La disamina della pronuncia del tribunale palermitano, pone l’accento sul pagamento del compenso in favore dell’amministratore revocato

Con sentenza emessa in data 30 maggio 2022, n. 2344, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda proposta da un condominio nei confronti di un amministratore di condominio, che chiedeva la restituzione della somma di euro 5.293,44 per il compenso incassato dal capo condominio per l’attività di contabilità straordinaria inerente i lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale, dopo la sua revoca assembleare.

Si costituiva in giudizio il convenuto eccependo, in particolare, che l’attore non aveva contestato il diritto dello stesso a percepire il compenso determinato nella misura del 2% dei lavori straordinari, come rinviene dalla delibera assembleare del 12.4.2011

La causa veniva istruita soltanto in forma documentale, il giudicante si riservava per la decisione, con l’assegnazione dei termini previsti dall’art. 190 c.p.c.

La pretesa di parte attrice

Dalla disamina della pronuncia del Tribunale siciliano, emerge la necessità di porre l’accento sull’art. 1720 c.c., secondo cui nel contratto di mandato con rappresentanza che intercorre tra i condomini e l’amministratore, i mandanti sono tenuti a rimborsare al mandatario le anticipazioni effettuate con gli interessi legali dal giorno in cui sono state effettuate, nonché a pagargli il compenso per l’attività svolta nell’interesse degli stessi.
Precisato quanto innanzi, nel caso posto al vaglio del giudice adito, la pretesa del Condominio di restituzione delle somme trattenute dall’amministratore revocato a titolo di compenso per l’attività straordinaria prestata nel periodo antecedente alla revoca, è stata fondata esclusivamente sulla circostanza che i bonifici siano stati effettuati dal capo condomino in data successiva alla delibera di revoca del medesimo, sebbene antecedente alla consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore.

La sospensione dei servizi comuni ai condomini morosi

Cosa si intende per anticipazioni dell’amministratore

La tendenza di molti amministratori è quella di anticipare le somme necessarie alla gestione, in mancanza di fondi, con la speranza di recuperarle l’anno successivo ove, al contrario, sono costretti ad anticipare nuovamente, per cui accade che qualora l’amministratore venga sostituito si veda negare il rimborso, per cui è costretto ad agire in giudizio; ma le difficoltà sono notevoli.

Il regime delle anticipazioni non costituisce una fattispecie inquadrabile nell’arricchimento senza causa, ma è disciplinato all’art. 1720 c.c., il quale dispone che il mandante sia tenuto a rimborsare, con gli interessi, quanto il mandatario abbia anticipato in esecuzione del rapporto.

Al fine di poter vantare il diritto al rimborso, si pone a carico dell’amministrazione l’allegazione e la dimostrazione dettagliata delle somme anticipate, che si riassumono in tre principi:

L’amministratore non ha diritto a recuperare le anticipazioni qualora le spese anticipate non siano state approvate dall’assemblea.

Il semplice saldo passivo a rendiconto, tra entrate ed uscite, non presuppone l’anticipazione dell’amministratore in quanto lo stesso potrebbe avere reperito i fondi altrove.

L’amministratore deve dimostrare, da un lato, di avere anticipato in presenza di carenza di fondi sul conto corrente condominiale, quindi deve dimostrare di avere sopperito con propri pagamenti, esibendo i bonifici o, comunque, i titoli attraverso i quali i pagamenti sono avvenuti.

Sul punto, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. II, 9 maggio 2011, n. 10153) ha stabilito che il rendiconto, ancorché approvato dall’assemblea, non integra una ricognizione di debito da parte di quest’ultima, anche qualora venga evidenziato un saldo passivo, atteso che l’amministratore potrebbe avere ricavato aliunde, magari attraverso fondi giacenti, le somme necessarie; in altri termini, l’atto dell’assemblea, costituito dalla delibera di approvazione integra un mero atto interno in quanto questa non è chiamata a rendere una dichiarazione sulle richieste dell’amministratore, per cui il giudice del merito non può fondare il diritto dell’amministratore al ristoro soltanto sulla base del “passivo” approvato, ma la domanda deve descrivere, nel dettaglio, le circostanze fattuali che hanno portato all’insorgenza dell’obbligazione.

