Ci si chiede se un condomino è obbligato a comunicare all’Amministratore di Condominio la positività in famiglia, se  i condomini hanno il diritto, sempre in termini di legge, di sapere c’è una famiglia in isolamento e se comunicare la positività all’Amministratore, in qualche modo può violare la privacy di una famiglia.

Bene, preliminarmente, giova ricordare che nei confronti delle persone positive al Codiv-19, l’Istituto Superiore di Sanità ha fornito alcune istruzioni. In particolare, per il caso in esame, si ribadiscono la n. 1) e la n. 4): secondo la prima regola, “il soggetto positivo al coronavirus deve rimanere in isolamento al proprio domicilio, mantenendosi a debita distanza dai propri familiari, possibilmente rimanendo in una stanza – senza ricevere visite (oppure riducendole al lumicino per necessità) – che deve essere ben areata. I suoi familiari, se in buona salute, devono soggiornare negli altri locali della casa, mantenendo dall’infetto almeno un metro di distanza e ovviamente, in caso di coniugi, dormire in letti separati”; la quarta regola, invece, raccomanda – in caso di isolamento domiciliare – “di sospendere la raccolta differenziata, per evitare l’accumulo di rifiuto e il proliferare del coronavirus”.  Inoltre, il Governo con il d.l. n. 19/2020, pubblicato in G.U. del 25 marzo 2020, ha introdotto la nuova stretta contro le violazioni delle norme per prevenire il coronavirus: multe da 400 a 3.000 euro per chi aggira le misure per arginare la diffusione del Covid-19 e una pena massima di 5 anni per chi da positivo al virus viola la quarantena. Premesso quanto innanzi esposto, da quanto appreso si rileva chela famiglia sta rispettando le attuali disposizioni normative. Quanto al Condominio, invece, occorre analizzare la questione sulla base dei doveri “giuridici” e doveri “morali” alla luce delle attuali norme e della tutela della privacy.
In argomento, sappiamo che in base all’art. 1130 c.c., l’Amministratore ha il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini; ed ancora: l’Amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni. Alla luce del precetto in esame, non sembra possano rientrare competenze di tipo sanitario.
Quindi, come già sostenuto dagli esperti in materia “non esiste alcuna ragione che possa consentire all’Amministratore di trattare i dati sanitari per finalità diverse da quelle limitate al suo incarico”. Attualmente, in mancanza di una specifica imposizione normativa, la persona positiva del Covid-19 non è tenuta a comunicarlo all’Amministratore, né ai singoli condomini; di conseguenza, anche l’Amministratore, in caso di conoscenza “informale” di un caso di Covid-19, non è tenuto a darne diffusione del condomino contagiato agli altri condomini. In caso contrario, l’Amministratore si esporrebbe ad eventuali conseguenze: azioni risarcitorie da parte della persona positiva al Covid- 19 e una sanzione da parte del Garante per trattamento illecito dei dati personali. Tuttavia, se il condomino, a suo insindacabile giudizio decide di comunicare all’Amministratore il suo stato, quest’ultimo, sempre nel rispetto della privacy, dovrebbe procedere con un intervento di sanificazione. Difatti, in argomento, i giudici di legittimità hanno evidenziato che “se l’Amministratore è legittimato ad agire senza una preventiva delibera al verificarsi di una situazione che richiede il compimento di un atto conservativo urgente, compreso anche il costo, questo non lo esime dalla eventuale successiva contestazione, adeguatamente motivata, della assenza di congruità della spesa sostenuta” (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2020, n. 5522). Ed ancora, l’assemblea di Condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’Amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera autorizzativa (Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4668).
Pertanto, laddove l’Amministratore intenda disporre la sanificazione, essendo attività urgente, non dovrebbe (in teoria) essere necessaria la ratifica alla luce della comunicazione scritta/denuncia del Covid-19 (con i dati oscurati della persona); fermo restando di produrre in assemblea la relativa fattura della ditta (specializzata).
In caso di eventuale successiva contestazione del Condominio, l’Amministratore dovrebbe produrre in giudizio la comunicazione scritta del condomino positivo; solo in tale situazione, le norme sulla privacy subiscono una deroga: l’art. 9, comma 2, lett. f), Regolamento UE 2016/679, noto come GDPR, (Trattamento di categorie particolari di dati personali), prevede che il paragrafo 1 (divieto di trattare anche i dati della salute per l’identificazione del soggetto) non si applica se si verifica quando “il trattamento è necessario per accertare, esercitare o difendere un diritto in sede giudiziaria o ogni qualvolta le autorità giurisdizionali esercitino le loro funzioni giurisdizionali”.
In conclusione, un comportamento arbitrario dell’Amministratore potrebbe causare solo episodi di panico; quanto alla sanificazione, questa, comunque, dovrebbe essere svolta secondo i parametri dell’Istituto Sanitario Nazionale.

