Rimedio in arrivo per gli amministratori, alle prese con la comunicazione all’Agenzia delle entrate dei dati dei condòmini cui spetta la detrazione per i lavori di recupero o risparmio energetico sulle parti comuni. L’Agenzia potrebbe snellire le «specifiche tecniche» eliminando le richieste più assurde. Sarebbe opportuna una revisione ed una proroga. Gli amministratori, quindi, anche se mancano pochi giorni, potrebbero sospendere momentaneamente gli invii con dati di cui non siano sicuri sino all’annunciata revisione (sempre che arrivi entro il 28 febbraio).

I problemi maggiori, dopo che il Sole 24 Ore e le Entrate hanno chiarito a Telefisco 2017 i dubbi su come indicare i morosi nella comunicazione, sono emersi da un’interpretazione piuttosto estensiva dell’Agenzia stessa sull’articolo 2 del Dm del 1° dicembre 2016, che stabilisce: «(…) gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all’Agenzia delle entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, (…). Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini».

Lo stesso articolo 1 del provvedimento dell’Agenzia del 27 gennaio 2017 dispone: «(…) gli amministratori comunicano la tipologia e l’importo complessivo di ogni intervento, le quote di spesa attribuite ai singoli condòmini nell’ambito di ciascuna unità immobiliare».

I problemi, nascono dal modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia. Nella sezione («Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa»), infatti, non si è rispettata l’indicazione del decreto e, invece di farsi riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, si è introdotto – attraverso il campo «Tipologia del soggetto al quale è stata attribuita la spesa» – il riferimento ad altri soggetti (quali i locatari, i comodatari, i familiari conviventi ,eccetera), chiedendo di indicare il relativo codice fiscale.

L’agenzia avrebbe dovuto dovrebbe riflettere sull’impossibilità di ingabbiare la multiforme realtà condominiale nei suoi schemi e rassegnarsi a restare nel perimetro di quanto era stato indicato nel Dm, cioè ottenere i dati dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Invece, nella pretesa utopica di presentare ai contribuenti una precompilata perfetta, l’amministratore è stato chiamato a raccogliere un’infinità di dati di cui non è in possesso (e che neppure sono previsti nell’anagrafe condominiale istituita dalla legge 220/2012), oltretutto in tempi ridottissimi. Sinora, invece, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.

È chiaro, quindi, che le nuove regole delle Entrate hanno reso la comunicazione corretta impossibile, al di fuori dei casi più semplici, con il rischio della sanzione di 100 euro. Gli amministratori potrebbero quindi indicare solo i dati di chi risulta effettivamente «condòmino», eliminando così una buona parte dei possibili errori nella comunicazione. Anche se poi moltissimi «aventi diritto» dovranno controllare la loro precompilata e correggerla in base alle spese da loro effettivamente sostenute.

Considerando che mancano però solo 9 giorni alla scadenza, siamo tutti contrari ad un’operazione che non si attaglia alla realtà dei condomìni italiani e che una cosa opportuna da fare sarebbe rinviarne di un anno l’operatività o, almeno, sospendere l’applicazione delle sanzioni.

Le correzioni alle «specifiche tecniche» della comunicazione da inviare entro il 28 febbraio (con i dati dei condòmini che beneficiano della detrazione Irpef per lavori sulle parti comuni) si faranno. Parola del vice ministro dell’Economia Luigi Casero, interpellato ieri a Milano dal Sole 24 Ore, che ha confermato quanto scritto il 19 febbraio sul giornale: «L’input per correggere le specifiche tecniche è stato dato, e non è esclusa neppure una piccola proroga».

Quindi la semplificazione chiesta da Confedilizia per l’adempimento a carico degli amministratori condominiali sta per essere recepita dall’Agenzia delle Entrate ma i giorni che mancano alla scadenza sono davvero pochi: in questo contesto, quindi, una breve proroga che non impedisca all’Agenzia di recepire i dati provenienti dagli amministratori (valutabili in parecchie decine se non alcune centinaia di migliaia) in modo da poterli inserire nella dichiarazione dei redditi «precompilata» (modello 730 o Redditi) che i contribuenti dovrebbero avere a disposizione tra un paio di mesi, il 15 aprile 2017, per poi procedere alla consegna entro il 24 luglio 2017.

