L’aggravarsi dell’emergenza Covid-19 nel nostro Paese ha fatto sì che il Governo, attraverso l’utilizzo dello strumento giuridico del DPCM, abbia adottato misure sempre più “stringenti” di contenimento al rischio epidemiologico in vista della tutela del bene primario della salute pubblica.

Oltre alle prescrizioni limitative della libertà di spostamento dei singoli cittadini se non per comprovate esigenze lavorative, stato di necessità e assoluta urgenza, è stata posta in essere una campagna informativa volta a fornire le indicazioni basilari in merito ai comportamenti da porre in essere al fine di arginare la trasmissione e la conseguente diffusione del virus.

Nei confronti degli amministratori di condominio non è stato dettato alcun obbligo specifico inerente al dovere di “puntualizzare” ulteriormente, con azioni specifiche, quanto già diffusamente e quotidianamente evidenziato dai mass media e da tutti i canali informativi.

Sta di fatto che tale tipologia di professionisti, nell’esercizio del mandato loro conferito, deve sempre e comunque agire seguendo le regole di diligenza del buon padre di famiglia a tutela degli interessi propri della collettività condominiale.

Un atteggiamento indifferente, assente ed approssimativo, teso a delegare ai singoli soggetti interessati le regole relative al corretto utilizzo delle parti comuni dell’edificio, non sarebbe di per sé professionale e coscienzioso.

Tale valutazione, in questa fase di emergenza, è certamente riferibile – in modo particolare – all’uso dell’ascensore condominiale, in ordine al quale è quanto mai auspicabile sensibilizzare proprietari e inquilini dello stabile al rigoroso rispetto delle più elementari regole di prudenza.

Per quanto si possa ritenere assodato che tali regole vengano già “spontaneamente” osservate dalle singole comunità dei residenti negli edifici, siamo fermamente convinti che fornire e divulgare una sorta di elenco-memorandum sulle specifiche cautele da adottare rientri sicuramente tra i compiti dell’amministratore.

L’amministratore diligente e scrupoloso non dovrebbe esimersi – almeno – dall’affiggere chiari e appositi avvisi in prossimità del vano ascensore, posto che tale impianto può verosimilmente rappresentare uno dei principali veicoli di trasmissione del contagio in assenza dell’adozione delle necessarie precauzioni da parte dei condomini.

Tra le prescrizioni va sicuramente annoverato il deciso invito ad utilizzare l’ascensore “uno per volta”, posto che – considerando gli standard dimensionali medi degli impianti – è alquanto improbabile che all’interno dello stesso possa essere osservata la distanza minima di sicurezza di almeno un metro e mezzo tra le parti stabilita dall’OMS al fine di evitare il contagio.

Detto questo, l’amministratore di condominio dovrebbe quantomeno caldamente ricordare – se non proprio imporre a coloro che sono idonei a salire le scale – ma l’assoluta necessità di non utilizzare o, quanto meno, di utilizzare il meno possibile l’impianto, rammentando in ogni caso a tutti che stare in ascensore – peraltro – equivale ad utilizzare le relative pulsantiere (interne ed esterne), le quali sono state a loro volta utilizzate da altri soggetti.

Il puntuale e preciso amministratore di condominio, inoltre, deve segnalare ai condomini l’assoluta importanza dell’utilizzo di appositi dispositivi di protezione delle mani e delle vie respiratorie, quali i guanti in lattice e le mascherine, pur limitando l’applicazione di queste ultime solo in caso di presenza di più soggetti all’interno della cabina.

Il tutto, completato dalla non trascurabile raccomandazione a procedere ad una corretta igiene delle mani non appena rientrati nelle proprie abitazioni oppure, in caso di spostamento da casa verso l’esterno, ad impiegare per l’igienizzazione delle mani adeguati disinfettanti a base di cloro o alcool per la disinfezione delle mani.

Tutto scontato? Assolutamente no. Ma i condomini apprezzeranno senz’altro l’impegno dell’amministratore e la sua volontà di “collaborare” alla gestione dell’emergenza dettando utili  “linee guida”, e non si sentiranno abbandonati.

E’ ovvio che non sono e non posso essere previste sanzioni in caso di inottemperanza alle suddette prescrizioni, ma resta il fatto che l’amministratore deve sempre e comunque costituire per i condomini un punto di riferimento indefettibile.

Solo così quest’ultimo avrà esercitato il mandato conferitogli in maniera diligente e scrupolosa: preoccupandosi di non limitare la propria professionalità ai compiti dettagliatamente elencati nel nostro codice civile, ma ampliando le proprie prerogative con la giusta dose di discrezionalità e di prudenza rispetto a nuove problematiche ivi non contemplate.

Tra gli obblighi posti in capo all’amministratore ex art. 1130 c.c. vi è quello di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni. La riforma all’art. 1129 comma 7 c.c. ha inoltre precisato che: “l‘Amministratore  è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del Condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al Condominio“.

Essendo un obbligo, l’Amministratore può anche riscuotere in contanti ma ha poi l’obbligo di versare quanto incassato sul c/c condominiale, secondo modalità che ne assicurino la tracciabilità.