Assemblee di Condominio e Super Eco Bonus: questa l’opinione della Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio

In questa situazione emergenziale di pandemia, alla quale ovviamente i rapporti di Condominio non potevano rimanere indenni, ma anzi sono tra i più interessati nel nostro Paese, posta la netta preponderanza della tipologia abitativa a Condominio, la Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio, Organismo che nel suo insieme di Associazione rappresenta gran parte degli Amministratori di Condominio professionisti, sente la necessità di partecipare all’opinione pubblica con quanto segue:

• La situazione sanitaria determinata dalla recrudescenza del virus COVID-19, sta peggiorando di giorno in giorno con la crescita esponenziale del contagio. Illustri Medici, Comitati scientifici ed Organismi Sanitari sono concordi nell’affermare che il virus trova propagazione nell’ambito dei momenti di aggregazione diffondendosi tra le persone non appena le precauzioni delle mascherine, lavaggio delle mani o distanziamento vengono meno. I recenti DPCM hanno bloccato i Congressi ed i Convegni – ritenendoli per l’appunto pericolosi, previsto che nei ristoranti il numero delle persone a tavola non possa essere superiore a quattro, ed introdotto forti raccomandazioni alle persone di uscire se non per questioni di salute, lavoro o necessità.

• Nulla di specifico sulle assemblee di condominio se non il generico riferimento alle “riunioni private” per le quali è fortemente raccomandato di svolgerle da remoto (art. 9, lettera o DPCM 3 novembre 2020) La circolare del Ministero dell’Interno del 20 ottobre 2020, ad interpretazione del DPCM del 19 ottobre 2020) ha poi assimilato queste riunioni private alle assemblee di condominio.

• Per quanto attiene alle assemblee di Condominio da remoto, l’infausta formulazione della legge 126 del 13 ottobre 2020, con la quale si è modificato l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile introducendo l’assemblea in videoconferenza, ha previsto che, ove non espressamente previsto dal regolamento di condominio, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza previo consenso di tutti i condomini. Lo strumento è dunque di difficilissimo utilizzo soprattutto nei Condomini di medio grande dimensione per la palese difficoltà di reperire il preventivo consenso di tutti i condomini. Per fare un paragone sarebbe come richiedere a tutti i genitori il consenso a fare lezioni da remoto; se così fosse stato le lezioni da remoto non si sarebbero mai partite.

• Anche al fine di dare una corretta indicazione per gli Amministratori di Condominio sui quali ricade la decisione dell’opportunità e della modalità di convocazione dell’assemblea, le riunioni in presenza, per tutto quanto sopra, potranno avvenire solo verificata l’impossibilità di tenerle da remoto, volendo attribuire un giusto valore alla raccomandazione del Governo di cui al citato DPCM.

• La circolare del Ministero dell’Interno del 27 ottobre 2020, offre difatti una precisa definizione di forte raccomandazione quale provvedimento che, benché non correlato a sanzioni, intende sollecitare l’adozione di comportamenti ispirati alla massima prudenza e al senso di responsabilità dei singoli. Questa raccomandazione, per tutti coloro che sono chiamati alla convocazione di un evento privato rappresenta, dunque, un forte monito all’attenta valutazione di tutte le condizioni connesse all’evento.

• Le riunioni di presenza potranno avvenire solo in spazi sufficientemente capienti a mantenere la distanza interpersonale di un metro, preventivamente sanificati ed opportunamente attrezzati per le entrate e le uscite (senza assembramento) e con i mezzi di amplificazione della voce sufficienti a far ascoltare ed intervenire il pubblico in forma statica. I partecipanti dovranno, difatti, sempre tenere la distanza interpersonale di un metro e la mascherina (art. 1, comma 1 e 2 DPCM 3 novembre 2020).

• Occorrerà, poi, conciliare gli orari di svolgimento delle riunioni con i periodi serali per i quali non sono ammessi spostamenti se non per comprovate ragioni di lavoro, salute e necessità (art. 1, comma 3 DPCM 3 novembre 2020).