È quindi ragionevole pensare che la proroga non possa essere decisa per un a data lontana, come il 30 giugno (questo il nuovo termine chiesto da Anaci in una lettera al ministro dell’Economia Carlo Padoan), ma un differimento si renderebbe davvero indispensabile per permettere agli amministratori condominiali di rivedere le comunicazioni in giacenza e quelle ancora da fare alla luce della promessa semplificazione.

Il vero problema, infatti è il modo in sono state predisposte le specifiche tecniche allegate al provvedimento dell’Agenzia, dove sono indicati i dati da inserire nella comunicazione . Confedilizia ha fatto presente che invece di fare riferimento ai soli condòmini e alle quote di spesa agli stessi attribuite, vengono nominati altri soggetti(inquilini, comodatari, familiari conviventi, eccetera). In sostanza, chi ha predisposto le «specifiche tecniche» è andato oltre quanto indicato nel Dm del 1° dicembre 2017 ma anche oltre a quanto indicato nel provvedimento del 27 gennaio della stessa Agenzia, dove si parla dei soli «condòmini», quindi dei soli titolari di diritti reali. Dl resto, sinora, l’amministratore si limitava a fornire ai singoli condòmini la quota spettante e pagata, dopo di che questa poteva essere suddivisa tra i vari aventi diritto (inquilini, conviventi, comodatari) a loro stessa cura nelle loro dichiarazioni dei redditi. E il sistema ha sempre funzionato.

I proprietari degli esercizi commerciali ritengono di essere parte estranea rispetto al condominio, dato che magari non partecipano alle assemblee, non utilizzano scale e ascensori e vi si recano solamente durante le ore di apertura.

Di conseguenza può capitare che il commerciante veda come un’ingiustizia il fatto di dovere pagare spese come la manutenzione dell’ascensore, la pulizia delle scale o il riscaldamento anche nelle parti comuni.

Tale ragionamento, tuttavia, non pare corretto.

Il negozio, pur se apparato commerciale, è a tutti gli effetti parte integrante del condominio.

L’articolo 1118 del Codice Civile prevede in punto gestione e utilizzo delle parti comuni che “il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni” e che “il condòmino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Di conseguenza anche il proprietario del negozio dovrà contribuire, in base ai millesimi di competenza, al pagamento delle spese condominiali.

Quelli sopra tratteggiati sono i conflitti statisticamente più rilevanti tra i condomini e i negozianti dello stabile, esistono tuttavia svariate ulteriori problematiche che possono cagionare attriti.

Per dirimere tali conflitti è necessario avere regole ben precise, definite puntualmente dal regolamento condominiale ed un amministratore deve essere in grado di farle rispettare.

In ogni caso le norme del regolamento condominiale e l’opera dell’amministratore possono essere utili e necessari per dirimere i conflitti più macroscopici mentre per le questioni più secondarie e meno evidenti è consigliabile esercitare buon senso e moderazione, e far comprendere ai condomini che è sempre consigliabile evitare lunghe e costose liti giudiziarie.

Si possono collocare in un area condominiale i tavolini di un bar. Lo stabilisce la Cassazione. A patto però che quel tipo di utilizzo non si trasformi un un’ appropriazione in via esclusiva dell’area condominiale. È quanto emerge dalla sentenza n.869 del 23 gennaio 2012, con cui la Corte di Cassazione ha stabilito che se non c’è una vera e propria appropriazione dell’area, la revoca dell’autorizzazione concessa al titolare di un bar ad occupare una parte dell’area del condominio, con i tavolini, è illegittima se basata su generici motivi, come il presunto abuso dell’area stessa. Se non viene alterata la destinazione dell’area condominiale, l’apposizione dei tavolini nella stessa è pertanto legittima.