Nella considerazione che tutti gli amministratori gestiscono il c/c direttamente dallo studio per il tramite dell’home banking non vi è dubbio che per le uscite la tracciabilità è evidente. Meglio sarebbe che anche per le entrate l’unica modalità di riscossione sia quella del bonifico su banca/posta. In questi tempi di corona virus, l’impossibilità di riscuotere a mani dai condomini, fa si che detta modalità rimanga l’unica possibile, anche perché nemmeno i condomini possono recarsi alla posta/banca per fare i versamenti.

Questi problemi invece che visti come impedimenti vanno guardati come una possibilità di migliorare la  gestione complessiva, facendo presente ai condomini che altre possibilità non ve ne sono. Infatti, non solo detti versamenti non possono essere rinviati per ovvi motivi di urgenza nel dover soddisfare i  fornitori di servizi, ma anche per non creare confusione ed aggravi specifici.

Si suggerisce, allora, di inviare apposita circolare a tutti i condomini e, di fronte alla loro (possibile) riluttanza, introdurre anche modalità di riscossione che abbiano riguardo a rate non più mensili. In maniera da ridurre i costi stessi del bonifico. Detta modalità di pagamento, poi, a prescindere dal momento attuale, sarebbe auspicabile diventasse definitiva.

Ciò può avvenire in sede di predisposizione del bilancio preventivo laddove si  prevede la ripartizione degli oneri condominiali  su 6 rate ad esempio invece che su dodici, oltre che a  indicare  il versamento a mezzo di bonifico quale unica modalità di pagamento..

Ciò non solo renderebbe più agevole l’attività di registrazione delle entrate ma ne assicurerebbe la conformità (vera) all’intenzione del legislatore e lasciatemelo dire anche evitare all’amministratore quell’indecoroso bussare alle porte.

La riscossione delle morosità

Nulla è cambiato per l’obbligo dell’amministratore di dar corso al recupero delle morosità entro i sei mesi dalla chiusura della gestione annuale (art. 1129- 9 co. c.c.). Il mancato rispetto di detta disposizione può portare anche alla revoca dell’amministratore.

Al riguardo si ritiene sufficiente trasmettere anche a mezzo pec l’incarico al legale allegando copia del rendiconto con o senza il verbale assembleare. Ciò perché se è pur vero che l’avvocato potrà chiedere il D.I.  solo sulla base del rendiconto approvato (art. 63 Disp. att. c.c.)  è pur sempre vero che lo potrà anche chiedere in base al bilancio preventivo e se nemmeno questo è approvato potrà agire con citazione ordinaria con il rendiconto non ancora approvato.

Insomma, ai tempi del corona virus, usiamo in termini positivi, quello che oggi la necessità ci costringe a fare per migliorare ed ottimizzare la vita dell’amministratore di condominio.

Inutile girare intorno alla questione: tranne rarissimi casi, e sempre dietro responsabilità dell’amministratore, le assemblee di condominio sono bloccate su tutto il territorio italiano sino al 3 aprile. Il Dpcm firmato nella notte tra 7 e 8 marzo dal presidente del Consiglio dei ministri e dal ministro della Salute parla chiaro; tra le molte misure restrittive in vigore sino al 3 aprile (salvo proroghe) nelle zone “chiuse” (Lombardia più 14 province) una riguarda, all’articolo 1, comma 1, lettera q), anche le assemblee di condominio: «sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto con particolare riferimento a strutture sanitarie e sociosanitarie, servizi di pubblica utilità e coordinamenti attivati nell’ambito dell’emergenza COVID-19, comunque garantendo il rispetto della distanza di sicurezza interpersonale di un metro di cui all’allegato 1 lettera d), ed evitando assembramenti».

Una norma del genere rafforza quella contenuta nel Dpcm del 4 marzo e rende del tutto sconsigliabili le assemblee condominiali, anche in presenza della possibilità di avere la distanza giusta: i contatti durante un’assemblea sono di fatto inevitabili e i rischi molto alti. Basta usare il buonsenso per rendersi conto delle responsabilità in cui incorrerebbe l’amministratore convocando a ogni costo l’assemblea durante la quale, per qualunque ragione, potesse verificarsi un contagio. Il meno che possa accadere è che un condòmino (giustamente) timoroso si rifiuti di intervenire per poi impugnare una delibera. Il peggio, anche se è tutto da verificare, è che un contagiato possa chiamare in causa l’amministratore per l’incauta convocazione.

Il fattore terza età. Per non parlare degli anziani (numerosissimi tra i condòmini): per il Dpcm, all’atticolo 3, comma 1, lettera b) (dedicato a tutto il territorio nazionale) «è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, di cui all’allegato 1, lettera d)».

Una convocazione di assemblea non potrebbe praticamente mai essere considerata di stretta necessità, quindi i rischi nullità o annullabilità diventerebbero molto forti.

L’alternativa è pensare alle assemblee in videoconferenza , sempre che la tecnologia a disposizione di amministratore e condòmini le renda praticabili (anche se è meno complicato di quanto si immagini).

I bonus fiscali per lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica, interventi antisismici e di sistemazione a verde, acquisto di mobili ed elettrodomestici, su immobili privati e parti comuni degli edifici condominiali, sono validi anche per il 2020 alle stesse regole dell’anno scorso. Nel quadro delle agevolazioni edilizie c’è però una novità: il bonus facciate introdotto dalla legge di Bilancio, e che consiste in una detrazione del 90% delle spese sostenute per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti.