• Per quanto all’esperienza riportata dai nostri associati, attualmente è molto difficile che vi siano le condizioni per la sicura gestione delle assemblee in presenza e ciò soprattutto per quelle che vedono coinvolti molti condomini. Gli spazi per mantenere adeguate separazioni tra persone sono difficili da trovare (anche perché molte strutture afferiscono ad attività che sono state chiuse) e quando si trovano locali potenzialmente idonei sono estremamente costosi, i momenti di contatto – soprattutto all’ingresso ed all’uscita – sono inevitabili, ampi spazi richiedono l’utilizzo di sistemi di amplificazione della voce con tutte le difficoltà per le precauzioni per il passaggio del microfono.

• La gran parte dei soggetti che compongono il Condominio sono soggetti anziani, con patologie che acuiscono il rischio dell’infezione, che hanno problemi a spostarsi con l’automobile nei luoghi eventualmente disponibili per le assemblee, che proprio per la loro necessaria ampiezza spesso sono lontani dallo stabile condominiale.

• Pertanto, le assemblee condominiali in presenza dovrebbero essere preferibilmente limitate a situazioni strettamente necessarie ed impellenti e ciò ove non sia possibile tenerle da remoto.

• Gran parte delle richieste per le assemblee di condominio è per la questione del Super eco bonus. Tra l’altro come, noto agli addetti ai lavori, la decisione spesso non si esaurisce in una riunione occorrendone diverse per la comprensione della tematica e le decisioni conseguenti.

• La normativa del SUPER ECO BONUS, uscita sul finire di aprile ha trovato chiarimento solo ad ottobre u.s., si stanno delineando solo ora alcuni aspetti interpretativi ed in questo periodo stanno nascendo diverse offerte di banche, società energetiche e gruppi di imprese che vanno compiutamente studiati.

• L’Attuale scadenza al 31 dicembre 2021 non è compatibile con i tempi decisionali, istruttori e di realizzazione delle opere per la gran parte degli stabili in Condominio.

• Pertanto è chiaro come sia necessaria la proroga al 2023 di tutti gli incentivi fiscali per evitare che i cittadini corrano inutili rischi nel riunirsi in assemblea, che tutti gli interessati riescano effettivamente a cogliere l’incentivo fiscale ed anche le imprese possano così programmare i lavori.

F.to: i Presidenti di

ABICONF, AIAC, ANAMMI, ANAPI, APAC, ARAI, MAPI

info@consultaamministratoricondominio.it

Il DPCM del 18 ottobre vieta tassativamente assembramenti fino al 13 novembre e, per analogia, quindi, anche le assemblee di condominio al pari delle assemblee societarie, devono ritenersi sospese fino a quella data e salvo ulteriori eventuali proroghe. C’è da chiedersi, infatti, che differenza vi è tra un’assemblea di 30 soci di una qualsiasi società e un’assemblea con 30 condòmini? Ovviamente nessuna!

Sulla prevista possibilità di svolgere le assemblee in modalità telematica: l’art. 63 della L. n. 126/2020 precisa che, nel caso non sia previsto dal regolamento condominiale, i condomini, all’unanimità, possono consentire lo svolgimento dell’assemblea in modalità di videoconferenza.

L’amministratore dunque per poter svolgere l’assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare. In conclusione, le assemblee in presenza sono sospese fino al 13 novembre 2020, salvo ulteriori proroghe.

Successivamente a tale data, sarà possibile svolgere assemblee in presenza, nel rispetto delle indicazioni in merito alla distanza interpersonale, ai dispositivi di protezione delle vie respiratorie e alla sanificazione degli ambienti, meglio se si utilizzino sale già predisposte e adeguate per tali iniziative.

Condominio protagonista degli emendamenti all’articolo 63 del Dl agosto 104/2020 approvati nella notte alla Commissione Bilancio del Senato e ora pronti per l’Aula che dovrebbe votare lunedì la fiducia: l’assemblea potrà votare a maggioranza anche sulle modalità di fruizione del credito d’imposta da parte dei condòmini. Mentre l’assemblea in videoconferenza viene resa astrattamente possibile ma previo consenso unanime dei condòmini, il che significa in pratica proibirla nel 90% dei casi. Proroga anche per gli adempimenti di base: assemblea annuale e approvazione del rendiconto. Si tratta quindi, salvo ripensamento dell’ultima ora, di disposizioni che hanno ottime probabilità di diventare legge.