Per ottenere la documentazione bancaria del conto corrente intestato al condominio non sussiste un obbligo del condòmino di chiederla esclusivamente all’amministratore quanto, piuttosto, fargliene preventiva richiesta. E qualora, nonostante le ripetute richieste, l’amministratore non ottemperi, il condòmino ha diritto di ottenere quanto richiesto direttamente dall’istituto di credito.

Questa è la decisione con cui l’Arbitro Bancario Finanziario – Collegio di Roma – con decisione n. 7960/2016 , ha riconosciuto, alla proprietaria di una unità immobiliare inserita all’interno di un condominio, il diritto di ottenere, a proprie spese, dalla banca con cui intercorreva un rapporto di conto corrente con il condominio, copia della rendicontazione periodica.

Il condòmino, infatti, dopo aver chiesto, ripetutamente e invano all’amministratore la documentazione relativa agli estratti conto condominiali, rivolgeva la medesima istanza alla banca resistente, che, tuttavia, non evadeva la richiesta per mancanza dei presupposti di legittimazione attiva.

Nel quadro normativo sulla Riforma del Condominio e del successivo D.M 140/2014, la dottrina si interroga sugli strumenti che possono essere utilizzati nel caso in cui venga meno, nel corso del rapporto contrattuale, il requisito della formazione periodica. La norma, infatti, sembrerebbe avere introdotto un vero e proprio requisito legale soggettivo imprescindibile per lo svolgimento della professione di amministratore condominiale.

Le posizioni degli interpreti è orientata verso la nullità della deliberazione di nomina e del successivo contratto stipulato fra il condominio e la persona (fisica o giuridica) prescelta in caso di violazione di ciascuno dei requisiti elencati nell’art. 71-bis disp. att. cod. civ. senza operare alcuna distinzione tra le lettere a), b), c), d), e) e le lettere g) e f);

L’art. 71-bis disp. att. cod. civ., nella sua portata complessiva, rappresenta evidentemente una norma imperativa di ordine pubblico.

Stando dunque alla giurisprudenza delle SS.UU., può configurarsi la nullità della nomina nell’ipotesi della mancata ottemperanza all’obbligo di formazione periodica da parte dell’amministratore condominiale, a cui sia seguita la deliberazione assembleare di nomina e il successivo contratto, sul presupposto errato che l’amministratore fosse in possesso del requisito della formazione periodica, ovvero la frequenza di corsi di aggiornamento annuali.