La prorogatio imperii: effetti e conseguenze

Secondo il ragionamento condivisibile del giudice di primo grado, tra la delibera di revoca del precedente amministratore e di nomina del nuovo e l’effettivo inizio dell’attività da parte di quest’ultimo, intercorre un periodo di tempo, indicato come “prorogatio imperii”, durante il quale l’ex amministratore deve effettuare le attività urgenti ed ordinarie nell’interesse del Condominio, tra le quali possono annoverarsi i pagamenti dei debiti scaduti (come la fattispecie in disamina).

Sicché chi è cessato dall’incarico di amministratore essendo stato revocato o avendo dato le dimissioni deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi al condominio, giacché molte responsabilità ricadono in questa fase ancora sull’amministratore cessato, secondo quanto previsto dall’art. 1129 c.c. (Cass. civ. 5 febbraio 1993 n. 1445).

Sembra che il capo condominio possa esercitare soltanto le operazioni ordinarie e il disbrigo degli affari correnti non procrastinabili poiché pregiudizievoli per il condominio, nell’attesa del passaggio di consegne al suo successore.

Perciò l’istituto della prorogatio imperii è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell’opera dell’amministratore e, pertanto, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all’art. 1129, comma 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina (Cass.civ. sez. VI, 13 giugno 2013, n. 14930).

Va, altresì, precisato che se il capo condomino, prosegue nella sua attività condominiale, ad es. redigendo più bilanci in unica soluzione e continuando ad operare sul conto corrente condominiale, il tutto senza mai dare conto all’assemblea della propria gestione, è indubbio, quindi, che ci troviamo di fronte un amministratore nel pieno esercizio dei suoi poteri per il quale valgono tutti gli obblighi di cui all’art. 1129, comma 12, n. 1 che consentirebbe al condomino di ricorrere all’autorità giudiziaria per la revoca forzosa ai sensi della medesima norma, comma 11 e da considerarsi non assolutamente in prorogatio imperii (Corte d’Appello Firenze 21 aprile 2021).

Onere della prova: mancanza di prova

Nell’azione di restituzione intentata dall’attore, lo stesso, processualmente, non ha contestato il diritto dell’ex amministratore al compenso maturato, ma solo la legittimità dell’incasso delle somme tramite due bonifici quando era già stato revocato.

Però, nell’ipotesi del recupero di somme anticipate all’amministratore nell’interesse del condominio il credito che si fonda nell’art. 1720 c.c., ovvero sul mandato con rappresenta, il Condominio non avendo contestato il diritto al pagamento del compenso non ha provato di averlo sostenuto e di aver adempiuto all’obbligo di pagamento (in tale senso Cass. civ. sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5611).

Ne consegue l’infondatezza della domanda di restituzione di somme intentata nei confronti dell’amministratore di condominio uscente e la conseguente condanna al pagamento delle spese.

La giurisprudenza registra indirizzi contrastanti riguardo al termine prescrizionale entro cui richiedere gli anticipi sostenuti dall’amministratore del condominio nel corso degli esercizi.

Ci sono tre orientamenti: il primo sostiene che tali crediti ricadano nella prescrizione ordinaria decennale disciplinata dall’articolo 2946 Codice civile, il secondo ribadisce l’applicazione della prescrizione quinquennale sancita dall’articolo 2948 Codice civile ritenendo che le spese anticipate siano soggette a pagamento periodico, il terzo afferma l’applicabilità del termine di cui all’articolo 2956, numero 2 del Codice civile laddove stabilisce che si prescrive in tre anni il diritto dei professionisti per il rimborso delle spese. L’interessante pronuncia del Tribunale di Torino (pubblicata il 26 maggio 2022, numero 2253) sposa la prima tesi.

L’amministratrice di un condominio aveva convenuto quest’ultimo dinnanzi al tribunale torinese per sentirlo condannare al rimborso delle anticipazioni sostenute nel corso di due esercizi gestionali. Per i giudici andava respinta l’eccezione di prescrizione del credito sollevata dal condominio.

