate entro il 7 marzo dell’anno successivo a quello in cui le somme sono state corrisposte;
2. consegnate agli interessati entro il 31 marzo. L’omesso versamento delle ritenute comporta una sanzione pari al 30% dell’importo non versato (salvo la possibilità di regolarizzazione, entro i termini, mediante “ravvedimento operoso” e salve le riduzioni della sanzione in caso di definizione immediata a seguito della eventuale ricezione di avviso dall’Agenzia delle entrate).

Il mod. 770 deve essere utilizzato dai sostituti d’imposta per comunicare in via telematica all’Agenzia delle entrate i dati fiscali relativi alle ritenute operate, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni effettuate nonché il riepilogo dei crediti, nonché gli altri dati contributivi ed assicurativi richiesti.

Deve essere, inoltre, utilizzato dagli intermediari e dagli altri soggetti che intervengono in operazioni fiscalmente rilevanti, tenuti a comunicare i dati relativi alle ritenute operate su dividendi, proventi da partecipazione, redditi di capitale erogati od operazioni di natura finanziaria effettuate nello stesso periodo, i relativi versamenti e le eventuali compensazioni operate e i crediti d’imposta utilizzati.

Modalità di presentazione

La dichiarazione mod. 770/2019 deve essere presentata esclusivamente per via telematica, e può essere trasmessa:

1. direttamente;
2. tramite intermediari abilitati.

Qualora il condominio predisponga la propria dichiarazione 770/2019 e decida di trasmetterla direttamente, senza avvalersi di un intermediario abilitato, deve obbligatoriamente utilizzare i servizi telematici Entratel o Fisconline in base ai requisiti posseduti per il conseguimenti dell’abilitazione.

Per le modalità di abilitazione è necessario visionare l’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it)

Ogni condominio, in quanto sostituto d’imposta, deve ottenere la propria autorizzazione al servizio telematico su richiesta del proprio amministratore.

Se l’amministratore è un soggetto che esercita abitualmente l’attività di consulenza fiscale, può utilizzare l’abilitazione al servizio telematico Entratel in qualità di intermediario ed effettuare la trasmissione telematica delle dichiarazioni riguardanti i condomini amministrati. Il servizio telematico restituisce immediatamente dopo l’invio, un messaggio che conferma solo l’avvenuta trasmissione del file e, in seguito, fornisce all’utente un’altra comunicazione attestante l’esito dell’elaborazione effettuata sui dati pervenuti, che, in assenza di errori, conferma l’avvenuta presentazione della dichiarazione.

Soltanto quest’ultima comunicazione costituisce la prova dell’avvenuta presentazione della dichiarazione.

Termini di presentazione

La trasmissione telematica del mod. 770/2019 deve essere effettuata direttamente o tramite intermediario abilitato entro il 31 ottobre 2019.

Il mod. 770/2019 La dichiarazione mod. 770 deve essere sottoscritto dall’amministratore in carica al momento in cui si presenta la relativa dichiarazione oppure può essere presentata, in mancanza, da un condomino a ciò delegato.

Tipo di dichiarazione

1. Dichiarazione correttiva nei termini secondo livello

Nell’ipotesi in cui il sostituto d’imposta intenda, prima della scadenza del termine di presentazione, rettificare o integrare un mod. 770/2019 semplificato od ordinario precedentemente presentato, deve compilare una nuova dichiarazione, completa di tutte le sue parti, barrando la casella “Correttiva nei termini”.

1. Dichiarazione integrativa secondo livello Scaduti i termini di presentazione della dichiarazione, il sostituto d’imposta può rettificare o integrare la stessa presentando una nuova dichiarazione completa di tutte le sue parti, su modello conforme a quello approvato per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione, barrando la casella “Dichiarazione integrativa”. Presupposto per poter presentare la dichiarazione integrativa è che sia stata validamente presentata la dichiarazione originaria.

In proposito si precisa che sono considerate valide anche le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dal termine di scadenza, fatta salva l’applicazione delle sanzioni.

In particolare, il sostituto d’imposta può integrare la dichiarazione:

› nell’ipotesi di ravvedimento prevista dall’art. 13, comma 1, lett. b) del D.Lgs. 472/1997, entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo.