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La riforma del condominio ha creato una figura altamente professionalizzata dell’amministratore con una serie di conseguenti responsabilità. In questa sede ci limitiamo ad affrontare il caso dell’amministratore disonesto che abbia agito in danno del condominio. Non è necessario che l’amministratore scappi con la “cassa”, è sufficiente che il denaro del condominio finisca, anche temporaneamente, sul conto personale dell’amministratore o che i fornitori non vengano pagati puntualmente. Vedremo quali sono i reati ipotizzabili e le possibili contromosse. Anticipiamo fin da ora che le operazioni di recupero sono estremamente difficili per cui la mossa migliore è il controllo preventivo. Del resto, prevenire è meglio che curare!
Mancano norme precise
La possibilità di un’azione risarcitoria contro l’amministratore è disciplinata in modo specifico dall’articolo 1131 codice civile che, all’ultimo comma, prevede il risarcimento del danno per l’amministratore che non dà notizia dell’atto di citazione o del provvedimento a lui notificato. Per configurare la responsabilità risarcitoria dell’amministratore occorre fare riferimento a norme di carattere generale in tema di mandato (articolo 1703 codice civile); l’amministratore è tenuto ad agire con la diligenza legata alla sua specifica preparazione professionale e risponde, quindi, dei danni arrecati al condominio.
Possibili due alternative: civile e penale
Il condominio che voglia agire contro l’amministratore ha, in linea di principio, due strade parallele, quella civile e quella penale. La prima mira all’ottenimento del risarcimento del danno ma può rivelarsi estremamente lunga e defaticante. La seconda potrebbe essere più rapida in quanto, accertato il reato, il risarcimento sarebbe quasi automatico ma la strada è tutta in salita, occorre presentare una denuncia penale (esponendosi ad una controdenuncia dell’amministratore) e affrontare l’alea del giudizio. E non finisce qui! Il condominio che voglia ottenere il risarcimento del danno non deve dimenticare, in sede penale, di costituirsi parte civile (Cassazione, 29 gennaio 2014, n. 3958).
L’appropriazione indebita
L’appropriazione indebita (articolo 646 codice penale), ricorre nel caso in cui l’amministratore si appropri del denaro del condominio. Prima della riforma del 2012 la confusione di gestione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio, ovvero dei diversi condomìni gestiti dallo stesso amministratore, era all’ordine del giorno. La riforma ha rimediato con l’articolo 1129 codice civile che obbliga l’amministratore a far transitare, sul conto corrente intestato al condominio, tutte le somme ricevute, permettendo a ciascun condòmino di visione la rendicontazione periodica. Tale norma rende più difficile –ma non esclude – che l’amministratore si appropri di denaro del condomìnio o lo utilizzi per altri scopi.
L’appropriazione indebita per mancata restituzione della documentazione
L’articolo 1129 codice civile prescrive che «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio…», nel caso in cui l’amministratore non adempia a tale obbligo, scatta l’appropriazione indebita. La Cassazione ha “bacchettato” l’amministratore che, nonostante la notifica dell’atto con cui il condomino gli intimava di consegnare la documentazione contabile, aveva negato tale restituzione, pur sapendo di essere stato revocato e di non aver più titolo per continuare ad averne il possesso (Cassazione, 10 luglio 2013, n. 29541).
Incoerenza del saldo contabile col saldo di cassa
Una differenza, anche minima, tra le somme indicate nella contabilità e l’effettiva giacenza di cassa configura il reato di appropriazione indebita a carico dell’amministratore in quanto tale differenza potrebbe fondarsi su presupposti illeciti. L’esiguità dell’ammanco, infatti, non esclude la responsabilità penale dell’amministratore che, per evitare la condanna, dovrà dimostrare che la differenza tra il dato contabile e la giacenza di cassa è stata causata da altre ragioni, ad esempio da un errore (Cassazione, 5 ottobre 20111, n. 36022).
Anche gli interessi generano responsabilità
L’appropriazione indebita ricorre anche per il semplice ed indebito lucro che l’amministratore possa ricavare depositando il danaro condominiale su propri conti o utilizzandolo per l’acquisto di titoli od altri beni a proprio nome (Cassazione, 9 novembre 1987).
La truffa ed il falso in scrittura privata
L’amministratore disonesto potrebbe “fare il furbo” redigendo un falso rendiconto o falsificando i documenti contabili allo scopo di trarre in inganno i condòmini e indurli ad effettuare dei versamenti in realtà non dovuti (Tribunale di Firenze, 30 marzo 2000). In questo caso potrebbe scattare il reato di truffa (articolo 640 codice penale) ovvero di falso in scrittura privata (articolo 485 codice penale).