Requisiti dell’immobile

Condizione essenziale per il bonus – valido per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020 – è che l’immobile oggetto dell’intervento sia ubicato nelle zone A e B indicate nel Dm 444/1968 o in aree assimilabili in base alle norme regionali e ai regolamenti edilizi comunali.

Non fanno testo, invece, le categorie catastali degli edifici. Nel dettaglio, la zona A comprende le aree del territorio che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale; mentre rientrano nella zona B le aree totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone di tipo A. La legge chiarisce che le zone parzialmente coperte sono quelle che hanno un indice di superficie coperta non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona (pari a un ottavo) e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq.

Interventi con maxi-sconto

Fra i lavori agevolati al 90%, oltre al rinnovamento e al consolidamento della facciata esterna, figurano la semplice pittura e tinteggiatura nonché gli interventi che interessano balconi, fregi e ornamenti. Per quanto concerne i balconi (nella fattispecie quelli “aggettanti”), è utile sottolineare che lavori come il rifacimento della pavimentazione e la tinteggiatura della parte interna restano a carico del proprietario dell’unità immobiliare, di cui il balcone rappresenta una sorta di prolungamento.

Accedono al bonus facciate anche i lavori che interessano grondaie, pluviali, parapetti e cornici, nonché le spese correlate quali: perizie e sopralluoghi, rilascio dell’attestato di prestazione energetica, installazione dei ponteggi, smaltimento dei materiali, Iva e imposta di bollo, diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

In sostanza, sono agevolati i lavori eseguiti sull’involucro esterno visibile dell’edificio, vale a dire sulla parte anteriore, frontale e principale dello stabile e, più in generale, sull’intero perimetro esterno. Restano quindi esclusi quelli effettuati sulle facciate interne (ad esempio, del cortile), se non visibili dalla strada o da altro suolo a uso pubblico.

Opere di risparmio energetico

Nel caso in cui i lavori di rifacimento della facciata influiscano anche dal punto di vista termico o interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi), per accedere al bonus è necessario soddisfare i requisiti “minimi” previsti dal Dm 26 giugno 2015 e i valori limite di trasmittanza termica stabiliti dal Dm 11 marzo 2008 (aggiornato dal decreto del 26 gennaio 2010). Può capitare, infine, che la facciata sia rivestita da piastrelle o altri materiali che non rendono possibili interventi migliorativi dal punto di vista termico, se non modificando l’aspetto dello stabile: in questi casi la verifica sul superamento del limite pari al 10% va compiuta eseguendo il rapporto tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il 5 febbraio 2019 e l’entrata in vigore il 6 maggio 2019 è diventata operativa la nuova normativa per la sicurezza antincendio degli edifici per civile abitazione. Il decreto ha per oggetto le “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione”.

Nuovi obblighi antincendio, quando si applicano?

Le disposizioni contenute nell’allegato del provvedimento si applicano agli:

1) edifici di nuova realizzazione;

2) edifici esistesti alla data di entrata in vigore del decreto;

Il decreto contiene prescrizioni volte ad ostacolare la propagazione di un eventuale incendio attraverso le facciate, elementi sensibili dal punto di vista della sicurezza incendio, ossia devono:

– limitare la probabilità di propagazione di un incendio originato all’interno dell’edificio, con coinvolgimento di altri compartimenti;

– limitare la probabilità di un incendio di una facciata e la successiva propagazione dello stesso a causa di un fuoco avente origine esterna;

– evitare o limitare, in caso di incendio, la caduta di parti di facciata, che possono compromettere l’esodo nel cadere, possano ostacolare l’esodo in sicurezza;

Viene, inoltre, chiarito che le nuove disposizioni progettuali si applicano a:

– edifici di civile abitazione di nuova realizzazione;

– edifici esistenti oggetti di interventi successivi alla data di entrata in vigore del decreto comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50%della superficie complessiva delle facciate.

=> Ecco la bozza della nuova regola tecnica prestazionale per l’antincendio in condomini di altezza superiore a 24 mt.

Non si applicano, invece a:

– edifici di civile abitazione per i quali alla data di entrata in vigore del decreto siano stati pianificati o siano in corso lavori di rifacimento delle facciate sulla base di un progetto approvato dal competente Comando dei Vigili del Fuoco, ossia che all’entrata in vigore del regolamento risulteranno già autorizzati dalle competenti autorità;

Il decreto contente nuove regole di prevenzione incendi per i condomini, come detto, ed è entrato in vigore 90 giorni dalla data di pubblicazione in Gazzetta, vale a dire il 6 maggio 2019.

Nuovi obblighi antincendio, da quando si applicano?

Tuttavia, è stato indicato un periodo transitorio di attuazione delle misure per gli edifici esistenti alla data di entrata in vigore del decreto.

Ovvero, due anni di tempo per ottemperare alle disposizioni che riguardano l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;

un anno di tempo per mettere in atto le restanti disposizioni;

Con la entrata in vigore del Nuovo Decreto la gestione della sicurezza antincendio è stata differenziata a seconda dell’altezza dell’edificio.

