La sostituzione del cancello meccanico con un altro automatizzato non è una “innovazione”, ma una “modifica” della parte comune. Inoltre, la ripartizione della spesa tra i condòmini non può essere deliberata dall’assemblea in deroga ai criteri millesimali o a quanto stabilito dall’articolo 1123 codice civile. È quanto ha precisato il Tribunale di Palermo con la Sentenza pubblicata in data 26 marzo 2016 .

Il caso

L’assemblea dei condòmini di un Condominio ha deliberato la sostituzione di un cancello con uno meccanizzato, volto a consentire l’accesso in una area comune adibita a parcheggio.

La deliberazione, adottata con una maggioranza inferiore ai cinquecento millesimi, ha previsto la ripartizione del costo previa adozione di un criterio convenzionale. In particolare, si è deciso di ripartire il costo dell’automatizzazione in parti uguali in capo ai soli titolari dei boxes, ai quali si sarebbe dovuto consegnare, in via esclusiva, il telecomando di accesso.

Uno dei condòmini, in quanto titolare di una villetta con accesso anche dalla predetta area interna, ha impugnato la deliberazione, ritenendola lesiva dei propri interessi.

La sentenza

Il giudice ha ritenuto legittima la deliberazione con riferimento al quorum deliberativo adottato in sede assembleare, in quanto la stessa, disponendo l’automatizzazione del cancello, non integrerebbe una innovazione, ma una semplice modifica della “cosa comune”. Viceversa, esso decidente ha ritenuto illegittima la statuizione impugnata con riferimento ai criteri prescelti per la ripartizione della spesa anzidetta tra i condòmini. Quest’ultimi, infatti, avevano disciplinato la suddivisione del conto derogando le tabelle millesimali in uso in condominio.

I criteri stabiliti dall’articolo 1123 codice civile e/o, ancor prima dal regolamento e/o della tabelle millesimale, possono essere derogati – rammenta il decidente -, secondo quanto prescrive espressamente l’indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condòmini interessati. I contributi per la conservazione del bene sono dovuti, infatti, da ciascun compartecipe in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote, indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzione di piano.

L’articolo 1117 Cc non si applica alle villette bifamiliari a schiera: passa una lettura elastica del regolamento secondo cui non serve il placet dell’assemblea per ogni intervento sulle pareti esterne

Il condominio non può ottenere che il proprietario esclusivo rimuova la pensilina e l’antenna satellitare installata sul muro perimetrale se i manufatti sono discreti e non si configura la lesione del decoro architettonico. Va detto poi che le disposizioni ex articolo 1117 Cc non si applicano alle villette bifamiliari a schiera ma soltanto agli edifici divisi in orizzontale per piani. E il regolamento condominiale ben può essere interpretato in modo elastico e dunque non deve ritenersi necessaria l’autorizzazione dell’assemblea per ogni minimo intervento eseguito dal singolo sulle pareti esterne alla villetta di proprietà esclusiva. È quanto emerge dalla sentenza 20248/16, pubblicata il 7 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Dimensioni e colore
Diventa definitiva la decisione della Corte d’appello: né la pensilina né la parabola alterano le linee architettoniche e la fisionomia estetica del complesso immobiliare. Decisive le foto agli atti: la tettoia è piccola, sobria e di colore neutro e s’inserisce in modo armonico nell’ambiente. E l’antenna satellitare, che pure ha dimensioni modeste, risulta piazzata sulla facciata posteriore della villetta, come d’altronde hanno già fatto altri condomini. La valutazione in proposito compiuta dai giudici del merito è un tipico accertamento in fatto che risulta insindacabile in sede di legittimità se motivato in modo adeguato.

Funzioni inassimilabili
Inutile poi invocare la condominialità dei muri maestri ex articolo 1117 Cc ripresa dal regolamento perché i muri perimetrali sono invece di proprietà esclusiva e non sono quindi assimilabili ai primi: hanno soltanto la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch’essa di proprietà esclusiva (o in comune fra le due villette affiancate). Il regolamento, in definitiva, vieta solo innovazioni e modificazioni senza il placet dell’assemblea e per contestare quest’interpretazione il condominio avrebbe dovuto prospettare la violazione delle norme di interpretazione del contratto ex articoli 1362 Cc e seguenti. Non l’ha fatto e dunque paga le spese di giudizio.

