Il rivestimento dei parapetti e delle solette dei balconi sono parti comuni di un edificio in quanto contribuiscono a renderne esteticamente gradevole la facciata!

Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Appello di Napoli, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile.

Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

Comune e condominio corresponsabili per la caduta del pedone sulla grata inserita su un marciapiede a copertura di un cavedio condominiale. La Corte di cassazione con la sentenza 2328 mette la parola fine allo scaricabarile sugli oneri di manutenzione rispetto alla grata “killer” sulla quale era scivolati diversi passanti. Secondo il condominio essendo la grata posta sul marciapiede e dunque su suolo pubblico il controllo e il conseguente dovere di adottare dei sistemi per rimuovere i rischi spettavano certamente al Comune. Di parere, ovviamente, opposto il primo cittadino, secondo il quale la copertura serviva a coprire un cavedio di esclusiva proprietà del condominio: circostanza che avrebbe imposto a quest’ultimo un obbligo di controllo. A dirimere la querelle ci pensa la Cassazione. I giudici della terza sezione civile precisano che si può parlare di proprietà esclusiva del condominio solo per quanto riguarda il cavedio a copertura del quale era posta la grata, ma non per quest’ultima che era parte integrante del marciapiede: un bene che apparteneva al Comune come pertinenza di una strada pubblica. Per la Suprema corte basta ad affermare una responsabilità concorrente. Il Comune ha infatti conservato la proprietà della grata, come parte integrante del “suolo pubblico” . Ma la funzione svolta dalla copertura era quella di assicurare aria e luce al cavedio condominiale ed era dunque di utilità comune. La controprova che il condominio, e per lui i singoli condomini, abbia effettivamente utilizzato la grata sta nel fatto che la tassa per l’occupazione di suolo pubblico è stata regolarmente pagata: un tributo che ha come presupposto l’utilizzazione. Tuttavia proseguono i giudici quanto chiarito non vale ad affermare che l’utilizzatore della cosa sia anche il custode, ma a riconoscere che questa ipotesi si deve escludere quando “il potere di utilizzazione della cosa è derivato all’utilizzatore da chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione e intervento sulla cosa (e cioè dal custode) e questi, per specifico accordo o per la natura del rapporto o anche più semplicemente per la situazione di fatto che si è determinata, ha conservato effettivamente la custodia”. Spetta al giudice di merito stabilire se, nel caso concreto l’utilizzatore, di un determinato bene sia divenuto anche il suo custode. Nello specifico non risulta affatto che il Comune abbia riservato a sé in via esclusiva la custodia della grata né risulta che il condominio, sia divenuto “concessionario” del diritto di apporre la copertura, come il Comune non ha provato di avere imposto al condominio di mettere in sicurezza la grata: accortezza che non aveva usato neppure l’ente locale. Ricorso respinto anche l’assicurazione del condominio che negava una copertura assicurativa che invece c’era.

Si tratta di uno dei casi in cui la novella si è limitata a recepire, positivizzandolo, un orientamento già consolidatosi nella giurisprudenza di legittimità, la quale ormai da tempo aveva evidenziato come l’amministratore fosse tenuto ad utilizzare, per ciascun condominio amministrato, un apposito conto corrente bancario o postale intestato direttamente all’ente di gestione, sul quale fare affluire le somme in entrata e dal quale trarre quelle in uscita. Si veda, ad esempio, Cass. civ., Sez. I, 10 maggio 2012, n. 7162, ove si precisava che: “pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l’amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio, per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale od eventualmente quello di altri differenti condomini, da lui amministrati. Vi è pure un’esigenza di trasparenza e di informazione, in modo che ciascun condomino possa costantemente verificare la destinazione dei propri esborsi e la chiarezza e facile comprensibilità dell’intera gestione condominiale.”.