La cessione del credito diventa facile. Il condominio (emendamento 63.7 ) potrà votare, con la stessa maggioranza semplice (quella degli intervenuti in assemblea che rappresenti comunque almeno un terzo dei millesimi),  gli eventuali finanziamenti e la scelta collettiva su come fruire del superbonus. Raccogliendo probabilmente le istanze delle imprese e delle banche che si sarebbero trovate a inseguire le diverse volontà dei condòmini, che avrebbero potuto scegliere tra sconto in fattura e cessione del credito individualmente, il legislatore consente quindi all’assemblea di decidere per tutti. Rimane, però, la possibilità per il singolo condomino di optare per la detrazione personale. Anche il “prestito ponte” che le banche propongono ai condomìni che aderiscono alle loro offerte diventa quindi più facile, dato che sarà valido e, evidentemente, cogente per tutti, il voto in assemblea per l’adesione.

Proroghe e sospensioni. Con la riformulazione degli emendamenti 63.07 e 63.08, confluiti nell’emanamento 63.13, si è deciso invece di prorogare sino a fine emergenza Covid il termine per l’adempimento a carico dell’amministratore stabilito dall’articolo 1130, punto 10) del Codice civile: redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Inoltre, è stato rinviato di 6 mesi a partire dalla fine dello stato di emergenza il termine per adempiere agli obblighi relativi agli adeguamenti antincendio (Dm Interno 25 gennaio 2019), già scaduto in 6 maggio scorso.

La tele assemblea. Rasenta il ridicolo, invece, l’emendamento 63.13 nella parte dedicata alle tele assemblee: vengono consentite, intervenendo sull’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, con una serie di condizioni: la prima, assolutamente logica, prevede l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si svolgerà la riunione; il verbale arriverà invece per le vie normali. La seconda, invece, indica come obbligatorio il “previo consenso di tutti i condòmini”, e quindi rende estremamente difficoltoso organizzare un’assemblea. Fortunatamente la norma non esprime una modalità precisa di espressione di questo consenso ma è chiaro che la telefonata non basterà all’amministratore per ripararsi dagli inevitabili contenziosi: la mail o una dichiarazione scritta e firmata (o anche un video) sembrano essere le modalità minime per garantire certezza ai consensi. Meglio muoversi subito, comunque, per raccogliere tutti i consensi (che devono essere preventivi alla convocazione), considerando che in quasi tutti i condomìni ci sono situazioni problematiche anche solo per ottenere una dichiarazione.

L’accesso autonomo.  Il problema era nato con le indicazioni della legge e dell’agenzie delle Entrate. In sostanza, perché le unità immobiliari possano essere considerare autonome e godere del superbonus devono avere a disposizione un accesso su strada pubblica. Spesso, però, al posto dell’accesso diretto su strada, ci sono cortili, giardini, parcheggi, strade private. Tutti casi simili ma non identici, che hanno generato le interpretazioni più fantasiose. Anche il ministero dell’Economia, nei giorni scorsi, aveva detto la sua, provando ad allargare il perimetro delle definizioni. Ora la legge chiarisce (emendamento 80.10) che, per accesso autonomo all’esterno, si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone di ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva. Si tratta, quindi, di una definizione che mette al riparo anche chi, per arrivare alla strada pubblica, ha bisogno di passare da un’area condominiale. Questo risolve anche il problema dei loft

Asseverazioni su parti comuni. Semplificazioni anche in materia di asseverazioni e irregolarità. Un’altra modifica , infatti, prevede che, al momento della presentazione dei titoli abilitativi per gli interventi sulle parti comuni che accedono al 110%, le asseverazioni dei tecnici abilitati «sullo stato legittimo degli immobili plurifamiliari» e i relativi accertamenti allo sportello unico andranno riferiti «esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati». In questo modo, le irregolarità di unità singole non incideranno sull’autorizzazione dell’intervento complessivo.

Rendiconto consuntivo del condominio: più tempo per la redazione e l’approvazione

Ci sarà più tempo per l’amministratore di condominio per redigere il rendiconto condominiale e per convocare l’assemblea di approvazione. Più tempo inoltre anche per l’adeguamento antincendio.

Con l’art. 63-bis del decreto Agosto, introdotto dal Senato, si proroga, in particolare, il termine per la redazione del rendiconto consuntivo del condominio e la convocazione dell’assemblea per l’approvazione. Inoltre viene prorogato anche il termine per l’adeguamento antincendio degli edifici di civile abitazione.

