Le asseverazioni devono essere prodotte sempre, a prescindere dall’opzione scelta per usufruire della detrazione.

Per gli interventi di efficientamento energetico, i tecnici (ingegneri, architetti o geometri per gli interventi meno complessi) devono asseverare il rispetto dei requisiti tecnici indicati nel DM Requisiti tecnici 6 agosto 2020. L’asseverazione deve essere trasmessa all’Enea secondo le indicazioni del DM Asseverazioni 6 agosto 2020.

Per gli interventi antisismici, la riduzione del rischio sismico deve essere asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, secondo le rispettive competenze, iscritti agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza. L’asseverazione deve essere redatta secondo le indicazioni contenute nel DM 329/2020 e depositata presso lo sportello unico per l’edilizia.

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Un discorso a parte merita il contratto di compravendita. Infatti, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale riguarda la ripartizione delle spese tra acquirente e venditore. Capita spesso che il nuovo proprietario si trovi a dover pagare degli oneri relativi a delibere assembleari a cui non ha partecipato, oppure che il rogito contenga prescrizioni precise, poi inadempiute dalle parti. Di seguito, una breve disamina di questa casistica.

Quando l’acquirente diventa condomino

L’acquirente dell’immobile diventa condomino dal momento della stipula del contratto di compravendita e, da allora, l’amministratore può esigere la corresponsione degli oneri condominiali. Inoltre, chi cede diritti su unità immobiliari (ossia il venditore) resta obbligato solidalmente con l’avente causa (vale a dire, il compratore) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63 c. 5 disp. att. c.c.).

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Per svolgere una riunione in modalità completamente virtuale ora basta il consenso della maggioranza dei condomini. Ecco come muoversi per risparmiare tempo ed evitare contenziosi.

Il Superbonus 110% è ormai entrato nel vivo, purtroppo in contemporanea con l’arrivo della seconda ondata di Covid, che rappresenta un oggettivo freno – specie nel caso dei condomìni – all’approvazione degli interventi di ristrutturazione. Interventi che, per la portata e l’impegno economico, richiedono come è ovvio un confronto tra inquilini in sede assembleare.

Il tema è fin troppo noto: nei mesi scorsi, il Decreto Rilancio ha introdotto il cosiddetto Superbonus: una detrazione del 110% sulle spese sostenute per chi effettuerà interventi di isolamento termico, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e riduzione del rischio sismico nei propri condomini o abitazioni singole. La detrazione fiscale del 110% vale per i lavori effettuati dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2022 e sarà suddivisa in 5 rate di pari ammontare. In alternativa, la detrazione si può cedere attraverso uno sconto in fattura.

Lo scoglio assemblee per i condomini.

Per chi abita in condominio e vuole accedere a queste agevolazioni quali il Superbonus 110%, previsto fino al 31 dicembre 2022, oggi c’è tuttavia lo scoglio delle assemblee date le restrizioni legate alla pandemia Covid-19. Vediamo come comportarsi per approvare i lavori e, soprattutto per evitare i rischi di futuri contenziosi. L’obiettivo è chiaro: far partire i lavori in tempi accettabili. Ma ogni situazione va valutata caso per caso e, soprattutto, non esistono regole infallibili. Il legislatore ha provveduto in tale senso a introdurre qualche novità con l’articolo 63 del Decreto Agosto – DL n. 104/2020 convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 126/2020 dove si prevede, che le deliberazioni condominiali aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di efficienza energetica e delle misure antisismiche sugli edifici e dei relativi finanziamenti con possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali previsti dal Decreto-legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio), siano valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Inoltre altra novità di rilievo, introdotta in sede di conversione e contenuta nel nuovo comma 1-bis dell’art. 63, è quella di poter prevedere lo svolgimento di un’assemblea di condominio anche in videoconferenza previo il consenso all’unanimità di tutti i condomini. Ma per dare un ulteriore spinta, la novità delle ultime settimane è tutta in un emendamento alla legge di conversione del Dl 125/2020, approvato dal Senato, che consente di passare alle teleassemblee con il “previo consenso” della sola maggioranza dei condomini mentre, prima dell’emendamento stesso, serviva l’unanimità. Una differenza non da poco, divenuta operativa con il via libera definitivo al Decreto. Anche se il consiglio degli esperti è quello di evitare forzature, usare il buon senso e cercare di muoversi sempre in totale armonia all’interno del condominio. Troppo alto, infatti, il rischio di futuri contenziosi in una materia – le teleassemblee di condominio – ancora molto fluida dal punto di vista normativo e in cui manca giurisprudenza.

