Anche se, come anticipato ieri, la legge di Bilancio 2022 potrebbe prorogare per tutti i bonus edilizi (e non solo per il superbonus del 110%), la possibilità di cedere il credito o di scontarlo in fattura, per tre anni (fino al 2024), resta comunque il nodo relativo alla pesante riduzione dal 90% al 60% della percentuale della detrazione del bonus facciate per il 2022.

Si tratta, però, di un’agevolazione che dal 2020 ha contribuito non solo alla riqualificazione energetica di molti «palazzi e edifici storici e moderni», ma anche al miglioramento del «decoro urbano».

Si pensi, ad esempio, che il bonus facciate può spettare anche per il restauro dei soli balconi o dei soli ornamenti e fregi, senza la necessità di effettuare il cappotto termico sulla facciata.

Balconi senza cappotti

Il bonus facciate è possibile sia per la sola pulitura o tinteggiatura esterna, che per gli «interventi influenti dal punto di vista termico» o su più del 10% dell’intonaco. In questi ultimi due casi, servono le stesse pratiche previste per l’ecobonus ordinario, come l’asseverazione, il computo metrico, l’Ape finale, le schede tecniche dei materiali e la comunicazione all’Enea.

In ogni caso, sono detraibili «esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi» (cioè i poggioli e non le persiane cosiddette a balcone) o su «ornamenti e fregi». Il bonus facciate si applica «anche agli interventi di restauro dei balconi, senza interventi sulle facciate».

In particolare, per gli interventi su balconi o su ornamenti e fregi, la detrazione spetta per il consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, orinnovo degli elementi costitutivi degli stessi. Spetta anche per gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi in questione, come ad esempio per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone, nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura.

Tra le spese agevolate per il rifacimento dei balconi, rientrano anche quelle per il rifacimento del parapetto in muratura, della pavimentazione e per la verniciatura della ringhiera in metallo.

Bonifici entro l’anno

Se non verrà modificata la riduzione dal 90% al 60% della detrazione del bonus facciate, per il 2022, il privato consumatore, che vorrà beneficiare in dichiarazione dei redditi della detrazione massima su tutta la spesa, dovrà effettuare il pagamento dell’intera spesa, tramite bonifico parlante, «entro il 31 dicembre 2021, indipendentemente dallo stato di completamento dei lavori previsti» (scelta non possibile per le imprese, perché applicano il principio di competenza), assumendosi i rischi e le conseguenze di un inadempimento da parte dell’impresa e iniziando a detrarre la quota decennale per il 2021 a partire dal modello 730/2022 o redditi PF 2022 per il 2021.

Il pagamento potrebbe ridursi al solo 10% della fattura complessiva dei lavori (sempre per sfruttare la detrazione massima del 90% prevista per quest’anno), nel caso di sconto in fattura da parte dell’impresa. Considerando che lo sconto in fattura è parziale (90%), l’intera spesa, comprensiva della parte coperta dallo sconto, si considera sostenuta, con il principio di cassa, quando viene effettuato il pagamento della parte non coperta dallo sconto.

La fattura va emessa per il 100% nella data del pagamento del 10%, indicando il relativo sconto in fattura.

Niente green pass per partecipare alle riunioni di condominio: lo stabilisce il Garante della privacy. L’obbligo della certificazione verde per praticamente quasi tutte le attività sociali (e per tutti i lavori) scatena dubbi tra i cittadini.

Ebbene, mentre il governo lavora ad estendere l’obbligo del green pass a lavoro fino alla prossima estate, una cosa è certa: il condomino non è tenuto ad esibire alcunché all’amministratore o al presidente dell’assemblea riguardo al suo stato vaccinale anti Covid. Infatti nell’articolo 3 “Impiego certificazioni verdi Covid–19” del Dl 105/2021, convertito in legge 126/2021, non v’è traccia di tale obbligo. L’articolo in questione, contenuto nel Dl “Misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da Covid–19 e per l’esercizio in sicurezza di attività sociali ed economiche”, non include infatti gli spazi riservati alle assemblee di condominio nell’elenco dei luoghi in cui è obbligatorio esibire il green pass.