Il fondamento del credito
Il credito dell’amministratore si fonda, per costante giurisprudenza, sull’articolo 1720 Codice civile, ovvero sul contratto di mandato con rappresentanza. Secondo tale disposto, «il mandante è tenuto a rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte». L’obbligazione restitutoria sorge nel preciso istante in cui avviene l’anticipazione.

La cessazione dell’amministratore dall’ufficio gestorio non determina alcun mutamento della situazione: la domanda diretta a ottenere il rimborso di somme anticipate nell’interesse della gestione condominiale può essere proposta nei confronti del condominio o, eventualmente, contro i singoli condòmini inadempienti e la prescrizione è l’ordinaria decennale.

Esclusa la prescrizione breve
Il giudicante ha escluso l’applicabilità della prescrizione breve quinquennale sancita dall’articolo 2948, numero 4, Codice civile («in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi»). Infatti, ha precisato che il credito derivante dagli anticipi non è soggetto a pagamento periodico e non inerisce al contratto d’opera intellettuale.

Perciò è esclusa la prescrizione presuntiva disciplinata dall’articolo 2956, numero 2 del Codice civile («professionisti… per il rimborso delle spese»).

Quando l’abuso giova a terzi più che al proprietario che lo ha commesso. È davvero singolare la storia su cui si è pronunciato il 3 maggio scorso il Tar toscano, sezione fiorentina, nella sentenza 606/2022.

I fatti di causa

A rivolgersi al tribunale amministrativo i condòmini di uno stabile che contestavano il diniego comunale alla loro richiesta di sanatoria di un abuso, commesso da terzi. Si trattava della società proprietaria dell’appartamento a piano terra occupato da un istituto bancario. Sulla chiostra interna, posta al livello del primo piano, utilizzata come locale macchine per il riscaldamento/raffreddamento degli uffici della banca, insisteva originariamente una copertura in lamiera, destinata a proteggere gli impianti dalla sporcizia e dalle intemperie. Nel 2001, in accordo con gli altri condòmini, ma senza acquisire alcun titolo abilitativo, la società proprietaria dell’immobile aveva effettuato lavori di consolidamento della copertura, rendendola praticabile, per poterla pulire e manutenere, mediante accesso dall’appartamento posto al piano secondo, acquisito poi da una famiglia.

Per quest’ultima quel solaio era diventato un terrazzo calpestabile a tutti gli effetti. Perciò si era opposta all’azione intentata da un altro proprietario che dall’abuso aveva invece subito un danno, perdendo aria e luce all’appartamento. E la società proprietaria? Favorevole all’abbattimento dell’abuso si era autodenunciata al Comune che aveva intimato la demolizione dell’opera. Tutto lineare? Niente affatto.

L’abuso e la proprietà dello stesso

La condomina proprietaria dell’appartamento che dava sul solaio abusivo e altri condomini avevano chiesto la sanatoria dell’abuso, dicendosi del tutto contrari alla demolizione. Sostenevano che il solaio fosse di proprietà condominiale poggiando sulle pareti interne perimetrali della chiostra, di proprietà condominiale. Censure infondate per il Tar fiorentino. Innanzitutto – scrivono – sfugge alla giurisdizione del giudice amministrativo l’accertamento della proprietà del solaio di cui il Comune ha ordinato la rimozione.

Il potere di verifica del titolo legittimante non impone all’amministrazione di svolgere complessi e laboriosi accertamenti, diretti a ricostruire tutte le vicende riguardanti l’immobile considerato. Il Tribunale certifica solo la legittimità del provvedimento di diniego impugnato. Poiché nel caso in questione quel provvedimento è stato richiesto dallo stesso autore dell’abuso, la decisione comunale è più che legittima.

Il Tribunale di Termini Imerese con la sentenza 312 del 19 aprile 2022, in tema di impugnazione di delibere assembleari, censura la condotta del condominio il quale omette di partecipare al procedimento di mediazione, seppure sia stato regolarmente inviato, ricavando da essa un comportamento concludente per supportare la tesi avversaria, passibile, inoltre, di tripla condanna pecuniaria, e cioè di quella afferente: 1) il pagamento del doppio del contributo unificato, 2) il risarcimento del danno da lite temeraria, e, infine, 3) la refusione delle spese di lite.