Tale dichiarazione può essere presentata sempreché non siano iniziati accessi, ispezioni o verifiche e consente l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, oltre alla corresponsione degli interessi dovuti per legge;

› nell’ipotesi prevista dall’art. 2, comma 8 del D.P.R. 322/1998, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, per correggere errori od omissioni cui consegua un maggior debito d’imposta e fatta salva l’applicazione delle sanzioni ferma restando l’applicazione dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997;

› nell’ipotesi prevista dal modificato art. 2, comma 8-bis del D.P.R. 322/1998, per correggere errori od omissioni che abbiano determinato l’indicazione di un maggior debito d’imposta o di un minor credito.

In tal caso l’eventuale credito risultante da tale dichiarazione può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. 241/1997, per eseguire il versamento di debiti maturati a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione integrativa.

Tutti gli amministratori condominiali dovranno inviare quanto prima due modelli fiscali molto importanti all’agenzia delle Entrate.

In ordine di scadenza, il primo riguarderà la Comunicazione delle spese eseguite su parti comuni di edifici soggette a detrazioni d’imposta, da trasmettersi entro il 28 febbraio, cioè dopodomani.

Il tempo di archiviare la pratica e dopo pochi giorni sarà il turno della Certificazione Unica. Il modello avrà oggetto i redditi da lavoro dipendente, autonomo e redditi diversi certificati in forma libera o assimilati.

Con provvedimento n. 10664 del 15 gennaio 2019 l’agenzia delle Entrate ha pubblicato le specifiche tecniche per l’ottemperanza del modello. Nel provvedimento trova spazio la conferma della doppia scadenza per l’invio telematico.

L’invio della Cu riguarderà i compensi corrisposti a dipendenti (come il portiere condominiale) e/o coloro che sono interessati comunque alla compilazione della dichiarazione dei redditi precompilata modello 730. Per tutti gli altri redditi, esenti o non dichiarabili con il modello 730 precompilato, l’invio è rinviato al 31 ottobre, congiuntamente al modello 770. Nello specifico, dovranno essere trasmessi i compensi corrisposti nell’anno 2018 a lavoratori autonomi, titolari di redditi d’impresa, soggetti esercenti in regime di franchigia di imposta (minimi/forfettari). Si precisa inoltre che l’invio da parte del sostituto d’imposta del modello di Certificazione Unica al percipiente dovrà avvenire entro e non oltre il 1° aprile 2019.

Il regime sanzionatorio per l’anno 2019, applicato all’omesso o errato invio della Certificazione Unica sarà da valutarsi a seconda della casistica verificatasi. In caso di omesso/tardivo invio o errata trasmissione è prevista l’applicazione del regime sanzionatorio pari ad euro 100 per singolo adempimento con un limite massimo di 50mila euro a sostituto d’imposta per il periodo 2019.

La seconda ipotesi potrà verificarsi nel caso in cui ci si accorgesse che la Certificazione Unica trasmessa in prima istanza risulti errata. In tal caso si potrà provvedere ad un nuovo invio entro 5 giorni successivi al primo e non sarà applicata alcuna sanzione.

Da ultimo, la terza ipotesi potrà configurarsi qualora l’amministratore di condominio trasmetta entro la scadenza originaria il modello di Certificazione Unica, ma si accorga successivamente di inesattezze contenute nello stesso. In tale ipotesi il professionista potrà apportare le dovute correzioni ed entro i 60 giorni successivi alla prima scadenza per beneficiare della riduzione delle sanzioni ad 1/3. Nell’eventualità risulteranno variati anche i limiti massimi di applicazione delle sanzioni risultando ridotti a euro 20.000 per sostituto d’imposta.

A partire da gennaio 2019 arriva la fatturazione elettronica anche per il condominio. Ad annunciarlo sono il provvedimento n. 89757/2018 e la circolare n. 8/E con cui l’Agenzia delle Entrate che chiarisce le specifiche tecniche per l’emissione e la ricezione delle fatture elettroniche per cessazione di beni e prestazioni di servizi.