Il parere del Garante della privacy

Dal canto suo, il Garante della privacy, con il parere del 9 giugno 2021, ha puntualizzato, con riferimento anche alle riunioni condominiali, che solo una norma di rango primario potrebbe prevedere l’uso del green pass per poter partecipare. Questo perché la presenza alle assemblee condominiali è “l’estrinsecazione di una modalità di svolgimento di rapporti giuridici, nel caso concreto facenti capo alla manifestazione dei diritti e dei doveri del condomino in ragione dell’esercizio del diritto di cui si dispone verso l’immobile facente parte del contesto condominiale”. Al di là del linguaggio tecnico, la sostanza è che non c’è alcun obbligo di green pass.

Ecco gli obblighi di controllo dell’amministratore di condominio

Lo stesso Garante ha anche precisato che i soggetti deputati ai controlli delle certificazioni verdi devono essere chiaramente individuati e istruiti. In ogni caso ha sottolineato l’importanza di prevenire discriminazioni nei confronti di coloro che, per motivi clinici, potrebbero essere nell’impossibilità di sottoporsi alla vaccinazione. Unico obbligo per l’amministratore di condominio, in base al Dl 105/2021, è quello relativo al controllo del green pass per quei soggetti, condomini o estranei, che utilizzino strutture con obbligo di certificazione verde. Come le piscine condominiali, i centri ricreativi e tutte le strutture equiparabili che si trovano negli spazi condominiali e al chiuso. Tornando nello specifico alle assemblee condominiali, restano comunque in vigore le norme di sicurezza (sanificazione, mascherine, distanziamento) quando le riunioni si svolgono in luoghi come bar, circoli associativi e simili. I controlli, in questi casi, sono a carico dei gestori.

La presentazione diretta del 730 precompilato

Il 730/2021 precompilato può essere inviato direttamente dal contribuente oppure tramite il proprio sostituto d’imposta, il CAF o intermediario di fiducia. Quale può essere il commercialista. La dichiarazione sarà disponibile sul portale dell’Agenzia delle entrate a partire dal 30 aprile 2021. Se decidiamo di provvedere direttamente all’invio, è necessario essere in possesso delle seguenti credenziali:

 – Sistema Pubblico di Identità Digitale (Spid),

 – Carta d’identità elettronica (CIE),

 – Carta nazionale dei servizi (CNS),

 – Credenziali dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate ossia Entratel.

Se il contribuente decide di inviare direttamente la dichiarazione o tramite il proprio sostituto d’imposta, senza apportare alcuna modifica: non saranno controllati i documenti che attestano le spese detraibili/deducibili indicate nella dichiarazione, cui dati sono stati forniti all’Agenzia delle entrate da soggetti terzi quali operatori sanitari, università, banche, assicurazioni, enti previdenziali, imprese di pompe funebri, ecc.
Se, invece, il contribuente modifica la precompilata (direttamente o tramite il sostituto d’imposta): l’Agenzia potrà eseguire il controllo formale, ex art.36-ter del DPR 600/73, su tutti gli oneri indicati, compresi quelli trasmessi dagli enti esterni sopra citati.

Anche l’inserimento degli oneri riportati solo nel foglio riepilogativo allegato alla precompilata, comporta che la dichiarazione sia considerata modificata.

La tracciabilità per il pagamento degli oneri nel 730

La Legge di bilancio 2020 ha disposto l’obbligo di tracciabilità dei pagamenti degli oneri detraibili in dichiarazione dei redditi, 730 e modello Redditi. In particolare, il comma 679, della legge n. 160/2019, prevede che a decorrere dal 1° gennaio 2020  “Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, la detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19 per cento degli oneri indicati nell’articolo 15 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e in altre disposizioni normative spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento previsti dall’articolo 23 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241”.

Sono esclusi dall’obbligo di tracciabilità gli acquisti di:

• di medicinali e dispositivi medici
• le prestazioni sanitarie rese dalle strutture pubbliche o private accreditate al Servizio sanitario nazionale.

Attenzione per le spese che possono essere pagate cash, c’è da rispettare comunque il limite

di utilizzo di contanti fino all’importo di 2.000 euro. Per singola spesa.