I diritti si pagano: chi vanta la titolarità esclusiva del lastrico solare dell’edificio deve rassegnarsi a pagare i danni. Un principio confermato dalla sentenza della Cassazione a Sezioni unite del 10 maggio 2016, n. 9449, riguardante fattispecie della responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare esclusivo (esistente in un edificio in condominio).

La Suprema corte, infatti, con la pronuncia 3239 del 7 febbraio 2017 ha affrontato, ancora una volta tale ipotesi dannosa, collocandosi certamente nel solco del precedente intervento ma senza dimenticare di fare anche un passo in avanti nell’ulteriore specificazione interpretativa dell’articolo 1126 del Codice Per cercare di avere un quadro il più sistematico possibile dei complessi principi affermati è opportuno ripercorrere in prima battuta quanto affermato dalle Sezioni unite.

Vediamo in ordine i princìpi da seguire:

1. a) la responsabilità per l’eventuale danno causato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare esclusivo (o dalla terrazza a livello, sempre esclusiva) va ricondotta nell’ambito dell’illecito extracontrattuale;
2. b) in ogni caso, non si può ignorare la specificità di tale tipologia di copertura, in quanto, da un lato, la sua superficie, costituisce oggetto dell’uso esclusivodi chi abbia il relativo diritto; e, dall’altro, la sua parte strutturale sottostante costituisce “cosa comune”, perché contribuisce ad assicurare la copertura dell’edificio;
3. c) diverse sono le posizioni del titolare dell’uso esclusivo sul lastrico solare e del condominio;
4. d) da una parte, il titolare di tale diritto è tenuto agli obblighi di custodia, ex articolo 2051 del Codice civile, in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso;
5. e) dall’altra parte, il condominio è tenuto (secondo gli articoli 1130, comma 1, n. 4. e 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile) a compiere gli atti conservativie le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio e della relativa omissione risponde in base all’ articolo 2043 del Codice civile;
6. f) queste due responsabilità di cui ai punti d) ed e) possono concorrere tra loro;
7. g) in tal caso, il criterio di riparto previsto per le spese di riparazione o di ricostruzione dall’articolo 1126 del Codice civile (un terzo/due terzi) costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all’uso e alla custodia della cosa, valevole anche ai fini della ripartizione del danno eventualmente cagionato;
8. h) diversamente, nel caso in cui risulti che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato il danno; ipotesi in cui il titolare del diritto va conseguentemente ritenuto l’unico responsabile.

Da tale impostazione, che ormai può dirsi definitiva, deriva che non possono più essere prese in considerazione le precedenti sentenze della Cassazione che attribuivano la custodia del lastrico solare al condominio (25288/2015), ai condòmini (1674/2015), o addirittura all’amministratore (17983/2014) anche se tale area fosse esclusiva.

In sostanza, per le Sezioni unite del 2016 il «custode» è solo il titolare esclusivo, e non il condominio, il quale risponde, al massimo, per una sua condotta illecita (articolo 2043 del Codice civile), qual è certamente l’omissione di manutenzione.

La pronuncia della Cassazione 3239/2017, oltre a confermare questa impostazione, aggiunge un tassello importante per la valutazione del caso concreto: per poter attribuire la responsabilità per danni derivanti dal lastrico solare occorre effettuare un’indagine – evidentemente a mezzo di perizia tecnica (e anche in base alle altre risultanze processuali) – sulle specifiche cause dell’evento e se tali cause, in particolare, sono ascrivibili a un concorso di responsabilità oppure a un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso (come nell’ipotesi dei danni provocati dall’ostruzione alla griglia di scarico delle acque piovane su un lastrico solare di proprietà esclusiva, chiarita dalla Cassazione con la sentenza 26086/2005 )