La vicenda
La causa era stata introdotta da un condòmino ed aveva ad oggetto l’impugnazione di una delibera assembleare con cui si disponeva l’approvazione di un fondo cassa per lo svolgimento delle azioni relative al recupero delle morosità, nonché l’approvazione di un rendiconto sprovvisto di nota sintetica esplicativa digestione da parte del suo estensore (l’amministratore).Il giudice, a fronte delle censure mosse, rilevava obiettivamente la fondatezza e dichiarava invalide entrambe le deliberazioni oggetto di gravame. La prima perché celava un fondo morosità in violazione della previsione dell’articolo 1123 Codice civile («salvo diversa convenzione»).

La seconda perché il rendiconto, siccome sprovvisto dei requisiti indicati dall’articolo 1130 bis Codice civile, non rispondeva ai principi della trasparenza e intelligibilità.L’attenzione del giudicante alla fattispecie è andata però oltre il merito della controversia ed è stata rimessa anche alla valutazione del comportamento tenuto dall’amministratore prima dell’incardinamento della lite giudiziale, con riguardo al procedimento di mediazione obbligatoria, previsto in materia dall’articolo 71 quater delle disposizioni di attuazione al Codice civile.

Mancata partecipazione alla mediazione come lite temeraria
In punto, avendo constatato l’omessa partecipazione del condominio alla fase endoprocedimentale e l’assenza di alcuna giustificazione di sorta offerta al riguardo, il Tribunale siciliano ha valutato tale condotta sufficiente a corroborare la fondatezza della pretesa di parte attrice, in forza del combinato disposto degli articoli 8 comma IV bis del decreto legislativo 28/2010 e articolo 116 Codice procedura civile. L’omessa e ingiustificata mancata partecipazione al procedimento di mediazione da parte del condominio è stata infine ritenuta dal giudicante degna di nota per essere censurata a norma dell’articolo 96 Codice procedura civile a titolo di “lite temeraria”.

La compagine condominiale convenuta è stata così condannata al versamento del doppio del contributo unificato presso le casse erariali ai sensi dell’articolo 8, comma 5, del decreto legislativo 28/2010, come modificato dalla legge 148/2011 e al pagamento della somma di euro duemila a titolo di risarcimento del danno in favore del condòmino che aveva impugnato la deliberazione in disamina. Da ultimo, il provvedimento giudiziale è stato concluso con la condanna alla refusione delle spese di lite secondo il tariffario forense.

Il caso affrontato dal Tribunale di Salerno n. 1324 del 19 aprile 2022.

La fattispecie

Una condomina impugna la deliberazione assunta dall’assemblea di condominio di cui fa parte sulla base di diverse argomentazioni: a) che la stessa non dava atto delle risultanze dell’assemblea svolta in prima convocazione; b) che ometteva di dare prova dell’avviso di convocazione a tutti i condomini; c) che ai rendiconti non risultavano allegati i registri di contabilità concernenti le rispettive annualità; d) che il verbale non riportava il dissenso espresso dall’attrice nonché dal Geometra Renato Puppo, per delega di alcuni condomini, in relazione al secondo punto all’ordine del giorno; e) che non erano sottoposti all’assemblea dei condomini i preventivi di spesa presentati dalla ditta degli Ascensori; f) che non era sottoposto alle decisioni dell’assemblea condominiale l’argomento concernente le dimissioni e la conferma o nomina dell’amministratore.

Il condominio si costituisce e contesta ogni asserzione avversaria.

Omessa indicazione prima convocazione

Seguendo l’ordine delle doglianze, il tribunale evidenzia in primo luogo che l’omessa menzione nel verbale delle risultanze dell’assemblea svolta in prima convocazione non ha alcuna conseguenza, avendo la giurisprudenza di legittimità escluso che l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione e la sua mancata menzione nel verbale dell’assemblea riunitasi in seconda convocazione inficino la validità di quest’ultima (cfr. Cass., 24 ottobre 1996, n. 3862; Cass., 13 novembre 2009, n. 24132; Cass., 24 ottobre 2014, n. 22685).