Ad ogni modo, salvo le eccezioni citate, la detraibilità degli oneri di cui all’art.15 del TUIR (spese funebri, universitarie, ecc) e in altre disposizioni normative è subordinata all’effettuazione del pagamento mediante «versamento bancario o postale» ovvero mediante i sistemi di pagamento previsti dall’articolo 23 del d.lgs. n. 241 del 1997. Tale articolo fa riferimento a: carte di debito, di credito e prepagate, assegni bancari e circolari ovvero «altri sistemi di pagamento. Sono ammessi anche pagamenti con app e altri sistemi: paypal, amazon pay, google pay ecc.

Infatti, l’indicazione contenuta nella norma circa gli altri mezzi di pagamento tracciabili ammessi per aver diritto alla detrazione deve essere intesa come esplicativa e non esaustiva.

Le spese pagate con carta di credito nel 730.

In merito alla dimostrazione dell’effettivo sostenimento della spesa , l’Agenzia delle entrate, ha messo in evidenza che: l’onere possa considerarsi sostenuto dal contribuente al quale è intestato il documento di spesa, non rilevando a tal fine l’esecutore materiale del pagamento, aspetto quest’ultimo che attiene ai rapporti interni fra le parti. Tuttavia, occorre assicurare la corrispondenza tra la spesa detraibile per il contribuente ed il pagamento effettuato da un altro soggetto.

Ad ogni modo vale sempre la regola secondo la quale, la spesa la detrae chi effettivamente sostiene l’esborso.

La riunione di condominio deve tenersi nello stesso Comune ove si trova il palazzo e comunque in un luogo che non pregiudichi la presenza dei condomini. L’amministratore deve adattarsi alle richieste dei condomini.

In quale luogo deve riunirsi l’assemblea di condominio e chi lo decide? Cosa succede se alcuni condomini hanno difficoltà a raggiungere i locali indicati nell’avviso di convocazione perché ritenuti troppo distanti? Chi vede nell’amministratore di condominio un rivale può esigere che, al posto dello studio di quest’ultimo, l’assemblea si tenga in un posto neutrale? A queste domande ha offerto più volte risposta la giurisprudenza. Il principio sposato dai giudici è il seguente: la scelta del luogo ove deve tenersi l’assemblea di condominio deve garantire la presenza di tutti i condomini, ragion per cui non può essere troppo lontano dall’edificio, ritenuto come centro di riferimento degli interessi di tutti.

Chi sceglie il luogo dell’assemblea di condominio?

Se il regolamento di condominio non stabilisce nulla a riguardo, il luogo in cui l’assemblea deve riunirsi viene stabilito, di volta in volta, dall’amministratore. È lui infatti che compila e spedisce gli avvisi di convocazione, definendo giorno, ora e locali della riunione.

Laddove l’amministratore venga sollecitato da alcuni condomini a spostare il luogo della riunione dell’assemblea non potrebbe arroccarsi su scelte personali. Egli resta infatti pur sempre un mandatario del condominio. Sicché, non potrebbe imporre un posto a lui più congeniale ma scomodo per il resto della compagine.

La recente riforma ha stabilito poi che, se a chiederlo è la maggioranza dei condomini, l’amministratore è tenuto a disporre l’assemblea con modalità telematiche ossia a distanza (la cosiddetta teleassemblea) in modo totale o parziale (ossia consentendo, a chi lo vuole, di partecipare fisicamente).

Assemblea di condominio: in quale luogo?

Nell’individuare i locali ove l’assemblea di condominio debba tenersi l’amministratore deve scegliere un luogo appropriato, formula quest’ultima elaborata dalla giurisprudenza ma che non trova alcun riferimento né all’interno del Codice civile né delle disposizioni di attuazione. Queste ultime, all’articolo 66, stabiliscono solo che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Dunque, in assenza di previsioni della legge e di specifiche disposizioni del regolamento, la determinazione del luogo dell’assemblea viene rimessa alla discrezionalità dell’amministratore. Si può tuttavia far riferimento – come già avvenuto in passato – alle norme relative alla convocazione e allo svolgimento delle assemblee delle società di capitali (le Srl ad esempio). In particolare, l’articolo 2363 del Codice civile stabilisce che l’assemblea di una società debba essere convocata nel Comune ove ha sede la società stessa, salvo che lo statuto non preveda diversamente. Dunque, per analogia, potrebbe ritenersi che l’assemblea di condominio debba svolgersi nello stesso Comune ove si trova l’immobile (o in quello strettamente limitrofo se contiguo, come succede spesso in numerosi Comuni italiani tra loro attaccati) [1].

Secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite [2], l’amministratore, a cui spetta la scelta del luogo ove debba tenersi l’assemblea, è tenuto a rispettare due limiti:

1) anzitutto quello territoriale, con la necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio;

2) quello della idoneità di tale luogo di riunione: idoneità per ragioni fisiche e morali, in modo tale da consentire la presenza di tutti i condomini.

Assemblea di condominio in un luogo troppo lontano 

Una distanza eccessivamente distante tra il luogo di svolgimento dell’assemblea e la collocazione dell’edificio condominiale renderebbe la delibera annullabile entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta o, per gli assenti, da quando è stato comunicato il relativo verbale.

Se il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di sceglierla. La Corte d’Appello di Milano [1] ha annullato una delibera emessa dall’assemblea a circa 40 chilometri dall’edificio condominiale, in quanto ritenuta pregiudizievole alle esigenze del condomino ricorrente che aveva problemi motori.

Non è stata l’unica ragione: il luogo prescelto sarebbe stato lo studio legale di un avvocato antagonista nel passato alle posizioni sostanziali del condomino ricorrente, dunque «non era sicuramente – scrivono i giudici – un luogo neutrale».

Assemblea in un luogo diverso

Potrebbe succedere che, all’ultimo minuto e con il consenso dei presenti, l’amministratore decida di modificare il luogo di svolgimento dell’assemblea. A riguardo, secondo la Corte di Appello di Firenze [3], è annullabile la delibera assembleare se l’assemblea si sia svolta in un luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione, poiché ogni condomino deve essere edotto con un congruo anticipo del luogo preciso, del giorno e dell’ora della convocazione dell’assemblea. Il diritto all’impugnativa sussiste, poiché il pregiudizio subìto dallo stesso per la mancata partecipazione consiste nel fatto che al condomino è stato impedito di essere presente all’assemblea condominiale, di esprimere in quella sede le proprie ragioni e, quindi, concorrere con il proprio voto alla formazione della volontà assembleare.

Per lo svolgimento di assemblee di condominio non sembrerebbe, secondo le normative in vigore, esserci alcun obbligo di dotarsi del green pass per parteciparvi, a meno che questa non si svolga al chiuso, in istituti e luoghi di cultura, strutture ricettive, centri culturali, sociali e ricreativi, secondo quanto indicato all’articolo 3, comma 1, lettera a, c, d, g del Dl 105/2021. Il controllo, in questo caso spetta al gestore della sede prescelta. E il decreto 127/2021 riguarda anche le assemblee condominiali poiché all’articolo 8, prevedeva l’estensione della capienza dei luoghi sopracitati. Il Comitato tecnico scientifico l’ha portata all’80 per cento, avvantaggiando anche il condominio di grandi dimensioni che potrà ora affittare uno spazio meno grande. Non ci sono indicazioni, però nè del Cts nè dell’Iss in merito alla questione delle riunioni di condominio. Non ancora chiaro cosa fare in particolare per le assemblee in spazi comuni condominiali o presso lo studio dell’amministratore. In questo caso il controllo del green pass non sembrerebbe necessario non essendo l’assemblea giuridicamente configurabile come un incontro di lavoro.

Mascherina sempre obbligatoria.

Una cosa è certa: l’amministratore che la organizza e il presidente che la conduce devono garantire la partecipazione in sicurezza considerato che l’obbligo di indossare la mascherina e la sanificazione degli ambienti permane in tutti i luoghi al chiuso diversi dalle abitazioni private, a meno che sia garantito in modo continuativo l’isolamento da persone non conviventi (articolo 1, commi 1 e 2, del Dpcm 2 marzo 2021). Diventa allora consigliabile che la riunione si svolga in maniera ibrida (parte in presenza, parte da remoto) in modo da permettere a tutti di poter concorrere alle decisioni senza problemi.