Viene, dunque, in primo luogo, stabilita la sospensione, fino al termine dello stato di emergenza sanitaria da Covid-19, del termine per la redazione del rendiconto consuntivo e la convocazione dell’assemblea per la sua approvazione, di cui al primo comma, n. 10), dell’articolo 1130 del codice civile, ai sensi del quale l’amministratore di condominio deve “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Si rinvia altresì di 6 mesi dalla cessazione dello stato di emergenza (quindi dal 31 gennaio 2021), il termine per gli adempimenti ed adeguamenti antincendio previsti, per lo scorso 6 maggio 2020, con riferimento agli edifici di civile abitazione. Al riguardo si ricorda che è stato l’art. 3, comma 1, lettera b), del decreto del Ministero dell’interno del 25 gennaio 2019, a stabilire l’obbligo di adeguamento, entro la predetta data e per i predetti edifici, alla nuova disciplina dettata in materia di sicurezza antincendi.

Soprattutto quando parliamo di condomini, la pratica di detrazione 110 ed eventuale cessione del credito, comporta l’intervento e la collaborazione di più parti. In assemblea determinante è il ruolo dell’amministratore per l’approvazione dei lavori che rientrano nel super bonus. Il riconoscimento della detrazione 110 prevede alcuni documenti e adempimenti importanti nei quali strategico è l’intervento dei professionisti per le certificazione e asseverazione tecnica comprovante il salto di due classi energetiche.

Ora, può accadere che aziende grandi dispongano di professionisti (ingegneri, geometri, architetti in sede).

Cessione del credito: può essere diretta del cliente o a carico dell’azienda dopo lo sconto in fattura

Una volta definito cosa rientra nel super bonus 110, chi si occupa dell’eventuale pratica di cessione del credito? Le ipotesi sono sostanzialmente due:

1) il cliente porta in detrazione il bonus 110 ed eventualmente procede, anche per le rate successive, alla cessione del credito in banca o presso intermediari; 2) l’azienda accetta lo sconto in fattura assumendo il credito. Il proprietario non deve fare più nulla, sarà l’azienda, eventualmente, a cedere il credito a sua volta.

Sui lavori agevolati al 110: la riparazione dell’ascensore vi rientra?

In merito all’ascensore, lavori di installazione o manutenzione straordinaria (come sembrerebbe in questo caso vista l’entità del guasto) danno diritto al bonus ristrutturazioni. Non trattandosi di interventi di riqualificazione energetica o messa in sicurezza, non si configura l’accesso al bonus 110. Da ultimo chiariamo, in merito al primo dubbio esposto, che la cessione del credito non riguarda solo i lavori agevolabili con il 110. Questa possibilità è stata estesa infatti anche ad altri bonus casa (restano esclusi bonus mobili e bonus verde).

Per l’approvazione degli interventi condominiali che danno diritto al superbonus 110%, il decreto di agosto ammette un quorum di votazione più leggero rispetto alle regole ordinarie

Il decreto agosto, varato dal Consiglio dei Ministri il 7 agosto 2020, riduce il quorum assembleare necessario per l’approvazione degli interventi che danno diritto al superbonus 110% per il condominio, derogando in questo modo alle disposizioni di cui all’art. 1108 del Codice Civile.

Il quorum assembleare per i lavori condominiali

Ammessi al Superbonus 110%, come noto, sono anche gli interventi effettuati dal condominio (soggetti beneficiari sono i singolo condomini in base alle quote millesimali), di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (c.d. cappotto termico), nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Ai fini della realizzazione di questi lavori è, comunque, necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale.

In linea generale, è l’art. 1108 del codice civile a disciplinare l’approvazione condominiale delle innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. In questa disposizione normativa si legge che:

“Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.

Il quorum assembleare più leggero per il Superbonus 110% del condominio

Il decreto di agosto, alleggerisce notevolmente il predetto quorum laddove si tratti di approvare interventi che danno diritto al superbonus 110%.

Infatti, inserendo il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, si stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.

Per gli interventi effettuati sul condominio e che danno diritto al superbonus 110% è l’amministratore di condominio a dovere eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.

Il superbonus 110% spetta anche per interventi (trainanti e trainati) fatti sulle parti comuni dell’edificio, ossia sull’edificio condominiale. In questo caso, del beneficio fiscale ne godrà il singolo condomino sulla base della quota millesimale di proprietà che ha determinato il proprio contributo di spesa ai lavori.