Nuovi obblighi antincendio e condominii

In base a questo parametro, viene attribuito a ogni condominio un livello di prestazione compreso tra 0 e 3.

Le misure antincendio sono minime per il livello 0, mentre diventano massime per gli edifici di altezza superiore agli 80 metri, ove anche le regole previste sono molto articolate e complesse oltre che complete.

=> Nuova normativa antincendio per i condomini: maggiore sicurezza dei condomini o solo responsabilità per l’amministratore?

Nel Livello di Prestazione 0 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 12 metri e 24 metri le misure minime che il responsabile adottare sono quelle informative attraverso le quali lo stesso deve fornire agli occupanti dell’edificio per la chiamata dei soccorsi, la messa in sicurezza delle apparecchiature, le indicazioni per l’esodo in sicurezza, il divieto di utilizzo degli ascensori.

Al Livello di Prestazione 1 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 24 metri e 54 metri alle misure di cui al Livello di Prestazione 0 si aggiungono quelle della messa in atto di un piano di emergenza, ovvero un documento che contiene tutte le indicazioni da seguire in caso di pericolo.

Questo documento, già stato previsto per i luoghi di lavoro è divenuto obbligatorio anche per gli edifici ad uso residenziale, con l’obbligo di renderlo disponibile agli occupanti.

Nel Livello di Prestazione 2 che racchiude gli stabili con altezza antincendi compresa tra 54 metri e fino ad 80 metri, in aggiunta alle prescrizioni dei livelli 0 e 1 è obbligatorio prevedere e procedere alla installazione di un impianto antincendio con dispositivi di emergenza sonori e visivi.

Gli edifici che hanno altezza antincendi oltre gli 80 metri sono classificati con Livello di Prestazione 3 dovranno aggiungere alle dotazioni e prescrizioni dei Livelli 0, 1 e 2 le misure antincendio preventive e contestualmente pianificare l’emergenza; dovranno quindi avere un centro di gestione dell’emergenza, con tutte le informazioni utili (planimetrie degli edifici, numeri telefonici, schemi degli impianti).

Nuovi obblighi antincendio e amministratore di condominio

Da quanto sopra, possiamo estrapolare i compiti minimi di un amministratore di condominio per adeguare gli stabili amministrati alla nuova normativa, indicando le seguenti attività minime da adottare:

1) identificazione delle misure standard da attuare in caso d’incendio;

2) informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso di incendio;

3) esposizione di un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;

4) mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

5) identificazione delle istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;

6) avvio delle azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;

7) identificazione delle istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;

8) esposizione del divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio.

=> Incendio in condominio e responsabilità dell’amministratore

Nuovi obblighi antincendio e condominio, che cosa accadrà a partire dal 7 maggio 2020?

In teoria nulla, non sono previsti controlli da parte degli organi competenti (VVF); però, nel caso in cui dovessero accadere degli incendi, ovvero in occasione di un controllo su altre attività soggette alle procedure di cui al DPR 151/2011 (vedi autorimesse, centrali termiche, od altro presente nel condominio) all’interno del condominio, scatteranno le verifiche e i controlli, non solo da parte dei VVF, ma anche dagli eventuali periti assicurativi coinvolti (un’attività che esercisce senza avere ottemperato ad un obbligo di legge, non ha diritto al risarcimento del danno).

=> Nuove norme antincendio per gli edifici di civile abitazione. Dal 6 Maggio si cambia

Inoltre, cosa che molti amministratori di condominio sottovalutano o addirittura non considerano, per il fatto che un edificio ha un’altezza antincendio inferiore ai 24 m (dunque non soggetta alla presentazione della SCIA) non vuol dire che lo stesso non deve rispondere alle norme tecniche afferenti a tale attività; in particolare:

-impianti elettrici e di messa a terra a norma realizzati e condotti in conformità alla normativa vigente (DM 37/08 – DPR 462/99);

presenza di segnaletica orizzontale e verticale;

presenza di porte tagliafuoco ecc.

Nella sostanza, gli amministratori di condominio, devono cogliere l’occasione per trasformare questo obbligo normativo, da un semplice adempimento amministrativo, ad un Up -Grade delle condizioni minime di sicurezza in corrispondenza delle parti comuni del condominio.

=> Sicurezza antincendio e comportamenti virtuosi da parte degli occupanti

Legge di Bilancio 2020: Bonus facciate, proroga precedenti bonus fiscali, cessione e sconto delle detrazioni fiscali

