Per l’approvazione degli interventi condominiali che danno diritto al superbonus 110%, il decreto di agosto ammette un quorum di votazione più leggero rispetto alle regole ordinarie

Il decreto agosto, varato dal Consiglio dei Ministri il 7 agosto 2020, riduce il quorum assembleare necessario per l’approvazione degli interventi che danno diritto al superbonus 110% per il condominio, derogando in questo modo alle disposizioni di cui all’art. 1108 del Codice Civile.

Il quorum assembleare per i lavori condominiali

Ammessi al Superbonus 110%, come noto, sono anche gli interventi effettuati dal condominio (soggetti beneficiari sono i singolo condomini in base alle quote millesimali), di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (c.d. cappotto termico), nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Ai fini della realizzazione di questi lavori è, comunque, necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale.

In linea generale, è l’art. 1108 del codice civile a disciplinare l’approvazione condominiale delle innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. In questa disposizione normativa si legge che:

“Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa”.

Il quorum assembleare più leggero per il Superbonus 110% del condominio

Il decreto di agosto, alleggerisce notevolmente il predetto quorum laddove si tratti di approvare interventi che danno diritto al superbonus 110%.

Infatti, inserendo il nuovo comma 9-bis all’art. 119 del decreto Rilancio, si stabilisce che “

“le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione dei citati lavori sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.

Dunque, resta ferma che l’approvazione deve avvenire a maggioranza dei partecipanti all’assemblea ma questi devono rappresentare almeno 1/3 (e non invece i 2/3) del valore dell’edificio condominiale.

Per gli interventi effettuati sul condominio e che danno diritto al superbonus 110% è l’amministratore di condominio a dovere eseguire gli adempimenti necessari per godere del beneficio fiscale.

Il superbonus 110% spetta anche per interventi (trainanti e trainati) fatti sulle parti comuni dell’edificio, ossia sull’edificio condominiale. In questo caso, del beneficio fiscale ne godrà il singolo condomino sulla base della quota millesimale di proprietà che ha determinato il proprio contributo di spesa ai lavori.

Ricordiamo che il superbonus in commento è una detrazione fiscale nella misura del 110% (da spalmare in 5 quote annuali di pari importo) a fronte di interventi specificamente individuati dall’art. 119 del decreto Rilancio. Spetta per spese fatte dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Tuttavia, in luogo della detrazione fiscale, il contribuente può optare:

per lo sconto in fattura, fino a un importo massimo pari al prezzo pattuito per i lavori, accordato dall’impresa che effettua gli interventi. Quest’ultima recupera poi l’importo sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante;

per la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare ad altri soggetti, ivi compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

L’amministratore di condominio acquisisce la delibera assembleare, il visto di conformità e l’asseverazione

Nel caso in cui si tratti di interventi effettuati su parti comuni dell’edificio condominiale, tutti gli adempimenti necessari a godere del beneficio fiscale devono essere eseguiti dall’amministratore di condominio o dal singolo condomino incaricato nel caso in cui non vi è obbligo di nomina di amministratore.

In primis, questi deve acquisire la delibera assembleare (in cui i singoli condomini hanno espresso la volontà di eseguire i lavori) e la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Nel caso in cui i condomini optano per la cessione del credito è necessario che l’amministratore di condominio acquisisca anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta.

Tale visto può essere rilasciato da dottori commercialisti, esperti contabili, consulenti del lavoro, periti ed esperti tenuti dalle CCIAA, responsabili dei Caf-impresa o dei Caf-dipendenti.

Laddove poi gli interventi che danno diritto al superbonus 110% siano di efficientamento energetico, l’amministratore dovrà preoccuparsi si acquisire l’asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato, che consente di dimostrare che l’intervento realizzato è conforme ai requisiti tecnici richiesti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dovrà essere trasmessa all’ENEA.

Se, invece, trattasi di interventi antisismici, dovrà acquisire, l’asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, e iscritti ai relativi Ordini o Collegi professionali di appartenenza. Una copia del documento andrà depositata presso lo sportello unico competente.

La comunicazione dell’opzione e il bonifico parlante

L’esercizio dell’opzione per lo sconto o la cessione del credito, sia per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti sul condominio, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate utilizzando l’apposito modello approvato con il Provvedimento Prot. n. 283847/2020.

Per gli interventi fatti sul condominio, tale adempimento dovrà essere fatto dall’amministratore di condominio che potrà provvedervi direttamente oppure anche tramite intermediario abilitato. L’invio può essere fatto dal 15 ottobre 2020 ed entro:

il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione;

ovvero, nel caso in cui l’opzione di cessione del credito si riferisce alle rate residue di detrazione, entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Altro importante adempimento è il pagamento con bonifico “parlante” delle spese riferite agli interventi che danno diritto allo sgravio fiscale.

Il bonifico “parlante” è quello dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico stesso è effettuato.

I due strumenti a disposizione

Riqualificare la casa a costo zero. È possibile? Sì, quasi sempre. O quanto meno per i lavori più importanti. Gli strumenti che consentono questa strada e che permettono di farlo sono due: cessione del credito e sconto in fattura. La strada c’è, quindi. Ma occorre conoscere perfettamente i meccanismi di come funzionano questi due strumenti a disposizione. Il decreto Rilancio che ha introdotto il super sconto fiscale del 110% sui lavori di riqualificazione e messa in sicurezza del proprio immobili, ha introdotto “solo” la definizione e una parte delle regole su come vengono applicate. Ora, con due diversi interventi l’Agenzia delle Entrate ha chiarito le regole per poterne usufruire correttamente, sia per lo sconto in fattura sia per la cessione del credito. Un passaggio importante e atteso, soprattutto dalle banche. E non è un caso infatti che proprio in seguito a questi chiarimenti gli istituti di credito si siano già messi al lavoro. Nei prossimi giorni faremo proprio una panoramica sulle proposte e sui prodotti finanziari delle banche dedicati a questa opportunità.