In tema di condominio le decisioni prese dall’assemblea, a norma dell’articolo 1136 Cc, sono obbligatorie e produttive di effetti per tutti i condomini, compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti salvo che la loro esecuzione sia sospesa per ordine dell’autorità giudiziaria in sede di ricorso ai sensi dell’articolo 1137 Cc. Quindi «la mancata comunicazione delle delibere dell’assemblea condominiale non esime il condomino del conseguente pagamento delle quote di spettanza che tali risultino dai verbali, ferma la possibilità di impugnare tali delibere». A sancirlo è la sentenza 723/18 della terza sezione civile della Corte d’appello di Milano che ha rigettato il ricorso di una condomina volto a ottenere la nullità delle delibere condominiali relative all’approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi di diversi anni perché non convocata alle varie assemblee. Verbali dai quali risultava una sua morosità di oltre 6 mila euro nei confronti del condominio. La donna, per ottenere l’annullamento avrebbe però dovuto esperire azione di impugnazione delle delibere ai sensi dell’art. 1137 Cc. In caso contrario, come è il caso di specie, le delibere non sono state impugnate e quindi sono valide ed eseguibili.

Si configura la responsabilità da custodia per i danni cagionati dalla piscina di plastica: un terzo della somma è carico dell’impresa edile e del direttore dei lavori per le fessurazioni nel pavimento. Tutti responsabili per le infiltrazioni d’acqua dal terrazzo a livello dell’edificio nei tre appartamenti sottostanti. Non importa che ad avere l’uso esclusivo dell’area sia il proprietario dell’attico, che non è il solo a pagare i danni: si configura infatti anche l’omessa custodia a carico del condominio, che ha consentito al signore del sesto piano di installare una piscina, per quanto di plastica, in una zona che costituisce comunque la copertura del fabbrica e dunque non può essere persa di vista dall’ente di gestione; chi lo amministra, invece, se ne è colpevolmente dimenticato. Un terzo dei danni, poi, va carico dell’impresa edile che ha realizzato l’opera e al direttore dei lavori, in parti uguali fra i due: i difetti del progetto hanno infatti aggravato la situazione. È quanto emerge dalla sentenza 1098/19, pubblicata a Dicembre dal Tribunale di Taranto

Nell’ambito delle compravendite di immobili facenti parte di un edificio condominiale, una delle maggiori cause di litigiosità è rappresentata dall’individuazione del momento in cui sorge l’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali e del soggetto tenuto al pagamento tra venditore e acquirente.

Sulla questione non vi è una univocità di vedute sia in dottrina che in giurisprudenza.

Secondo quanto disposto dai commi 4 e 5 dell’articolo 63 disposizioni attuazione del codice civile «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

La problematica nasce dal fatto che la suddetta disposizione non dice nulla circa la determinazione del criterio in base al quale stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condòmino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali.

Nell’ambito della giurisprudenza nel tempo, si sono formati due orientamenti.

Secondo un primo orientamento il momento dell’obbligazione di pagamento degli oneri condominiali è quello dell’approvazione della delibera da parte dell’assemblea condominiale, mentre secondo un altro orientamento il momento dell’insorgenza dell’obbligo contributivo è quello dell’effettivo compimento dell’attività dalla quale nasce la spesa condominiale.

Recentemente i due orientamenti sembrano superati da un terzo orientamento affermato dalla stessa Corte di cassazione, secondo il quale il criterio per individuare il momento dell’insorgenza dell’obbligazione al pagamento delle spese condominiali dipende dalla natura delle stesse.

Per le spese relative alla manutenzione ordinaria, l’obbligo contributivo viene individuato nel momento in cui viene effettivamente a compiersi l’attività gestionale relativa alla manutenzione, la conservazione e il godimento dei beni comuni o la prestazioni dei servizi, sul presupposto che l’erogazione delle stesse non richiede l’autorizzazione preventiva da parte dell’assemblea, in quanto trattasi di spese fisse e rientranti nei poteri dell’amministratore del condominio.

Per le spese relative alla manutenzione straordinaria invece l’obbligo contributivo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione.

A quest’ultimo orientamento ha aderito di recente il Tribunale di Roma con la sentenza n. 20688/2018, pubblicata il 29 ottobre scorso.

Il caso esaminato dal Tribunale capitolino nasce dall’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da una società alla quale era stato ingiunto il pagamento di una consistente somma di denaro a titolo di oneri condominiali non versati. La società opponente eccepiva la carenza di legittimazione passiva sostenendo di aver venduto a terzi i beni prima che maturassero i crediti azionati con il procedimento monitorio e chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa il nuovo acquirente al fine di ottenere la condanna di quest’ultimo al pagamento delle somme ingiunte. La richiesta di chiamata in causa veniva rigettata.