Una delle novità più rilevante della Legge di bilancio è rappresentata dall’introduzione del così detto “bonus facciate”. Tale agevolazione prevede la detrazione del 90% delle spese sostenute nel 2020 senza limite di spesa ed è recuperabile fiscalmente nell’arco di 10 anni. L’intervento riguarda gli immobili abitativi e, sembra, possa riguardare anche gli immobili non abitativi (come ad esempio gli immobili strumentali delle imprese). Bisogna comunque attendere chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il comma 219 della Legge di bilancio prevede che le spese possano riguardare anche solo quelle sostenute per la pulitura e tinteggiatura delle facciate, tese al recupero o restauro della facciata esterna di edifici rientranti nelle zone A o B ai sensi del DM 1444 del 1968.
Gli immobili in questione debbono rientrare nelle zone A e B ovvero devono essere ubicate in aree particolari. La zona A è quella ove sono ubicati edifici storici o di pregio e l’agevolazione riguarda sia questi sia le aree circostanti. La zona B è quella costituita da parti di territorio parzialmente o totalmente edificate; sono diversi dagli agglomerati della zona A (con la locuzione “parzialmente edificati” si intende indicare le superfici ove sorgono edifici in percentuale non inferiore al 12,5% della superficie fondiaria).
L’intervento può essere sostanzialmente di 3 tipi:
1) può riguardare la manutenzione ordinaria intesa come semplice tinteggiatura o pulitura della parte esterna;
2) può riguardare la manutenzione straordinaria con interventi più consistenti;
3) può riguardare interventi che abbiano effetti migliorativi dal punto di vista termico o che riguardano oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio (occorre rispettare i requisiti di efficienza energetica e di trasmittanza previsti dal DM 26.6.2015 e dal DM 26.1.2010).
Per quest’ultima tipologia, al fine di verificare la bontà dei risultati conseguiti in termini energetici e quindi conseguentemente di riconoscere la detrazione, la norma prevede che l’attività di controllo sia resa secondo l’art.14 del DL n.63 del 2013 comma 3bis e comma 3ter.
Il comma 3bis prevede che l’ENEA elabori le informazioni contenute nelle richieste inviate dai contribuenti all’Agenzia delle Entrate e che, successivamente, invii una relazione al Ministero dello Sviluppo Economico, al MEF, alle Regioni (dipende da dove è situato l’immobile in questione). Il comma 3ter prevede che il Ministero dello Sviluppo Economico, con decreto, fissi e definisca i requisiti tecnici che interessano gli interventi.
Il comma 221 della Legge di bilancio stabilisce che gli interventi che rientrano nel bonus facciate e quindi nella detrazione del 90%, debbano riguardare unicamente le parti opache dell’edificio, balconi o fregi e non quindi la strutture trasparenti quali la sostituzione degli infissi (che beneficeranno del risparmio fiscale del 50% qualora rispettino i requisiti di risparmio energetico) o la sostituzione delle grondaie (che beneficeranno dell’agevolazione fiscale del 50% se riferibili a manutenzioni ordinarie su parti comuni di edifici oppure in caso di interventi di carattere straordinario sulle singole unità). Sono altresì escluse le spese per la sostituzione degli impianti di illuminazione, per la progettazione dei lavori, per perizie e sopralluoghi e le altre prestazioni professionali.
Anche in questo caso, così come per le altre tipologie di bonus fiscale per le ristrutturazioni, verrà richiesto che il pagamento venga effettuato attraverso un bonifico tracciato.
E’ bene precisare che il “bonus facciate” riguarda gli interventi eseguiti sulla facciata e che non riguarda interventi più specificamente legati al così detto “cappotto termico” (si definisce così l’intervento che prevede l’applicazione di una serie di elementi edili prefabbricati direttamente sulla facciata dell’edificio; tali elementi sono in sostanza rappresentati da adesivo, materiale isolante, fissaggi, rivestimento base, rinforzo costituito da rete in fibra di vetro e rivestimento finale con primer e/o pittura protettiva. L’edificio viene così dotato di una sorta di “guscio” protettivo isolante in grado di far diminuire sensibilmente il consumo di combustibile necessario al riscaldamento riducendo la dispersione termica attraverso i muri esterni).
Il comma 175 dell’art.1 della Legge di bilancio prevede la proroga per gli sgravi relativi agli interventi di risparmio energetico, al recupero del patrimonio edilizio, al bonus mobili.
Gli interventi per il risparmio energetico riguardano l’acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi, di schermature solari, di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaia a condensazione di classe A. La detrazione prevista è quella del 50%. Per le caldaie di classe energetica inferiore al 50%, la detrazione non è riconosciuta. La detrazione viene riconosciuta in misura superiore, pari al 65%, quando l’impianto di climatizzazione invernale viene sostituito:
1) da caldaie a condensazione di classe A abbinata ad un sistema di termoregolazione evoluto;
2) da sistemi ibridi costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione;
3) da generatori di aria calda a condensazione.
La Legge di stabilità prevede una proroga a tutto il 2020 anche per l’acquisto e posa in opera di microcogeneratori in sostituzione di impianti esistenti. I microcogeneratori sono impianti di potenza non superiore a 50 kw in grado di produrre calore ed elettricità usando lo stesso combustibile e corrispondono a motori stirling, a celle a combustione, ad impianti fotovoltaici. Per poter vedere riconosciuto il bonus del 65%, gli interventi in questione devono condurre ad un risparmio energetico di almeno il 20%. Il limite di spese è fino ad € 100.000,00.
Per quanto riguarda gli interventi per il recupero del patrimonio edilizio, la Legge di bilancio prevede l’aumento della detrazione, per tutto il 2020, dal 36% previsto dall’art. 16 bis del TUIR, al 50%. Le tipologie di intervento riguardano la manutenzione straordinaria, il risanamento e restauro conservativo, e la manutenzione ordinaria delle parti comuni. L’importo massimo è pari ad € 96.000,00.
Il bonus mobili prevede la detrazione del 50% della spesa sostenuta per l’acquisto di mobili, grandi elettrodomestici di classe non inferiore ad A+. La detrazione in questione spetta ai soggetti che hanno realizzato interventi di ristrutturazione a decorrere dal 1 gennaio 2019; essa va ripartita in 10 anni ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore ad € 10.000,00.
Nel decreto “Milleproroghe” viene riconosciuta la proroga a tutto il 2020 anche per il bonus verde.
La Legge di bilancio presenta novità anche per la cessione e lo sconto delle detrazioni fiscali derivanti dagli interventi sugli immobili.
Per effetto dal combinato disposto delle disposizioni contenute nei commi 70 e 176, dal 1/01/2020:
– è soppressa la possibilità di optare per lo sconto in fattura per gli interventi antisismici di cui all’art. 16 del DL 63/2013;
– lo sconto in fattura permane per gli interventi di riqualificazione energetica, limitatamente agli interventi di ristrutturazione importante di primo livello su parti comuni e di importi elevati.
Il comma 70 in commento, quindi, riscrivendo il comma 3.1 dell’art. 14 del DL n. 63/2013 ripristina lo sconto in fattura per gli interventi:
– di ristrutturazione importante di primo livello di cui al DM 26 giugno 2015;
– eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali;
– con un importo dei lavori pari o superiore a 200.000 euro.
Al riguardo il DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo Economico, recante “Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”, definisce la “ristrutturazione importante di primo livello” come “l’intervento che interessa gli elementi e i componenti integrati costituenti l’involucro edilizio delimitanti un volume a temperatura controllata dall’ambiente esterno e da ambienti non climatizzati, con un’incidenza superiore al 50 per cento della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio e comporta il rifacimento dell’impianto termico per il servizio di climatizzazione invernale e/o estiva asservito all’intero edificio”.
L’esercizio dell’opzione per ottenere lo sconto sul corrispettivo deve essere effettuata d’intesa con il fornitore.
Lo sconto, inoltre:
– è di importo pari all’ammontare della detrazione spettante;
– è anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Al fornitore l’ammontare dello sconto è rimborsato sotto forma di credito d’imposta:
– da utilizzare esclusivamente in compensazione, mediante il modello F24 presentato esclusivamente in via telematica;
– in cinque quote annuali di pari importo.
Non si applicano i limiti di cui all’art. 34 della L. 388/2000 e all’art. 1 comma 53 della L. 244/2007 riguardanti, rispettivamente, i limiti di € 700.000 per le compensazioni annuali e di € 250.000 dei crediti d’imposta da indicare nel quadro RU della dichiarazione dei redditi.