Invio a tutti i condomini dell’avviso di convocazione

Anche il tema della dimostrazione dell’invio alla collettività dei condomini della convocazione non merita pregio, dice il giudice. Ciò in quanto la legge n. 220 de 2012 – direttamente applicabile ratione temporis – ha previsto che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (Cass. Civ., 18 aprile 2014, n. 9082).

Ne deriva che, nella fattispecie, il condomino che ha avuto l’avviso di convocazione non può dolersi dell’eventuale difetto di convocazione relativo agli altri condomini.

Viste queste questioni preliminari, si entra nel merito dell’oggetto della vertenza. Anche sotto questo profilo il giudice non da ragione alla condomina attrice, prendendo ogni singolo argomento e fornendone la relativa motivazione.

Omessa allegazione registri di contabilità

L’omessa allegazione ai rendiconti dei registri di contabilità concernenti le rispettive annualità non ha ragione di pregio.

Non è configurabile propriamente un obbligo per l’amministratore condominiale, qualora convochi l’assemblea anche per l’approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all’avviso di convocazione i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell’assemblea.

È noto il principio sulla cui base ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all’ordine del giorno in assemblea (Cass., 19 maggio 2008, n. 12650).

L’eventuale rifiuto dell’amministratore determina l’annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che questo rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea.

Non è invece configurabile un obbligo, per l’amministratore condominiale, di allegare all’avviso di convocazione anche i documenti giustificativi o i bilanci da approvare, non venendo affatto pregiudicato il diritto alla preventiva informazione sui temi in discussione, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (Cass. Civ., n. 19210/2011; Cass. Civ., n. 19799/2014).

Ove questa richiesta non sia stata avanzata, il singolo condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera di approvazione per l’omessa allegazione dei documenti contabili all’avviso di convocazione dell’assemblea, ma può impugnarla per motivi che attengano esclusivamente alla modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. n. 25693/2018; Cass. Civ. 5 ottobre 2020, n. 21271).

Omessa indicazione del dissenso a verbale

Per quanto concerne l’eccezione concernente l’omessa menzione nel verbale di assemblea del dissenso espresso dal rappresentante dell’attrice e di altri condomini, in relazione al secondo punto all’ordine del giorno, giova premettere che l’art. 1137, comma 2, c.c., ammette l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto.

Il condòmino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna.

Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova (cfr. Cass. Civ., Sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).

Dal verbale risulta che questo tema è stato approvato all’unanimità.

Ne deriva che l’affermazione dell’attrice concernente l’omessa menzione del dissenso, non sostenuta da alcuna prova, non può inficiare la validità del verbale.

Valore presuntivo del verbale

Infatti il verbale dell’assemblea offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestare la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (Cass., Sez. Il, 13 ottobre 1999, n. 11526; Cass. Civ., ord. 12 agosto 2015, n. 16774).

Asserita omessa presa visione di preventivi

Al pari è da rigettare l’eccezione concernente l’omessa presa visione, da parte dell’assemblea condominiale, dei preventivi dell’impresa degli ascensori approvati a maggioranza, atteso che non vi è prova che i condomini abbiano espresso il loro voto in assenza di contezza dei predetti preventivi posto che, diversamente opinando, non si spiegherebbe il voto contrario di altro condomino il quale ha espresso il proprio dissenso rispetto ai preventivi, evidentemente non condividendoli, ma non ne denunciava, come sarebbe stato logico, l’omessa allegazione e/o presa visione.

Mancata indicazione nell’avviso di convocazione del tema inerente il mandato, conferma – nomina – revoca, dell’amministratore di condominio

Da ultimo, non costituisce di per sé motivo di annullabilità della delibera condominiale la mancata previsione all’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria del punto concernente la nomina, riconferma o revoca dell’amministratore.

In conclusione la domanda è stata integralmente rigettata.

La tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di versamento del contributo del singolo condomino rientrano fra i compiti dell’amministratore (Cassazione civile, ordinanza n. 6086/2020)

La tracciabilità dei pagamenti all’appaltatore e la certificazione di avvenuto versamento del contributo da parte del singolo condomino all’ente, rientrano tra i compiti spettanti all’amministratore che deve adempierli con diligenza. Con l’ordinanza n. 6086 del 4 marzo 2020 (testo in calce) la Suprema Corte di Cassazione affronta il tema dei doveri gravanti sull’amministratore di condominio in caso di lavori straordinari al fabbricato comune e dell’opportunità di detrazioni fiscali per i condomini. La Corte osserva che, malgrado non vi sia una espressa previsione di legge in tal senso, tra i compiti dell’amministratore in quanto mandatario cui è affidata la gestione del bene comune, rientra anche quello di curare tutti gli adempimenti previsti per legge e prodromici ad eventuali opportunità fiscali offerte ai condomini. L’esecuzione dei pagamenti all’impresa appaltatrice in maniera tracciabile, così come la certificazione dell’avvenuto versamento del contributo all’ente da parte del singolo condomino, rientrano pertanto tra i compiti dell’amministratore che deve adempiervi con diligenza.

I fatti di causa

La proprietaria di un immobile posto in condominio agiva in giudizio nei confronti dell’amministratore, riferendo che la condotta negligente di quest’ultimo le aveva precluso di usufruire della detrazione fiscale dal proprio reddito personale, correlata all’esecuzione di lavori edili di natura straordinaria al fabbricato comune. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, riconoscendo il diritto dell’attrice ad ottenere il ristoro della somma che non aveva potuto portare in detrazione. Malgrado il gravame proposto dall’amministratore, la pronuncia di primo grado veniva ribadita in appello rilevando che, nell’ipotesi di lavori eseguiti su uno stabile in proprietà comune, la certificazione dell’amministratore attestante l’eseguito versamento del contributo individuale è documentazione idonea al riconoscimento della detrazione secondo la normativa in materia. La vicenda giungeva quindi dinanzi la Suprema Corte di Cassazione.

Lavori in condominio e detrazioni fiscali: adempimenti e soggetti

I vari motivi di ricorso ruotano attorno all’asserzione che sarebbe stata la condomina, nell’effettuare i pagamenti dei contributi dovuti al condominio per l’esecuzione dei lavori, a dover rispettare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti effettuati all’appaltatore, così come stabilito nel D.M. n. 41/1998. Quest’ultimo dà attuazione a quanto previsto dalla L. n. 449/1997, che consente ai proprietari di immobili di godere di detrazioni fiscali sugli importi corrisposti per lavori straordinari di ristrutturazione edilizia. L’articolo 1, terzo comma del predetto D.M. prevede in particolare che “il pagamento delle spese detraibili è disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA ovvero il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato”. Proprio muovendo dall’analisi del dato normativo, il Collegio osserva che il predetto art. 1, comma 1, lettera a) del D.M. prescrive che il condomino che intende avvalersi della detrazione fiscale in relazione ai contributi versati all’ente per l’esecuzione dei lavori, ha soltanto l’onere di trasmettere all’ufficio finanziario copia della delibera condominiale che ha approvato i lavori e della tabella millesimale per la ripartizione delle spese. La Corte aggiunge anche che, per poter fruire della detrazione fiscale, sarà poi necessaria l’attestazione con cui l’amministratore certifica che il condomino ha effettivamente versato all’ente il proprio contributo individuale alla spesa comune. Chiarito quindi il quadro degli adempimenti necessari ai sensi del D.M. n. 41/1998 – pagamenti effettuati dal condominio committente all’appaltatore e certificazione, rilasciata dall’amministratore ai singoli condomini richiedenti, di avvenuto versamento del contributo alla spesa comune, fissato nella delibera assembleare di approvazione lavori e corrispondente alla rispettiva quota millesimale di proprietà del bene comune interessato – le critiche sollevate dal ricorrente sono prive di fondamento. E’ infatti il soggetto che affida i lavori all’impresa appaltatrice – quindi il condominio a mezzo del proprio amministratore e non il singolo condomino – a dover osservare le disposizioni circa la tracciabilità dei pagamenti del compenso pattuito con l’appaltatore.

