Con la sentenza numero 12582, depositata in data 17 giugno 2015, la Corte di cassazione stabilisce un importante principio in tema di diritto condominiale in merito alla tutela del decoro architettonico dello stabile.
I fatti che hanno portato alla citata decisione sono i seguenti: due condòmini citavano in giudizio un terzo per avere iniziato dei lavori di ristrutturazione dello stabile, con conseguente modificazione architettonica del palazzo.
Detti lavori di ristrutturazione erano stati autorizzati dal condominio con delibera assembleare.
Di contro, il regolamento condominiale esplicitamente vietava qualsiasi modificazione architettonica dell’edificio.
Occorre precisare che le opere in questione costituivano unicamente una modifica architettonica, ma non recavano alcun pregiudizio all’integrità strutturale del palazzo.
In ragione di detto divieto stabilito dal regolamento condominiale, quindi, i condòmini chiedevano l’eliminazione dei lavori o, in subordine, un risarcimento pecuniario per il danno subìto.
Con la sentenza sopra citata la Cassazione dava ragione ai condòmini procedenti e condannava il terzo che aveva iniziato i lavori di ristrutturazione ad eliminare dette opere.
La Corte di Cassazione nella citata sentenza afferma una serie di importanti principi che chiarificano alcune note problematiche relative alla vita condominiale.
In prima battuta la Corte ribadisce il principio in ragione del quale il regolamento condominiale, in quanto accordo accettato da tutti i condòmini al momento dell’acquisto della casa, è un vero e proprio contratto la cui violazione può comportare la necessità di risarcire il danno.
Tal risarcimento, inoltre, può consistere come in questo caso in una eliminazione delle opere illegittimamente effettuate.
Inoltre la Cassazione ha affermato che tra il regolamento condominiale e la delibera condominiale è il primo che deve prevalere.
Stante il fatto che il regolamento è una vera e propria “costituzione” del condominio, questo pone regole e princìpi che devono essere osservati nelle successive delibere assembleari.
Nel caso di delibera assembleare contraria a regolamento condominiale, quindi, questa potrà essere contestata dai condomini dissenzienti per il contrasto con i principi dello stabile.
E’ importante notare che in questo caso, trattandosi di una nullità della delibera assembleare, il Giudice potrà rilevare d’ufficio l’invalidità, non rilevando la mancata impugnazione della delibera nei termini previsti dall’art. 1137 del Codice Civile.
In conclusione la Cassazione ha stabilito che il condominio ha il diritto di stabilire limiti e regole posti a protezione del decoro architettonico del palazzo.
Queste limitazioni saranno valide purché riguardino esclusivamente le parti comuni e siano realizzate al fine di tutelare i diritti dei condòmini.
In modo del tutto legittimo, quindi, il regolamento condominiale può derogare alle norme di legge (in particolare all’articolo 1120 del Codice Civile) e dare una definizione più rigorosa di decoro architettonico, “estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti al momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva”.
Di conseguenza, fino ad una eventuale modifica del regolamento condominiale, le regole inserite nello stesso a protezione del decoro architettonico del palazzo non potranno essere violate neanche mediante delibera condominiale.