L’obbligo

Tutti i soggetti passivi IVA con l’arrivo del nuovo anno dovranno attenersi a tali obblighi: tra i contribuenti figurano anche gli amministratori di condominio. Chiunque debba emettere fatture elettroniche B2B (business to business) ovvero B2C (business to consumer) dovrà usare una piattaforma digitale con gli stessi requisiti legali previsti per creare, gestire, sottoscrivere e conservare le fatture in possesso del Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Il sistema di interscambio

Ma cos’è il Sistema di Interscambio (SDI)? È la piattaforma messa a punto dall’Agenzia delle Entrate al fine di semplificare i nuovi adempimenti in termini di fatturazione elettronica. Nasce nel 2015 a seguito dell’entrata in vigore dell’obbligo della fattura elettronica nei confronti della Pubblica Amministrazione con la cosiddetta Fattura PA con l’obiettivo di facilitare i contribuenti obbligati e i loro intermediari, nella generazione, trasmissione e conservazione della fattura elettronica.

Lo SDI consente quindi di:

• ricevere le fatture sotto forma di formato xml;
• effettuare controlli sui file ricevuti;
• inoltrare le fatture;

Tramite lo SDI le fatture possono essere inviate alla piattaforma tramite:

• Pec;
• procedura WEB o APP;
• previo accredito al SDI, mediante applicazione web service;
• sistema di trasmissione dati tramite terminali remoti (Ftp);

Attraverso lo SDI sarà quindi possibile generare la fattura elettronica nel formato Xml e sempre attraverso lo SDI la stessa fattura generata sarà inviata al sistema di Interscambio.

Quali dati nella fattura elettronica

Quali sono i dati che non possono mancare nella fattura elettronica (che può essere ordinaria, semplificata o PA)?

• dati personali dell’emittente: ragione sociale, Partita IVA, codice fiscale, indirizzo legale;
• dati del cliente: oltre alle suddette informazioni è necessario indicare il codice destinatario, fondamentale per l’invio della fattura elettronica tramite il sistema d’interscambio;
• dati rilevanti per la fattura: numero, data di emissione, importo per i beni e i servizi oggetto del pagamento; aliquota IVA. Inoltre bisogna indicare se eventualmente sono state applicate delle esenzioni (indicando in tal caso la norma di legge di riferimento), o anche lo Split Payment;
• causale;
• dati contratto: questi sono richiesti solo per le fatture elettroniche che fanno riferimento ad opere pubbliche o anche ad interventi finanziati da contributi comunitari. Nel dettaglio, in questi casi va indicato il codice GIP (codice identificativo di gara) e il codice CUP (codice unico di progetto), in mancanza dei quali le Pubbliche Amministrazioni non potranno procedere con il pagamento della fattura.

La procedura

La fattura elettronica elaborata dal servizio dell’Agenzia delle Entrate può essere salvata sul proprio computer cliccando su “Salva XML” (eXtensible Markup Language), ovvero l’unico formato accettato dal sistema di interscambio.

Una volta scaricato il file questo va sottoscritto con la firma digitale tramite un apposito software, dopodiché sarà pronto per essere inviato. La fattura elettronica firmata digitalmente può essere inviata sempre tramite il servizio dedicato nell’area personale dell’Agenzia delle Entrate, scegliendo l’opzione “Trasmissione” e inserendo il file .xml.

Dopo aver cliccato su “Invia” il mittente riceverà la conferma di trasmissione – nella quale sono indicate data, ora e codice ID – e potrà monitorarla nell’area dedicata presente nell’area personale.

Il Sistema non ha alcun ruolo amministrativo e non assolve compiti relativi all’archiviazione e conservazione delle fatture. Quindi, in questo caso il SDI controllerà le fatture trasmesse e le inoltrerà al destinatario previa accettazione. Se la fattura mancherà di accettazione verrà notificato il motivo della non conformità all’emittente che disporrà di 5 giorni per la riemissione. Il Sistema di Controllo apporrà alla fattura un sigillo elettronico avanzato che ha due funzioni primarie:

• garante di autenticità e integrità;
• prova di “ricevuta di recapito” e di “ricevuta di mancato recapito”.