Ma partiamo dalla nuova circolare dell’Entrate che, dopo il decreto sulle asseverazioni, e il provvedimento che fissa i massimali di costo, ora interpreta e spiega le regole del superbonus 110% e che fissa le istruzioni per scegliere i due strumenti in modo corretto. La prima precisazione che gli ispettori del Fisco fanno nel loro documento si riferisce al modello con cui deve essere inviata la comunicazione (vedi allegato a questo articolo). L’uso di quello specifico modello è vincolante per le informazioni richieste che contiene e soprattutto per le verifiche che verranno messe in atto.

I tempi dell’invio del modello e i termini da rispettare

Oltre al modello l’Agenzia fissa anche i termini entro cui deve essere inviato: la comunicazione da inviare all’Agenzia fa fatta dal 15 ottobre 2020 ed entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui si sostiene la spesa per gli interventi edili. Anche questa precisazione è vincolante per poter fruire in modo corretto dello sconto sul corrispettivo della propria spesa o per poter sfruttare la possibilità di cedere il proprio credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante.

Altro passaggio vincolante: la trasmissione della documentazione deve essere fatta solo per via telematica, dal sito dell’Agenzia delle Entrate

La comunicazione deve essere inviata esclusivamente in via telematica, anche attraverso gli intermediari, il beneficiario della detrazione (per quanto riguarda gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari) o l’amministratore di condominio (per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici).

Diversamente, per gli interventi che danno diritto al superbonus, la comunicazione deve essere inviata esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità.

Alcuni casi spiegati dall’Agenzia delle Entrate

In caso di scelta fatta fra cessione del credito e sconto in fattura, il documento dell’Agenzia precisa che le regole per consentire a cessionari e fornitori di fruire del credito d’imposta prevedono che i cessionari e i fornitori possano utilizzare il credito d’imposta solo in in compensazione del proprio debito fiscale, sulla base delle rate residue di detrazione non fruite dal beneficiario originario.

Il credito d’imposta è disponibile, si può quindi fruirne, a decorrere dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione, comunque non prima del 1° gennaio dell’anno successivo a quello in cui sono sostenute le spese.

Ulteriore precisazione sulla ripartizione delle quote annuali per il rimborso del credito d’imposta: in questo caso i tempi sono gli stessi che sarebbero stata utilizzata per la detrazione. Con una possibilità in più: imprese e fornitori, a loro volta, possono cedere i crediti d’imposta ad altri soggetti, compresi appunti gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (per esempio le società assicurative), a partire dal giorno 10 del mese successivo alla corretta ricezione della comunicazione. In ogni caso, il credito potrà essere ceduto anche dai successivi cessionari.

Ammessi al bonus anche i parenti del proprietario

L’Agenzia fa ulteriori precisazioni, a partire dall’elenco dei soggetti che possono accedere al superbonus 110%: la possibilità prevede anche i familiari e i conviventi del proprietario o di chi detiene l’immobile e che sostiene la spesa degli interventi edili sugli immobili. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. La circolare specifica che tali soggetti possono usufruirne se sono conviventi alla data di inizio dei lavori o, se antecedente, al momento del sostenimento delle spese. L’incentivo vale anche per gli interventi su un immobile diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può svolgersi la convivenza, mentre non spetta al familiare su immobili locati o concessi in comodato. Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

Ha diritto, infine, alla detrazione anche il promissario acquirente dell’immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato.

La detrazione del 110% è stata estesa fino a comprendere anche una serie di spese cosiddette accessorie agli interventi che usufruiscono del superbonus, ma solo se effettivamente realizzati. Rientrano, per esempio, i costi per i materiali, la progettazione e le altre spese professionali connesse come le perizie e i sopralluoghi tecnici, oppure le spese preliminari di progettazione e ispezione e prospezione.

Via libera al superbonus, con specifici limiti, anche per chi svolge attività di impresa, arti e professioni. Il bonus può essere sfruttato ma solo se i lavori interessano singole unità immobiliari, allora limitatamente agli immobili estranei all’attività esercitata, appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti; questo requisito non è richiesto se i lavori riguardano le parti comuni dei condomini.

Con il DCPM del 1 marzo scorso, il Presidente del Consiglio ha sospeso la possibilità di svolgere le assemblee condominiali salvo riunirsi in videoconferenza. Sul sito del Governo, in risposta alle tante domande in merito si legge:

Le assemblee condominiali sono vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza, assicurando comunque il rispetto della normativa in materia di convocazioni e delibere”

Questo ha provocato il rinvio di tutte le assemblee ordinarie convocate e di tutte quelle in corso di convocazione.

Stesso discorso vige per le assemblee straordinarie, ma come accennato sopra la legge prevede casi particolari – di urgenza, necessità e pericolo – dove l’amministratore ha il potere di intervenire per evitare maggiori danni.

L’intervento dell’amministratore deve essere limitato a scongiurare danni maggiori, resta il fatto che le manutenzioni di notevole entità devono essere deliberate dall’assemblea dei condomini.

