La questione dell’assegnazione di posti auto all’interno del cortile condominiale rappresenta un tema delicato, specialmente quando lo spazio comune non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i condomini. Secondo la giurisprudenza e la normativa vigente, l’assegnazione deve rispettare il diritto di tutti i comproprietari all’uso paritario del bene comune, evitando limitazioni ingiustificate.

Il quadro normativo: cosa prevede la legge?

L’art. 1117 c.c. definisce il cortile come bene comune destinato all’uso collettivo, salvo diversa indicazione nei titoli. La gestione di tale bene è disciplinata dal principio dell’uso paritario stabilito dall’art. 1102 c.c., il quale consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune senza alterarne la destinazione né impedire l’altrui pari utilizzo.

L’assemblea condominiale, ai sensi dell’art. 1136 c.c., può regolamentare l’uso delle aree comuni al fine di garantire un godimento ordinato e razionale degli spazi, ma con limiti precisi. Non può infatti decidere di assegnare in modo esclusivo e a tempo indeterminato i posti auto a singoli condomini, salvo che vi sia l’unanimità dei consensi.

Delibere organizzative vs assegnazioni esclusive

Le delibere che disciplinano il parcheggio possono avere un valore organizzativo, prevedendo, ad esempio:

• La turnazione dei posti auto per garantire un’equa distribuzione.
• Regole per un uso ordinato e temporaneo degli spazi.

Questo tipo di decisioni rientra nelle facoltà dell’assemblea, purché approvate con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., e rispettino il principio di pari godimento (Cass. n. 6573/2015).

Diversamente, una delibera che assegni posti auto fissi e in via esclusiva a determinati condomini costituisce una limitazione del diritto degli altri partecipanti. Tale decisione, qualificabile come innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c., è nulla e può essere impugnata da qualsiasi condomino.

Giurisprudenza consolidata: l’assegnazione esclusiva è vietata

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’assegnazione nominativa ed esclusiva di posti auto nel cortile comune, senza il consenso unanime dei condomini, non è valida (Cass. n. 9069/2022). Tale assegnazione trasformerebbe l’originaria destinazione del bene comune, sottraendo il diritto di godimento agli altri comproprietari.

Tra i precedenti più rilevanti:

• Cass. n. 11034/2016: l’assegnazione esclusiva è una limitazione illegittima che compromette l’uso del bene comune.
• Cass. n. 12485/2012: le delibere che attribuiscono diritti esclusivi su parti comuni senza unanimità sono radicalmente nulle.

Regolamenti condominiali e volontà unanime

Solo un regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini o predisposto dall’originario costruttore, può prevedere l’assegnazione di posti auto in via esclusiva. Nessuna deliberazione assembleare ordinaria, anche se approvata a maggioranza, può disporre tali attribuzioni.

Conclusioni

L’assemblea condominiale può regolamentare l’uso del cortile comune destinato a parcheggio con delibere organizzative volte a garantire il pari utilizzo, come la turnazione. Tuttavia, non può procedere all’assegnazione esclusiva e a tempo indeterminato dei posti auto senza l’unanimità dei consensi, pena la nullità della delibera.

Pertanto, ogni decisione assembleare che violi il principio di uso paritario sancito dall’art. 1102 c.c. e dalle norme sul condominio potrà essere impugnata da chiunque si ritenga leso nel proprio diritto di comproprietario.