L’archiviazione

Al destinatario arriveranno le fatture di acquisto tramite il codice destinatario, l’indirizzo Pec comunicato o tramite un intermediario; questo se il cliente finale cui è destinata la fattura è detentore di partita IVA o contribuente minimo o forfettario. In caso contrario, la fattura verrà recapitata in un’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate con comunicazione tempestiva al cliente. Per archiviare tutte le fatture elettroniche inviate tramite il suddetto sistema verrà sfruttato uno dei seguenti metodi:

area riservata del sito web dell’agenzia delle Entrate;
conservazione delle fatture attraverso un intermediario terzo;
conservazione in proprio secondo quanto previsto dal Decreto del Mef del 17 giugno 2014.

Casistica in condominio

Una volta descritto il processo di elaborazione ed invio della fattura elettronica ritorniamo al tema della fatturazione elettronica in condominio. Tutto il processo di elaborazione sopra descritto dovrà essere fatto dall’amministratore per quanto riguarda la sua attività professionale ovvero nel predisporre ed inviare le fatture relative al suo compenso professionale.

L’ente condominiale in questo caso riceverà la fattura elettronica dell’amministratore, ma sarà considerato come una fattura elettronica predisposta per un consumatore finale, in quanto il condominio non avendo personalità giuridica viene considerato dalla giurisprudenza come “consumatore”.

La legge di bilancio del 2018 (art. 1 comma 909) prevede che le fatture nei confronti dei consumatori finali dal 1° gennaio 2019 debbano essere fatte in forma elettronica rispettando le regole imposte dai provvedimenti di attuazione.

Prevede che la fattura emessa dall’esercente sarà resa disponibile ai clienti direttamente in un area ad essi riservata e sarà accessibile tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Una copia della fattura elettronica (direttamente al cliente in forma analogica o via email) dovrà essere rilasciata immediatamente dall’esercente al cliente, a meno che quest’ultimo rifiuti di riceverla.

In effetti, in relazione alla copia da rilasciare al cliente il citato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate specifica che: il cedente/prestatore deve consegnare direttamente al cliente una copia informatica o analogica della fattura elettronica comunicando contestualmente che il documento è messo a disposizione sul sito dell’Agenzia.

La fattura elettronica deve comunque rispettare per il formato e il contenuto le regole previste per qualsiasi altro tipo di fattura elettronica. Unica differenza è per quanto riguarda gli elementi necessari per il recapito della stessa. In effetti sul piano del contenuto la fattura deve avere tutti gli elementi previsti dall’art. 21 o 21 bis del Dpr 633/72. In particolare, se la fattura è ordinaria, deve contenere tra l’altro: il nome e cognome del cliente, il suo indirizzo, il codice fiscale, l’imponibile, l’imposta e l’aliquota. Questi dati sono obbligatori, anche perché vengono controllati dal SdI e in caso di errata valorizzazione la fattura viene scartata.

Sul piano del recapito la fattura non deve contenere il codice destinatario, né la PEC del cliente, ma il codice destinatario deve essere valorizzato con “0000000”. Con questa indicazione la fattura viene memorizzata dallo SdI in un’area dedicata del contribuente e sono visionabile direttamente sul sito dell’Agenzia.

Il processo di fatturazione elettronica descritto non obbligherà l’amministratore a dotarsi di particolari tipi di software, che comunque sono già in commercio e realizzati da software house specializzate , con diverse tipolgie di costi.

Il servizio di fatturazione elettronica gratis è garantito da:

• Fatturazione elettronica 2019 gratis con SDI: è quello offerto dall’Agenzia delle Entrate tramite il sistema di interscambio. Consente quindi ai soggetti obbligati e non alla fatturazione elettronica, di accedere ad un sistema per la generazione, trasmissione e conservazione delle fatture completamente gratuito.
• Anche il servizio di fatturazione elettronica messo a disposizione da Infocamere della Camera di Commercio è gratuito a condizione che la PMI sia iscritta presso la Camera di Commercio, che non abbia più di 250 dipendenti e un fatturato non superiore 43 milioni di euro, garantisce , inoltre, la conservazione digitale della fattura per i 10 anni successivi dall’emissione, così come previsto dal D.M. 23 Gennaio 2004.