In questo particolare periodo, mi riferisco alla fase 1, dove non è consentito riunirsi e dove non tutte le assemblee possono essere tenute in videoconferenza, può rientrare nello stato di necessità la richiesta da parte dell’amministratore di versamenti in linea con quelli precedenti, per garantire i servizi ordinari e non andare ad indebitare il condominio in attesa di potersi riunire per l’approvazione dei bilanci.

Bonus fiscali e divieto di riunirsi

Se da un lato perdura la difficoltà di riunirsi, dall’altra iniziano a stringere i tempi per deliberare ed eseguire eventuali lavori per usufruire del Bonus Facciate al 90%. Bonus approvato nella finanziaria 2020 in vigore per il solo anno in corso. Questo bonus è stato finanziato dall’esecutivo al fine di incentivare i proprietari a procedere al restauro delle facciate dei loro immobili.

Inoltre col decreto rilancio il Governo stanziato fondi per far ripartire l’edilizia, settore trainante dell’intera economia, con un bonus fiscale del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica e di miglioramento della stabilità.

Per tutti questi lavori serve la delibera dell’assemblea condominiale, non rientrano nei lavori urgenti e necessari di competenza dell’amministratore.

Vuoto Normativo

Il distanziamento sociale ed il divieto di riunirsi provocato dalla pandemia ha evidenziato un vuoto normativo importante.

Se da un lato il governo parla di videoconferenze dall’altro vi sono difficoltà oggettive che rendono inattuabili questa procedure:

• convocazione di assemblea inviata per raccomandata (la forma più utilizzata per certificare il ricevimento) con l’entrata in vigore del decreto cura Italia, la ricevuta di ritorno non viene più firmata dal diretto interessato e questo non garantisce l’amministratore che questa sia stata ricevuta dal diretto interessato;
• non tutti i condomini, sono dotati di strumenti e dispositivi tali da permettere l’assemblea a distanza;
• infine vi è l’impossibilità di firmare il verbale di assemblea da parte dei partecipanti.

Tutti i condomini hanno diritto di partecipare alle assemblee condominiali ed è compito dell’amministrazione creare condizioni tali affinché tutti vi possano partecipare.

Purtroppo sono tante le persone che ad oggi non sono avvezze con la tecnologia da poter partecipare ad un’assemblea, inoltre vi sono zone del paese ancora prive di connessione.

Questo purtroppo rende difficile il lavoro dei tanti amministratori che per tutelarsi da eventuali impugnazioni di assemblea hanno preferito non convocare alcuna assemblea.

Anche se l’art. 66 delle disposizioni per l’attuazione del c.c. dispone che:

“Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche
a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale“

Ciò non toglie la facoltà di ogni singolo condomino di potervi partecipare e nessuno, con le attuali norme in vigore può obbligarlo a delegare qualcuno.

Stando così le cose, nell’ipotesi di riunirsi in video conferenza, sarebbero molti i condomini che si rivolgerebbero all’autorità giudiziaria per impugnare il verbale di delibera condominiale.

Serve più chiarezza da parte delle istituzioni.

Linee guida svolgimento assemblea condominiale

Dal 16 maggio il Dl n.33 ha parzialmente consentito le assemblee condominiali. Dico parzialmente perché, anche nella fase 2 perdurano le norme di distanziamento sociale e le norme per evitare il contagio.

Per favorire la ripresa delle assemblee condominiali, Confedilizia ha cercato di dare indicazioni in merito ai suoi associati studiando delle linee guida per la convocazione e lo svolgimento delle assemblee condominiali. Vediamo i punti principali:

• La convocazione segue la normale procedura, ovvero comunicazione almeno cinque giorni prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, posta elettronica certificata o consegna in calce a mano;
• Il luogo scelto dall’amministratore, sia esso chiuso o aperto deve tenere conto del numero dei partecipanti e deve rispettare il distanziamento sociale di almeno un metro fra una persona e l’altra e deve essere dotato di un numero sufficiente di sedie;
• sia il luogo che le sedie o altre attrezzature utilizzate per l’assemblea devono essere opportunamente igienizzate e devono essere disponibili gel o soluzioni alcoliche igienizzanti per le mani;
• l’accesso deve essere svolto in modo tale da evitare assembramenti;
• se l’assemblea è tenuta in luogo chiuso porte e finestre devono rimanere aperte per consentire il ricambio dell’aria e per evitare di toccare le maniglie per aprire le porte.
• tutti i partecipanti devono indossare la mascherina ed utilizzare guanti monouso.
• documentazione e materiale fornito in assemblea, o il verbale stesso per la firma dei presenti possono essere maneggiati dai presenti solo con guanti monouso.

Infine lo scorso 1 giugno il governo ha aggiunto questa precisazione:

“le assemblee condominiali a determinate condizioni possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati, salvo la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto.”

Diciamo che il vuoto normativo permane, ma abbiamo la certezza che le assemblee si possono fare anche in presenza alle seguenti condizioni:

• dovranno essere evitati assembramenti;
• deve essere garantito il distanziamento sociale di almeno un metro;
• ambiente opportunamente sanificato;
• non possono partecipare soggetti positivi o in attesa di tampone;
• obbligatorio l’uso di guanti e mascherina;
• la documentazione non deve passare di mano in mano fra i partecipanti;
• potrà presenziare, in caso di immobile in comproprietà un solo comproprietario.

Inoltre possono essere tenersi assemblee miste con parte dei partecipanti di presenza e parte da remoto, ma il rischio di impugnazione ed annullamento permane.