Il conto corrente

L’esame delle disposizioni novellate che riguardano il conto corrente condominiale deve iniziare dall’art. 1129, co. 7, cod. civ., che prevede l’obbligo per l’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”. Coerentemente, l’art. 1129, co. 12, n. 3, cod. civ., in tema di gravi irregolarità dell’amministratore, stabilisce che: “(Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma.”. Da ultimo, l’art. 1129, co. 11, cod. civ. dispone che, in caso di mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, “i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria (…).”.

Dalle disposizioni citate emerge, anzitutto, l’obbligo per l’amministratore di aprire ed utilizzare un conto corrente apposito. Se il condominio ne è già dotato, il mandatario dovrà continuare ad utilizzarlo; se, invece, ne è sprovvisto, egli dovrà provvedere alla sua apertura.

L’utilizzo del conto corrente, poi, deve avvenire in modo esclusivo: devono transitarvi tutte le somme in entrata ed in uscita (significa, ad esempio, che è fatto divieto all’amministratore di riscuotere una somma da un condomino a titolo di pagamento delle quote condominiali ed utilizzare immediatamente quel denaro per pagare un fornitore titolare di un credito nei confronti del condominio).

La disposizione citata ha cura di precisare che il conto corrente condominiale deve essere specifico: si vuol dire che l’amministratore ha l’obbligo di attivare ed utilizzare un conto corrente per ciascuno dei condominii da lui amministrati. La finalità della norma è evidente: evitare indebite commistioni tra le provviste proprie di ciascun ente di gestione. Del resto, all’art. 1129, co. 12, n. 4, cod. civ. figura espressamente tra le gravi irregolarità dell’amministratore “la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini(i).”.

La mancata apertura od il mancato utilizzo del conto corrente specifico intestato al condominio costituisce una grave irregolarità. In linea generale, la revoca dell’amministratore ad opera dell’assemblea può avvenire in qualsiasi momento e senza la necessità di una giusta causa; sempre in generale, in caso di grave irregolarità ciascun condomino è legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendo la revoca giudiziale del mandatario. L’ipotesi di grave irregolarità in esame presenta una particolarità: infatti prima di potersi rivolgere al giudice è necessario aver esperito senza successo un tentativo di revoca assembleare.

La giurisprudenza di merito (Trib. Ascoli Piceno, 7 agosto 2017) ha avuto occasione di pronunciarsi sulla nuova disposizione, affermando che “Il nuovo art. 1129 c.c. introduce una serie di importanti doveri in capo all’amministratore condominiale, che vanno ad integrare il contenuto base del contratto di mandato; tra questi, il menzionato obbligo di aprire un conto corrente condominiale ad hoc per i contributi e le spese condominiali del singolo condominio al fine di evitare che possa sorgere confusione tra il patrimonio suo personale e quelli dei diversi condominii amministrati. (…) il nuovo art. 1129 c.c., prevedendo come obbligo personale dell’amministratore quello di aprire ed utilizzare il conto corrente condominiale, ha ribadito tale violazione tra le cause di revoca giudiziale ed ha escluso, dunque, una competenza assembleare al riguardo.”.

Il registro di contabilità.

L’art. 1130, co. 1, n. 7, cod. civ. disciplina il registro di contabilità, uno dei quattro registri obbligatori (gli altri sono il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore). È affermato che: “(…) Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.”. L’art. 1130 bis, rubricato “Rendiconto condominiale”, include il registro di contabilità tra i documenti che il rendiconto deve obbligatoriamente contenere. Da ultimo, l’art. 1129, co. 12, n. 7, cod. civ. include, tra le gravi irregolarità dell’amministratore, l’inottemperanza agli obblighi relativi ai registri condominiali.

Dalle disposizioni riportate si apprende che: il registro di contabilità è un libro cassa, nel quale l’amministratore deve annotare in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita; la registrazione deve essere effettuata entro trenta giorni da quello dell’effettuazione del movimento; questo documento fa parte del rendiconto; la mancata tenuta dello stesso costituisce grave irregolarità del mandatario che, in quanto tale, legittima ciascun condomino a rivolgersi all’autorità giudiziaria chiedendone la revoca giudiziale.