Chi è esonerato dall’obbligo?

Per espressa previsione normativa sono esclusi:

• coloro che applicano il regime forfetario (commi 54-89, art. 1, legge 190/2014)
• coloro che applicano il regime di vantaggio (commi 1 e 2, art. 27, decreto legge 98/2011)
• il regime speciale degli agricoltori (articolo 34, comma 6 del Dpr 633/72)

le cessioni di beni e le prestazioni di servizi rese nei confronti di non residenti, comunitari ed extra comunitari.

L’art. 66 delle Diposizioni di attuazione del Codice civile prevede, al quarto comma, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba “essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione” (giorni – vale la pena ribadire – che, secondo i maggiori commentatori, sono da considerarsi liberi, con la conseguenza che dal calcolo vanno espunti tanto il giorno di convocazione quanto quello di ricezione dell’avviso). Della questione si è interessata la giurisprudenza, la quale ha espressamente chiarito che la lettera raccomandata recante la convocazione in parola si presume conosciuta nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza nella cassetta delle lettere dell’interessato (cfr.: Cass. sent. n. 1188 del 21.1.’14). Ciò, in applicazione del generale principio di cui all’art. 1335 cod. civ., secondo il quale gli atti ricettizi si reputano conosciuti allorquando “giungono all’indirizzo del destinatario”.Ove si intenda impugnare una delibera per tardiva convocazione, è importante – dunque – aver ben presente il suddetto principio, onde evitare di avviare inutili contenziosi. Si consideri, peraltro, che nulla osta al fatto di reputare il principio in questione applicabile anche alla comunicazione deliberazione verbale assembleare. Il che significa che, in caso di delibera annullabile, i trenta giorni previsti dall’art. 1137 cod. civ. Per rivolgersi all’autorità giudiziaria devono ritenersi decorrere, per i condòmini assenti, dal giorno in cui l’avviso di giacenza sia stato imbucato nella cassetta delle lettere degli interessati.

Per poter fruire della detrazione dall’Irpef del 50% delle spese sostenute per la manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni occorre che ci sia sempre il codice fiscale del condominio e che le fatture siano a questo intestate. Un principio, quello espresso dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 74/E del 27 agosto 2015 , che nella sostanza ribadisce quanto detto nella circolare 11/E/2014 .

Cosa succede, in concreto, molte volte? Nei condomìni minimi, dove non c’è né amministratore né conto o codice fiscale condominiali, i proprietari, quando effettuano i lavori sulle parti comuni si fanno intestare le fatture “pro quota” per poi detrarne il 50% dall’Irpef. Ignorando però che il diritto a questa detrazione spetta solo se il codice fiscale viene indicato nei bonifici di pagamento dei lavori e nella dichiarazione dei redditi dei singoli condòmini quando usano il bonus fiscale. Alcuni più astuti, per aggirare il problema, si fanno indicare sulle fatture che i lavori sono su parti private.

Il caso affrontato dalle Entrate era stato sollevato proprio da un “interpello” fatto da alcuni contribuenti, tutti condòmini di un piccolo condominio, che volevano evitare di fare errori. Invece, come hanno risposto le Entrate, l’errore era stato fatto: avevano pagato regolarmente con bonifico, come prescritto, le fatture, che però erano a loro intestate per importi pro quota, e in più avevano indicato il loro codice fiscale e non quello del condominio. Date queste premesse, la detrazione non spetta. Il pagamento può anche essere fatto da uno o più condòmini ma fatture e codice fiscale devono essere del condominio.

L’agenzia, però, ha anche indicato un rimedio, valevole per chi ha commesso l’errore nel 2014: occorre anzitutto chiedere il codice fiscale del condominio all’Ufficio territoriale delle Entrate(con il modello AA5/6, sul sito dell’agenzia), poi pagare la sanzione perché il codice fiscale non era stato chiesto in tempo (103,29 euro con modello F24, codice tributo 8912). Infine, va inviata allo stesso ufficio una comunicazione in carta libera dove indicare per ciascun condomino: le generalità e il codice fiscale; i dati catastali delle rispettive unità immobiliari; i dati dei bonifici; la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi; le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio. Ma non basta: la dichiarazione dei redditi (730 o Unico), in caso sia già stata presentata, va rifatta in integrazione.