Sperando che Governo e Parlamento diano al più presto soluzioni certe per come gestire le assemblee di condominio, coloro che hanno necessità di convocare un’assemblea possono far riferimento a queste linee guida.

In questi giorni l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la Guida operativa per il così detto Superbonus 110%.

In un primo momento si era creduto che l’Agenzia avesse emanato l’atteso provvedimento su sconto in fattura e cessione del credito, ma non è così.

Come ricorda la stessa Agenzia dell’introduzione della Guida il decreto Rilancio ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Una misura che dovrebbe funzionare da leva per il rilancio del settore edilizio e da forte incentivo per l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare destinato a uso abitativo.

Nella guida rilasciata l’Agenzia ha messo in evidenza:

1. in che cosa consiste l’agevolazione e la sua cumulabilitàcon altre;
2. chipuò usufruirne;
3. quali sono gli interventi agevolabili, con la chiara indicazione della distinzione tra interventi trainanti e trainati;
4. le alternativealla detrazione (cessione del credito e sconto in fattura);
5. i controllidell’Agenzia;
6. gli adempimenti di tipo amministrativo e tecnico cui bisogna far fronte per ottenere il beneficio in esame (asseverazione, ecc.).

Operatività del superbonus 110%

In teoria il superbonus 110% è già operativo dall’1 luglio e può essere usufruito con una detrazione della spesa effettuata da utilizzarsi in cinque anni e con rate di pari importo.

Di fatto in tanti, tantissimi, attendono l’emanazione di due provvedimenti, per i più fondamentali, ai fini del godimento del beneficio.

Il riferimento è ai requisiti degli interventi ammessi al superbonus unitamente ai costi massimi di riferimento e al provvedimento su sconto in fattura e cessione del credito.

Rispetto al primo, spiega la Guida, nelle more dell’adozione del decreto da parte del Ministero dello Sviluppo economico (MISE), continuano ad applicarsi i decreti 19 febbraio 2007 e 11 marzo 2008 (cfr. comma 3- ter articolo 14 del decreto-legge n. 63 del 2013).

Come dire: chi volesse far partire subito i lavori saprebbe già quali interventi far eseguire per poter ottenere la detrazione del 110%.

Ricordiamo che per la fruizione del beneficio, indipendentemente dal fatto che si opti per la detrazione “classica” ovvero per lo sconto in fattura o cessione del credito, è necessario che:

– il miglioramento di prestazione energetica sia di almeno due classi, raggiungibile anche grazie alla combinazione di interventi trainanti e trainati;

– un tecnico abilitato attesti ciò mediante A.P.E. nella forma della dichiarazione asseverata (anche per la forma dell’asseverazione e le modalità di trasmissione della medesima si è in attesa di un decreto attuativo del MISE).

Cessione del credito e sconto in fattura, lo stato dell’arte

L’art. 121 del decreto Rilancio consente ai soggetti che sostengono, negli anni 2020 e 2021, spese per gli interventi in esame di optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

– per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, di importo massimo non superiore al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore di beni e servizi relativi agli interventi agevolati. Qui lo sconto può arrivare al 100%. E’ il fornitore che ne beneficerà nella misura del 110%;

– per la cessione di un credito d’imposta corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari, con facoltà di successive cessioni. Qui si tratta direttamente della cessione della detrazione in misura pari al 110%.

Per le modalità concrete di fruizione di queste forme di agevolazione si è in attesa del famigerato provvedimento dell’Agenzia delle Entrate.

Bonus 110%, quali accorgimenti per ottimizzare il vantaggio fiscale?

Il Decreto Rilancio introduce una importante detrazione fiscale che, se sapientemente sfruttata, rappresenta una opportunità per trasformare in realtà i progetti di rifacimento, riqualificazione ed efficientamento immobiliare

Nelle ultime settimane si è parlato, discusso e letto molto anzi moltissimo del nuovo c.d. bonus 110%.

In particolare, l’attenzione dei più si è concentrata sulla fattibilità di talune tipologie di interventi nel rispetto dei massimali di spesa previsti e conseguentemente sull’effettivo costo da sostenere.

Sul punto, si sono registrate due “correnti di pensiero” diametralmente opposte: una più scettica rispetto a una effettiva convenienza del beneficio fiscale, quantomeno così come presentata dal Governo e, l’altra, al contrario, certa di poter realizzare importanti lavori di riqualificazione immobiliare sia da un punto di vista energetico sia di adeguamento alle più recenti misure antisismiche, con un esborso finanziario pari (o quasi) addirittura a zero.

Probabilmente la verità sta nel mezzo!

Si tratta di un incentivo sino a ora senza precedenti che può garantire se non un intervento totalmente a costo zero, sicuramente una importante opportunità per migliorare le condizioni dei nostri immobili, ottenendo un sicuro vantaggio fiscale.

Ciò soltanto se il progetto approvato è eseguito nel pieno rispetto dei limiti e dei requisiti richiesti dal nuovo Decreto Rilancio.

Per arrivare all’obiettivo, ovverosia ottenere il maggior vantaggio fiscale possibile, occorre partire da idee chiare.

Tenendo presente che il Decreto è ancora orfano dei chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, che saranno assolutamente dirimenti su alcuni aspetti della normativa e che ogni singolo caso va valutato a sé in base alle caratteristiche dell’immobile nonché dell’intervento e tenendo bene a mente che si tratta appunto di ipotesi astratte che potrebbero trovare applicazione in alcuni casi e in altri no, proviamo a ragionare su quali potrebbero essere le valutazioni da non omettere per ridurre il più possibile l’esborso finanziario.