Ricordiamo che il superbonus in commento è una detrazione fiscale nella misura del 110% (da spalmare in 5 quote annuali di pari importo) a fronte di interventi specificamente individuati dall’art. 119 del decreto Rilancio. Spetta per spese fatte dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tuttavia, in luogo della detrazione fiscale, il contribuente può optare:

per lo sconto in fattura, fino a un importo massimo pari al prezzo pattuito per i lavori, accordato dall’impresa che effettua gli interventi. Quest’ultima recupera poi l’importo sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante;

per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare ad altri soggetti, ivi compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

L’amministratore di condominio acquisisce la delibera assembleare, il visto di conformità e l’asseverazione

Nel caso in cui si tratti di interventi effettuati su parti comuni dell’edificio condominiale, tutti gli adempimenti necessari a godere del beneficio fiscale devono essere eseguiti dall’amministratore di condominio o dal singolo condomino incaricato nel caso in cui non vi è obbligo di nomina di amministratore.

In primis, questi deve acquisire la delibera assembleare (in cui i singoli condomini hanno espresso la volontà di eseguire i lavori) e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Nel caso in cui i condomini optano per la cessione del credito è necessario che l’amministratore di condominio acquisisca anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Tale visto può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti.

Laddove poi gli interventi che danno diritto al superbonus 110% siano di efficientamento energetico, l’amministratore dovrà preoccuparsi si acquisire l’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dovrà essere trasmessa all’ENEA.

Se, invece, trattasi di interventi antisismici, dovrà acquisire, l’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. Una copia del documento andrà depositata presso lo sportello unico competente.

La comunicazione dell’opzione e il bonifico parlante

L’esercizio dell’opzione per lo sconto o la cessione del credito, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti sul condominio, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando l’apposito modello approvato con il Provvedimento Prot. n. 283847/2020.

Per gli interventi fatti sul condominio, tale adempimento dovrà essere fatto dall’amministratore di condominio che potrà provvedervi direttamente oppure anche tramite intermediario abilitato. L’invio può essere fatto dal 15 ottobre 2020 ed entro:

il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;

ovvero, nel caso in cui l’opzione di cessione del credito si riferisce alle rate residue di detrazione, entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Altro importante adempimento è il pagamento con bonifico “parlante” delle spese riferite agli interventi che danno diritto allo sgravio fiscale.

Il bonifico “parlante” è quello dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico stesso è effettuato.

I due strumenti a disposizione

Riqualificare la casa a costo zero. È possibile? Sì, quasi sempre. O quanto meno per i lavori più importanti. Gli strumenti che consentono questa strada e che permettono di farlo sono due: cessione del credito e sconto in fattura. La strada c’è, quindi. Ma occorre conoscere perfettamente i meccanismi di come funzionano questi due strumenti a disposizione. Il decreto Rilancio che ha introdotto il super sconto fiscale del 110% sui lavori di riqualificazione e messa in sicurezza del proprio immobili, ha introdotto “solo” la definizione e una parte delle regole su come vengono applicate. Ora, con due diversi interventi l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le regole per poterne usufruire correttamente, sia per lo sconto in fattura sia per la cessione del credito. Un passaggio importante e atteso, soprattutto dalle banche. E non è un caso infatti che proprio in seguito a questi chiarimenti gli istituti di credito si siano già messi al lavoro. Nei prossimi giorni faremo proprio una panoramica sulle proposte e sui prodotti finanziari delle banche dedicati a questa opportunità.

Ma partiamo dalla nuova circolare dell’Entrate che, dopo il decreto sulle asseverazioni, e il provvedimento che fissa i massimali di costo, ora interpreta e spiega le regole del superbonus 110% e che fissa le istruzioni per scegliere i due strumenti in modo corretto. La prima precisazione che gli ispettori del Fisco fanno nel loro documento si riferisce al modello con cui deve essere inviata la comunicazione (vedi allegato a questo articolo). L’uso di quello specifico modello è vincolante per le informazioni richieste che contiene e soprattutto per le verifiche che verranno messe in atto.

I tempi dell’invio del modello e i termini da rispettare

Oltre al modello l’Agenzia fissa anche i termini entro cui deve essere inviato: la comunicazione da inviare all’Agenzia fa fatta dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa per gli interventi edili. Anche questa precisazione è vincolante per poter fruire in modo corretto dello sconto sul corrispettivo della propria spesa o per poter sfruttare la possibilità di cedere il proprio credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Altro passaggio vincolante: la trasmissione della documentazione deve essere fatta solo per via telematica, dal sito dell’Agenzia delle Entrate

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, anche attraverso gli intermediari, il beneficiario della detrazione (per quanto riguarda gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) o l’amministratore di condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici).

Diversamente, per gli interventi che danno diritto al superbonus, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

Alcuni casi spiegati dall’Agenzia delle Entrate

In caso di scelta fatta fra cessione del credito e sconto in fattura, il documento dell’Agenzia precisa che le regole per consentire a cessionari e fornitori di fruire del credito d’imposta prevedono che i cessionari e i fornitori possano utilizzare il credito d’imposta solo in in compensazione del proprio debito fiscale, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario.

Il credito d’imposta è disponibile, si può quindi fruirne, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione, comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.

Ulteriore precisazione sulla ripartizione delle quote annuali per il rimborso del credito d’imposta: in questo caso i tempi sono gli stessi che sarebbero stata utilizzata per la detrazione. Con una possibilità in più: imprese e fornitori, a loro volta, possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti, compresi appunti gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (per esempio le società assicurative), a partire dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione. In ogni caso, il credito potrà essere ceduto anche dai successivi cessionari.

Ammessi al bonus anche i parenti del proprietario

L’Agenzia fa ulteriori precisazioni, a partire dall’elenco dei soggetti che possono accedere al superbonus 110%: la possibilità prevede anche i familiari e i conviventi del proprietario o di chi detiene l’immobile e che sostiene la spesa degli interventi edili sugli immobili. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. La circolare specifica che tali soggetti possono usufruirne se sono conviventi alla data di inizio dei lavori o, se antecedente, al momento del sostenimento delle spese. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Ha diritto, infine, alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

La detrazione del 110% è stata estesa fino a comprendere anche una serie di spese cosiddette accessorie agli interventi che usufruiscono del superbonus, ma solo se effettivamente realizzati. Rientrano, per esempio, i costi per i materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse come le perizie e i sopralluoghi tecnici, oppure le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Via libera al superbonus, con specifici limiti, anche per chi svolge attività di impresa, arti e professioni. Il bonus può essere sfruttato ma solo se i lavori interessano singole unità immobiliari, allora limitatamente agli immobili estranei all’attività esercitata, appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti; questo requisito non è richiesto se i lavori riguardano le parti comuni dei condomini.

Con il DCPM del 1 marzo scorso, il Presidente del Consiglio ha sospeso la possibilità di svolgere le assemblee condominiali salvo riunirsi in videoconferenza. Sul sito del Governo, in risposta alle tante domande in merito si legge:

Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”

Questo ha provocato il rinvio di tutte le assemblee ordinarie convocate e di tutte quelle in corso di convocazione.

Stesso discorso vige per le assemblee straordinarie, ma come accennato sopra la legge prevede casi particolari – di urgenza, necessità e pericolo – dove l’amministratore ha il potere di intervenire per evitare maggiori danni.

L’intervento dell’amministratore deve essere limitato a scongiurare danni maggiori, resta il fatto che le manutenzioni di notevole entità devono essere deliberate dall’assemblea dei condomini.

In questo particolare periodo, mi riferisco alla fase 1, dove non è consentito riunirsi e dove non tutte le assemblee possono essere tenute in videoconferenza, può rientrare nello stato di necessità la richiesta da parte dell’amministratore di versamenti in linea con quelli precedenti, per garantire i servizi ordinari e non andare ad indebitare il condominio in attesa di potersi riunire per l’approvazione dei bilanci.

Bonus fiscali e divieto di riunirsi

Se da un lato perdura la difficoltà di riunirsi, dall’altra iniziano a stringere i tempi per deliberare ed eseguire eventuali lavori per usufruire del Bonus Facciate al 90%. Bonus approvato nella finanziaria 2020 in vigore per il solo anno in corso. Questo bonus è stato finanziato dall’esecutivo al fine di incentivare i proprietari a procedere al restauro delle facciate dei loro immobili.

Inoltre col decreto rilancio il Governo stanziato fondi per far ripartire l’edilizia, settore trainante dell’intera economia, con un bonus fiscale del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e di miglioramento della stabilità.

Per tutti questi lavori serve la delibera dell’assemblea condominiale, non rientrano nei lavori urgenti e necessari di competenza dell’amministratore.