Solitamente si pensa che l’interesse ad una eventuale impugnazione di una delibera assembleare possa essere solo di un condomino dissenziente.

Alcune volte, ovviamente, non è così.

Infatti anche l’amministratore condominiale potrebbe avere un suo interesse contrario alla delibera. Ad esempio, nel caso l’assemblea non gli riconosca una retribuzione dal medesimo posta all’ordine del giorno, o la riconosca in misura inferiore.

E, quindi, in casi come questi, l’amministratore di condominio può impugnare le delibere assembleari?

Apparentemente la risposta è negativa, alla luce di quanto previsto dall’art. 1137 del codice civile. Questa norma, nel regolare le impugnazioni contro le delibere assembleari, precisa chi è titolare del diritto di impugnativa, non prevedendo la legittimazione dell’amministratore, ma solo quella del condomino.

È quindi del tutto esclusa l’impugnativa da parte dell’amministratore?

Per dare una compiuta risposta a tale interrogativo, occorre distinguere tra delibere annullabili e delibere nulle.

Non ci soffermiamo, in questa sede, sulla diversa natura delle tipologie di vizio, e relative conseguenze, che potrebbero colpire una delibera condominiale.

E rivolgiamo la nostra attenzione a quanto, invece, riguarda l’impugnazione nei due distinti casi.

Delibera annullabile

Se la delibera è semplicemente annullabile, l’amministratore non può impugnarla.

Qualora ritenga, autonomamente, o su rimostranza di uno o più condomini, che sia per qualche motivo viziata, altro non può fare, che agire come segue.

Proporre una nuova assemblea, in cui propone la modifica o l’annullamento totale della delibera ritenuta viziata.

Ma se l’assemblea ritiene di convalidarla, allora l’amministratore non può procedere al successivo passo dell’impugnazione.

Delibera nulla

Ma una delibera potrebbe anche presentare un vizio decisamente più grave, quello della nullità.

In questi casi potrebbe essere impugnata anche oltre il termine di trenta giorni, previsto dalla legge. Ma anche dall’amministratore?

Apparentemente dovremmo rispondere comunque negativamente, a fronte dello specifico articolo del codice, sopra richiamato.

Tuttavia, in questa ipotesi viene in considerazione altra normativa, in particolare gli articoli 1418 e 1421 del codice civile.

Nullità del contratto ed applicazione analogica

In realtà, si tratta di due norme dettate in materia di contratti, non di condominio. Ma una consolidata ermeneutica, sottesa alla ratio di tali disposizioni, unitamente ad altrettanto cristallizzata giurisprudenza, ritengono che tali norme possano essere applicate, per analogia legis, ad altre tipologie di atti, tra cui le delibere assembleari.

Ne consegue che la nullità può viziare anche una delibera assembleare e che chiunque ne abbia interesse può impugnarla.

Pertanto, pur non essendo il vizio di nullità espressamente previsto per la delibera assembleare, anche questa può incorrere in questo vizio.

Ed in tal caso, quindi, si ritiene applicabile l’art. 1121, che stabilisce il diritto di impugnazione per chiunque ne abbia interesse, quindi amministratore compreso.

Pertanto, in tale ipotesi, anche l’amministratore condominiale sarebbe legittimato ad impugnare una delibera.

A proposito del quesito se l’amministratore di condominio possa impugnare le delibere assembleari, abbiamo quindi distinto due categorie di vizi, che possono riguardare una delibera, e spiegato le diverse conseguenze sulla sua impugnabilità da parte dell’amministratore.

Via libera al bonus facciate 2021 anche per i parapetti dei balconi? A fornire la risposta è l’Agenzia delle Entrate. Vediamo quanto chiarito.