Insomma, una seccatura che si sarebbe potuta evitare. E che insegna a chi abita nei condomìni minimi ad attrezzarsi richiedendo subito il codice fiscale.

Devono essere rimborsati all’erario i bonus fiscali, detratti indebitamente, in dichiarazione dei redditi.

Con l’avvio delle dichiarazioni dei redditi, i contribuenti che hanno diritto alle detrazioni fiscali per l’edilizia (quali bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus) stanno controllando bonifici, certificazioni dell’amministratore, dati della precompilata ecc. Tali detrazioni, come è noto, spettano per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico. Pertanto, se il singolo contribuente o il condominio hanno ricevuto contributi o sovvenzioni per l’esecuzione degli interventi (si pensi al rimborso o contributo erogato da un Comune in caso di calamità), la detrazione va calcolata sulla parte della spesa al netto del contributo o sovvenzione (Circ. n. 57 del 24.2.98; Circ. n. 121 del 11.5.98, nonché le recenti f.a.q. rese note dall’Agenzia delle Entrate con riguardo alla presentazione della comunicazione dell’amministratore di condominio con scadenza al 28 febbraio).

Peraltro, in altra circostanza – si veda il Sole24Ore del 17 aprile 2018 -, abbiamo espresso il parere per cui, se il rimborso deriva da assicurazione condominiale, i cui premi non sono deducibili per i condòmini, la spesa si considera effettivamente rimasta a carico e non subisce decurtazioni.

Le suddette circolari precisano che, qualora i contributi da terzi siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il contribuente fruisce della detrazione, si applica l’art. 17 (allora era l’art. 16), comma 1, lettera n-bis), del Tuir, che prevede l’assoggettamento a tassazione separata delle somme conseguite a titolo di rimborso di oneri per i quali si è fruito della detrazione in periodi d’imposta precedenti.

Pertanto il contribuente dovrà compilare il quadro RM sez. III (se presenta il Modello Redditi) ovvero il quadro D – Altri redditi – Redditi soggetti a tassazione separata (se presenta il Modello 730). Deve essere indicato, tra l’altro, l’anno di sostenimento della spesa (per verificare il numero delle rate, rispetto alle 5 o 10 rate annuali, in cui si è fruito della detrazione in misura superiore a quella spettante); deve inoltre essere riportato l’importo della somma rimborsata e non quello della detrazione goduta.

Le istruzioni al modello 730 riportano – salvo un piccolo refuso – il seguente esempio: se la spesa è stata sostenuta nel 2012 per 20.000,00 euro di cui 5.000,00 euro sono stati oggetto di rimborso nel 2017 e si è applicata la rateizzazione in dieci rate, la somma da indicare è data dal risultato della seguente operazione:

5.000 euro (somma rimborsata) diviso 10 (numero di rate annuali in cui è ripartita la detrazione) moltiplicato per 5 (numero di rate già detratte nel 2012, 2013, 2014, 2015 e 2016) = 2.500 euro. Per le restanti cinque rate il contribuente indicherà, a partire dalla “presente” dichiarazione (per il 2017), la spesa inizialmente sostenuta ridotta degli oneri rimborsati (nell’esempio 20.000 – 5.000 = 15.000 euro) e calcolerà la rata su tale importo.

In altri termini deve essere assoggettato a tassazione separata (o ordinaria, su opzione: si veda oltre) il maggior importo sul quale è stata calcolata la detrazione (2.500 euro), fermo restando che dalla rata relativa al 2017, la quota di detrazione sarà calcolata come se si fosse effettuato il conteggio corretto sin dal primo anno.

In relazione alle somme da assoggettare a tassazione separata infine il contribuente deve effettuare il versamento di un acconto nella misura del 20 per cento (art. 1, D.L. 31 dicembre 1996, n. 669) in sede di autoliquidazione delle imposte (insieme ad Irpef, addizionali, cedolare ecc.); in caso di assistenza fiscale la somma è trattenuta dal sostituto d’imposta. L’ufficio procederà quindi alla liquidazione delle imposte dovute in base ai criteri di tassazione separata, indicati nell’art. 21 del Tuir.

Si ricorda infine, per completezza, che il contribuente – per i redditi e le somme non conseguiti nell’esercizio di impresa commerciale – può optare per la tassazione ordinaria, in luogo della tassazione separata, barrando l’apposita casella nei citati quadri RM o D della dichiarazione dei redditi.

Sono molti i Comuni che hanno deliberato ordinanze con le quali attribuiscono ai condòmini l’onere di curare la manutenzione del tratto di marciapiede antistante lo stabile   liberandosi così dalle spese di gestione dei marciapiedi e dalla responsabilità in caso di incidenti dovuti alla mancata o inesatta manutenzione. Ma queste ordinanze non possono ribaltare sui condomìni le responsabilità dei danni causati a terzi da mancata manutenzione.

Il marciapiedi antistante al condominio, infatti, a differenza dei cortili e degli spazi interni, è suolo pubblico e quindi appartiene totalmente alla pubblica amministrazione. Il Decreto legislativo 285/92 (Codice della Strada) definisce chiaramente il concetto di strada pubblica e annovera i marciapiedi nel demanio. L’articolo 3, numero 33, infatti, specifica che si intende per marciapiede «parte della strada, esterna alla carreggiata, rialzata o altrimenti delimitata e protetta, destinata ai pedoni». Ed è quindi illegittimo che una semplice ordinanza comunale deroghi ad un decreto legislativo.

In particolare, il Comune mantiene la proprietà del marciapiedi anche per la porzione antistante allo stabile condominiale e tale diritto di proprietà comprende l’onere di effettuare le opere di manutenzione dovute e necessarie. Non esiste quindi alcun obbligo in capo al condominio e al suo amministratore di effettuare riparazioni o manutenzioni per rendere sicuro o agibile il marciapiedi. Si può affermare quindi che l’estensione del condominio arriva fino alle proprie mura esterne (tranne che esiste un’area «di sedime» dell’edificio), e che il marciapiede antistante non ne faccia parte.

Questa affermazione risulta cruciale, oltre che per le spese di manutenzione già accennate, al fine di determinare chi debba rispondere dei danni cagionati dal marciapiede.

Sul punto risulta chiara una sentenza emessa dalla Quarta Sezione Civile del Tribunale di Torino, che in data 5 dicembre 2012 dirimeva ogni dubbio su queste problematiche.

È infatti responsabile per i danni cagionati dalla cosa in custodia colui che ha del bene la custodia, intesa come potere di gestione. E, come chiarisce il Codice della Strada, «gli enti proprietari delle strade (…) provvedono: a) alla manutenzione, gestione e pulizia delle strade, delle loro pertinenze e arredo, nonché delle attrezzature, impianti e servizi».

Entro il 25 maggio 2018 bisognerà attenersi a quanto disposto dal nuovo Regolamento Generale Europeo sulla Protezione dei Dati Personali (GDPR), anche con riferimento al trattamento dei dati nel Condominio, per non incorrere in pesanti sanzioni.

Le nuove norme riguardano tutte quelle realtà che in qualsiasi modo trattano dati personali delle persone fisiche, quindi anche il condominio. Vi è la necessità di individuare quali sono le novità per l’amministratore come responsabile del trattamento.

All’interno del condominio i dati personali sono ad esempio nome, cognome, indirizzo, codice fiscale, ma anche il numero dell’interno dell’abitazione o la bolletta dell’acqua se riconducibili ad un condomino. Tale precisazione era stata già effettuata dal Garante della Privacy successivamente all’entrata in vigore della legge 220/2012 e rimane valida anche per la nuova normativa.

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Prima di «escutere» i condòmini in regola con i pagamenti delle spese condominali, il creditore del condominio deve rivolgersi in via esecutiva ai condòmini morosi, il cui nominativo gli dovrà essere fornito dall’amministratore previa semplice richiesta (in caso non lo faccia, il creditore può rivolgersi al Tribunale per ottenerlo).