L’azione di rendiconto
L’articolo 1713 codice civile pone a carico del mandatario (e, quindi, dell’amministratore) l’obbligo di rendere il conto della gestione. Tale obbligo si concretizza nel dovere di consegna della documentazione (ricevute, fatture, lettere contabili, scontrini fiscali, etc.,) atta a verificare l’operato del mandatario (Cassazione, Sez. II, 30 agosto 1994, n. 7592).
Nel caso in cui l’amministratore rifiuti di adempiere ai propri obblighi, i condomini possono chiedere il conto della gestione. Ma, in pratica, cosa vuol dire? In parole povere si chiede all’amministratore di fornire la prova non soltanto dell’entità e della causale delle spese effettuate ma, più in generale, delle modalità di esecuzione dell’incarico, allo scopo di valutare la buona amministrazione (Cass., sez. III, 9 febbraio 2004, n. 2428; Cass., sez. I, 23 aprile 1998, n. 4203; Cass., sez. I, 10 dicembre 2009, n. 25904). Occorre tener presente che la morte dell’amministratore comporta l’estinzione del mandato ma non fa venir meno l’obbligo del rendiconto che (in quanto obbligazione patrimoniale) si trasmette agli eredi in virtù delle norme generali in tema di successione ( Cass., sez. II, 10 giugno 2003, n. 9262; Cass., sez. III, 4 settembre 1998, n. 8801).
L’azione di restituzione
Altra azione contro l’amministrazione è quella di restituzione, disciplinata dall’art. 948 codice civile che permette al proprietario di «rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene …». L’azione è esperibile anche con un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 codice procedura civile (Trib. Roma, 7 dicembre 1998; Trib. Bologna, 26 maggio 1998; Trib. Trieste, 3 aprile 1993). In sostanza, il nuovo amministratore, anche senza autorizzazione dell’assemblea (Trib. Salerno Sez. I, 7 agosto 2008; Cass. civ. Sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504; Trib. Roma, 18 marzo 1987), può agire, anche in via di urgenza, per ottenere la consegna immediata di tutti i documenti e delle somme del condominio da parte del suo predecessore.
Possibile anche il decreto ingiuntivo
Parte della giurisprudenza ammette anche il ricorso al decreto ingiuntivo per ottenere la consegna della documentazione e della cassa condominiale, illegittimamente detenuta dall’amministratore (Tribunale Ariano Irpino, 24 aprile 2007; Cass. Civ., II sez., 14 dicembre 1978, n. 5957). Se l’amministratore non consegna i documenti e la cassa, può essere condannato non solo alla consegna, ma anche al risarcimento del danno causato al condominio che potrà essere liquidato dal Giudice secondo equità sollevando il condominio dall’onere di quantificare il danno (Tribunale Padova, Sez. I, 14 giugno 2003).
Essenziale il rendiconto annuale
Il rendiconto rappresenta le quote versate dai singoli condomini e le spese sostenute e si traduce nel bilancio che, approvato dall’assemblea, diventa definitivo ove non venga impugnato nei trenta giorni successivi alla approvazione o alla notifica del verbale assembleare con cui si ratifica la gestione (art. 1137 codice civile). L’approvazione del bilancio preclude l’azione di responsabilità contro l’amministratore? Sul punto esistono due orientamenti. Il primo esclude che si possa attivare una azione di responsabilità successivamente all’approvazione del bilancio (Tribunale di Salerno 30 gennaio 2010). Altri ritengono possibile l’azione di responsabilità anche successivamente all’approvazione del bilancio consuntivo.
In linea di massima, approvato il bilancio e spirato il termine per l’impugnativa, il rendiconto diventa immodificabile. Esistono, però, delle eccezioni alla regola. Se il rendiconto è falsificato, l’approvazione assembleare è viziata, con la conseguente possibilità di azione giudiziaria nei confronti dell’amministratore. In ogni caso, si esclude che l’assemblea possa trasformare un atto illecito in lecito; per cui deve ritenersi possibile una azione di responsabilità contro l’amministratore (anche dimesso-destituito), successiva all’approvazione del bilancio consuntivo.
Spesso le azioni contro l’amministratore non approdano a nulla