Il rapporto tra conto corrente condominiale e registro di contabilità.

Il diritto di accesso ai dati inerenti alla situazione contabile del condominio era garantito anche prima della Riforma del 2012. Si veda in proposito Cass. Civ., Sez. III, 23 gennaio 2013, n. 1593, ove si opera un condivisibile bilanciamento tra diritto alla riservatezza del singolo condomino ed esigenza di trasparenza e di buon andamento del condominio: “Ai sensi dell’art. 4 del D.L.vo 30 giugno 2003, n. 196, “dato personale”, oggetto di tutela, è “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente mediante riferimento a qualsiasi altra informazione” ed in tale nozione sono riconducibili i dati dei singoli partecipanti ad un condominio, raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. cod. civ.; tuttavia ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale, di assemblea, o nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, il quale è investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo facoltizza a richiedere in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.”.

La novella, dunque, non ha introdotto ex novo il diritto di accesso ai dati contabili condominiali, ma, oltre a ribadirlo positivizzandolo, certamente ha avuto il pregio di elaborare un meccanismo piuttosto stringente di verifica della coerenza contabile. Si è detto, a proposito del conto corrente condominiale, che l’amministratore ha l’obbligo di utilizzarlo in modo esclusivo: deve farvi transitare ogni somma in entrata ed in uscita. Si è anche detto, a proposito del registro di contabilità, che esso consiste in un libro cassa nel quale devono essere registrati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita. Ne deriva logicamente che tra estratto conto bancario e registro di contabilità debba sussistere un rapporto di perfetta coerenza.

La verifica della sussistenza o meno di tale armonia contabile rientra nelle possibilità del singolo proprietario, poiché egli ha diritto di accedere ai due documenti.

Quanto all’estratto conto bancario, l’art. 1129, co. 7, cod. civ. prevede che ciascun condomino abbia il diritto, rivolgendosi all’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto corrente. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non collabori e rifiuti di fornire copia della documentazione richiesta, il proprietario potrà rivolgersi direttamente all’istituto bancario. È quanto affermato dall’Arbitro Bancario Finanziario di Roma con la Decisione 16 settembre 2016, n. 7960: “In tema di accesso alla documentazione relativa al rapporto di conto corrente condominiale, il novellato disposto dell’art. 1129 c.c. (così come modificato dalla L. n. 220/2012) non prescrive un obbligo, in capo al condòmino, di esclusiva richiesta all’amministratore, unico legittimato a richiedere la documentazione, quanto – piuttosto – di preventiva richiesta all’amministratore stesso (Fattispecie nella quale il Collegio ha condannato l’intermediario al rilascio della documentazione in favore della ricorrente – a spese di quest’ultima e nei limiti di cui all’art. 119, comma 4, T.U.B. – essendo stato inutilmente assolto l’obbligo di preventiva richiesta all’amministratore).”.

Quanto al registro di contabilità, trattandosi di uno dei documenti che compongono il rendiconto condominiale, deve essere trasmesso ai condomini. Inoltre l’art. 1129, co. 2, cod. civ. prevede che l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, comunichi il locale dove si trovano i registri condominiali e i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne visione ed estrarne copia.

L’argomento in oggetto prende spunto dalla decisione della Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017, con la quale è stato chiarito l’ambito di applicazione e di funzionamento del vincolo di solidarietà tra venditore e acquirente nel pagamento degli oneri/spese condominiali. L’analisi di detta sentenza porta, per completezza espositiva, a rivisitare l’intero istituto giuridico disciplinato dal novellato art. 63 post riforma del condominio.

Ambito di applicazione: la norma di riferimento è l’art. 63 comma 4, disp. att. c.c., ai sensi del quale “…chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente…”.

