Ente di gestione tenuto a intervenire per la responsabilità da custodia, ma l’esborso grava per un terzo sul proprietario esclusivo della terrazza e per il resto sugli altri immobili lungo la verticale

Spetta al condominio effettuare i lavori di riparazione per le infiltrazioni d’acqua dalla terrazza in uso esclusivo che non derivano da un fatto imputabile al proprietario esclusivo: per l’ente di gestione si configura infatti la responsabilità da custodia ex articolo 2051 Cc, mentre varranno soltanto in un secondo momento i criteri di ripartizione delle spese, che prevedono un terzo a carico del proprietario esclusivo e il resto sui condomini i cui immobili sono compresi nella proiezione verticale del manufatto. È quanto emerge dalla sentenza 25288/15, pubblicata il 16 dicembre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Diritti e conservazione
Bocciato il motivo di ricorso che lamenta la violazione dell’articolo 1126 Cc. I criteri di ripartizione delle spese necessarie ai lavori per i lastrici solari di uso esclusivo, osservano gli “ermellini”, non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza: l’amministratore risulta infatti tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti sulle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1130 Cc. Quando il danno deriva dall’omessa manutenzione della terrazza, dunque, spetta al condominio in quanto custode ex articolo 2051 Cc rispondere dei danni derivati a uno dei proprietari esclusivi o a terzi. E ciò anche nell’ipotesi in cui le infiltrazioni d’acqua provengono dall’attico, un lastrico solare in uso esclusivo. A provvedere alla riparazione o alla ricostruzione deve essere l’amministratore, in quanto rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione della terrazza, compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha comunque l’uso esclusivo. Soltanto dopo le spese saranno suddivise sulla base del criterio ex articolo 1126 Cc.

Delibera efficace
È accolto solo uno dei motivi di ricorso, relativo a una questione che risale a prima della formazione del condominio. Gli “ermellini” formulano anche un altro principio di diritto, stavolta su questioni processuali: quando il condominio fa acquiescenza rispetto a una sentenza, il potere del singolo condomino di impugnare in modo autonomo non vanifica certo l’eventuale delibera della maggioranza che abbia deciso in tal senso. E ciò perché la decisione dell’assemblea vale a esonerare l’amministratore dal dovere di impugnare, se egli ritenga di procedere in tal senso, sollevandolo nel contempo dalle relative responsabilità verso i condomini. Parola al giudice del rinvio per la questione ancora aperta.