Primo step: attenta analisi degli interventi

Il primo step da compiere è quello di valutare lo stato dell’immobile sul quale si intendono eseguire i lavori.

In particolare, nel caso in cui si eseguono interventi di miglioramento dell’efficienza energetica, rientranti nel c.d. ecobonus, occorrerà effettuare a esempio una preliminare diagnosi energetica dell’immobile, finalizzata a individuare, secondo un ordine di priorità, i lavori da eseguire per ottimizzare il rapporto costi/benefici e realizzare le opere economicamente più vantaggiose.

Si tratta di una procedura in alcuni casi utile e in altri necessaria per evitare di approvare e avviare lavori che alla fine non consentano di ottenere l’auspicato beneficio fiscale.

Tale analisi deve essere svolta da tecnici specializzati nell’efficienza energetica che analizzino i problemi dell’edificio, e forniscano soluzioni chiare, traducendole in un progetto coerente e integrato.

Dal corretto svolgimento di tale fase preliminare può dipendere la riuscita dell’intera “operazione”.

A esempio basti pensare ancora agli interventi di isolamento termico. Non tutti gli interventi che, seppur sulla carta rientrano nella definizione di cappotto termico, danno automaticamente diritto alla detrazione pari al 110%.

Occorre infatti che i lavori garantiscano il doppio salto della classe energetica.

Come noto, il testo del Decreto Rilancio, approvato in Aula e in attesa della conversione, conferma, quale presupposto per l’ottenimento del diritto alla detrazione “il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio […] ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

In linea generale, un immobile che parte da una classe energetica più bassa a esempio G e F avrà più possibilità di soddisfare il requisito del doppio salto energetico.

Ne consegue che, qualora gli interventi non apportino il previsto miglioramento energetico, non si avrà diritto alla detrazione e i relativi costi rimangono definitivamente a carico del contribuente.

Ma non è tutto!

Al fine di ottenere l’incentivo fiscale, occorre, inoltre, rimanere nel rispetto dei massimali di spesa previsti dall’articolo 119.

Come abbiamo in precedenza rilevato, il nuovo testo del Decreto Rilancio prevede una griglia di tetti di spesa sensibilmente ridotti.

Per determinate tipologie di interventi, soprattutto quelle più importanti, potrebbe risultare difficile rispettare tali massimali, con la conseguenza che tutto il quantum che eccede tali limiti sarà rimarrà a carico del contribuente.

Poste tali necessarie premesse, se i requisiti richiesti dalla normativa sono rispettati, ci troveremo verosimilmente di fronte ai seguenti costi, vediamo generico un esempio:

Costo totale dell’intervento euro 5.300,00 di cui:

2. per prestazione lavorativa euro 2.300,00
3. costo dei beni significativi euro 3.000,00.

Sul costo dei beni significativi pari a euro 3.000,00 l’Iva al 10% si applica solo su euro 2.300, ovverosia sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello degli stessi beni significativi (5.300,00 – 3.000,00 = 2.300,00).

Sul valore residuo (euro 700,00) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

Secondo step: scelta della modalità di fruizione del beneficio fiscale

Ulteriore valutazione riguarda la scelta di usufruire direttamente dell’incentivo fiscale o, al contrario, optare per le c.d. modalità alternative di utilizzo del beneficio, ovverosia sconto in fattura o cessione del credito.

È proprio sul punto che l’Amministrazione finanziaria dovrà dipanare i maggiori dubbi.

In particolare, occorrerà definire linee guida chiare per comprendere, prima di approvare e intraprendere i lavori, le procedure per calcolare con esattezza quali vantaggi si ottengono scegliendo una o l’altra strada.

A oggi, infatti, non si hanno le idee chiare sulle procedure da attivare per optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

In attesa di tali chiarimenti, si può in ogni caso ritenere che, nelle ipotesi in cui si scelga di utilizzare direttamente la detrazione in sede di dichiarazione dei redditi, ai fini di diminuire il “carico fiscale”, il contribuente dovrà disporre di adeguata disponibilità per sostenere tutti i costi e non potrà beneficiare del vantaggio fiscale non immediatamente ma ripartito in cinque quote annuali.

A esempio:

spesa sostenuta: € 9.000,00

credito di imposta: € 9.900,00 (€ 9.000,00 x 110%)

detrazione annuale: € 1.980,00 (€ 9.900,00/ 5)

Diverso discorso vale per i c.d. soggetti incapienti, per i quali soltanto è stata da sempre prevista la possibilità di ricorrere all’istituto della cessione del credito anche nei confronti di banche e intermediari finanziari, possibilità, oggi, estesa dal Decreto Rilancio a tutti i contribuenti che eseguono gli interventi previsti dal bonus 110%.

Si ritiene che tali soggetti per non vanificare il vantaggio fiscale previsto, avranno la possibilità di optare quale scelta (forse obbligata) per l’istituto della cessione del credito.

E lo sconto in fattura?

Tale ulteriore modalità alternativa di fruizione del beneficio fiscale, come in altre occasioni rilevato, consente di ottenere un vero e proprio sconto, ovverosia una riduzione del corrispettivo da parte dell’impresa che esegue i lavori.

Si tratta di una scelta che potrebbe interessare particolarmente i contribuenti, poiché dovrebbe consentire di ottenere una immediata “percezione del risparmio”, seppur non in termini fiscali.

