Corte di Cassazione -sez. II- sentenza n.1141 del 16-01-2023

La vicenda

La vicenda iniziava quando un supercondominio richiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per la riscossione di spese condominiali, coma da bilancio preventivo, nei confronti di un caseggiato facente parte del complesso edilizio. L’ingiunto, però, si opponeva facendo presente di non essere condomino del supercondominio e di non essere perciò tenuto al pagamento della somma ingiunta. Il Tribunale respingeva l’opposizione. Lo stesso giudice rilevava come possa esistere un caseggiato, caratterizzato dall’esistenza di proprietà comuni che, sia a propria volta, partecipante di un più ampio condominio caratterizzato dalla presenza di parti dello stabile comune sia al primo palazzo che ad altri edifici condominiali. Il Tribunale notava che una parte comune del condominio debitore (l’area che fungeva sia da cortile dello stabile sia da pavimento del primo piano interrato ove si trovano le autorimesse) era al contempo parte comune del supercondomino. In ogni caso metteva in rilievo che la deliberazione assembleare, su cui fondava il decreto ingiuntivo, non era stata tempestivamente impugnata ai sensi dell’art. 1137 c.c. dal condominio ingiunto. Il soccombente caseggiato – che ricorreva in cassazione – non riteneva di essere legittimato passivo rispetto all’ingiunzione di pagamento ex art. 63 disp. att. c.c.

La questione

Un supercondominio può legittimamente agire nei confronti dell’amministratore di un condominio in esso compreso per la riscossione dei contributi relativi alla conservazione delle parti comuni ad entrambi?

La soluzione

La Cassazione ha dato torto al supercondominio. Secondo i giudici supremi in presenza di un “supercondominio”, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini per il complessivo importo spettante a questi ultimi.

Le riflessioni conclusive

Prima della riforma del condominio del 2012 il consolidato orientamento giurisprudenziale sosteneva che il cosiddetto supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; sicché il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato. La riforma del condominio ha recepito i principi giurisprudenziali sopra detti ed ha introdotto l’articolo 1117-bis, con il quale l’applicazione della disciplina condominiale è stata estesa alle strutture condominiali complesse, quali i complessi residenziali che si sviluppano non più solo in senso verticale, ma anche orizzontale o costituiti da edifici separati e aventi parti essenziali in comune. Ne consegue che ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l’importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi.
Del resto l’amministratore del condominio rappresenta i condomini nei rapporti con i terzi nelle sole controversie che riguardano interessi comuni al condominio, e non già nei rapporti che i singoli condomini possono direttamente intrattenere con il supercondominio, di cui i condomini sono partecipanti (Cass. civ., Sez. II, 22/07/2022, n. 22954).