Con una sentenza emessa il 30 dicembre 2015, il Tribunale di Caltanissetta ribadisce che, a meno che non si fornisca la prova che quelle effettuate da comproprietario siano spese urgenti, il condominio non è tenuto ad emettere alcun rimborso.

Il caso

Questo è il risultato al quale si è giunti dopo una controversia intercorsa tra la Regione Sicilia e altri comproprietari di un edificio, dopo che l’Ente Pubblico aveva citato in giudizio gli altri condomini chiedendo la condanna al pagamento di 57 mila euro come rimborso per i lavori di risanamento di un edificio, che la stessa Regione Sicilia aveva affidato ad un’impresa.

La sentenza

Ciò che il Tribunale di Caltanissetta ha stabilito è che “la controversia si inquadra nell’articolo 1134 del Codice civile, per il quale non ha diritto al rimborso il singolo condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, salvo che si tratti di spesa urgente. Si tratta di una norma che si giustifica – osserva il giudice, citando la sentenza 7181/1997 della Corte suprema – con l’esigenza di evitare dannose interferenze nella gestione delle parti comuni. Infatti, «la presenza normale e spesso obbligatoria di un organo amministrativo stabile» limita necessariamente i poteri del singolo condomino; tant’è che, se non ricorre l’urgenza della spesa, il comproprietario – prosegue il giudice nisseno, richiamando Cassazione 9629/1994 – non può neppure «invocare l’applicazione della normativa in tema di utile gestione o di arricchimento senza causa». Il Tribunale osserva quindi che sussiste l’urgenza quando è necessario evitare che la cosa comune arrechi un danno ragionevolmente imminente a persone o cose; oppure quando occorre restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità. Così – chiarisce il giudice -, se cadono calcinacci da un cornicione, l’amministratore avrà l’obbligo di far rimuovere tutti gli elementi pericolanti, ma non sarà tenuto a chiamare una ditta per eseguire i lavori di ristrutturazione. In ogni caso, incombe sul condomino che chiede il rimborso l’onere di dimostrare di aver sostenuto la spesa in via d’urgenza e senza aver potuto avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condòmini”.
Ma andando a vedere nello specifico il caso preso in esame, già un anno prima che venissero realizzati i lavori in questione, i Vigili del Fuoco avevano provveduto a rimuovere le parti pericolanti, eliminando tutti i pericoli imminenti. Inoltre, sempre secondo il Tribunale, il tempo impiegato per portare a compimento questa procedura (ovvero assegnazione e consegna dei lavori) conferma che la Regione, in questo caso, avrebbe potuto utilizzare anche una minima parte di quel tempo per chiedere all’assemblea dei condomini, o per lo meno all’amministratore di condominio, l’autorizzazione ad intervenire.
Ecco perché la sentenza stabilisce che bisogna negare “in radice la sussistenza del carattere “urgente” delle spese effettuate dalla Regione”. Cosa, quest’ultima, che impone di escludere il diritto al rimborso richiesto.
Inoltre, sempre secondo il giudice del Tribunale di Caltanissetta, anche se al momento della consegna dei lavori l’amministratore di condominio era presente, non ha alcuna valenza come autorizzazione implicita, poiché egli “non ha alcun potere deliberativo in ordine a spese straordinarie non urgenti”.
Per cui, spinto da queste motivazioni, il giudice ha deciso di condannare la Regione Sicilia al pagamento delle spese di lite, per un totale di 8.700 euro.