La responsabilità solidale dell’acquirente è disciplinata proprio dal suddetto art. 63 disp. att. c.c. e non già dall’art. 1104 c.c. perché, ai sensi dell’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che specificamente regolano una determinata fattispecie (Cass. 2979/2012). In altri termini però, come ha sottolineato una recente sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 10235/2013) l’art. 63 disp. att. c.c. costituisce, per certi aspetti, un’applicazione specifica dell’art. 1104 c.c., con la previsione della limitazione in base alla quale l’obbligazione del cessionario/acquirente, caratterizzata dal vincolo di solidarietà con quella del condomino cedente/venditore, investe soltanto i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Periodo di riferimento della solidarietà: gli anni cui fa riferimento l’art. 63 disp. att. c.c. “…anno in corso e quello precedente…” devono essere intesi con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente però coincidente con il c.d. anno solare 01/01 – 31/12 (Cass. 7395/2017 – Trib. Bolzano 10 giugno 1999; Trib. Milano 8 luglio 1971).

Quindi il vincolo di solidarietà tra acquirente e venditore funziona con riferimento all’anno dell’esercizio contabile del condominio di riferimento. Pertanto i debiti vecchi oltre i due anni antecedenti alla data di trasferimento dell’immobile, anche se riportati a “nuovo” negli esercizi successivi, non potranno essere imputati all’acquirente cosi come ha precisato il Tribunale di Milano secondo il quale l’approvazione del c.d. “saldo esercizi precedenti” (vale a dire, della “posta” inserita nell’ultimo bilancio per rappresentare il debito relativo ad una o più annualità antecedenti a quella oggetto di “rendiconto”) non determina uno “spostamento” temporale del debito, che va sempre riferito all’annualità di specifica competenza. In realtà, si tratta di “un mero riepilogo contabile” (Trib. Milano 23 gennaio 2003). Si precisa che il termine per calcolare il periodo di cui alla norma il termine iniziale è quello della data dell’atto di trasferimento (atto notarile – decreto di trasferimento – sentenza di trasferimento).

I soggetti coinvolti nella solidarietà: obbligato in via principale è il pieno proprietario dell’unità immobiliare che acquisisce, così, la qualità di condomino. Ma per essere obbligati ai contributi condominiali non è necessario divenire titolari del diritto di proprietà sull’immobile nella sua interezza, infatti anche il titolare di un diritto reale “minore” potrebbe trovarsi soggetto al pagamento dei contributi/oneri condominiali. In effetti le spese condominiali incombono, salvo quelle straordinarie, sull’usufruttuario o sul titolare del diritto di abitazione, anche se trattasi di diritti reali limitati rispetto al diritto di proprietà, ma pur sempre suscettibili di espropriazione (art. 1010 c.c.) e, quindi, di vendita/trasferimento e/o all’asta in sede giudiziale. Come da consolidato orientamento giurisprudenziale, il meccanismo del subentro dell’acquirente negli oneri/debiti condominiali del venditore, opera unicamente nel rapporto tra il Condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà della unità immobiliare facente parte del condomino, e non anche nel rapporto interno tra venditore ed acquirente. In tale ultimo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore.

La sentenza in commento (Cass. 2265/2017) ha applicato l’art. 63 disp. att. c.c. ante legge di riforma del 2012, e quindi occorre coordinare il vincolo di solidarietà sopra esaminato con quanto stabilito dal nuovo art. 63 comma 5 disp. att. c.c. in base al quale “…chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto…”. Quindi anche dopo la sottoscrizione dell’atto di trasferimento il venditore/cedente rimane unico obbligato per il pagamento dei contributi condominiali, sino a quando non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di trasferimento (o sua certificazione), e solo da questo momento il venditore/cedente perde definitivamente lo status di condomino, che passa in capo all’acquirente, e può trovare applicazione la “solidarietà passiva” prevista dal comma precedente. In altri termini, il trasferimento di detto status in capo all’acquirente si verifica non immediatamente e per effetto della vicenda traslativa, ma unicamente come conseguenza della trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di trasferimento. Si tratta peraltro di una disposizione da porre in collegamento con il gruppo di norme riformate che disciplinano ora in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dei dati in capo all’amministratore; il riferimento è all’art. 1130, n. 6, c.c., il quale prevede che ogni variazione dei dati contenuti nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale debba essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dal suo verificarsi (art. 1130 registro dell’anagrafe condominiale).