Con la risposta n. 482, l’Agenzia delle Entrate si è espressa in tema di bonus facciate 2021 e balconi. In particolare, ha ricordato che, ai fini del riconoscimento del bonus facciate, gli interventi devono essere finalizzati al “recupero o restauro” della facciata esterna e devono essere realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”. Pertanto, l’agevolazione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Successivamente, per quanto riguarda nello specifico il bonus facciate 2021 e i balconi, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell’agevolazione e fermo restando il rispetto di ogni altro adempimento previsto a tal fine, il bonus facciate spetta per le spese sostenute per l’intervento sui parapetti dei balconi, trattandosi di elementi costitutivi del balcone stesso.

Ha poi spiegato che, in merito all’installazione dei corpi illuminanti a soffitto o a parete, “nel presupposto che si tratti di opere accessorie e di completamento dell’intervento sulle

facciate esterne nel suo insieme i cui costi sono strettamente collegati alla realizzazione dell’intervento stesso, il bonus facciate spetta nel caso in cui tali interventi si rendessero necessari per motivi ‘tecnici’ aspetto desumibile, tra l’altro, dai documenti di progetto degli interventi nel loro complesso”.

Via libera dunque al bonus facciate 2021 per i parapetti dei balconi, in quanto rappresentano elementi costitutivi del balcone stesso. E via libera al bonus facciate per l’installazione di corpi illuminanti a soffitto o a parete, ma solo nel caso in cui tali interventi siano necessari per motivi tecnici.

Per intervenire su un immobile e beneficiare delle detrazioni fiscali del 90% (bonus facciate) è indispensabile la verifica di conformità urbanstica-edilizia?

Per l’avvio dei cantieri che accedono al bonus facciate è necessaria la verifica di conformità edilizia? Oggi rispondo a questa domanda che mi arriva direttamente dall’amministratore di un condominio che sta valutando di intervenire sulla facciata utilizzando i benefici previsti dall’articolo 1, commi da 219 a 224 della legge 27 dicembre 2019 n. 160 (Legge di bilancio 2020).

Bonus facciate: il titolo edilizio

Per rispondere a questa domanda occorre, come sempre, prendere come riferimento la normativa edilizia e spulciare qualche sentenza della Corte di Cassazione che possa chiarirci al meglio le idee.

Partiamo dalle basi. Gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche di sola pulitura o tinteggiatura, se non interessano le parti strutturali, si configurano come interventi di manutenzione ordinaria di cui articolo 3, comma 1, lettera a) del DPR n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Come prevede il successivo art. 6 del Testo Unico Edilizia, questa tipologia di intervento “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42” è eseguita senza alcun titolo abilitativo.

L’avvio del cantiere

Cosa significa questo? Che per l’avvio di un cantiere che accede al bonus facciate, non necessitando di alcun titolo edilizio (permesso di costruire o SCIA leggera/pesante), né di comunicazione di inizio lavori asseverata (in alcune Regioni, come la Sicilia, si presenta la CIL, ovvero una semplice comunicazione di inizio lavori), non è necessario (per l’interessato) attestare la conformità urbanistica-edilizia. Attestazione necessaria nel caso di interventi che necessitano di CILA, SCIA o permesso di costruire.

I benefici fiscali e la decadenza

Quindi tutto ok? Assolutamente no e bisogna fare molta attenzione! L’art. 49 del Testo Unico Edilizia prevede “Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione”.

Si potrebbe pensare che un intervento per il quale non è necessario un titolo edilizio non può essere considerato abusivo. Ma si sbaglierebbe.

Gli interventi della Cassazione

L’argomento è stato oggetto di numerosi interventi della giurisprudenza. A memoria, l’ultimo che io ricordi è la sentenza della Corte di Cassazione n. 11788/2021 che è stata molto chiara affermando che ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su immobile illegittimo, effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, “ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legalmente”.

L’abuso edilizio

Secondo la Cassazione, qualsiasi intervento viene realizzato su un immobile che presenta degli abusi edilizi, per cui lo stato dei luoghi non è conforme alla concessione edilizia o all’ultimo titolo presentato, rappresenta una prosecuzione dell’attività criminosa. Situazione che deve essere chiara a chi vuole realizzare degli interventi anche di edilizia libera, utilizzando i benefici fiscali previsti dalle norme.

La regolarizzazione dell’immobile

È, infine, necessario ricordare l’art. 50, comma 4 del Testo Unico Edilizia per il quale “Il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti dall’articolo 49”.

