Un società conveniva in giudizio un Condominio, chiedendo la condanna al pagamento di un credito, dalla stessa maturato a titolo di anticipazione spese, durante i servizi di gestione dalla stessa svolte.
Il convenuto restava contumace. Dalla documentazione prodotta emergeva che la società attrice aveva anticipato numerose spese per conto del Condominio. La circostanza veniva altresì confermata dall’accertamento svolto dal CTU. Per di più, il prospetto contabile era stato consegnato dall’attrice al nuovo amministratore in occasione del cd “passaggio di consegne”, e questi non aveva contestato alcunché, sottoscrivendo il documento per accettazione.
Il Giudice, nell’accogliere la domanda attorea, osserva che il credito per le somme anticipate nell’interesse del Condominio, da parte dell’amministratore, trae origine da un rapporto di “mandato” che intercorre con i condomini (ex multis Corte di Cassazione, Sezione II civile, 4 ottobre 2005 n. 19348). L’amministratore di condominio, per lo stesso Tribunale, configura un “ufficio di diritto privato” orientato alla tutela del complesso degli interessi dei condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con taluni tratti distintivi, al “mandato con rappresentanza”.
Da tale considerazione consegue che nei rapporti tra amministratore ed ognuno dei condomini, trova applicazione l’art. 1720 comma I c.c., in conformità del quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni fatte nell’esecuzione dell’incarico.
Nascendo l’obbligazione restitutoria a carico dei singoli condomini nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione, la situazione non muta neppure quando termina l’incarico, con la conseguenza che “la domanda dell’amministratore cessato dall’incarico, diretta ad ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale, può essere proposta, oltre che nei confronti del Condominio, anche nei confronti del singolo condomino inadempiente all’obbligo di pagare la propria quota” (Corte di Cassazione, Sezione II civile, 12 febbraio 1997, n. 1286).
Il giudice conclude affermando che l’amministratore cessato dall’incarico risulta legittimato a chiedere il rimborso delle somme, dallo stesso anticipate per la gestione condominiale, sia nei confronti del Condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all’amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo operate nell’esecuzione dell’incarico, deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l’anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali.