Il regime della comunione crea crea qualche difficoltà in condominio. Per l’articolo 159 del Codice civile, il regime patrimoniale della famiglia è costituito, in assenza di diversa convenzione, dalla comunione dei beni, che comprende gli acquisti compiuti dai due coniugi insieme o separatamente durante il matrimonio a esclusione di quelli relativi ai beni personali. Quindi, se l’immobile venga acquistato, durante il matrimonio, da coniugi in regime di comunione legale, lo stesso sarà di proprietà comune, e, pertanto, entrambi devono essere convocati alle assemblee condominiali, in forza del sesto comma dell’articolo 1136 del Codice civile, come modificato dalla Legge 220/2012, secondo cui «l’assemblea non può deliberare se non che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».
Tale principio potrebbe essere un po’ mitigato, però, osservando che, sebbene l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile non autorizzi a ritenere sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari, tuttavia (in considerazione del fatto che, ai sensi dell’articolo 1136, 6° comma, l’invito a partecipare all’assemblea non richiede un atto scritto ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario), la prova della valida convocazione di uno dei proprietari “pro indiviso” si potrebbe ricavare anche dall’avviso dato ad uno degli altri comproprietari, qualora ricorrano circostanze presuntive tali da far ritenere che quest’ultimo abbia informato l’altro (o gli altri) della convocazione stessa, come, appunto, in caso di coniugi comproprietari di un appartamento, conviventi in pieno accordo e senza contrasto di interessi tra loro.
Tuttavia, poiché, a seguito della modifica disposta con la legge 220/2012, il 3° comma dell’articolo 66 delle Disposizioni di attuazione al Codice civile specifica le forme in cui deve avvenire la convocazione e cioè raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano, ormai la prudenza consiglia l’amministratore accorto di ritenere irrilevante la conoscenza di fatto della convocazione, per cui quest’ultima dovrà essere recapitata personalmente a ciascun comproprietario e, quindi, separatamente a ciascun coniuge.
Ovviamente, per questo si dovrà preventivamente ed accuratamente verificare sia il regime vigente tra i coniugi, sia che l’immobile posto nel condominio non sia un bene personale di uno solo di essi, in base all’articolo 179 del Codice civile, che, infatti, considera tali, escludendoli dalla comunione: a) i beni di cui il coniuge era proprietario o titolare di un diritto reale di godimento prima del matrimonio b) quelli acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione c) quelli di uso strettamente personale d) quelli che servono all’esercizio della professione f) quelli acquistati con il prezzo del trasferimento dei beni personali sopra elencati, purchè ciò sia espressamente dichiarato nell’atto di acquisto.