In conclusione alla luce di quanto sopra esposto, tornando alla domanda principale (Cass. 24654/2010 e Cass. ord. 702/15) in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio l’acquirente sarà tenuto al pagamento:

1. a) dei contributi condominiali attinenti le opere di manutenzione ordinaria materialmente eseguite nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto ed in quello precedente;

b) dei contributi condominiali attinenti le opere straordinarie ovvero le innovazioni se deliberate dall’assemblea nell’anno in cui si è perfezionato l’acquisto o in quello precedente. Pertanto, anche qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione, efficace e definitiva per tutti i condomini, sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipulazione dell’atto.

La delibera assembleare avente a oggetto la nomina di un nuovo amministratore del condominio può essere impugnata dai condomini/proprietari di unità immobiliari poste all’interno del condominio stesso. L’amministratore uscente non può impugnare la stessa delibera condominiale, in quanto carente di legittimazione attiva, atteso che l’unico oggetto sia la nomina di un nuovo amministratore ed essendo legittimati i soli condomini e non altri. Quanto detto vale per tutte le delibere condominiali

Secondo la giurisprudenza di legittimità, devono qualificarsi “nulle” le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Devono, altresì, intendersi “annullabili” le delibere con vizi, tra gli altri, relativi alla partecipazione degli aventi diritto, alla regolare costituzione dell’assemblea o ai quorum deliberativi.

Nel giudizio instaurato dai condòmini ed avente ad oggetto l’annullamento della delibera assembleare per mancata convocazione degli stessi ai sensi dell’art. 66 disp. att. C.c., il Giudice dichiara cessata la materia del contendere allorquando tra le parti (cioè tra i condomini ed il condominio) sarà sostituito il deliberato assembleare impugnato da un successivo deliberato assembleare, ratificante ed integralmente sostitutivo del precedente. Nel caso precedente così sarà se nel frattempo venga accettato un nuovo amministratore, munito di valido preventivo del compenso.

Secondo l’orientamento costante della giurisprudenza, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di ratio, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in modo conforme alla legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, comporta la cessazione della materia del contendere (Cfr. Cass. 28 giugno 2004 n. 11961).

La Corte di Cassazione, 21742/2013, inoltre, sostiene che “la sospensione giudiziale di una deliberazione assembleare impugnata non impedisce all’assemblea di adottare sul medesimo punto, sanati eventuali vizi, una nuova deliberazione, esecutiva “ex lege” ove il condomino interessato non si attivi per conseguirne a sua volta la sospensione”.

Una volta accertato il venir meno del contrasto tra i condomini impugnanti ed il condominio, il Giudice di merito sarà chiamato a pronunziarsi in merito alle spese legali, atteso che “il Giudice che dichiara cessata la materia del contendere, dovrà, comunque, pronunciarsi sulle spese secondo il cosiddetto principio della soccombenza virtuale, laddove tale soccombenza dovrà essere individuata in base ad una ricognizione della “normale” probabilità di accoglimento della pretesa della parte su criteri di verosimiglianza o su indagine sommaria di delibazione del merito. Con l’ulteriore precisazione, evidenziata anche dalla sentenza impugnata, che la delibazione in ordine alle spese può condurre non soltanto alla condanna del soccombente virtuale, bensì anche ad una compensazione, se ricorrono i presupposti di legge.”(Cass. sentenza 24234/2016).

In tal senso si è pronunciato, di recente, anche il Tribunale di Napoli Nord. 2110/2017, dichiarando cessata la materia del contendere tra gli attori ed il condominio, in persona dell’amministratore, compensava integralmente tra le parti le spese di lite.