Abbiamo visto che il condominio che voglia far valere le proprie ragioni contro l’amministratore troppo furbo ha un ampio ventaglio di possibilità ma, purtroppo, non bisogna illudersi. Intraprendere un’azione legale contro l’amministratore richiede tempi lunghi e la necessità di anticipare le spese di giustizia. Sia che si voglia intraprendere la strada dell’azione penale che di quella civile, occorre mettere sul piatto della bilancia la normale alea del giudizio e, nella migliore delle ipotesi, occorrerà affrontare l’esecuzione nei confronti dell’amministratore che, nei tempi tecnici di giustizia, avrà tutto il tempo per far sparire il proprio patrimonio lasciando i creditori con un pugno di mosche in mano. E allora? Allora è meglio giocare d’anticipo “placcando” l’amministratore anche a rischio di passare per rompiscatole. Talvolta usare la “mano ferma” permette di prevenire situazioni di dissesto finanziario ed evitare ammanchi anche rilevanti.
Pagare con assegno non costituisce un rimedio
Pensare che versare le quote condominiali con assegno metta al riparo dalle brutte sorprese è solo una pia illusione. L’amministratore disonesto, infatti, invece di versare l’assegno sul conto condominiale, potrebbe negoziarlo e far confluire le somme nelle proprie tasche. In questo caso il condòmino, per dimostrare di aver effettuato i versamenti, dovrà farsi carico di rintracciare tutti gli assegni emessi, chiedere alla propria banca una copia del titolo negoziato, dimostrare che l’assegno è stato incassato dall’amministratore e, solo a questo punto, sarebbe liberato dall’obbligo di versare le quote condominiali. Il che non vuol dire possibilità di recupero nei confronti dell’amministratore disonesto.
Come evitare le brutte sorprese
Il bonifico o il versamento su conto corrente del condominio mette al riparo da brutte sorprese in quanto le somme confluiscono direttamente sul conto del condominio e sarà molto più agevole dimostrare l’avvenuto pagamento.
Tenere tutto sotto controllo
Fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio! Il più delle volte l’approvazione del bilancio tarda e, nel frattempo, il danno potrebbe essere ormai fatto ed irrecuperabile. E’ buona norma verificare costantemente la gestione anche chiedendo di esaminare gli estratti conto bancari. Se non si ha tempo, è possibile fare comunella con il vicino di casa e “darsi il cambio” verificando costantemente l’andamento della gestione. Se si scoprono anomalie, meglio chiedere subito spiegazioni piuttosto che perdere tempo inutilmente.
Verificare l’elenco dei fornitori
Tutti i condomini hanno il diritto di chiedere l’elenco dei fornitori del condominio comprensivo dei loro riferimenti; ottenuto tale elenco sarebbe opportuna una chiacchierata per sapere se ci sono pendenze verso il proprio condominio. In tal modo è possibile monitorare l’esposizione debitoria e, in caso di difficoltà, è possibile chiedere chiarimenti all’amministratore. Se l’amministratore rifiuta di comunicare l’elenco dei fornitori o non fornisce spiegazioni soddisfacenti sui ritardati pagamenti, il condòminio potrà chiedere spiegazioni in assemblea che, nel caso, potrà anche revocare l’amministratore e affidare l’incarico ad un altro amministratore.
Occhio alle referenze
Sul mercato esistono numerosi professionisti seri che esercitano con dedizione ed impegno e, per questo, sono ben conosciuti. Altri colleghi sono altrettanto conosciuti per non godere di “grande stima”. Al momento di nominare il nuovo amministratore sarebbe opportuno fare ricorso al “passaparola” per informarsi sulla serietà dell’interlocutore senza limitarsi a scegliere il preventivo più basso tenendo bene a mente che l’amministratore gestirà il nostro portafoglio.
Occorre considerare che l’amministratore impiega il proprio tempo e professionalità per trarre un utile dalla propria attività e, se il preventivo è eccessivamente basso, c’è il rischio che i servizi siano inefficienti o, peggio ancora, che l’amministratore sia costretto a “fare la cresta” per far quadrare i propri conti.
Potrebbe essere utile chiedere al candidato se amministra altri condomini e da quanto tempo e verificare di persona, chiedendo informazioni al portiere o ai proprietari di questi immobili se effettivamente conoscono quell’amministratore e se gode di buona reputazione. Scoprire che ci sono lamentele sulla gestione potrebbe essere un campanello d’allarme.
Esaminare le pezze giustificative
E’ buona norma il controllo programmato (almeno una volta l’anno) delle scritture contabili, fiscali e bancarie che devono essere obbligatoriamente conservate presso lo studio dell’amministratore. Esaminare le singole fatture potrebbe essere inutile; occorre esaminare tutta la documentazione contabile ovvero:
– estratti conto bancari;
– pagamenti effettuati con i MOD. F24 (pagamento delle RA)
– pagamenti delle polizze condominiali
– prospetto delle vertenze in corso specie per quanto riguarda le azioni di recupero crediti contro i condomini morosi;
– quietanze relative ai pagamenti dei servizi (acqua, luce, gas, riscaldamento eccetera).