Il nuovo CU 2015 sostituisce il vecchio modello CUD e la certificazione dei compensi degli autonomi coinvolgendo così anche l’amministrazione condominiale.

Il modello CUD cambia radicalmente arricchendosi di nuovi dati e funzioni. Dal 2015 cambierà anche nome: CU (Certificazione Unica).

L’Agenzia delle Entrate da poco ha messo a disposizione in nuovo modello CU2015 in bozza. Forse il cambiamento più profondo portato dal CU è il fatto che la Certificazione Unica non sostituirà solo il caro vecchio modello CUD ma anche la certificazione dei compensi degli autonomi sino ad oggi emessa in forma libera su carta intestata dell’azienda.

Il CU2015 dovrà quindi essere utilizzato dal sostituto d’imposta per certificare i redditi di lavoratori dipendenti e autonomi. A che scopo? L’obiettivo dichiarato è quello di rendere possibile l’elaborazione della famosa “dichiarazione precompilata” (730 precompilato) che l’Agenzia delle Entrate dovrebbe emettere già dal prossimo anno andando a semplificare la vita (si spera) di circa 20 milioni di contribuenti.

Ciò che lascia perplessi per molti versi è l’inclusione di professionisti, agenti e rappresentanti di commercio i quali non usufruiscono, in quanto titolari di partita Iva, della dichiarazione tramite 730.

Il nuovo modello CU dovrà essere consegnato al contribuente entro il 28 febbraio e trasmesso, per via telematica, all’agenzia delle entrate entro il 7 marzo, scadenza che per il 2015 dovrebbe slittare al 9 in quanto il 7 marzo cade di sabato. Consultando il frontespizio oltre ai classici dati del sostituto e del rappresentante firmatario, la Comunicazione Unica contiene l’indicazione del numero delle certificazioni di lavoro dipendente/assimilato e di lavoro autonomo/provvigioni contenute nel flusso (che potranno essere trasmesse anche separatamente), della presenza o meno del quadro dedicato alla comunicazione telematica oltre ai dati relativi all’impegno alla trasmissione telematica.

Importante

Nel mondo dell’amministrazione condominiale Il modello CU sostituisce pertanto l’invio della “certificazione dei compensi soggetti a ritenuta d’acconto” che si usava fare annualmente a tutti i fornitori che avevano emesso fatture con rit. d’acconto nei confronti del condominio.

Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c.  (Cass. Civ. 943/1999).

La Corte di Cassazione, con sentenza del 15 giugno 2012, n. 9877, ricorda che nei regolamenti condominiali contrattuali sono contrattuali (e, quindi, modificabili solo con il consenso di tutti i proprietari) solo quelle clausole che incidono sui diritti reali individuali o dei comunisti, mentre le altre clausole, anche se contenute nei regolamenti contrattuali, sono da considerarsi semplici clausole che regolano l’uso dei beni comuni e possono, pertanto, essere modificate con delibere adottate a maggioranza.
Di conseguenza, se la clausola del regolamento che vieta il parcheggio nel cortile (o che vieta un qualsiasi uso del cortile) è meramente regolamentare, questa può essere modificata con una delibera dell’assemblea approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 5, c.c. (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) .

Modifica dei criteri legali di riparto delle spese e diritti soggettivi dei condomini: nullità della deliberazione condominiale non assunta all’unanimità.  (Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 15042 del 14 giugno 2013)

In materia condominiale deve ritenersi affetta da nullità, che può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia nella stessa espresso voto favorevole, e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall’art. 1137 c.c., la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

Ciò, in quanto eventuali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono esser fatte valere soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Ne consegue che la modifica a maggioranza, sia pure qualificata, del criterio di ripartizione delle spese, e non all’unanimità, si deve considerare nulla e l’azione può essere proposta in ogni tempo anche da chi abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla.

Nei regolamenti contrattuali dobbiamo distinguere i patti regolamentari, in quanto chiariscono o riproducono le norme di legge sul condominio e sono finalizzati a regolare l’uso delle cose comuni,  dai patti che contengono oneri reali circa l’uso e la destinazione delle proprietà esclusive, o riserve di proprietà o particolari diritti al venditore o ad alcuni condomini, limitazioni a carico dei singoli condomini o patti che comunque  vanno ad incidere sui diritti di proprietà o di uso dei singoli condomini.

La prassi e le sentenze

Di norma, si ritiene che il compenso stabilito forfettariamente in occasione dell’assunzione o del rinnovo dell’incarico sia limitato alla gestione ordinaria (che include, ad esempio, spese amministrative, servizi condominiali, piccola manutenzione, energia, acqua) ma non comprenda la gestione di lavori straordinari («lavori di rilevante entità» per il Codice civile), da liquidare a parte, in genere in percentuale sul costo dei lavori.

Ma l’orientamento (a parte alcuni precedenti di merito) va nel senso che, se l’assemblea non approva espressamente il compenso straordinario, nulla è dovuto all’amministratore. Quindi, il compenso pattuito all’assunzione dell’incarico annuale comprende ogni attività, anche relativa alla gestione di manutenzione di rilevante entità delle parti comuni.

La riforma del condominio (legge 220/2012) ha cercato di arginare gli abusi di alcuni amministratori che, raggiunto l’accordo sul compenso per la gestione ordinaria, al momento dell’approvazione inseriscono nel consuntivo altre spese, ad esempio, per partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti.

Il nuovo articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l’amministratore, in occasione della nomina o del rinnovo, debba analiticamente specificare l’importo dovuto per la sua attività, a pena di nullità della nomina. Certo, sarebbe stata preferibile una formulazione meno radicale, che prevedesse l’inesigibilità delle voci del compenso non indicate espressamente. In teoria, questa disposizione rischia di fare dichiarare nulla la nomina dell’amministratore che non specifica, in maniera minuziosa, tutte le possibili voci, il che è praticamente impossibile. La norma dovrebbe quindi essere interpretata nel senso che è nulla la nomina se la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile o lasci spazio ad abusi.

Sono due i tipi di preventivo che possono essere presentati all’assemblea. Il primo è “modulare” e consiste nell’elenco analitico delle attività con un prezzo per ognuna. Il secondo è a forfait, con un prezzo comprensivo di tutta l’attività. In genere, per non avere brutte sorprese, i condomini preferiscono il preventivo forfetizzato; quello modulare non ha invece avuto fortuna, se non nella forma attenuata, che prevede un prezzo forfetizzato, ma con diverse attività indicate come “extra”, come le assemblee straordinarie.

Un preventivo misto non dovrebbe (il condizionale è d’obbligo) essere sanzionato con la nullità della nomina se riporta la clausola per cui è compresa nel prezzo forfettizzato ogni attività non indicata a parte, in modo da evitare che il prezzo lieviti in occasione del consuntivo. Per quanto concerne i lavori di rilevante entità, il candidato amministratore potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull’importo di eventuali opere ma tale proposta dovrà essere espressa all’accettazione dell’incarico o del rinnovo e non potrà essere rimandata all’approvazione dei lavori.