Meno conveniente potrebbe eventualmente risultare per le imprese, le quali dovrebbero dover anticipare l’intero costo dell’intervento per poi beneficiare, in seguito, dell’incentivo, utilizzandolo in compensazione per ridurre il proprio debito di imposta nei confronti dell’Erario o, in alternativa, optare per la cessione del credito.

A pochi giorni dalla conclusione dell‘iter di conversione sono ancora molti, troppi i dubbi da sciogliere.

Soltanto a seguito dell’emissione di tutti i chiarimenti da parte dei soggetti competenti, sarà possibile incastrare tutti i pezzi del puzzle e approvare con serenità gli interventi necessari da realizzare.

Il meccanismo è già noto per il bonus al 65, 75 e 85%. Resterà da capire quanto le banche e gli intermediari finanziari agevoleranno il ricorso a questa modalità – che in teoria consentirebbe i famosi lavori gratis – ed a che costo.

Tornata la “primavera” anche per l’assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2. Per queste due forme di “manifestazioni” collettive Palazzo Chigi ha dato il nullaosta un paio di giorni fa, facendo quindi venire meno l’obbligo della videoconferenza.

Dalle diramazioni del Governo si legge: “Le assemblee di qualunque tipo possono svolgersi in presenza fisica dei soggetti convocati”. E questo vale sia le riunioni “condominiali o societarie, ovvero di ogni altra forma di organizzazione collettiva”. Vediamo di più quindi in merito all’assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2: ok lo svolgimento live.

Modalità di svolgimento delle assemblee

Ovviamente – e manco a dirlo – valgono sempre tutte le regole che da settimane e da tutti i fronti ci viene detto di rispettare. Ossia: distanziamento (minimo) di un metro tra i convocati, tassativamente vietati gli assembramenti. Vanno scelti ambienti grandi e ben arieggiati, con porte e finestre aperte.

Oppure, continuano le diramazioni governative, anche in spazi aperti: la bella stagione, volendo, depone a favore di tale soluzione. Si legge: “a condizione che siano organizzate in locali o spazi adeguati, eventualmente anche all’aperto”.

Ferme restando queste disposizioni inderogabili, molto poi è rimesso al buon senso del singolo cittadino. Pensare sia tutto passato equivale a una leggerezza non consentita (oltre che imperdonabile), per se stessi ma anche per il nostro prossimo.

Ancora sulle regole da rispettare

Spulciando sempre le Faq, non si evince nulla di preciso in merito sul chi debba farsi garante (e responsabile) del rispetto delle regole. Sarà il presidente dell’assemblea (figura obbligatoria per il corretto svogimentodell’assemblea sia societaria che condominiale) o dell’amministratore di condominio, la cui presenza, ricordiamo non è obbligatoria?

O sarà delegata una terza precisa persona che si farà garante del tutto e verso tutti i partecipanti? Si tratta di un dettaglio non di poco conto se si pensa all’ipotesi di un contagio avvenuto proprio nel mentre della riunione.

Va da sé (ma è sempre rimarcarlo) che i locali adibiti all’incontro andranno scrupolosamente sanificati prima e dopo l’evento.

Assemblea condominiale e assemblea societaria in Fase 2: ok lo svolgimento live

Infine da sottolineare come il Governo nelle Faq ha precisato che resta sempre valida la modalità di svolgimento in videoconferenza delle riunioni. La quale, appunto, “imposta” nei mesi scorsi nel pieno dell’emergenza, ed indicata come unica e ferrea modalità di svolgimento dei “confronti collettivi”.

Dunque, sia a livello societario che condominiale, la forma live è una libera scelta che non cancella affatto la modalità “in remoto”, a distanza. Si legge: “Resta ferma la possibilità di svolgimento delle medesime assemblee da remoto”. E questo perché “compatibile con le specifiche normative vigenti in materia di convocazioni e deliberazioni”.

I vantaggi previsti dal Decreto Rilancio: sconto fiscale del 110% per interventi energetici e antisismici

Come è noto anche i condomini possono approfittare del Superbonus. La misura introdotta dal decreto Rilancio prevede uno sconto fiscale del 110% per interventi energetici (Ecobonus) e antisismici (Sisma Bonus) a patto che venga effettuato uno degli interventi trainanti indicati dalla norma: isolamento termico delle superfici, sostituzione della caldaia con impianti centralizzati a condensazione, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici. Per i condomini, che ospitano oltre il 70% degli italiani, la spesa massima coperta è di 60mila euro per l’isolamento termico (30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento) moltiplicati per il numero delle unità abitative. E possono usufruirne anche attività come uffici e studi professionali.

Che cos’è

Uno degli obiettivi del super Ecobonus e del sisma Bonus al 110% (dall’1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021) è riqualificare, sia dal punto di vista della sicurezza sia da quello ambientale, il patrimonio edilizio rappresentato da oltre 1,2 milioni di condomini. Per avere diritto al maxi-sconto fiscale, i condomini devono realizzare almeno uno degli interventi trainanti del decreto Rilancio. Cioè l’isolamento termico di almeno il 25% della superficie lorda opaca orizzontale e verticale e/o l’installazione di nuovi impianti di climatizzazione.

