Il rapporto tra condominio – nella persona dell’amministratore – proprietario e inquilino o conduttore è spesso oggetto di interpretazioni distorte circa gli oneri accessori condominiali.
Secondo l’art. 9 della legge n. 392/1978, salvo patto contrario da citarsi nel contratto di locazione, sono interamente a carico del conduttore le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché le spese relative ai servizi comuni come, a titolo non esaustivo, il giardinaggio o le piccole manutenzioni ordinarie. A queste spese si aggiungono quelle per il servizio di portineria che il conduttore sostiene nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Restano a carico del proprietario tutte le altre spese, comprese quelle di amministrazione come quelle postali, di assicurazione, del compenso dell’amministratore, di tenuta conto corrente postale o bancario e quelle straordinarie.
Si tratta di una previsione normativa nel suo complesso derogabile dalla volontà delle parti con apposito accordo che, in ogni caso, non può prevedere più del 90 per cento delle spese di portineria a carico del conduttore.
Nei confronti dell’amministrazione condominiale, tuttavia, l’unico obbligato a pagare resta il proprietario (o usufruttuario) il quale, in ragione della previsione normativa o delle più stringenti regole convenzionali, esercita a carico del conduttore un’azione di addebito e quest’ultimo è tenuto a pagargli l’ammontare degli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta.
E’ da ritenersi assolutamente illegittima la pretesa avanzata dal proprietario nei confronti dell’amministratore di condominio perché si adoperi direttamente nei confronti del conduttore per il recupero delle quote condominiali. Infatti non spetta all’amministratore svolgere alcuna funzione di amministrazione del patrimonio immobiliare del singolo proprietario esclusivo se non in ragione di un apposito mandato professionale ad hoc distinto dalla gestione condominiale e comunque con amministrazione in atti separati da quelli della contabilità condominiale. Inoltre, il conduttore può risultare contrattualmente obbligato ad effettuare dei versamenti in acconto sugli oneri accessori giammai in ragione del bilancio preventivo approvato dall’assemblea ma esclusivamente in forza di una apposita e puntuale previsione del contratto di locazione che faccia salvi i conguagli. L’amministrazione condominiale, in ogni caso, non è mai legittimata a chiedere al conduttore versamenti di sorta, pena la responsabilità penale dell’amministratore per infondatezza della pretesa.
E’, dunque, scorretta la pretesa del proprietario affinché l’amministratore recuperi le quote condominiali direttamente dal conduttore come ogni richiesta dell’amministratore in tal senso.
Per concludere, sarebbe auspicabile che alla gestione del rapporto proprietà/conduttore vi provvedano essi stessi direttamente e senza alcuna intermediazione dell’amministratore il quale, facendo comparire il nome del conduttore come moroso agli atti della contabilità condominiale rischierebbe anche una precisa responsabilità penale in termini di diffamazione stante l’impossibilità giuridica del conduttore ad essere qualificato come moroso nei confronti dell’amministrazione condominiale.