Alcuni punti fermi per evitare contenziosi

Che scenari apre questo passaggio normativo e quali sono le possibilità realmente offerte dall’attuale quadro normativo e sanitario? Cerchiamo di mettere alcuni punti fermi. Innanzitutto, la valida alternativa della teleassemblea “totale”, anche con la semplice preventiva maggioranza dei condòmini consenzienti, è possibile e senza contenziosi, un po’ come l’assemblea “mista”, solo se il condominio è medio-piccolo e se tutti sono effettivamente d’accordo a farla (in questa situazione anche l’unanimità preventiva ha un senso). In secondo luogo, ove possibile (non nelle zone rosse), la soluzione con meno vincoli formali sarebbe l’assemblea “mista”, convocata cioè in maniera tradizionale in un luogo fisico e dove prima dell’inizio l’amministratore, che avrà indicato come possibile l’uso di una piattaforma telematica, si preoccupa di verificare il voto unanime degli intervenuti (presenti e remoti) sulla legittimità della partecipazione online. In questo modo, lavorando sul concetto di “consenso preventivo” di cui al comma 6 dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, si renderebbe inutile l’unanimità dei condomini.

Ancora: sempre in tema di restrizioni alla mobilità, i problemi pratici causati dalla presenza di alcuni condomini – anche in questo caso il discorso non vale per le zone rosse – sono comunque risolvibili se l’amministratore fa in modo che ci siano pochissime persone, l’ideale è da una a sei; per gli altri bisogna assicurarsi che tutti possano andare online.

Naturalmente va adeguato il luogo dell’assemblea (che potrebbe essere benissimo lo studio se davvero si riesce a garantire una presenza minima), preparandolo sotto il profilo tecnologico e sanitario; in sostanza, con un uso accorto delle deleghe e dell’online, aiutando chi ha meno dimestichezza con gli strumenti telematici, l’amministratore può realizzare un’assemblea mista senza rischi reali per sè e per i condòmini. Una soluzione, quest’ultima, che diminuisce il rischio di contenziosi.

Tuttavia, grazie alla facilità di utilizzo dei nuovi strumenti digitali sempre più accessibili a tutti e la semplicità delle piattaforme, le assemblee telematiche potrebbero aprire una nuova era per le riunioni di condominio, anche per quei condomini che non hanno dimestichezza con la tecnologia agevolando lo svolgimento delle stesse.

Basti pensare per alle “seconde case” dove in questo caso i proprietari potrebbero partecipare più facilmente alle riunioni. Inoltre, in un momento come quello che stiamo vivendo garantiscono una maggiore attenzione alla sicurezza e alla sostenibilità.

In riferimento ad un intervento condominiale eseguito dal proprietario di un’abitazione alla quale è accorpato il lastrico solare di proprietà esclusiva che copre l’intero edificio, l’Agenzia delle Entrate ammette l’ecobonus al 110% per l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà esclusiva, come intervento “trainante” di tipo condominiale, in presenza di spese sostenute interamente dal condomino proprietario, anche in misura eccedente la propria quota millesimale di proprietà.

Per l’ecobonus necessaria la presenza dell’impianto di riscaldamento

La fruizione di ecobonus e super ecobonus è vincolata alla presenza di un impianto di riscaldamento nell’edificio esistente. Solo gli immobili con impianto di riscaldamento possono accedere alle detrazioni volte a incrementare l’efficienza energetica degli edifici. In tale ottica, la recente estensione della definizione di impianto ha ampliato enormemente la possibilità di accedere agli incentivi.

Nei fatti, è considerato impianto ogni sistema volto a riscaldare un ambiente, indipendentemente dal vettore energetico o dalla tecnologia impiegata. In base all’articolo 2 del Dlgs 192/2005, modificato dal Dlgs 48/2020, è impianto termico un «impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolazione e controllo, eventualmente combinato con impianti di ventilazione». Non sono però considerati impianto i sistemi dedicati solo alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari a uso residenziale).

Pertanto, per gli interventi realizzati a partire dall’11 giugno 2020 (data di entrata in vigore del Dlgs 48/2020) si possono considerare come impianto le stufe a legna o a pellet, senza alcuna preoccupazione in merito alla potenza delle medesime. Allo stesso modo, è considerato impianto per un edificio unifamiliare anche il solo sistema basato su pompe di calore “aria-aria”: qualora lo si sostituisca con un impianto basato su tecnologia a pompa di calore, si può accedere al superbonus 110%, in quanto questo si configura come intervento trainante. La circolare 30/E per individuare gli impianti presenti prima dell’intervento fa riferimento ai sistemi documentabili attraverso il libretto di impianto per la climatizzazione di cui al Dm 10 febbraio 2014. Diventa quindi rilevante poter fornire, in caso di controllo successivo, il libretto d’impianto, in grado di testimoniare l’intera storia dell’impianto asservito all’edificio oggetto di intervento. Il libretto aggiornato documenta l’effettiva presenza iniziale di un sistema dedicato al riscaldamento degli ambienti. Fa eccezione l’edificio collabente per il quale in assenza del libretto potrebbe essere sufficiente anche provare l’esistenza di un impianto non funzionante.