A chi è rivolto

Il super Ecobonus è rivolto a tutti i condomini italiani configurati come tali (con almeno due unità abitative e il codice fiscale). L’Ecobonus e il Sisma Bonus riguardano tutti i proprietari delle unità abitative di un condominio, senza limiti alle modalità d’uso. Quindi privati (single o famiglie), ma anche attività come uffici, negozi, studi professionali. Diversamente dagli immobili unifamiliari (dove per ora il decreto non prevede l’applicazione degli sconti fiscali al 110% alle seconde case), per i condomini il bonus non ha limitazioni, quindi vale anche per un appartamento in condominio di un’abitazione al mare o in montagna, affittata o ereditata.

I requisiti energetici

Fondamentale per poter accedere al super Ecobonus è l’efficientamento energetico dell’edificio. La norma prevede che gli interventi permettano di aumentare di almeno due classi la pagella energetica (che va dalla G alla A) a meno che l’immobile sia già in classe B o A. L’Ape, l’attestazione di prestazione energetica, potrebbe però dimostrare che gli interventi non possono garantire l’aumento delle due classi (per esempio nei palazzi storici o con vincoli della soprintendenza) e rientrare comunque nel bonus.

L’iter amministrativo

Il primo passo è affidare all’amministratore il compito di far preparare a un tecnico qualificato una prima attestazione di prestazione energetica per evidenziare gli interventi necessari richiesti o possibili per l’efficientamento energetico. Ma anche una perizia statica per evidenziare eventuali interventi anche sul fronte Sisma bonus. L’Ecobonus al 110% prevede una spesa massima di 60mila euro per l’isolamento termico, 30mila per impianti di climatizzazione o riscaldamento moltiplicati per il numero delle unità abitative.

Chi decide gli interventi

L’approvazione dei lavori – per cui è richiesto un progetto-capitolato – spetta all’assemblea straordinaria del condominio. Per alcuni interventi (come gli impianti di climatizzazione) basta la maggioranza di un terzo dei presenti e dei millesimi, per altri (come il cappotto termico) la maggioranza relativa. Una volta ottenuto il via libera al progetto sarà compito dell’amministratore di condominio contattare le imprese, confrontare i preventivi e portare all’esame dell’assemblea la scelta finale.

Chi dà i permessi

È fondamentale, e questo sarà compito dell’amministratore di condominio, informarsi sulle autorizzazioni richieste nei singoli Comuni per i lavori (Cia, Scia, Soprintendenza) e calcolare i tempi necessari per le autorizzazioni senza le quali – se vengono richieste – può essere messo a rischio il risparmio fiscale. L’amministratore di condominio deve anche provvedere al piano dei pagamenti (con bonifici parlanti) e alla rendicontazione della fatturazione, oltre che all’invio della documentazione all’Enea.

Le agevolazioni

Le spese sostenute possono essere detratte al 110% se rientrano in quanto previsto dall’Ecobonus. Altrimenti, per singolo intervento, possono essere applicate le agevolazioni già in corso. Gli importi vanno suddivisi tra i proprietari in base ai millesimi o per specifico lavoro (per esempio per numero nel caso di finestre e infissi). I condomini potranno decidere di cedere il credito d’imposta all’impresa o a una banca, richiedere lo sconto in fattura o recuperare il credito in 5 anni dal Fisco.

Le norme per la cessione del credito alla banca

Come potrà essere attuato il meccanismo di cessione del credito: quali direttive dovranno seguire le banche?
Molti i nodi cruciali da sciogliere

Sono tante le novità che il nuovo bonus garantisce, prima di tutto la possibilità di fruire di una maxi agevolazione economica al 110%. Non sfugge però l’ampia gamma di applicazioni insite in questa detrazione. Le norme infatti tendono ad agevolare i lavori di coibentazione e cambio della caldaia con impianti ad alta efficienza così come la messa in sicurezza sismica. Lo stesso accade per gli impianti fotovoltaici, colonnine di ricarica e altri interventi che reano stati previsti anche nell’altro decreto ecobonus, quando si agisce in un contesto di lavori di risparmio energetico.

Ora però resta un problema importante: le modalità di utilizzo.
Tra sconto fattura e cessione del credito, il bonus ristrutturazione può essere recuperato in cinque rate annuali. Al posto della detrazione il beneficiario può difatti optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Sono oggetto del medesimo trattamento anche gli altri bonus sui lavori e il risparmio energetico. La regola prevede che la detrazione fiscale si applichi solo per spese sostenute tra il primo luglio 2020 e il 31 dicembre 2021. La domanda fondamentale che si stanno ponendo i contribuenti è solo una: come conviene agire? Ecco i pro e i contro delle due soluzioni possibili.

Sconto fattura e cessione del credito

Il governo ha fissato la regola generale, compete ora alla Agenzia delle entrate indicare i dettagli. Solo quando il contribuente potrà conoscere i tempi e i modi per l’utilizzo di questi strumenti potrà avere un’idea chiara sull’effettiva convenienza di queste opportunità. Questo vale anche per le imprese che eventualmente si accollano le spese a fronte di incassi azzerati. In generale, sono opzioni adatte per chi non ha risorse sufficienti per sostenere le spese dei lavori e riscattarli in sede di dichiarazione dei redditi in 5 anni. Non va neppure dimenticato che esiste un tetto massimo di spesa che non può essere superato, ma bisogna tenere conto della propria capienza fiscale per verificare se l’intero importo della spesa può essere effettivamente recuperato. In caso contrario non tutta la cifra può essere recuperata e allora gli interventi di ristrutturazione non saranno a costo zero.