Ma dato che i condòmini morosi verso il condominio nella maggior parte dei casi avranno già subito esecuzioni immobiliari sia (appunto) dal condominio, sia magari dalla banca che aveva concesso il mutuo o da altri creditori, è molto probabile che il creditore sia costretto porre in essere delle esecuzioni molto costose e lunghe quanto inutili.

Quindi, molto spesso, i creditori del condominio preferiscono avvalersi del molto più efficace strumento del pignoramento del conto corrente condominiale, in modo da causare un danno al condominio (vista l’impossibilità di utilizzare il conto sino almeno alla concorrenza dell’importo pignorato) e di spingerlo (o per meglio dire costringerlo) a pagare il debito rapidamente.

Tuttavia, per quanto il pignoramento del conto corrente condominiale sia stato normalmente giudicato lecito dai Tribunali, in realtà va detto che il condominio, non avendo personalità giuridica, non può avere beni in proprietà. Inoltre, in questo modo vengono aggrediti proprio i beni dei condòmini “virtuosi”, in regola con i pagamenti: esattamente il contrario di quanto stabilito dal legislatore.

Il «sollecito» a chi non paga completamente e puntualmente le spese è una prassi frequente, che ormai si è fatta frequentissima. Ma, nonostante l’indulgenza che si può avere per il vicino, bisogna rendersi conto che ha un costo.

In questi casi infatti, comunemente, l’amministratore si rivolge a un avvocato di fiducia, che con la sua opera riesce ad ottenere il pagamento dei debiti dai condòmini inadempienti.

Nel migliore dei casi il condomino debitore, ricevuta la lettera dell’avvocato, deciderà di pagare subito il suo debito evitando ulteriori attività legali.

Nel caso in cui questi non pagasse in via stragiudiziale, tuttavia, l’avvocato sarà costretto ad agire in giudizio per ottenere la condanna del condomino al pagamento di quanto ancora dovuto.

Al termine del proprio mandato, comunque, l’avvocato consegnerà all’amministratore la fattura per le proprie prestazioni professionali stilata sulla base dell’attività svolta.

Chi paga la parcella

È lecito domandarsi se questa parcella debba essere pagata dal condominio nel complesso o solamente dai condomini morosi, tenendo indenni dal pagamento delle spese legali i comproprietari che avendo pagato puntualmente non hanno reso necessaria l’attività dell’avvocato.

Per quanto possa sembrare paradossale, l’amministratore dovrà, in prima battuta, pagare la parcella del legale con i fondi del conto corrente condominiale e quindi con denaro anche dei condòmini in regola con il pagamento delle spese. Anche questa, infatti, rientra nelle spese necessarie per il mantenimento della cosa comune, così come indicate nell’articolo 1123 del Codice civile. Si può dire, infatti, che tali spese siano impiegate dal palazzo al fine di assicurare il buon andamento della propria situazione finanziaria e quindi, nel lungo termine, mirino al benessere di tutti i condòmini. Inoltre è un preciso dovere dell’amministratore di condominio ottenere il pagamento dei contributi necessari al mantenimento dello stabile.

Comunque, una volta saldate le spese legali, l’amministratore dovrà poi inserirle come «addebito personale» nel consuntivo condominia, addebitandole ai morosi.

Le altre strade

Esistono però dei temperamenti a questo principio. Occorre in prima battuta specificare che, qualora il condòmino moroso si sia rifiutato di pagare prima del processo e l’avvocato abbia instaurato la causa, il giudice potrà provvedere nella stessa sentenza a condannare il debitore a pagare le spese legali direttamente al difensore del condominio. In questo modo l’amministratore non dovrà anticiparle.

Inoltre, ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il creditore del condominio deve in via preventiva escutere i condòmini morosi: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini». In caso di mancato pagamento dell’avvocato del condominio, quindi, questi richiederà all’amministratore i nominativi dei condòmini non in regola con il pagamento delle spese. Anche se non sarà possibile escutere il singolo condòmino per l’intero debito, ma solo pro quota. Avendo ottenuto un titolo esecutivo valido, poi, l’avvocato potrà mettere in esecuzione la sentenza ottenendo il pagamento coattivo della propria parcella. Arrivando sino a ipotecare l’appartamento del condòmino e addirittura a venderlo all’incanto.