La posizione dell’amministratore di condominio

E’ quindi evidente che in caso di esecuzione di lavori straordinari al condominio, tra i doveri dell’amministratore rientra anche quello di portare ad esecuzione il compimento dei lavori a suo tempo deliberati, compresi ovviamente i pagamenti all’impresa appaltatrice prescelta. E sebbene non sia previsto espressamente, è evidente che all’amministratore spetta effettuare i pagamenti in modo tracciabile secondo le norme di cui al D.M. n. 41/1998. Ciò in ragione del fatto che egli è il mandatario dell’intera compagine condominiale e ha quindi l’obbligo di seguire tutto l’iter relativo alla manutenzione straordinaria, ivi compreso l’espletamento delle attività prodromiche ad eventuali agevolazioni fiscali offerte ai condomini, che potranno beneficiarne proprio in relazione alla tipologia di lavori eseguiti sul bene comune amministrato.

Conclusioni

Sulla scia delle riferite considerazioni i giudici di legittimità concludono quindi che rientra nel dovere di diligenza dell’amministratore condominiale effettuare i pagamenti in modo da conservare ai singoli condomini, che intendano usufruirne, la facoltà di godere della detrazione fiscale di cui alla L. n. 449/1997, trattandosi di un’attività (il pagamento del compenso all’appaltatore in maniera tracciabile) comunque compresa nella sua sfera di competenza. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, condannando il ricorrente, a norma dell’art. 13 comma 1 bis del D.P.R. n. 115/2002, al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso.

I balconi aggettanti sono cose comuni?

I balconi aggettanti sono degli elementi dell’edificio che ne proiettano in avanti la facciata e contribuiscono al decoro del medesimo.

La questione delle spese per la loro riparazione è spesso oggetto di contrasti e ciò anche in ragione del fatto che, ai sensi dell’art. 1117 c.c., si considerano cose comuni tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune ovvero quelle specificamente indicate nel disposto della predetta norma ai numeri 1, 2 e 3.

Come si vede, i balconi aggettanti non sono considerati cose comuni e di conseguenza sono esenti dall’applicazione della normativa de qua. La ragione precipua che giustifica detta previsione risiede nei loro caratteri strutturali, che fanno sì che i balconi non soddisfino alcuna utilità comune né svolgano alcuna funzione di vantaggio per condomini diversi dal proprietario.

Chi paga la riparazione dei balconi?

Come chiarito dalla Corte di cassazione già nel 2011, anche per la predetta ragione le spese per la riparazione dei balconi aggettanti sono a carico del condomino proprietario degli stessi.

I giudici hanno infatti affermato che “i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 cod. civ.: i balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 5 gennaio 2011, n. 218).

Anche prima, la Cassazione aveva affermato che “l’articolo 1125 c.c. non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, ne’ di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà’ esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono” (Corte di Cassazione civ Sezione 2 Civile Sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913).

Balconi: chi paga per le decorazioni?

Se, come detto, i balconi aggettanti sono di proprietà esclusiva dei condomini proprietari dell’appartamento cui accedono e di conseguenza le spese di riparazione devono da questi essere sostenute, un discorso a parte va fatto per le decorazioni.

Infatti, come affermato dalla Corte di cassazione, ad esempio, nella sentenza n. 10209/2015, i rivestimenti dei balconi e gli elementi decorativi delle loro parti frontale e inferiore di un balcone vanno considerati beni comuni se si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a far sì che lo stesso sia esteticamente gradevole. Di conseguenza, in tali ipotesi, le spese per la riparazione delle decorazioni sono poste a carico di tutti i condomini.

Per la Corte d’appello di Genova, il condominio risarcisce il proprietario del box danneggiato dalle infiltrazioni se si è disinteressato di curare la copertura di proprietà condominiale

Danni da infiltrazioni in condominio

La Corte di Appello di Genova, con la sentenza n. 1057 del 19 ottobre 2021, ha stabilito che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

I fatti

La proprietaria di un box auto, citava in giudizio innanzi al Tribunale di Genova il proprio condominio, chiedendo il risarcimento dei danni subiti dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura condominiale. La proprietaria del box chiedeva altresì che venissero effettuati lavori per prevenire il verificarsi di tali fenomeni.