Ciò significa che la sanatoria dell’abuso (anche successiva) consente di far cessare gli effetti dell’eventuale decadenza dei benefici fiscali.

La conformità urbanistica-edilizia

Volendo rispondere al nostro lettore, nel caso di manutenzione ordinaria per l’avvio dei cantieri non serve la verifica dello stato legittimo ma è chiaro:

1) se l’immobile presenta degli abusi anche questo intervento integra una nuova irregolarità almeno sin quando non viene rimosso;

2) la verifica di conformità urbanistica-edilizia è indispensabile nel caso si voglia fruire di qualsiasi detrazione fiscale;

3) la sanatoria dell’abuso fa cessare gli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza dei benefici fiscali.

E’ opportuno in ogni modo prima di intervenire su un immobile, affidarsi sempre ad un professionista attento, qualificato e possibilmente terzo rispetto a chi eseguirà i lavori.

L’eventuale corrispettivo spettante al General contractor non è ammesso al Superbonus 110%

Fatturazione prestazioni 110% e studio di fattibilità, su questi due aspetti l’Agenzia delle entrate ha rilasciato due importanti chiarimenti con la risposta n° 480 del 15 luglio.

Lo studio di fattibilità e il bonus 110%

Rientrano tra le spese agevolabili con il bonus 110 anche le spese sostenute in relazione agli interventi che beneficiano dello stesso Superbonus. A condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente eseguito. Si tratta, in particolare: delle spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione).

Tali indicazioni sono state fornite dall’Agenzia delle entrate con la circolare n°24/e 2020. Da qui, partendo da tale assunto, con la risposta n° 480 del 15 luglio, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che il bonus 110 può essere riconosciuto anche per lo studio di fattibilità degli interventi agevolabili.

Nello specifico, in quanto spesa professionale connessa e comunque richiesta dal tipo dei lavori (così come chiarito dalla citata circolare n. 24/E del 2020) la spesa per lo studio di fattibilità è ammessa al superbonus 110%. Per la stessa si può optare anche per lo sconto o la cessione del credito pari alla detrazione spettante. Ferma restando la sussistenza degli ulteriori requisiti previsti dalla norma.

La fatturazione delle prestazioni superbonus 110%

Un ulteriore chiarimento ha riguardato le corrette regole di fatturazione dello studio di fattibilità sostenute dal General Contractor e da questo nuovamente addebitate al condominio che intende effettuare lavori ammessi al bonus 110.

A tal proposito, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che trova applicazione, ai fini IVA, l’articolo 3, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. Ai sensi di tale disposizione “le prestazioni di servizi rese o ricevute dai mandatari senza rappresentanza sono considerate prestazioni di servizi anche nei rapporti tra mandante e mandatario”, nel senso che hanno la stessa natura. In sostanza, il trattamento fiscale oggettivo dell’operazione, resa o ricevuta dal mandatario si estende anche al successivo passaggio mandatario-mandante. Fermo restando il rispetto dei requisiti soggettivi degli operatori. Il mandatario, comunque, pur agendo per conto di un terzo opera a nome proprio (cfr. risoluzioni n. 6/E datata 11 febbraio 1998 e n. 250/E del 30 luglio 2002).

Non rientra nel bonus 110 l’eventuale corrispettivo corrisposto al “contraente generale” per l’attività di “mero” coordinamento svolta in favore del condominio. Si tratta di costi non “direttamente” imputabili alla realizzazione dell’intervento. Pertanto, tale corrispettivo è, in ogni caso, escluso dall’agevolazione.

Il sismabonus acquisti anche con il superbonus al 110%

L’articolo 16, comma 1-septies del Dl n. 63/2013 prevede il c.d. sismabonus acquisiti. Si tratta di una detrazione per gli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese che abbiano realizzato interventi di ristrutturazione, tramite demolizione e ricostruzione di interi edifici anche con variazione volumetrica, dai quali derivi una riduzione del rischio sismico. La detrazione spetta a condizione che le stesse imprese provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla vendita dell’immobile.

La detrazione può variare dal 70% all’80% su una spesa max di 96.000 euro per unità immobiliare, gli interventi devono essere realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3.

Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, la detrazione sale al 110%, nel rispetto di tutti i requisiti previsti per il superbonus 110%.

L’agevolazione in parola è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita e non alle spese sostenute dall’impresa in relazione gli interventi agevolati.

Le novità nel Decreto Semplificazioni

In fase di conversione in legge del D.L. 77/2021, ora in procinto di approdare alla Camera, è stato approvato un importante emendamento che riguarda propria il sismabonus acquisti. Tali novità impattano anche sul superbonus 110%. L’approvazione è avvenuta in Commissioni Affari Costituzionali e Ambiente della Camera.

Nello specifico, intervenendo sul sopra citato comma 1-septies, dell’art. 16, del D.L. n. 63/2013, con l’emendamento approvato:

viene portato da 18 a 30 mesi dalla data di termine dei lavori, il periodo di tempo entro il quale le imprese di costruzione o ristrutturazione le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare devono vendere o assegnare l’immobile oggetto di interventi antisismici, per permettere agli acquirenti beneficiare del sismabonus acquisti.

Anche nella versione potenziata del superbonus  110%.

Anche per il sismabonus è possibile optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Dunque ciò è ammesso anche quando si acquistano immobili facenti parte di interi fabbricati oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono entro diciotto mesi (30 con il D.L. Semplificazioni) dalla data del termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione.

Il decreto legge 77 prevede nuove facilitazioni per il Superbonus. Allungati anche i tempi per spostare la residenza in caso di acquisto di prima casa sottoposta a lavori

Sono cinque le modifiche procedurali introdotte nel decreto legge 77 che riguardano le modifiche al Superbonus. Nel Dl Semplificazioni, quindi, entrano modifiche che rendono più facile ottenere il Superbonus 110%. Vediamo quali sono e cosa cambia per chi ha intenzione di usufruire del pacchetto di agevolazioni fiscali per gli interventi sulla casa.

LE NOVITÀ INTRODOTTE

Avviare i lavori sarà più facile. Con le ultime novità introdotte, inoltre, si sono anche allungati i tempi per spostare la residenza in caso di acquisto di prima casa sottoposta a lavori, con uno sgravio anche dal punto di vista burocratico. Nello specifico, si tratta di cinque facilitazioni procedurali per dare il via agli interventi sugli edifici sottoposti alle opere di miglioramento energetico che danno diritto al beneficio.

1 – CAPPOTTO TERMICO

Iniziamo a vedere nel dettaglio quali sono le novità. Il cappotto termico e il cordolo antisismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle norme sulle distanze minime.

2 – LE VIOLAZIONE FORMALI

Nel provvedimento viene specificato che le “violazione formali non arrecano pregiudizio all’esercizio delle funzioni di controllo” e non comportano quindi “la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alle irregolarità od omissione riscontrata”.

3 – PIÙ TEMPO PER LA RESIDENZA

Nel caso l’immobile sia venduto e interessato agli interventi del 110%, viene allungato da 18 a 30 mesi il termine per fissare la residenza nel nuovo immobile acquistato senza perdere però i benefici fiscali legati all’acquisto.

4 – BASTA LA CILA

Per avviare i lavori, con interventi strutturali, basterà infatti la Cila, cioè la comunicazione di inizio lavori. Se vengono descritti in maniera semplice nella Cila, gli interventi in edilizia libera vengono di nuovo ritenuti tali. Si parla, a titolo di esempio, dell’installazione di caldaie o finestre. Se in corso d’opera ci saranno delle modifiche, basterà riportarle a fine lavori come integrazione della Cila.

5 – LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA

Con le ultime modifiche contenute nel Dl Semplificazioni, si precisa che vanno considerati manutenzione straordinaria ed essere eseguiti mediante Cila (modello Superbonus) anche gli interventi che riguardano “le parti strutturali degli edifici o i prospetti”.

PANNELLI ANCHE IN CENTRO

Novità anche per i pannelli fotovoltaici che si potranno installare anche nei centri storici. Il Dl Semplificazioni convertito in legge, infatti, prevede la possibilità di fare questo tipo di intervento anche nei centri storici e non solo in altre aree come era precedentemente previsto.