L’art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile prevede, al quarto comma, che l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale debba “essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione” (giorni – vale la pena ribadire – che, secondo i maggiori commentatori, sono da considerarsi liberi, con la conseguenza che dal calcolo vanno espunti tanto il giorno di convocazione quanto quello di ricezione dell’avviso).

Della questione si è interessata la giurisprudenza, la quale ha espressamente chiarito che la lettera raccomandata recante la convocazione in parola si presume conosciuta nel caso di mancata consegna per assenza del destinatario (e di altra persona abilitata a riceverla), dal momento del rilascio del relativo avviso di giacenza nella cassetta delle lettere dell’interessato (cfr.: Cass. sent. n. 1188 del 21.1.’14). Ciò, in applicazione del generale principio di cui all’art. 1335 cod. civ., secondo il quale gli atti ricettizi si reputano conosciuti allorquando “giungono all’indirizzo del destinatario”.

Ove si intenda impugnare una delibera per tardiva convocazione, è importante – dunque – aver ben presente il suddetto principio, onde evitare di avviare inutili contenziosi. Si consideri, peraltro, che nulla osta al fatto di reputare il principio in questione applicabile anche alla comunicazione deliberazione verbale assembleare. Il che significa che, in caso di delibera annullabile, i trenta giorni previsti dall’art. 1137 cod. civ. Per rivolgersi all’autorità giudiziaria devono ritenersi decorrere, per i condomini assenti, dal giorno in cui l’avviso di giacenza sia stato imbucato nella cassetta delle lettere degli interessati.

Tra le principali attribuzioni dell’amministratore di condominio v’è quella della rendicontazione annuale della gestione, obbligo così importante da determinare, in caso di omissione o ritardo, la possibile revoca dello stesso da parte dell’autorità giudiziaria.

Accade spesso che nel rendicontare le spese sostenute nell’anno, nel bilancio che viene sottoposto all’assemblea per l’approvazione vengano inserite anche quelle di natura straordinaria al fine di rappresentare in un unico documento contabile tutte le spese effettuate e presentare un quadro completo di tutta l’attività gestionale.

Fino a quando si tratta delle sole spese imprevedibili di scarsa entità, magari già contenute nel preventivo come eventuali ed incerte, non sorgono problemi di sorta, ma quando si tratta di spese di notevole entità, addirittura approvate con apposita delibera, si rischia che l’intero bilancio debba necessariamente essere approvato con una maggioranza qualificata e non con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio come previsto dall’art. 1136 3° comma codice civile.