Si costituiva in giudizio il condominio chiedendo il rigetto della domanda.

Il Tribunale di Genova condannava il condominio ad eseguire i lavori per porre fine alle infiltrazioni, nonché lo condannava a risarcire i danni subiti dalla proprietaria del box. Il condominio ricorreva in appello.

La responsabilità del condominio

Dalla CTU svolta nel giudizio di primo grado, risulta che il box di parte appellata è sovrastato da una copertura di proprietà condominiale.

Le infiltrazioni d’acqua nel box, derivano proprio da tale copertura.

La causa delle infiltrazioni è determinata dalla vetustà e dal degrado delle opere di impermeabilizzazione, sottostanti la pavimentazione.

Secondo il condominio, la responsabilità è da attribuire ad una società esterna che era tenuta alla manutenzione dell’area sovrastante la copertura condominiale. Difatti, nello stesso regolamento di condominio, richiamato anche nell’atto di compravendita della proprietaria del box, si fa riferimento alla manutenzione di questa società esterna.

Secondo la Corte, ciò non è sufficiente per esonerare il condominio dalla responsabilità. Infatti, come evidenziato dall’appellata, un conto è l’obbligo di manutenzione, altro è l’obbligo di custodia.

Il Ctu ha descritto uno stato di incuria della copertura che si trascina da anni e di cui il condominio proprietario, avrebbe dovuto rendersi conto. I comproprietari sarebbero dovuto intervenire, senza accettare passivamente l’inerzia della società di manutenzione.

Sussiste, quindi, comunque, una colpa a carico del condominio per essersi disinteressato delle condizioni della copertura, pur sapendo che chi aveva delegato a mantenere l’area era, a suo stesso giudizio, inaffidabile.

Responsabilità ex art. 2051 c.c.

La Corte di Appello di Genova, ha sostenuto che, il proprietario è custode di un bene e di conseguenza è responsabile per eventuali danni a terzi.

Inoltre, il Condominio è responsabile per i danni causati anche nel caso in cui abbia trasferito ad un terzo poteri di intervento. L’unica prova liberatoria ammessa dall’art. 2051 c.c. è la dimostrazione del caso fortuito, che nel caso di specie non si è verificato.

La Corte ha anche precisato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno. L’ente di gestione, risponde “ex” art. 2051 c.c. dei danni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, sebbene tali danni siano causalmente imputabili anche al concorso del fatto di un terzo.

Laddove vi sia una corresponsabilità in solido tra più soggetti, “ex” art. 2055 c.c., comporta che la domanda del condomino danneggiato vada intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati.

Per la Cassazione, i posti auto in condominio non possono essere assegnati in via esclusiva e per un tempo indefinito

Posti auto in condominio

Nè l’assemblea, nè il regolamento possono prevedere l’attribuzione esclusiva e definitiva dei posti auto in condominio. E’ quanto ha chiarito la Cassazione (con la sentenza n. 9069/2022 sotto allegata).

La vicenda

Un condomino proprietario di un locale commerciale impugnava innanzi al Tribunale di Teramo due delibere assembleari. L’ assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali.

Il Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Atri, rigettò la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo al condomino proprietario di locali commerciali.

La Corte d’appello di L’Aquila, pur condividendo la doglianza dell’appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, l’assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condòmini titolari di appartamento.

Il condomino proprietario del locale commerciale ricorre in cassazione.

Richiama l’orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune.

Viene poi dedotto che l’articolo 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea “una per appartamento”, possono essere parcheggiate nel cortile, non avrebbe inteso assegnare ai condòmini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condòmini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si riafferma pertanto l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l’attribuzione dell’uso esclusivo ai 35 condòmini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione.

La Cassazione con sentenza n. 9069/2022 accoglie il ricorso.

Uso della cosa comune

La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.

La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture.

Il principio di diritto

Né il regolamento di condominio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.