La garanzia decennale in materia di appalti opera anche nelle ristrutturazioni, e non soltanto nella fase di costruzione vera e propria degli edifici. Infatti la garanzia del costruttore/appaltatore ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile (“Rovina e difetti di cose immobili”) scatta pure nel caso di interventi di riparazione e modifica successivi alla edificazione, nel caso di opere destinate per loro natura a lunga durata.

Il principio è riconfermato da una recente sentenza della Cassazione (n. 22553/2015 depositata il 4 novembre) , secondo cui la garanzia decennale prescritta dall’art 1669 può ben essere invocata anche con riguardo al compimento di opere – siano essi interventi di modificazione o riparazione – afferenti a un preesistente edificio. E ricade dunque sugli autori di tali interventi.

Il contenzioso sfociato alla fine in Cassazione contrapponeva una società di costruzioni a un condominio. La ditta aveva concluso nel ‘91 una importante serie di lavori di manutenzione straordinaria sullo stabile. Nel ‘96 l’amministratore aveva denunciato i primi guai, contestandoli alla ditta: macchie di umidità comparse in facciata; svariate fessure aperte sulle pareti esterne, sia nella tinta che nell’intonaco, avevano reso addirittura le facciate non più impermeabili, tanto da provocare infiltrazioni negli alloggi; vistose crepe nelle pareti e nel soffitto dei locali scale dei vari piani; in aggiunta le finestre di aerazione poste ad ogni piano risultavano inutilizzabili, mal montate, così come si era riscontrata la collocazione completamente errata dei telai delle persiane in alluminio.

La ditta, a fronte della richiesta del condominio di ovviare ai problemi, aveva rigettato ogni responsabilità. Il condominio quindi nel 97 aveva fatto causa chiedendo l’eliminazione dei vizi, oltre al risarcimento danni.

Il primo giudice aveva accolto il ricorso e condannato la ditta al pagamento danni, quantificato in 28mila euro circa. La sentenza era stata appellata da entrambe le parti.

La seconda fase della vicenda si era conclusa in Corte d’appello a Genova (sentenza n. 1381 depositata il 29 nov 2008), con un pronunciamento appellato di nuovo da entrambe le parti.

Nella sentenza appena depositata, la Cassazione respinge tre dei quattro motivi di ricorso promossi dalla ditta e ne accoglie uno solo, legato alla quantificazione del danno.

Nel corso dei processi la ditta, che ha sempre insistito sull’inapplicabilità dell’articolo 1669, ha cercato di far valere la circostanza che nel caso in specie non era mai esistito un vetro e proprio contratto di appalto. Infatti la società aveva acquisito la proprietà da terzi, ed aveva poi effettuato un importante intervento di manutenzione straordinaria. Quindi aveva agito in qualità di proprietaria esclusiva dello stabile, di cui poi aveva ceduto i singoli appartamenti con contratti separati.

In realtà già la Corte d’appello aveva trovato corretta l’applicazione della garanzia invocata. Ciò anche se, a rigore, gli interventi eseguiti sul fabbricato non potevano essere qualificati come di sola manutenzione straordinaria: accorpati due edifici aventi due diverse coperture; rifatte completamente le scale, realizzate in cemento armato; modificati i prospetti liberi con l’eliminazione degli archi sulle finestre; completamente ricostruiti due solai.

In sostanza la ditta non aveva restaurato l’edificio, non avendolo né consolidato, né ripristinato o rinnovato negli elementi costitutivi, e nemmeno arrecato radicali modifiche sostitutive, né portato lo stabile ad essere un immobile del tutto diverso dal preesistente. Aveva solo rinnovato e sostituito parti, anche strutturali, di un edificio già interamente edificato da terzi, avente caratteristiche ben precise, non modificate.

Tuttavia, è risultata corretta l’applicazione del 1669 sulla garanzia decennale, che non attiene dunque solo a vizi riguardanti la costruzione dell’edificio, o parte di esso, ma anche ai casi di modificazioni o riparazioni, se destinate per loro natura a lunga durata. La norma non ha un ambito applicativo limitato ai difetti costruttivi inerenti alla sola fase “genetica” di realizzazione dell’edificio, ma anche agli interventi successivi.