Sarà pertanto consigliabile tenere separate le due gestioni per evitare di paralizzare quella ordinaria, essendo in tal caso necessaria per la sua l’approvazione una maggioranza più alta che potrebbe impedire o prolungare i tempi di riscossione di eventuali conguagli sovente contenuti in tali rendicontazioni.

E’ pur vero che, nel caso si dovesse approvare un rendiconto contenente spese di natura ordinaria e straordinaria con la maggioranza ridotta cd. semplice, la relativa delibera sarebbe annullabile, trattandosi di un vizio formale (maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge), e pertanto impugnabile entro i termini di trenta giorni che, una volta decorsi, renderebbe la deliberazione definitivamente valida.

Diversamente accade in ambito del supercondominio, inteso come condominio orizzontale con un numero di partecipanti superiore a sessanta.

In tale ipotesi, il legislatore della riforma ha espressamente stabilito che la gestione ordinaria delle parti comuni come la nomina dell’amministratore è di competenza dell’assemblea dei rappresentanti mentre tutti gli altri argomenti, ivi compresi quelli inerenti la gestione straordinaria, resta di competenza dell’assemblea di tutti i partecipanti o supercondòmini.

Orbene nel caso l’assemblea dei rappresentanti dovesse approvare spese straordinarie inserite nella rendicontazione annuale o poste all’ordine del giorno in un capo a parte, le relative delibere sono affette da una più grave forma di invalidità ossia sono nulle perché adottate contra legem su argomenti non rientranti nelle materie costituenti oggetto della competenza dell’assemblea.

L’assoluta incompetenza nel decidere non può infatti portare a decadenze del diritto all’impugnazione delle delibere viziate.

La diversa conseguenza è rilevante in quanto la deliberazione affetta da nullità può essere impugnata da chiunque abbia interesse e senza limiti di tempo e cioè anche nella ipotesi che il proprio rappresentante abbia votato in senso favorevole.

Ciò è tanto importante perché il sistema di comunicazione al supercondòmino degli esiti dell’assemblea dei rappresentanti risulta alquanto incoerente e spesso non consente allo stesso di ricevere la stessa tutela prevista per i partecipanti al condominio.

Il legislatore della riforma del condominio ha infatti stabilito che una volta che il rappresentante sia stato convocato dall’amministratore del supercondominio, debba avvertire l’amministratore del subcondominio che a sua volta convocherà l’assemblea per informare i condomini e ricevere eventualmente indicazioni di voto.

E così, svoltasi l’assemblea dei rappresentanti, gli stessi sarebbero tenuti ad informare l’amministratore che a sua volta dovrà comunicare in assemblea gli esiti di quella dei rappresentanti.

Nel seguire alla lettera il dettato della norma si rischia un allungamento dei tempi di informazione che potrebbe pregiudicare non poco il diritto dei subcondòmini ad una eventuale impugnativa in quanto unici legittimati.

Ma l’intento del legislatore non è stato certo quello di complicare il funzionamento dei grandi complessi immobiliari ma di semplificarli. Pertanto, si ritiene che, una volta nominato il proprio rappresentante, tra l’altro con una maggioranza molto qualificata, con poteri privi di ogni limite e condizione, al rappresentato subcondòmino sarà sufficiente una semplice “presa d’atto” di quanto deciso, senza bisogno di ricorrere ad una attività che risulterebbe essere inutile e defatigante.

Il certificato di prevenzione incendi è necessario nel condominio in quanto è il presupposto del rispetto della normativa di sicurezza , penalmente sanzionata dagli articoli 46 e 55 del d.lvo n. 81/2008.

L’amministratore del condominio, in quanto mandatario del condominio per la cura e l’esercizio delle cose comuni , ai sensi dell’art. 1130 c.c., deve osservare la normativa di sicurezza sul lavoro che , per l’art. 3 del d.lgs. n. 81/2008 si applica a tutti i settori di attività, privati e pubblici , e a tutte le tipologie di rischio. Pertanto la normativa antincendio si applica anche al condominio , quale luogo di vita e di lavoro, come previsto dall’art. 46 del d.lgs. n. 81/2008 (sanzionato penalmente dal successivo art. 55) il quale stabilisce che nei luoghi di lavoro previsti dal decreto devono essere adottate idonee misure per prevenire gli incendi e per tutelare l’incolumità dei lavoratori.

Ne consegue che l’amministratore di condominio in qualità di tutore del sicuro uso delle cose comuni e di garante della sicurezza dei condòmini e dei lavoratori deve adottare detta normativa di sicurezza, ai sensi degli articoli 1130 c.c. e 40, capoverso , c.p. . In particolare l’art. 20 del d.lgs. n. 139/2006 sanziona penalmente (con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 250 a 2.582 euro) chiunque , titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi (tra cui vi è il condominio nel quale , ad esempio, vi siano boxes chiusi per autovetture), ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo, quando si tratta di attività che comportano la detenzione o l’impiego di prodotti infiammabili , incendiari o esplodenti , da cui derivano in caso di incendio gravi pericoli per l’incolumità della vita o dei beni, da individuare con il decreto del Presidente della Repubblica n. 151/2011.