Chi esegue la sopraelevazione di un edificio preesistente deve sempre rispettare le distanze legali. Infatti il diritto di prevenzione riconosciuto a chi edifica per primo si esaurisce con il completamento della struttura originaria e non si estende alla sopraelevazione. Lo ha ricordato la sesta sezione civile della Cassazione con l’ordinanza 27818 del 22 novembre.
La Suprema corte ha respinto il ricorso del proprietario di un fabbricato chiamato in giudizio dai vicini, i quali hanno chiesto al tribunale di ordinare la riduzione in pristino del fabbricato di proprietà del convenuto attraverso la demolizione dei piani sovrastanti quello terra per violazione delle distanze.
Il tribunale ha accolto la domanda e la decisione è stata confermata anche in appello. Di qui il ricorso in Cassazione dove l’uomo ha sostenuto che, avendo costruito per primo, il giudice avrebbe dovuto applicare il principio di prevenzione non solo per la parte originaria del fabbricato ma anche per le successive sopraelevazioni.
La Cassazione ha affermato che in materia di distanze legali fra costruzioni, il diritto di prevenzione riconosciuto a chi per primo edifica, si esaurisce con il completamento della struttura, non potendo, quindi, giovare automaticamente per la successiva sopraelevazione, che è una nuova costruzione tenuta a rispettare la normativa sulle distanze legali. Infatti la sopraelevazione di un edificio preesistente determina un incremento della volumetria del fabbricato, con aumento della sagoma di ingombro, per cui va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima.
Nel caso in esame, ha concluso la Cassazione, la corte territoriale ha chiarito che il convenuto non si è limitato a realizzare una ricostruzione dell’originario immobile ad un piano terrazzato, ma ha proceduto ad un aumento della volumetria mediante l’edificazione di ben quattro piani fuori terra, con la conseguenza che, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui, la costruzione è sicuramente nuova nella parte del fabbricato sovrastante l’originario piano terra.

Bocciato il ricorso di due fratelli, proprietari di un immobile: va esclusa la rimozione delle opere eseguite sulla copertura in lamiera perché integrano solo una forma più comoda di fruizione

Non costituisce aggravamento della servitù di veduta la trasformazione di un precedente affaccio occasionale (copertura in lamiera) in un terrazzo. Lo sancisce la Cassazione con l’ordinanza 27909/17, pubblicata dalla seconda sezione civile.
Nulla da fare per i proprietari di un immobile che citavano in giudizio i vicini per sentirli condannare all’eliminazione di vedute ai loro danni. Nello specifico, i ricorrenti lamentavano che i convenuti, dopo aver acquistato un’unità immobiliare, creavano delle servitù sulla loro proprietà, trasformando una copertura in lamiera in un terrazzo che significava, secondo la loro versione, godere di un’ulteriore veduta e affaccio. In secondo grado, il giudice rigetta l’appello perché nessuna estensione e ampliamento della servitù sussisteva, dunque, non si era concretizzato alcun aggravamento. La sentenza della Corte territoriale è esente da censure in quanto il giudice ha correttamente applicato, al caso di specie, i principi di diritto affermati in materia. La Cassazione ricorda, a questo proposito, che «la possibilità di restare in maniera più comoda ad esercitare una veduta non costituisce aggravamento della servitù di veduta». Più di recente, con la sentenza n. 11938/202, è stato affermato dalla stessa Corte suprema che «non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell’articolo 1067 Cc, la trasformazione di un precedente affaccio occasionale». Ai principi si è allineato il giudice del merito. Le motivazioni inducono il collegio al rigetto del ricorso dei proprietari.

Tribunale di Roma – sentenza 2272 del 07-02-2017
Il regolamento condominiale di natura contrattuale che, mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138 ultimo comma Cc e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali non dichiarate inderogabili: ne consegue che mentre esso non può consentire la rinuncia all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento laddove sia mirata all’esonero dall’obbligo del contributo per le spese di conservazione e manutenzione di detto impianto, ben può invece vietare la rinuncia all’uso ossia il distacco dell’impianto del singolo condomino da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto, anzi in sintonia, con la disciplina legale dell’uso della cosa comune, ancorché derogabile.