Poichè nel corso del giudizio era emerso che la società opponente aveva provveduto al frazionamento dei locali di sua proprietà vendendo una parte di questi a terzi ed il condominio aveva rinunciato ad una parte del proprio credito, il Tribunale, ritenendo gli oneri condominiali contestati quali spese ordinarie, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato la società opponente al pagamento di una somma minore rispetto a quella in precedenza ingiunta.

Il Tribunale di Milano con sentenza del 28 marzo 2018 stabilisce che spetta all’assemblea condominiale nominare un amministratore di condominio e, solo ove questa non provveda, potrà intervenire l’autorità giudiziaria, avvenuta la cessazione del precedente mandato.

Qualora i condomini ricorrano al Tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore, non può pretendersi in automatico che il giudice provveda anche a nominare uno nuovo mandatario dello stabile. Ciò è perché il relativo compito spetta all’assemblea condominiale allo scopo di scegliere un nuovo soggetto che sostituisca quello revocato giudizialmente.

Trattasi di affermazioni del Tribunale di Milano contenute nella decisione di cui al decreto n. 955/2018 del 28 marzo 2018, provvedimento pronunciato nell’ambito di una procedura di richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129, comma 11 c.c. per gravi irregolarità nella gestione condominiale.

Nel caso di specie, dopo aver analizzato compiutamente la vicenda, i giudici hanno ritenuto meritevoli di accoglimento le doglianze atte a determinare la revoca dell’amministratore.

Non ha trovato accoglimento, invece, la domanda di nomina giudiziale di un nuovo amministratore in quanto, secondo il Tribunale, la nuova nomina spetta all’assemblea e, solo ove questa non vi riesca, interviene l’autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

Peccato che in questo modo venga a essere duplicata l’azione giudiziale, in violazione del principio di economia processuale.

Comunque, prosegue il Tribunale, in sede di ricorso per la nomina giudiziaria dell’amministratore, occorre fornire la prova dell’impossibilità volontaria della nomina: si deve pertanto depositare copia del verbale dell’assemblea in cui si dà atto del fatto che l’assemblea non è stata in grado di deliberare la nomina del nuovo mandatario.

Si tratta dei verbali cd. negativi dove non vi è alcuna manifestazione di volere dell’assise condominiale. Il riferimento normativo è in ambito comunione: la norma di riferimento è l’art. 1105 c.c. applicabile al condominio in ragione dell’art. 1139 c.c.

Vi era già un precedente del 2016 nei medesimi termini appena menzionati, dello stesso Tribunale di Milano (cfr. Trib. Milano 2 dicembre 2016, n. 3364/2016) che aveva qualificato come extrema ratio la nomina del nuovo amministratore da parte del Collegio Giudiziario. Anche qui è stato affermato che, per ottenere l’accoglimento giudiziale, occorre che venga fornita la prova dell’impossibilità dell’assemblea di provvedere alla nuova nomina, non essendo consentito al Tribunale di sostituirsi alla volontà assembleare in mancanza di evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua conseguente inerzia.

Tornando al tema della revoca dell’amministratore, essa può essere deliberata in via ordinaria e in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio, ove vi siano.

In seconda battuta può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se ad esempio l’amministratore ha omesso di informare l’assemblea di azione legale nei confronti del condominio esorbitanti dalle sue attribuzioni, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità come delineate dall’art. 1129 c.c. Trattasi di casi esemplificativi e non esaustivi

In questa seconda evenienza, deve essere avanzato ricorso al Tribunale allegando ogni documento utile a sostegno della richiesta (es. verbale di assemblea ecc.): il giudice si occupa di valutare le irregolarità nella gestione e che esse siano tali da determinare un grave pericolo di danno per il condominio. Il Giudice, con decreto, fissa l’udienza e il termine entro il quale il ricorrente deve notificar il ricorso e il decreto di fissazione di udienza alle altre parti. Il Tribunale provvede in Camera di Consiglio con decreto motivato, dopo aver sentito l’amministratore.

Il Tribunale di Milano ha ritenuto che, fra le altre, costituisce grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c. la inerzia dell’amministratore rispetto a plurime violazioni del regolamento condominiale, quali la stenditura di panni dai balconi e l’occupazione delle parti comuni con masserizie varie in quanto espressamente vietate dal regolamento dell’edificio.