Tale decreto individua le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi ed all’art. 3, comma 1, stabilisce che gli enti ed i privati responsabili delle attività di cui all’Allegato I categorie B e C sono tenuti a richiedere con apposita istanza al Comando provinciale dei vigili del fuoco l’esame dei progetti di nuovi impianti o costruzioni nonché di progetti di modifiche da apportare a quelle esistenti , che comportino un aggravio delle preesistenti condizioni antincendio. Il condominio è interessato dalla predetta normativa in quanto rientrano nelle attività soggette ai controlli antincendio (Allegato I categorie B e C numeri 75 e 77) le autorimesse di dimensioni oltre 1.000 metri quadri fino a 3.000 metri quadri oppure oltre 3.000 metri quadri e gli edifici di altezza oltre 32 mt. fino a 54 m.t. ed oltre 54 mt..

L’art. 4, comma primo, del regolamento prevede che per le attività previste dall’Allegato I la predetta istanza è presentata al Comando , prima dell’esercizio dell’attività, mediante segnalazione certificata di inizio attività , corredata dalla documentazione prevista dall’art. 2, comma 7. Il Comando verifica la completezza dell’istanza , della documentazione e dei relativi allegati e, in caso di esito positivo, rilascia ricevuta. Tuttavia cosa avviene se , una volta avviata la procedura amministrativa per ottenere il certificato , il titolare dell’attività l’abbandona ed avviene un incendio? E’ il caso trattato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 29535/2019) che ha dichiarato inammissibile il ricorso di un’esercente di un deposito di combustibili avverso una sentenza che l’aveva condannata per il reato di incendi colposo di due fabbricati.

La ricorrente aveva avviato la pratica per il rilascio del certificato di prevenzione incendi che poi non completava, poiché non richiedeva ai vigili del fuoco il sopralluogo per verificare l’adempimento delle prescrizioni , né presentava una D.I.A.. Successivamente la ricorrente non rispondeva ad una richiesta di integrazione documentale, proveniente dal Comando dei vigili del fuoco, e non ottemperava al suggerimento di installare un impianto di spegnimento automatico a pioggia.

Il Comando redigeva una notizia di reato , ai sensi dell’art. 20 del d.lvo n. 139/2006, poiché la ricorrente operava in mancanza di un certificato di prevenzione incendi. Accadeva l’incendio nell’attività della ricorrente che interessava due fabbricati e la Corte di Cassazione confermava la sentenza del giudice di appello che riteneva provata la responsabilità della ricorrente, anche con riferimento al profilo colposo della sua condotta, poiché la stessa era pienamente consapevole del pericolo derivante dall’esercizio della sua attività in quanto aveva avviato, ma non portato a termine la procedura per il rilascio del certificato di prevenzione incendi. Altri elementi sufficienti per provare la sua colpevolezza si ricavavano inoltre nella constatazione che la ricorrente non solo aveva agito senza il certificato di prevenzione incendi, ma aveva anche utilizzato un impianto di antincendio tradizionale, necessitante la presenza umana , e non installava un impianto di rilevazione automatica di fiamme e neppure un impianto di spegnimento automatico a pioggia come suggerito dai vigili del fuoco .

Per la nomina dell’amministratore è necessaria la maggioranza qualificata

L’art. 1136 Cc rappresenta la norma cardine in materia di costituzione e validità dell’assemblea ed opera una prima distinzione a seconda che si tratti di prima o seconda convocazione ed una ulteriore differenziazione in relazione all’oggetto della delibera.

Pertanto, ai fini costitutivi dell’assemblea viene stabilito come la stessa in prima convocazione risulta regolarmente formata con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per quanto concerne la validità delle deliberazioni, le stesse devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Viceversa, l’assemblea in seconda convocazione risulta regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio, mentre le deliberazioni risulteranno valide qualora approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Per quanto concerne le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni che incidono sulle destinazioni d’uso, alcune innovazioni, quelle sugli impianti di videosorveglianza, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

A seguito della riforma apprestata dalla L. 220/2012 si è accesso un dibattito dottrinale in relazione alla maggioranza necessaria per la nomina dell’amministratore in seconda convocazione, laddove alcuni autori hanno sostenuto che con la predetta riforma il legislatore abbia inteso abbassare il quorum per la nomina, risultando bastevole – come per le altre comuni deliberazioni adottate in seconda convocazione – il 50% degli intervenuti ed un numero di voti pari ad 1/3 del valore dell’edificio.

Altra parte della dottrina ha invece ritenuto che per la nomina dell’amministratore, a prescindere se effettuata in prima o seconda convocazione, sarebbe sempre richiesta la maggioranza qualificata, vale a dire la metà più uno degli intervenuti e il 50% del valore dell’edificio.

Il Tribunale di Roma, V Sez. civile, nella sentenza pubblicata in data 3 Luglio 2019, afferma che è valida la tesi sopra esposta, ovvero, riguardo il quorum per la nomina dell’amministratore, osserva come in effetti « non è stato raggiunto il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc previsto per delibere aventi ad oggetto la nomina dell’amministratore, ed in particolare non risulta raggiunta una maggioranza che abbia rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero i 500 millesimi.