Contrattuali le pattuizioni che limitano il diritto di proprietà, come il divieto di installare tende: serve la volontà di tutti i condomini e la firma è necessaria perché la restrizione è come una servitù

Il regolamento condominiale è approvato all’unanimità dall’assemblea ma non basta, ad esempio, a vietare di tenere qualsiasi tipo di animale negli appartamenti dell’edificio. Possibile? Sì, perché in tal caso ha natura contrattuale in quanto restringe il diritto di proprietà dei singoli. E dunque costituisce oneri reali su ciascun immobile: affinché le restrizioni siano valide serve la volontà di tutti i condomini a pattuire le limitazioni, con la sottoscrizione richiesta dall’articolo 1350 Cc. È quanto emerge dalla sentenza 2492/17, pubblicata dalla quarta sezione civile del tribunale di Napoli

Accolta l’opposizione del proprietario esclusivo: annullata la clausola “incriminata”. Di solito il regolamento di natura contrattuale è redatto dal costruttore dell’edificio e originario proprietario di tutti gli appartamenti che lo allega a ogni singola vendita oppure solo al primo atto richiamandolo nei successivi. Ma le limitazioni al diritto di proprietà ben possono essere stabilite da una successiva scrittura privata sottoscritta da tutti i condomini. Che ad esempio vieta di abbellire il terrazzo con le tende ma può porre anche restrizioni più forti proibendo di utilizzare l’immobile come sede di movimenti politici per evitare fastidi ai residenti. A rendere validi i “paletti” non è tuttavia sufficiente il voto favorevole di tutti i partecipanti all’assemblea, benché rappresentino tutti gli appartamenti: per ridurre la portata dei diritti reali, scrive il giudice, serve il consenso «unanime» dei partecipanti al condominio. E le «debite forme» indicate dalla legge portano a ritenere che un regolamento del genere debba essere firmato da tutti i condomini perché i divieti costituiscono oneri reali o servitù sugli immobili: viene quindi in rilievo la sottoscrizione prevista dall’articolo 1350 Cc. L’assemblea del condominio, d’altronde, non ha i poteri per decidere oltre i limiti ex articolo 1135 Cc.

Dunque nulla e non annullabile la delibera adottata dall’assemblea: lo stop è dunque rilevabile anche oltre i trenta giorni previsti per l’impugnazione. E la nullità può essere fatta valere anche dal condomino che ha votato a favore: può chiederla chiunque ne abbia interesse e il giudice ha facoltà di rilevarla d’ufficio ex articolo 1421 Cc. Al condominio non resta che pagare le spese di giudizio.

Sufficiente per chi riceve qualificarsi come incaricato

E’ valida la notifica degli atti processuali al portiere anche in assenza di una delega da parte del condominio. Basta che il ricevente si qualifichi come incaricato.

Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con l’ordinanza n. 28902 di oggi, ha accolto il ricorso di una condomina che aveva instaurato il giudizio per ottenere il risarcimento dei danni da infiltrazione dell’acqua.

Ma la donna non aveva ricevuto alcuna risposta. Il condominio aveva infatti opposto la nullità della notifica dell’atto in assenza di delega del portiere ricevente.

La tesi non ha retto di fronte ai giudici di legittimità che, ribaltando il verdetto di merito, hanno affermato che nell’ipotesi in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto qualificandosi come “incaricato al ritiro”, senza alcun riferimento alle funzioni connesse all’incarico afferente al portierato, ricorre la presunzione legale della qualità dichiarata, la quale, per essere vinta, abbisogna di rigorosa prova contraria da parte del destinatario, in difetto della quale deve applicarsi il secondo comma (e non il quarto) dell’art. 139 cod. proc. civ.

In poche parole per la Cassazione il giudice d’appello ha errato nel ritenere la nullità della notificazione effettuata a mani del portiere del Condominio, ritenendo che per poterlo validamente ritenere quale “addetto alla ricezione” fosse necessaria la prova di un’apposita delega.