Nel contesto delle compravendite immobiliari, è prassi comune inserire nel contratto clausole relative alla ripartizione delle spese condominiali tra acquirente e venditore. Tuttavia, è fondamentale che tali accordi siano formulati in modo chiaro e specifico, evitando clausole generiche che potrebbero non avere efficacia giuridica.​

La Normativa di Riferimento

L’articolo 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che l’acquirente di un’unità immobiliare è solidalmente responsabile con il venditore per il pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo significa che, in assenza di un accordo specifico tra le parti, l’acquirente può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del venditore.​

L’Importanza di un Accordo Specifico

Per evitare malintesi e controversie, è essenziale che l’accordo tra acquirente e venditore sulla ripartizione delle spese condominiali sia dettagliato e preciso. Una clausola generica, spesso definita “clausola di stile”, che afferma semplicemente che le spese saranno a carico dell’acquirente o del venditore senza ulteriori dettagli, potrebbe non essere sufficiente a determinare le responsabilità delle parti.​

La Giurisprudenza in Materia

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16321 del 4 agosto 2016, ha sottolineato l’importanza di una “diversa convenzione” tra le parti per derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali. Tale convenzione deve essere espressione di autonomia privata e non può essere semplicemente una clausola generica inserita nel contratto.

Inoltre, la Cassazione ha affermato che, in assenza di un accordo specifico, le spese condominiali deliberate prima della vendita dell’immobile sono a carico del venditore, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente.

Conclusioni

Per garantire una corretta ripartizione delle spese condominiali e prevenire possibili contenziosi, è fondamentale che acquirente e venditore stipulino un accordo chiaro e dettagliato. Le clausole generiche o “di stile” non sono sufficienti a determinare le responsabilità delle parti e potrebbero non essere riconosciute legalmente. Pertanto, si consiglia di redigere accordi specifici, preferibilmente con l’assistenza di un professionista del settore legale o immobiliare.