Vuoto Normativo

Il distanziamento sociale ed il divieto di riunirsi provocato dalla pandemia ha evidenziato un vuoto normativo importante.

Se da un lato il governo parla di videoconferenze dall’altro vi sono difficoltà oggettive che rendono inattuabili questa procedure:

• convocazione di assemblea inviata per raccomandata (la forma più utilizzata per certificare il ricevimento) con l’entrata in vigore del decreto cura Italia, la ricevuta di ritorno non viene più firmata dal diretto interessato e questo non garantisce l’amministratore che questa sia stata ricevuta dal diretto interessato;
• non tutti i condomini, sono dotati di strumenti e dispositivi tali da permettere l’assemblea a distanza;
• infine vi è l’impossibilità di firmare il verbale di assemblea da parte dei partecipanti.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare alle assemblee condominiali ed è compito dell’amministrazione creare condizioni tali affinché tutti vi possano partecipare.

Purtroppo sono tante le persone che ad oggi non sono avvezze con la tecnologia da poter partecipare ad un’assemblea, inoltre vi sono zone del paese ancora prive di connessione.

Questo purtroppo rende difficile il lavoro dei tanti amministratori che per tutelarsi da eventuali impugnazioni di assemblea hanno preferito non convocare alcuna assemblea.

Anche se l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del c.c. dispone che:

“Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche
a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale“

Ciò non toglie la facoltà di ogni singolo condomino di potervi partecipare e nessuno, con le attuali norme in vigore può obbligarlo a delegare qualcuno.

Stando così le cose, nell’ipotesi di riunirsi in video conferenza, sarebbero molti i condomini che si rivolgerebbero all’autorità giudiziaria per impugnare il verbale di delibera condominiale.

Serve più chiarezza da parte delle istituzioni.

Linee guida svolgimento assemblea condominiale

Dal 16 maggio il Dl n.33 ha parzialmente consentito le assemblee condominiali. Dico parzialmente perché, anche nella fase 2 perdurano le norme di distanziamento sociale e le norme per evitare il contagio.

Per favorire la ripresa delle assemblee condominiali, Confedilizia ha cercato di dare indicazioni in merito ai suoi associati studiando delle linee guida per la convocazione e lo svolgimento delle assemblee condominiali. Vediamo i punti principali:

• La convocazione segue la normale procedura, ovvero comunicazione almeno cinque giorni prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata o consegna in calce a mano;
• Il luogo scelto dall’amministratore, sia esso chiuso o aperto deve tenere conto del numero dei partecipanti e deve rispettare il distanziamento sociale di almeno un metro fra una persona e l’altra e deve essere dotato di un numero sufficiente di sedie;
• sia il luogo che le sedie o altre attrezzature utilizzate per l’assemblea devono essere opportunamente igienizzate e devono essere disponibili gel o soluzioni alcoliche igienizzanti per le mani;
• l’accesso deve essere svolto in modo tale da evitare assembramenti;
• se l’assemblea è tenuta in luogo chiuso porte e finestre devono rimanere aperte per consentire il ricambio dell’aria e per evitare di toccare le maniglie per aprire le porte.
• tutti i partecipanti devono indossare la mascherina ed utilizzare guanti monouso.
• documentazione e materiale fornito in assemblea, o il verbale stesso per la firma dei presenti possono essere maneggiati dai presenti solo con guanti monouso.

Infine lo scorso 1 giugno il governo ha aggiunto questa precisazione:

“le assemblee condominiali a determinate condizioni possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salvo la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto.”

Diciamo che il vuoto normativo permane, ma abbiamo la certezza che le assemblee si possono fare anche in presenza alle seguenti condizioni:

• dovranno essere evitati assembramenti;
• deve essere garantito il distanziamento sociale di almeno un metro;
• ambiente opportunamente sanificato;
• non possono partecipare soggetti positivi o in attesa di tampone;
• obbligatorio l’uso di guanti e mascherina;
• la documentazione non deve passare di mano in mano fra i partecipanti;
• potrà presenziare, in caso di immobile in comproprietà un solo comproprietario.

Inoltre possono essere tenersi assemblee miste con parte dei partecipanti di presenza e parte da remoto, ma il rischio di impugnazione ed annullamento permane.

Sperando che Governo e Parlamento diano al più presto soluzioni certe per come gestire le assemblee di condominio, coloro che hanno necessità di convocare un’assemblea possono far riferimento a queste linee guida.