L’art. 1129 c.c. prevede, qualora ricorrano gravi irregolarità, la facoltà del singolo condomino di richiedere direttamente all’autorità giudiziaria la revoca dell’amministratore, a prescindere dalla preventiva consultazione dell’ assemblea condominiale. Uniche eccezioni per cui si impone, invece, la preventiva convocazione dell’assemblea in ordine alla revoca, sono le ipotesi di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio

Principio riconosciuto e affermato già prima della riforma del condominio (2012) è che la richiesta di poter avere visione e/o copia de documenti concernenti l’edificio non deve comportare un ostacolo all’attività dell’amministratore e non deve risolversi in un onere economico per il condominio. Il nuovo art. 1129 comma 2 c.c. detta all’amministratore di comunicare i luoghi dove sono contenuti i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato possa prenderne gratuitamente visione ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
I numeri 6 e 7 contengono l’elencazione di tutti i registri condominiali: anagrafe del fabbricato; verbali di assemblea; nomina e revoca dell’amministratore; registro di contabilità.
Si ricorda altresì che l’art. 1130 bis c.c. dispone che <<I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese>>.
La nostra giurisprudenza ha puntualizzato che l’esercizio della facoltà del singolo condomino di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili non deve risolversi in un onere economico per il condominio: i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale, e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Ordinanza 28 febbraio 2018, n. 4686).

Il rivestimento dei parapetti e delle solette dei balconi sono parti comuni di un edificio in quanto contribuiscono a renderne esteticamente gradevole la facciata!

Con la sentenza n. 30071/2017 i giudici della Corte di Cassazione, confermando la decisione della Corte di Appello di Napoli, hanno chiarito che parapetto e soletta dei balconi, se svolgono una prevalente funzione estetica dell’edificio, rientrano nelle parti comuni definite dall’articolo 1117 del Codice civile. Per orientamento consolidato della Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’ art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cassazione, Sez. II, sentenza n. 14576/2004; Cassazione, Sez. II, sentenza n. 6624/2012).

Servitù atipica e non obbligazione «propter rem» la clausola che limita la proprietà: il terzo ben può prendere conoscenza nell’atto di trasferimento del bene, ma non basta il richiamo alla convenzione

Addio divieto al bed and breakfast in condominio. Altrettanto vale per case-famiglia, affittacamere, pensioni o alberghi. Almeno quando l’originario regolamento di natura contrattuale non risulta trascritto nei registri immobiliari: in tal caso, infatti, la clausola che limita il diritto di proprietà risulta inopponibile all’acquirente, a meno che il terzo non prende atto dei divieti esistenti sulla destinazione degli immobili nel contratto di trasferimento del bene. E ciò perché i paletti posti da regolamento non sono obbligazioni propter rem ma vere e proprie servitù atipiche: nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non basta un generico rinvio al regolamento dell’ente di gestione. È quanto emerge dalla sentenza 21024/16, pubblicata il 18 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Presupposto mancante
Accolto il ricorso del condomino che impugna la delibera dopo l’introduzione dell’off limits al b&b. Sbaglia la Corte d’appello a ignorare la questione della mancata trascrizione del regolamento: il divieto introdotto non costituisce infatti un mera obbligazione ob rem perché l’impossibilità di destinare a bed and breakfast l’appartamento incide non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino: manca, spiegano gli “ermellini”, il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento di un corrispondente interesse creditorio. E la reciprocità dei limiti risulta incompatibile con lo schema obbligatorio.

Interessi e interferenze
Non è invece estranea alla materia delle servitù la conseguenza che lo svantaggio che deriva dai paletti posti dal regolamento convenzionale di condominio riguardi più che gli immobili proprio i soggetti che ne godono a qualsiasi titolo: l’interferenza di interessi personali non fa venire meno la realità del peso, si pensi ad esempio alla servitù di non edificare. Insomma: il divieto di b&b è un vero e proprio peso imposto all’appartamento e l’opponibilità ai terzi acquirenti risulta regolata secondo le norme proprie della servitù con tanto di trascrizione: sono gli articoli 2659, primo comma n. 2, e 2665 Cc a imporre che le specifiche clausole limitative debbano essere indicate. Parola al giudice del rinvio.