L’obbligo di redazione del registro di contabilità

L’articolo 1130 del Codice Civile, così come modificato dalla Legge di Riforma 220 del 2012, stabilisce al numero 7 che l’amministratore di condominio deve curare la tenuta del registro di contabilità. In tale registro, l’amministratore riporta, in ordine cronologico, i singoli movimenti contabili in entrata e in uscita operati sul conto corrente condominiale. L’annotazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data in cui è effettuata l’operazione. Il successivo articolo 1130 bis stabilisce che l’assemblea dei condomini può nominare un revisore cui far esaminare la correttezza contabile delle voci del registro o può costituire un consiglio di condomini (tre nei condòmini con almeno dodici unità immobiliari) con la funzione di controllo sul bilancio. Il registro di contabilità è parte integrante del rendiconto condominiale. Attraverso il registro di contabilità i condòmini possono conoscere in che modo sono stati spesi i loro soldi da parte dell’amministratore nella gestione della cosa condominiale.

Il registro di contabilità condominiale secondo la giurisprudenza

Tra i contributi giurisprudenziali che meritano menzione in relazione al tema del registro di contabilità si deve richiamare la sentenza del Tribunale di Imperia del 10 dicembre 2020.

Tale provvedimento ha specificato alcune caratteristiche di validità del registro di contabilità:

– non deve essere redatto con forme rigorose, poiché non si applicano le norme in tema di bilancio delle società;

– deve essere intellegibile per consentire ai condòmini di controllare le voci di entrata e di uscita;

– deve essere strutturato secondo il “principio di cassa” e, dunque, le spese vanno annotate in base alla data effettiva del pagamento e le entrate in base alla data effettiva di incasso;

– l’amministratore deve inviare ad ogni condòmini l’elenco delle spese sostenute e i relativi documenti giustificativi, indicare le quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, evidenziare le spese da sostenere. In tal modo i condòmini possono meglio apprezzare e valutare il bilancio;

– la mancanza dei predetti elementi determina l’illegittimità del registro di contabilità e dunque l’invalidità della delibera assembleare che approva il bilancio.

L’indicazione generica e poco chiara delle voci di entrata e di uscita inficia la validità del bilancio poiché non fornisce al condomino un quadro completo della situazione contabile condominiale e di conseguenza non gli consente di apprezzare il bilancio stesso.

L’amministratore non solo deve redigere il registro di contabilità secondo i predetti criteri, ma lo deve anche produrre in assemblea in sede di approvazione del bilancio condominiale affinché tutti i condòmini abbiano contezza della gestione contabile dei beni condominiali.

Il bilancio approvato in assenza di un registro di contabilità che segue il principio di trasparenza è invalido e la relativa deliberazione assembleare può essere impugnata per chiederne l’annullabilità (Tribunale di Roma, sentenza del 12 febbraio 2021). Infatti, si ha in tal caso la violazione del diritto all’informazione di cui gode ogni condomino e che indice sul procedimento di formazione della volontà assembleare e dunque sull’approvazione delle delibere (Cass. civ. 12650/2008

Impugnabilità della delibera condominiale

Sulla scorta di quanto previsto dal legislatore e delle interpretazioni giurisprudenziali si può concludere che:

a – l’amministratore di condominio è obbligato a tenere il registro di contabilità;

b – tale registro deve essere il più trasparente possibile per consentire ai condòmini di esercitare i propri diritti in relazione alla situazione contabile condominiale;

c – l’amministratore è revocabile se non tiene il registro di contabilità o se lo fa con modalità tali da non rendere chiara la propria gestione contabile (art. 1129 comma 12 n. 7 Codice Civile);

d – la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo è impugnabile dal singolo condomino se il bilancio non è accompagnato da un registro di contabilità che consente al condomino di conoscere in che modo sono stati spesi i propri soldi versati in favore dell’ente condominiale.