Pro e contro

Il beneficio della formula della cessione del credito va cercato nella opportunità reale di porre nelle mani della propria banca, di un intermediario finanziario (attenzione a chi ci si affida e mai anticipare importi per consulenze) o perfino dalla stessa ditta che esegue i lavori, la gestione del credito. C’è però uno handicap di cui tenere conto: la quota agevolabile non è del 110% ma del 100% ovvero del 90% nel caso della messa in sicurezza sismica nelle zone 1, 2 e 3. Con lo sconto in fattura, l’impresa deve fatturare tutto il corrispettivo indicando l’ammontare della riduzione. Dopodiché può recuperare lo sconto con un credito d’imposta da utilizzare in compensazione con le imposte e contributi dovuti.

Tempi stretti

Il Decreto Legge pubblicato in Gazzetta Ufficiale martedì 19/05/2020 dovrà essere convertito in legge dal Parlamento entro 60 giorni (evitando così che decada, come prevede la Costituzione). L’articolo 119 comma 13 prevede che il Ministero dello Sviluppo Economico, entro 30 giorni dall’entrate in vigore della legge, stabilisca le modalità attuative per la trasmissione delle asseverazioni all’ENEA. A sua volta, l’ENEA dovrà recepire queste modalità e renderle operative sul suo portale. In aggiunta L’Agenzia delle Entrate, ha 30 giorni di tempo per pubblicare le sue linee guida sulla gestione delle procedure di richiesta dello sconto/credito d’imposta. A questo punto l’Agenzia delle Entrate dovrà adeguare il suo portale ed istruire il suo personale (stesso discorso per il portale ENEA). Dovranno “attrezzarsi” anche i CAF (o i commercialisti abilitati) che dovranno rilasciare il “visto di conformità” come previsto dal comma 11 dell’art. 119 e gestire una mole di lavoro senza precedenti.

Circolare

A tutti i Sigg. Associati

Vi comunichiamo che a causa del covid-19 e dei conseguenti vari DCPM che vietano riunioni ed assembramenti, non ci è possibile per quest’anno organizzare i corsi di aggiornamento frontali, validi per il 2020 e necessari, ai sensi del Dm. 140/2014, per la formazione periodica.

Informiamo perciò quanti volessero non rimanere scoperti, che avranno la possibilità di svolgere il Corso di Aggiornamento 2020 su nostra piattaforma e-learning, usufruendo dello sconto riservato soltanto agli Associati, ovvero euro 78 iva inclusa e quindi su fattura fiscalmente detraibile per intero, ovvero sia costo che iva.

Chi volesse può collegarsi a : https://www.arai.it/aggiornamento-2020 e seguire la procedura di iscrizione. Al termine del corso, verrà rilasciato, dopo aver effettuato un test di normale verifica, il relativo attestato.

Ringraziando per l’attenzione, porgiamo cordiali saluti.

La Segreteria

Il testo del Dl Rilancio non contiene più alcuna norma specifica in tema di diritto condominiale. Era stata prevista infatti la deroga ai termini di presentazione dei rendiconti condominiale, nonché il rinnovo automatico del mandato amministrativo, in caso di perenzione nel periodo d’emergenza in essere.

In sede referente, le Commissioni riunite delle Finanze e delle Attività Produttive, Commercio e Turismo, stanno valutando gli emendamenti da apportare al Decreto Legge 23/2020, nell’ambito dell’attività preliminare svolta dalla commissione per consentire la conversione in legge del provvedimento governativo.

I termini per fisco e formazione
Sono, in particolare, tre gli emendamenti che interessano, direttamente o indirettamente, il mondo condominiale. Il primo, in sostanza, arricchisce la disposizione originariamente prevista nel DL Rilancio con la previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.

Gli altri emendamenti di proroga
In sostanza, la disposizione originariamente prevista nel DL rilancio è stata arricchita della previsione sulla sospensione dei termini afferenti gli adempimenti fiscali e formativi dell’amministratore del condominio.

Anzi, scorrendo il testo della Camera, si rinvengono anche gli articoli 36 bis e 36ter, i quali contendono gli emendamenti proposti alle disposizioni originarie (trasfuse nel testo in bozza del DL Rilancio). Ecco, in sintesi, cosa prevedono gli altri due emendamenti:

1. Per il periodo tra il 9 marzo 2020 e l’11 maggio 2020 è sospeso il decorso dei termini perentori, legali e convenzionali, la cui violazione comporta prescrizione o decadenza da qualsiasi atto, azione ed eccezione o la sanzione di inefficacia. Rimangono ferme le disposizioni di cui all’articolo 83, comma 3, del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27.
2. Alla data di entrata in vigore della delle di conversione del presente decreto, l’incarico è rinnovato per altri sei mesi, in deroga all’articolo 1129 del codice civile, fermo il diritto dei condomini di procedere alla revoca nella prima assemblea successiva al rinnovo. 2. In deroga a quanto stabilito dall’articolo 1130, primo comma, numero 10), del codice civile, il solo termine previsto per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo con data di chiusura successiva al 31 luglio 2019, è differito a 12 mesi dalla data di chiusura dell’esercizio contabile.
3. L’amministratore invia ai condomini il rendiconto consuntivo dell’esercizio chiuso ed il preventivo delle spese necessarie per l’esercizio corrente, con le relative ripartizioni tra condomini ai sensi dell’articolo 1135, primo comma, n. 2), dello stesso codice. 4, Lo stato di ripartizione allegato al preventivo di cui al precedente comma, è efficace nei confronti dei condomini ed allo stesso si applica la previsione di cui all’articolo 63 di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, qualora il preventivo medesimo preveda una spesa non superiore a quella deliberata per l’esercizio precedente a quello corrente.