Contrattuali le pattuizioni che limitano il diritto di proprietà, come il divieto di installare tende: serve la volontà di tutti i condomini e la firma è necessaria perché la restrizione è come una servitù
Il regolamento condominiale è approvato all’unanimità dall’assemblea ma non basta, ad esempio, a vietare di tenere qualsiasi tipo di animale negli appartamenti dell’edificio. Possibile? Sì, perché in tal caso ha natura contrattuale in quanto restringe il diritto di proprietà dei singoli. E dunque costituisce oneri reali su ciascun immobile: affinché le restrizioni siano valide serve la volontà di tutti i condomini a pattuire le limitazioni, con la sottoscrizione richiesta dall’articolo 1350 Cc. È quanto emerge dalla sentenza 2492/17, pubblicata dalla quarta sezione civile del tribunale di Napoli
Accolta l’opposizione del proprietario esclusivo: annullata la clausola “incriminata”. Di solito il regolamento di natura contrattuale è redatto dal costruttore dell’edificio e originario proprietario di tutti gli appartamenti che lo allega a ogni singola vendita oppure solo al primo atto richiamandolo nei successivi. Ma le limitazioni al diritto di proprietà ben possono essere stabilite da una successiva scrittura privata sottoscritta da tutti i condomini. Che ad esempio vieta di abbellire il terrazzo con le tende ma può porre anche restrizioni più forti proibendo di utilizzare l’immobile come sede di movimenti politici per evitare fastidi ai residenti. A rendere validi i “paletti” non è tuttavia sufficiente il voto favorevole di tutti i partecipanti all’assemblea, benché rappresentino tutti gli appartamenti: per ridurre la portata dei diritti reali, scrive il giudice, serve il consenso «unanime» dei partecipanti al condominio. E le «debite forme» indicate dalla legge portano a ritenere che un regolamento del genere debba essere firmato da tutti i condomini perché i divieti costituiscono oneri reali o servitù sugli immobili: viene quindi in rilievo la sottoscrizione prevista dall’articolo 1350 Cc. L’assemblea del condominio, d’altronde, non ha i poteri per decidere oltre i limiti ex articolo 1135 Cc.
Dunque nulla e non annullabile la delibera adottata dall’assemblea: lo stop è dunque rilevabile anche oltre i trenta giorni previsti per l’impugnazione. E la nullità può essere fatta valere anche dal condomino che ha votato a favore: può chiederla chiunque ne abbia interesse e il giudice ha facoltà di rilevarla d’ufficio ex articolo 1421 Cc. Al condominio non resta che pagare le spese di giudizio.