L’art. 119 del D.L. 34 del 19 maggio 2020 (“decreto Rilancio”), convertito, con modificazione, dalla legge 77 del 17 luglio 2020, ha introdotto – come sappiamo – nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2022 a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica(ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cosiddetto superbonus). La detrazione, spettante nella misura del 110% delle spese sostenute, è ripartita in 5 quote annuali di pari importo. Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cosiddetto ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cosiddetto sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli artt. 14 e 16, del D.L. 63 del 4 giugno 2013, convertito dalla legge 90 del 3 agosto 2013. Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato artt. 119 del “decreto Rilancio”, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10. L’art. 121 del medesimo D.L. 34/2020, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici nonché per interventi antisismici di cui ai citati artt. 14 e 16 del D.L. 63/2013, ivi inclusi quelli che accedono al superbonus ai sensi del predetto art. 119 del D.L. 34/2020, possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cosiddetto sconto in fattura). In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

L’Agenzia delle entrate riconosce l’applicabilità dell’ecobonus potenziato al 110% ad un condomino non residente, proprietario di un’unita immobiliare in un condominio nel quale verranno effettuati gli interventi agevolabili. In particolare, richiamando anche quanto precisato dalla circ. n. 24/E/2020, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che, in mancanza di una imposta lorda sulla quale operare la detrazione del 110%, il condomino può usufruire del beneficio mediante lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Con la risposta a interpello n. 52372020 l’Agenzia ha fornito alcuni chiarimenti circa gli interventi trainanti e trainanti e i limiti di spesa del superbonus 110%. In particolare ha evidenziato che nell’ambito del superbonus, nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Dunque, secondo il Fisco, è possibile fruire della corrispondente detrazione a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.

«Art. 5-bis (Disposizioni in materia di assemblee condominiali)

1. All’articolo 66, sesto comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, le parole: “di tutti i condomini” sono sostituite dalle seguenti: “della maggioranza dei condomini”».

Per la validità delle assemblee online sarà pertanto necessario l’assenso preventivo della sola maggioranza dei condòmini e non più dell’unanimità.

Le competenze dell’amministratore di condominio, definite dalla legge “attribuzioni”, sono indicate dall’articolo 1130 del Codice Civile.
La norma non si riferisce specificatamente alla manutenzione straordinaria condominiale e alle innovazioni, anche se la legge obbliga l’amministratore a:”eseguire le deliberazioni dell’assemblea…”.
Una diversa parte del Codice Civile regola la materia. Articolo 1135:“ Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: ………………4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”.
Quindi l’assemblea dei condomini deve innanzitutto approvare le opere, successivamente l’amministratore di condominio avrà competenze esecutive, ossia applicare ed eseguire le deliberazioni, affinché possano conseguire risultati concreti. Medesima è la regola per i Bonus fiscali tra cui il Superbonus 110%, l’assemblea delibera l’amministratore esegue. Ci si chiede il compenso dell’amministratore per l’esecuzione dei lavori rientra tra le somme che possano essere beneficiate fiscalmente, in altre parole i bonus coprono il compenso dell’amministratore di condominio.

Purtroppo il problema non è di facile soluzione.
Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente: ”L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Quindi a rigor di logica il compenso straordinario riferito ai lavori andrebbe dichiarato al momento della nomina e non successivamente in sede di delibera. Inoltre si deve rilevare che il compenso dovuto all’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale.
Effettivamente la circolare del Ministero delle Finanze del 24 Febbraio 1998 indicava tra le spese che danno diritto alla detrazione, altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento.
Tra le più recenti vi è la Circolare n°19/E del 8 Luglio 2020 che fa rientrare le spese ammesse alla detrazione anche quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi in questione. Purtroppo se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007). Da ultimo è intervenuto l’Interpello n. 913-471/2020 della Direzione Regionale del Lazio dal quale si evince che l’unica ipotesi in cui il compenso dell’amministratore di condominio sia soggetto a detrazione è il caso di assenza del responsabile dei lavori, ossia quando l’amministratore di condominio rivesta anche quell’incarico, con gli obblighi e le responsabilità ad esso collegati, iniziativa questa da valutare con molta cautela. In tal caso, il compenso aggiuntivo in quanto spesa strettamente correlata all’esecuzione delle opere agevolabili e riferibile ad una prestazione professionale potrebbe essere soggetto a beneficio fiscale. In definitiva sembrerebbe che gli amministratori pur se protagonisti della procedura di sgravio non possono veder beneficiato il proprio compenso, masi sa già che la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio sta lavorando alla soluzione di tale problema.